(parcial) En la ciudad de Mar del Plata, reunida la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Sala Segunda, en acuerdo ordinario a los efectos de dictar sentencia en los autos caratulados “CLAUSO, GILDA FLORA C/ BARDUCCI, DIANA VIRGINIA S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES / COMERCIALES”, habiéndose practicado oportunamente el sorteo prescripto por los artículos 168 de la Constitución de la Provincia y 263 del Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial, resultó que la votación debía ser en el siguiente orden: Dres. Ricardo D. Monterisi y Alfredo E. Méndez, en atención a la excusación del Dr. Loustaunau del 09/12/2024 que se acepta en este acto; ………. el Sr. Juez Dr. Ricardo D. Monterisi dijo:
I. El 31 de octubre de 2024, el Sr. Juez de primera instancia dictó sentencia definitiva en la que rechazó la demanda promovida por Gilda Flora Clauso contra Diana Virginia Barducci por cumplimiento de contrato. Para así decidirlo, explicó que no fue controvertido por las partes que en el mes de mayo de 2017 la Sra. Gilda Clauso, martillera y corredora pública, y la Sra. Diana Barducci, como propietaria de una casa en el barrio Rumencó -lote 41 del barrio “Los Pinos”- suscribieron una autorización de venta exclusiva del inmueble por la suma de U$D950.000 por 120 días, la cual venció en septiembre de ese año. Tampoco es materia de debate que la casa fue vendida a A… S… y N… B… a mediados del año 2019. La controversia, dijo el magistrado, radica en la intervención de la Sra. Clauso en la concreción de la venta y la consiguiente obligación de pagar la comisión respectiva. Señaló que, no controvertida la autorización de venta, existió entre Clauso y Barducci un contrato de corretaje, que se verifica cuando una persona (el corredor) se obliga ante otra a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes. De conformidad con lo dispuesto por el art. 1347 del CCyC, el corredor tiene determinadas obligaciones, incluyendo proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento, a la vez que debe desplegar la actividad necesaria para buscar y acercar la o las personas interesadas en la conclusión del negocio proyectado por el comitente, todo ello a cambio de una contraprestación en dinero. Agregó que la Ley 10.973 de la Provincia de Buenos Aires que regula la profesión de los martilleros y corredores públicos señala que para ejercer en tal calidad se requiere poseer título universitario y estar inscripto en alguno de los colegios departamentales. Agregó que el derecho al cobro de la comisión requiere que el negocio se celebre como resultado de su intervención, siendo esta última condición necesaria y que no puede ser suplida. Sobre esa línea, señaló el juez que más allá de que la actora afirmó que “siguió trabajando” la propiedad una vez vencida la autorización de venta, lo cierto es que ninguna prueba demostró una prórroga expresa o incluso tácita de aquella venia para comercializar la casa. Incluso se acreditó que otras inmobiliarias publicaron la misma propiedad. Agregó que de la prueba producida tampoco surge acreditado que Gilda Clauso no desplegó la actividad o el comportamiento que el ordenamiento jurídico exige para la obtención de contraprestación alguna, dado que (1) no concurrió personalmente en ninguna oportunidad al inmueble cuya autorización se había suscripto; (2) no asesoró a las partes, ni a la compradora ni a la vendedora, ni se encargó de acercar posiciones entre ellas y (3) no efectuó el estudio de títulos y el pedido de informes que invoca haber realizado. ………… el art. 53 de la Ley 10.973 que establece la prohibición del profesional de facilitar su nombre a personas no habilitadas a efectos de que procedan a la apertura de oficinas o ejerzan la profesión, así como tampoco permite regentear las que no sean propias. Idéntica prohibición regula el código de ética.
II. El recurso de la Sra. Gilda Flora Clauso ………………… El recurso, por los motivos que seguidamente detallaré, debe ser desestimado.
III.a. El crédito reclamado por la Sra. Gilda Flora Clauso ….. Este proceso nace como consecuencia del reclamo que la Sra. Gilda Flora Clauso le formula a la Sra. Diana Virginia Barducci por una supuesta comisión debida por una labor de corretaje. …………….. la actora alegó que realizó tareas que incluyen la tasación de la propiedad, el estudio de títulos y el pedido de informes, las que aclaró —con evidente énfasis— que están reservadas al corredor matriculado. ……….. la tarea de intermediación fue hecha por quienes la actora denomina sus “colaboradores” que declararon como testigos y que no están habilitados para el ejercicio profesional. ………. el verdadero motivo por el cual su demanda fue rechazada. Aun aceptando por hipótesis que lo que alega es verdad (y que, efectivamente, la vendedora logró disponer de su propiedad por medio de un vínculo gestado por la labor, la gestión y el esfuerzo del Sr. Adrián Marcelo Campos), la demanda fue considerada improcedente porque ni Campos está habilitado para ejercer el corretaje, ni Clauso tiene derecho a comisionar por un corretaje ajeno en el que no intervino. …. Es claro para mí que la Sra. Gilda Clauso presupone la licitud de su modalidad delegativa de trabajo, todo lo cual la lleva a destinar sus esfuerzos en destacar las gestiones de su “colaborador” o “agente” cuyo éxito pretende hacer propio para cobrar una retribución a título personal. …………… En la Provincia de Buenos Aires, el corretaje inmobiliario solo puede ser realizado por un Martillero y Corredor Público con título universitario expedido por Universidades Nacionales o Provinciales, de gestión estatal o de gestión privada, y que además se encuentre inscripto en alguno de los Colegios Departamentales donde tiene denunciado su domicilio legal sean ejercidas en forma personal por aquellos que acreditan determinadas exigencias de formación, solvencia técnica, buena conducta, etcétera (art. 1 y cctes. de la Ley 10.973). Es exactamente esto lo que ocurre con el corretaje: las funciones esenciales de la intermediación inmobiliaria deben ser entendidas como eminentemente personales y de la propia esencia de la institución surge la indelegabilidad de su actividad. …………….. El art. 1350 del CCyC lo dice explícitamente al condicionar el derecho a cobrar una comisión a que “el negocio se celebra como resultado de su intervención”. El criterio del legislador no ha sido novedoso, ya que la jurisprudencia comercial ya tenía resuelto desde hace mucho tiempo que el derecho a percibir honorarios por el corretaje exige algo más que la existencia de una operación inmobiliaria: esta última debe ser «el fruto de la intervención eficaz del mediador». …………………… una realidad evidente: detrás de una pretensa y auto denominada “colaboración en márquetin, promoción y publicidad”, lo que hay es una delegación indebida de una parte esencial de la labor del corretaje e intermediación inmobiliaria, la que, como dije, resulta inadmisible por tratarse de facultades indelegables y reservadas a profesionales matriculados (arts. 732 a contrario del CCyC, 1, 50 inc. “b” y 53 inc. “k” de la Ley 10.973). ……….los denominados “agentes inmobiliarios” operan como corredores de hecho que ejercen una profesión sin habilitación; ………….. Todo lo anterior corrobora el acierto de la decisión del magistrado de primera instancia, pues se cristaliza el escenario que el art. 53 inc. “k” de la Ley 10.973 expresamente pretende evitar. Esto es, “agentes/colaboradores/asesores” que en los hechos ejercen a mano propia y sin autorización una profesión regulada por el Estado, colocándose por fuera del radar estatal que posibilita el control de una matrícula profesional, asegurando de ese modo —y por medio de su poder de policía— la tutela el orden público y los intereses económicos de la sociedad ……………………………. III.e. Conclusión De conformidad con los motivos expuestos en párrafos precedentes, considero que la demanda ha sido correctamente desestimada puesto que la actora no está legitimada para reclamar como propia una comisión por un trabajo que, o bien no probó haber hecho ella personalmente (art. 1346 y 1350 del CCyC), o bien delegó indebidamente en personas sin habilitación para ejercer el corretaje (arts. 1, 50.b, 53 y cctes de la Ley 10.973). Propondré al acuerdo desestimar íntegramente el recurso de la actora (arts. 288, 297 y cctes. del CCyC). ASÍ LO VOTO El Sr. Juez Dr. Alfredo E. Méndez votó en igual sentido y por los mismos fundamentos. ………………. Por los fundamentos dados en el precedente Acuerdo se resuelve: I) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la Sra. Gilda Flora Clauso, con costas (art. 68 del CPCCBA); II) Diferir la regulación de honorarios para el momento procesal oportuno (art. 31 de la Ley 14.967); III) REGISTRAR Y NOTIFICAR en los términos del art. 10 del Anexo I -«Reglamento para las presentaciones y las notificaciones por medios electrónicos»- del Ac. 4039/21 de la SCBA). Oportunamente, devuélvase. * MENDEZ Alfredo Eduardo - JUEZ - MONTERISI Ricardo Domingo - JUEZ - FERRAIRONE Alexis Alain - SECRETARIO DE CÁMARA ///