(parcial)Buenos Aires, septiembre 13 de 2017.
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
A la cuestión planteada el doctor Díaz Soliminé dijo: I. La sentencia de fs. … hizo lugar a la demanda entablada por Sebastián Alejandro Cymberknop, con costas. Condenó por un lado a Consorcio de Propietarios Tucumán 1665/1667/1669 a abonar al actor la suma de pesos …., con más intereses a la tasa activa, y por otro a Osvaldo Daniel Belli a remover y retirar los macetones ubicados en el balcón terraza de su unidad, en el plazo de diez días
El mencionado decisorio fue apelado por todos los intervinientes.
II. La cuestión litigiosa:
1. El presente proceso fue iniciado ………. titular de la unidad funcional …. del edificio sito en Tucumán 1665/1667/1669 de esta ciudad.
Relató en primer lugar que en marzo de 2011 empezó a notarse una mancha de humedad en el living comedor de su departamento, proveniente del patio terraza de la unidad …cuyo propietario es el demandado Sr. Belli. Informó dicha situación a la Administración del Consorcio , que nunca se ocupó de la cuestión en debida forma y alegó falta de colaboración del mencionado copropietario para permitir el acceso a su unidad.
Luego, en marzo de 2012 envió carta documento a ambos. El Consorcio no dio respuesta a dicha misiva pero realizó reparaciones ordenadas por su administrador, aunque la inversión fue escasa, los trabajos fueron precarios y solamente parciales, no estuvieron dirigidos por un profesional competente y no fueron aptos para la solución de la humedad que afectaba a su departamento.
En particular, afirma que el administrador apuró la terminación inferior con pintura sin colocar en la terraza membrana ni capa impermeable. Todo lo hecho fue entonces una impermeabilización superficial, ………………………………………
Poco tiempo después de los trabajos apuntados reapareció la mancha de humedad en su techo, por lo que en julio de 2012 envió nueva carta documento al administrador exigiéndole el envío de un arquitecto para estudiar el problema, la que tampoco fue contestada.
En aquella comunicación, señaló que las causas del daño residían no sólo en la defectuosa reparación sino también en el capricho del propietario de la unidad ………… de tener plantas en su patio que son de un tamaño inapropiado. Requirió al administrador que intime al aquí demandado a retirar dichas plantas, lo cual no ocurrió. Agrega en su escrito que el peso de las macetas y su falta de movilidad marcan con mucha facilidad las pinturas afibradas, desgastándola en pocos meses.
…… el cielorraso de su estar/comedor presenta englobamientos en su superficie, producto de la filtración del piso superior o de algún resabio de humedad.
Desde otro ángulo, el actor señala que ….también intimó a resolver el problema existente en la losa radiante. Afirmó que el parquet se encuentra levantado en el pasillo de su departamento y que lo mismo ocurre en menor medida en el estar/comedor y en una de las habitaciones, todo ello debido al caño de losa radiante que pasa por debajo del piso. El administrador envió a un calderista sin aviso previo y que, sin hacer la más mínima constatación, entendió que el parquet levantado se debía a que el actor dejaba pasar agua desde el baño, no habiendo dado curso a sus requerimientos para el envío de personal especializado para la revisión.
Dicho parquet muestra englobamientos, tablillas flojas y sueltas, producto de una posible filtración por fisura en la cañería de la losa radiante existente en el contrapiso, generadora de humedad o vapor. No resulta a su juicio posible una filtración desde la ducha de su baño, pues el plastificado del piso de madera es resistente a la humedad proveniente de la superficie, impide que el agua llegue debajo y no explica el parquet levantado también en otros sitios del inmueble.
Con motivo de lo antedicho, realizó reclamos diferenciados. Por un lado, en lo relativo al techo, señala que deberá verificarse primero que no haya filtraciones del patio de la unidad 10° B y que los trabajos realizados en ese lugar cumplirán su cometido. De verificarse que hay o puede haber filtración, debe realizarse una impermeabilización integral como la que se describe en el informe técnico que acompañó a su presentación.
Para el caso en que se verifique que no existe filtración, debe realizarse la reparación en el cielorraso del estar/comedor, retirando el material en las zonas afectadas, verificar que la losa esté seca y posteriormente repararlo con yeso y enduido y aplicar fijador y látex para cielorraso en su totalidad. ………………………..
Al comparecer, el codemandado Osvaldo D. Belli reconoció tanto su carácter de titular de la unidad funcional ….. del edificio como la recepción de la carta documento de fecha 09/03/2012, la cual contestó con la similar que adjuntó a su presentación.
Afirmó que esa comunicación fue la primera noticia que tuvo de las filtraciones y del origen que el actor invocara sobre su terraza. Una vez informado de ello, siempre permitió el acceso del personal de plomería …………………
Adicionó que su balcón tiene caída de desagüe contraria a la que debiera tener, por lo que ante una lluvia copiosa puede ser que quedara parte del agua estancada y en tal caso pudieran producirse filtraciones a los techos que se encuentren debajo. En conocimiento de dicho vicio constructivo, el demandado dice ocuparse de liberar las aguas que se depositan en caso de lluvias abundantes.
Finalizó argumentando que, de todos modos, nada debe reclamar a él sino que la acción debe dirigirse únicamente contra el Consorcio………
Al contestar la demanda y solicitar su rechazo, el consorcio de Propietarios indicó que, conforme la factura que acompaña, en la unidad ……. se pintó el cielorraso del baño, pasillo y dormitorio. Asimismo, el 11 de abril de 2012 finalizó la impermeabilización del patio de la unidad funcional …. trabajo en el que se rasqueteó la membrana, se hicieron nuevas juntas con vendas y se aplicaron tres manos de pasta.
Durante el transcurso del año 2013 se realizaron trabajos de plomería en … para evitar filtraciones por problemas de cañerías. En todos los trabajos se utilizaron productos de excelente calidad, no obstante lo cual no se descarta hacer nueva imprimación cada año y verificar los resultados.
Respecto al piso de la unidad del accionante, indicó que no hay dudas que su levantamiento se debe a agua que ingresa desde la superficie, pues el ocupante del departamento debajo de éste …. manifestó que su techo no tiene humedad.
…………….
III. Responsabilidad:
Siguiendo el rumbo marcado por la Corte Federal, recordaré que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso …………….
En las imágenes puede verse, con expresa referencia luego en el peritaje, que la unidad funcional designada como
……….—es decir, en un nivel superior a la terraza reparada— muestra un cerramiento fijo. Dicha estructura, a decir del experto, no tiene previsión en el reglamento de copropietarios ni se encuentra respaldada por ninguna autorización y “ha alterado el sistema de descarga del caudal de agua a través del desagüe pluvial. Desde el balcón terraza del piso 10° se constata que a raíz del cerramiento fijo del piso 11.. todo el caudal pluvial drena al balcón terraza del piso 10° B a través de una canaleta de desagüe horizontal —a la vista— que recoge el caudal de lluvia de todo el cerramiento y que mediante dos bajadas laterales vierte todo el caudal de agua en el balcón terraza del piso 10° B, cuya única rejilla debe desagotar de esta manera tanto el caudal de agua proveniente de las descargas verticales del piso 11° B como el agua que recibe naturalmente el balcón terraza del piso 10°, con un efecto de anegamiento temporal del balcón terraza y filtración de agua …………
De conformidad con lo verificado, sostuvo el ingeniero que “las manchas de humedad que afectan el cielorraso y paredes de la unidad del actor ubicada en el piso 9° B tendrían su origen en la alteración de la estructura de drenaje del caudal pluvial de los pisos superiores, toda vez que ha sido anulada la rejilla d desagüe exterior de la unidad del piso 11° B y por esa razón dicho caudal debe desagotar forzosamente en la única rejilla existente en el balcón terraza del piso 10° B, no existiendo en autos datos técnicos que aseveren que dicha pileta haya sido diseñada para recibir el doble del caudal de desagüe. En supuestos de lluvia intensa, la rejilla del balcón terraza del piso 10° B recibe mayor caudal de agua que el previsto. Si a esto se le suman las condiciones del balcón terraza, en el cual falta el zócalo perimetral y la presencia de grandes macetones, se ve impedido el correcto drenaje del fluido, el que por capilaridad será causante de las filtraciones y manchas de humedad verificadas en el cielorraso del living y paredes de la unidad del piso 9° B” (fs. 437 vta.).
El experto agregó …………que las tablas del piso de madera tipo parquet de la unidad 9° B estaban flojas en distintos sectores y que a la percusión de nudillos sonaba hueco tanto en el pasillo de circulación, a la entrada de los dormitorios y en el sector aledaño al living. Detectó englobamiento y manchas en algunos sectores. Informó que dichos desperfectos “suelen estar originados por posibles filtraciones en el contrapiso o carpeta de asiento...” ….. La juez declaró la obligación de pago indemnizatorio en su totalidad en cabeza delconsorcio de Propietarios en razón de ser quien debe dar cumplimiento con las disposiciones legales y del Reglamento, verificar las construcciones que realizan los copropietarios y regular las relaciones entre ellos.
…………………..
De lo que resulta de dichos trabajos y fue visualmente constatado por el experto interviniente, la ausencia de los zócalos y las juntas toman especial relevancia apenas se advierta de la explicación de fs. … que los zócalos son terminaciones superficiales cuya función es impedir el paso del agua al interior de la carpeta y que la junta de dilatación permite que el revestimiento exterior no se quiebre o fisure con los cambios climatológicos.…………………………………………….
Toda vez que el consorcio no emite agravio alguno por la responsabilidad que le fuera atribuida también por los daños generados sobre el piso de madera del Sr. Cymberknop, quedará confirmada la condena a abonar el costo de reparación de ambos sectores del departamento.
Solicita el accionante que también se condene al codemandado Sr. Belli a abonar la indemnización de los daños y perjuicios. ………………….
Pide el actor que se condene al consorcio al cese inmediato de las causas que provocan las filtraciones mediante la remoción de los cerramientos antirreglamentarios existentes en el edificio, la realización de los trabajos necesarios a fin de evitar daños en su propiedad y se practiquen las reparaciones en los pisos superiores de su unidad.
No es posible acceder a las remociones solicitadas, ya que no formaron parte de la pretensión expresada en la demanda y por lo tanto el Tribunal no se encuentra habilitado a ingresar en el estudio de tal capítulo (artículo 277 del Código Procesal).
………………IV. Prevención de agravación del daño:….
La presencia de grandes macetas que dificultan el correcto drenaje fue nuevamente apuntado a fs. 438 vta. y, ante los cuestionamientos hechos en su oportunidad por el emplazado Belli, el perito señaló que “las macetas son elementos que generan cargas posturales concentradas, las que en caso de recepción de agua o lluvia multiplican su peso por un factor aleatorio y en ambas situaciones no permiten el libre escurrimiento del agua hacia los desagües existentes, escurrimiento de en (sic) casos se produce por evaporación naturalmente dentro de las 48 horas subsiguientes. Al peso de los macetones de gran porte, más el sobrepeso del agua contenido debido a lluvias copiosas, hay que ponderar un sobre riesgo adicional en caso de que estos estén ubicados en los extremos exteriores del balcón voladizo” ………………………..
es útil dejar aclarado que el demandado no queda en autos condenado a tener un balcón desierto y sin descanso visual, sino que el obrar que se pone en cabeza de él, en el plazo de diez días, significa quitar todos los macetones y plantas ya existentes y visibles en las imágenes que acompañan al estudio pericial producido en autos y, en un todo de acuerdo con la buena fe con la que debe conducirse, no colocar otros de similar dimensión ni peso, ni hacerlo en abundante cantidad ni en los bordes perimetrales, tanto antes como después de la impermeabilización definitiva que se hará en el lugar y para la cual deberá permitir el acceso.………………………
V. Contenido de las obligaciones:
1. Daños materiales en living y piso de madera:
…………..
2. Daño moral:
………………
3. Intereses:
…………
4. Impermeabilización de piso de terraza 10° B:
……………………..
Para su cumplimiento, se establece el plazo de sesenta días corridos desde que la presente sentencia quede firme.
…………………………………
VI. Costas:
………………….…………
VII. En consecuencia, y para el caso que mi voto fuera compartido, propongo: ………………………..
El doctor Fajre dijo:Por razones análogas, adhiero al voto que antecede.
Por la votación que instruye el acuerdo que antecede se resuelve: 1) Condenar al consorio de Propietarios Tucumán 1665/1667/1669 a realizar en el plazo de sesenta días corridos una íntegra impermeabilización del piso de la terraza complementaria al departamento 10° B, en cumplimiento de la totalidad de las indicaciones contenidas en el punto V.4; 2) Elevar la partida por daños materiales a $....; 3) Confirmar la condena al codemandado Osvaldo Daniel Belli, con más las precisiones señaladas en el punto IV; 4) Confirmar todo lo demás que la sentencia decide y fuera materia de agravios; 5) Por la relación procesal entre el actor y elconsorcio de Propietarios, costas de la Alzada por su orden;6) Por la relación procesal entre el actor y el codemandado Osvaldo Daniel Belli, costas de Alzada a cargo del primero en 70% y del segundo en 30%....Se deja constancia que la Vocalía N° 7 se encuentra vacante. Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y devuélvase. — Omar L. Díaz Soliminé. — José B. Fajre.