(parcial).- Santa Fe, mayo 7 de 2020…………………………………………………………………………………..Análisis
1.- Como cuestión liminar se aclara que el presente caso consistente en una pretensión de rendición de cuentas ejercida de modo individual por quien ser invoca ser condómino del country Los Molinos contra la administradora, que fuera planteada con posterioridad al mes de agosto de 2015 y, por tanto, debe resolverse de acuerdo al Cód. Civ. y Com. de la Nación; ello, porque si bien se encontraba vigente el Reglamento del country a dicha fecha —lo que resultará motivo de este análisis—, y en virtud del mismo se dio lugar a una situación jurídica nacida con anterioridad al nuevo ordenamiento, la pretensión de rendición de cuentas, constituyó una consecuencia de la referida situación jurídica, y se produjo ya en vigencia el mismo.
Sin perjuicio de ello, cuestiones referentes a los instrumentos otorgados con anterioridad deberá ser analizados de acuerdo al Cód. Civil, vigente al momento de su constitución (conf. Art. 7° del Cód. Civ. y Com. de la Nación).
Todo ello con la salvedad que esta Sala ha considerado que no puede soslayarse que el Cód. Civ. y Com. de la Nación constituye fuente material como pauta interpretativa, y aún cuando la relación traída a consideración de este tribunal se haya verificado con anterioridad a la vigencia de dicho cuerpo, rige una importante regla interpretativa de carácter general por la cual el nuevo ordenamiento resulta invocable, en todos los casos, como argumento de autoridad o como doctrina interpretativa de la normativa derogada, es decir, las normas actuales constituyen valiosas herramientas de interpretación del Cód. Civil derogado …..
IV.2. El pronunciamiento en crisis fundó el rechazo de la demanda en que no existía en cabeza de la accionada obligación alguna de rendirle cuentas —como Administradora de “Los Molinos” country club—, a título personal al actor.
Los agravios refirieron que tal obligación, como derecho subjetivo individual del accionante, existía, ya que “Los Molinos” country club no era un sujeto de derecho distinto a los condóminos titulares de los lotes en dicho complejo; no era tampoco —técnicamente— una persona jurídica (ni asociación ni asociación simple) dotada de órganos a través de los cuales pudiera desplegar actividad alguna independiente de las personas humanas titulares de los bienes existentes en dicho emplazamiento, por lo que el actor, según su parecer, portaba legitimación suficiente para exigir que se le expliciten las cuentas resultante de la administración de los espacios comunes del predio.
Además, afirmó que la accionada no era un “órgano” de dicho complejo, ya que no formó parte del convenio invocado por el a quo, y por tanto, no se ajustaba a la situación traída a debate que la administradora sólo debiera rendir cuentas ante la Asamblea .
Por el contrario, calificó a la accionada como su mandataria —por el hecho que le remitiera boletines— y, en subsidio, planteó que aún cuando se considerase al complejo como asociación simple, ante la falta del órgano de fiscalización y en virtud de lo normado por los artículos 190 y 160 del Cód. Civ. y Com. de la Nación, igualmente podría exigirse que se le rindan cuentas como miembro de la misma.
IV.3.- Frente a las críticas formuladas al fallo venido en revisión, y como cuestión liminar, debe recordarse que la particular estructura del proceso de rendición de cuentas consta básicamente de dos etapas que reconocen una estrecha vinculación entre sí, estableciéndose en la primera si existe la obligación de rendir cuentas, y en la segunda, reconocida esta obligación y como derivación de la anterior, se examinan las cuentas efectivamente rendidas (v. CSJN, 04/08/2009, “Instituto Provincial de Seguros de Salta c. Provincia del Neuquén”, Fallos: 332:1688).
A su vez, el código local de rito —en sus artículos 527 a 530— recoge tales notas, y admitida la obligación de rendir cuentas, la subsiguiente etapa consiste en la determinación y aprobación del eventual saldo proveniente de la rendición, a los fines de conferirle acción ejecutiva.
Por tanto, el proceso especial intentado no sólo tiene como propósito que se le brinde una mera explicación sobre la administración de los recursos, sino la determinación de un saldo que, en caso de verificarse, cuente con la acción ejecutiva correspondiente para obtener su cobro por dicha vía.
Dicho ello, se observa que en la demanda …. el actor efectuó una serie de imputaciones genéricas por las cuales calificó como defectuosa la administración desempeñada por la accionada, ….. afirmando que, además, si bien se sometieron los balances a consideración de la Asamblea , merecieron la impugnación del actor.
Conforme a lo normado por el artículo 243 del Cód. Proc. Civ. y Comercial, debe estarse a los hechos constitutivos de la litis, planteados, y en la demanda, se introdujo el cuestionamiento a una administración ejercida sobre el conjunto del complejo “Los Molinos”, de donde, siguiendo la lógica del proceso intentado, si existiere un saldo resultante de la rendición de cuentas, el mismo no le correspondería íntegramente al actor, ya que lo cuestionado consistió en el resultado de una administración de un conjunto de bienes que exceden con holgura su porción.
Ello impone analizar el objeto de la administración cuestionada, a los fines de determinar si resulta viable —como lo considera el apelante— trasponer la primera etapa del proceso, considerando al actor sujeto activo de la obligación que se le rindan cuentas de forma directa, como lo plantea en su expresión de agravios.
IV.4.- Para ello, debe partirse de considerar que se trata de la administración de un complejo que, a tenor de las pruebas rendidas, reúne los caracteres de los conjuntos inmobiliarios que tipifica el artículo 2074 del Cód. Civ. y Com. de la Nación.
En efecto, el supuesto normativo “conjunto inmobiliario” surge reflejado de la simple lectura del reglamento de fs. 23/29, consistente en la escritura N° 47 pasada ante el Escno. ….de fecha 04/02/2014, con intervención del propio actor en carácter de requirente como Vicepresidente del Consejo de Administración (v. fs. 23), por la cual se protocolizó el Reglamento constitutivo del “consorcio ‘Los Molinos Country Club’”, tal como lo designó el actor al ofrecer dicha prueba.
Ello, porque tal como lo sostuvo esta Sala —en anterior integración— …., en doctrina se han calificado como elementos comunes de los conjuntos inmobiliarios a la incidencia del derecho público, la privatización de los servicios públicos, la fuerte interrelación personal y la necesaria intervención de mecanismos comunitarios para satisfacer las principales necesidades y cubrir intereses del grupo.
Específicamente se plantean las siguientes notas: i) varias parcelas independientes con destino a la construcción de la vivienda —transitoria o permanente—; ii) una o más parcelas destinadas a vías de comunicación interna, recreación, actividades deportivas, sociales y culturales, para brindar confort, amenidad y disfrute a los moradores del sector residencial; iii) el complejo que se forma debe constituir, necesariamente, un todo inescindible, en forma tal que los que sean propietarios y poseedores por cualquier título de parcelas en el sector residencial tengan derechos de propiedad, copropiedad y/u otros derechos reales, sobre las parcelas que se conocen como comunes, y que al enajenar o disponer por cualquier título su parcela residencial, queden comprendidos automáticamente en esa enajenación sus derechos sobre la parte común en forma inseparable; iv) la nota de inseparabilidad de las áreas de vivienda y deportiva, cultural y social que caracteriza al club de campo, implica que los titulares de las viviendas tengan la facultad —inherente a dicha titularidad— de hacer uso de las instalaciones deportivas, culturales y sociales y a que la transmisión del derecho sobre las viviendas conlleva indefectiblemente la de esta facultad; y v) también resulta un elemento característico que mientras que el uso de la vivienda es exclusivo de su titular, el de las instalaciones y servicios recreativos es compartido con los demás titulares de las viviendas que integran el complejo —y, en todo caso, con los grupos familiares respectivos e inclusive con los ocupantes transitorios o los invitados de los titulares—, aunque también es posible que se distinga entre “socios del club” y propietarios de parcelas (v. Eduardo Molina Quiroga, “Nuevos derechos reales en el Cód. Civil y Comercial: Conjuntos inmobiliarios y cementerios privados”, Id SAIJ: DACF150341).
Dichos conjuntos inmobiliarios de acuerdo al artículo 2075 del Cód. Civ. y Com. de la Nación —cualquiera fuere la figura jurídica bajo la cual se hallen constituidos— deben adecuarse a partir de la vigencia del ordenamiento referido a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V del Libro Cuarto, con las modificaciones establecidas en el Título VI, Capítulo I.
Ahora bien, cierto es que hasta el momento el mismo no ha sido constituido bajo el derecho real de propiedad horizontal, no surgiendo del Reglamento analizado ni de las constancias de autos, que se trate de una asociación con personería jurídica otorgada por el Estado provincial.
Sin embargo, no debe desatenderse el reglamento que rige al complejo a los fines de la solución del caso.
De la lectura de las fotocopias agregadas a autos (…) surge la protocolización de un instrumento privado, consistente en la reforma al Reglamento de los Molinos Country Club que fuera protocolizado originariamente —según se refiere— por escritura N°... pasada por ante el Escno. …. en fecha 04/11/1985, y que en virtud del nuevo instrumento rige el Reglamento modificado, conteniendo las previsiones que a continuación se destacan, y a las cuales quedaron sometidos los integrantes del mismo:
a) Se refiere que bajo las previsiones del Título VIII (sic) Capítulos I y II del Cód. Civil, se constituyó la Asociación de Condóminos “Los Molinos” Country Club, seguidamente, que dicha asociación sería representada legalmente por el “Administrador”, que los miembros de la misma serían los propietarios de lotes integrantes del country club, y que cada una de dichas heredades formaban parte de un complejo social y deportivo “denominado comúnmente club de campo”.
b) A partir del capítulo IV se regulan los órganos, compuestos por la asamblea , el consejo de administración y el administrador; a este último, que no necesariamente debe ser uno de los condóminos, se le asignan funciones esenciales para el funcionamiento del complejo, al punto de considerarlo “representante legal”, además de las más amplias atribuciones fijadas siendo designado por Asamblea , considerándoselo en el artículo 33 del reglamento como “mandatario” del country.
c) La facultad de considerar el balance y presupuesto anual, y de adoptar las resoluciones al respecto, resultan exclusivas de la Asamblea, de acuerdo a lo normado por el artículo 20 del referido reglamento, como así, la de designar y remover al administrador (v. fs. 25 vto.).
De la reglamentación invocada por el propio actor, surge que el administrador es un mandatario del complejo, designado por la Asamblea (artículo 20 inciso 2), y sólo dicho órgano puede aprobar o rechazar sus cuentas, como así, destituirlo.
Ello implica que no es mandatario directo del actor, ni éste podría unilateralmente rescindir el mandato invocado. ……
Entonces, más allá si el complejo no formalizó su constitución como una persona jurídica —dada la falta de regulación de la figura a la fecha de su conformación—, lo cierto es que deberá adecuarse al derecho real de propiedad horizontal, conformando un consorcio que tanto a la fecha de este pronunciamiento como a la de la interposición de la demanda —25/10/2016 (fs. 0)— por imperio legal es considerado como persona jurídica privada (v. art. 148, inc. h, del Cód. Civ. y Com. de la Nación).
IV.5.- Pero lo cierto es que el reglamento citado determina la actuación del complejo como, al menos, un “consorcio de hecho” hasta que la regularización se verifique.
Dicha figura ha sido reconocida por calificada doctrina y tiene recepción jurisprudencial.
En efecto, se afirma que la jurisprudencia ha calificado esta comunidad de intereses como un “consorcio de hecho”, y en tal sentido ha dicho que “antes de la situación de consorcio se vive en la de pre-consorcio o consorcio de hecho. En consecuencia, la ausencia de reglamento —aspecto que no se verifica en el caso— y la falta de escritura traslativa de dominio —extremo también cumplido—, si bien pueden resultar un impedimento legal para el ejercicio de los derechos y acciones de los distintos titulares respecto de terceros, no puede ser obstáculo para poner en marcha la regulación de las acciones existentes entre los coadquirentes, los que forman una especie de comunidad de derechos e intereses y se someten en sus relaciones a las normas propias de la institución en su carácter de miembros ideales de un consorcio al suscribir los pertinentes boletos de compraventa por medio de los cuales acogieron anticipadamente al régimen legal”. En razón de ello le reconoce legitimación activa para demandar el cobro de las expensas por la vía del proceso de conocimiento y exigir al administrador la rendición de cuentas …..
En el mismo sentido, se reconoce una cierta legitimación para accionar a los “consorcios de hecho”, en cuanto comunidad de intereses, siempre que haya gestión promiscua de ellos por parte de los asociados …………………………………………..
La comunidad de intereses y el régimen de regulación de los mismos impuesto en el Reglamento del complejo obsta a la actuación individual del actor frente al órgano administración, no surgiendo del plexo normativo legitimación alguna para exigir la rendición de cuentas a título de derecho subjetivo individual como lo pretende, correspondiendo efectuar una aplicación analógica al caso de las reglas del consorcio de la propiedad horizontal.
Y es conteste la jurisprudencia en negar legitimación individual al propietario en tales supuestos para demandar al administrador a título individual por rendición de cuentas.
Así, se ha sostenido que “en un sistema integrado por distintos miembros en los cuales acuerdan por mayoría la elección de una administración, también por mayoría, se aprueban las cuentas comunes, y los medios para impugnar la decisión, no es por vía de la rendición de cuentas sino la impugnación de la decisión asamblearia, ya que no hay una representación individual sino orgánica y debe regirse por dichas reglas. No existe un vínculo directo del administrador con los propietarios respecto a las obligaciones derivadas del mandato, sino con el consorcio. La asamblea es el órgano encargado de recibir la rendición de cuentas (conf. art. 2058 conc. y corr. del Cód. Civil y Comercial, comentario en Lorenzetti, Ricardo L., Código Civil y Comercial de la Nación. Comentado, Ed. Rubinzal - Culzoni Editores, T. IX, p. 553). En la relación celebrada entre el consorcio (mandante) y el administrador (mandatario), el administrador se relaciona con el consorcio como ente distinto de sus integrantes, no habiendo vínculo directo entre aquél y cada uno de los copropietarios respecto de las cuestiones relacionadas con el mandato sino a través del ente consorcial. De ahí que sea el consorcio el que está autorizado mediante previa decisión asamblearia a pedir rendición de cuentas de las tareas asumidas y funciones desempeñadas …..
Por ende, el propietario de cada unidad funcional carece de legitimación individual para demandar al administrador en forma personal la rendición de cuentas o por actos ejecutados con motivo del ejercicio de la administración, ya que la acción corresponde al consorcio de propietarios integrantes del edificio ……………………
………. Así de ninguna manera el propietario de una unidad integrante de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal puede accionar contra el administrador individualmente, en forma personal y directa……
IV.6.- A partir de todo ello, concluyo en que del análisis de los instrumentos aportados por las partes, el complejo “Los Molinos Country Club” reúne las condiciones para ser considerado un “conjunto inmobiliario” que debe someterse a las previsiones del Cód. Civ. y Com. de la Nación, y constituirse como propiedad horizontal, conformado un consorcio de propietarios.
Hasta tanto ello ocurra, deben regir las previsiones del reglamento —a cuya vigencia los condóminos se sometieron voluntariamente—, y del cual surgen las notas tipificantes de un “consorcio de hecho”, como ya fuera explicitado, correspondiendo atenerse a las características propias de dicha organización, que serán reguladas —por vía analógica— por las normas del consorcio de propiedad horizontal.
En dicho ámbito, no cabe la posibilidad de que un condómino pueda rescindir unilateralmente el vínculo con el administrador, ni desobligarse de las reglas de las mayorías para las decisiones reguladas, dentro de las cuales se encuentra la aprobación de las cuentas del administrador por medio de la asamblea .
El condómino goza de todas las prerrogativas tendientes al esclarecimiento de los actos desplegados por el administrador, pero dentro del marco de las reglas que regulan el funcionamiento de la asamblea , e incluso, de la impugnación, aún judicialmente, de los actos que dicho órgano apruebe.
Sin embargo, no pueden ejercer a título individual la legitimación del juicio de rendición de cuentas, sin que lo autorice la asamblea , como tampoco rescindir por sí el vínculo con la administradora, lo que obsta a la admisión del recurso de apelación bajo análisis.
IV.7.- Finalmente, tampoco podría justificarse la legitimación pretendida en lo previsto en el art. 190 y cc. del Cód. Civ. y Com. de la Nación, para el caso que se considere simple asociación al complejo.
Es que más allá del encuadre formulado supra, las prerrogativas de requerir en el ámbito de una simple asociación toda la documentación que estime el miembro ante la falta de un órgano de fiscalización, no enerva la aplicación supletoria de las normas sobre las asociaciones civiles, de acuerdo a lo previsto en el art. 188 del mismo código; y el ejercicio del más amplio derecho a informarse y consultar los libros, aún de modo compulsivo, no le permite per se, actuar como si la personalidad jurídica no le resultara oponible, y demandar a título personal una obligación —como el juicio de rendición de cuentas contra el administrador— que sólo puede ser ejercido por el ente, merced a una decisión asamblearia, tomada de acuerdo a las normas estatutarias.
Dicho de otro modo, las amplias facultades que brinda el artículo 190 del Cód. Civ. y Com. de la Nación al integrante de una simple asociación que carece de órgano de fiscalización, no implican que le permita comportarse como si dicho ente no existiera y, justamente, sólo al mismo —la eventual simple asociación— puede exigirle la información que se juzgue pertinente………………………. Por ello, la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, resuelve: 1) Declarar desierto el recurso de nulidad y rechazar el de apelación, ambos interpuestos por la parte actora y, en consecuencia, confirmar íntegramente la sentencia venida en revisión, imponiéndose las costas generadas en esta instancia a la parte actora recurrente vencida (v. art. 251 del Cód. Proc. Civ. y Comercial). 2) Los honorarios de Alzada se liquidarán en la proporción establecida en el artículo 19 de la ley 6767, modificada por la Ley 12.851, oportunidad en que se correrá vista a la Caja Forense. Insértese, hágase saber, bajen. — Daniel F. Alonso (ampliación de fundamentos). — Aidilio G. Fabiano. — Abraham L. Vargas (en abstención).////