(parcial)En la Ciudad de Buenos Aires, capital federal de la República Argentina, a los 8 días del mes de febrero de 2024 se reúnen las y los señores jueces integrantes de la Sala V, para dictar la sentencia en esta causa, quienes se expiden en el orden de votación que fue sorteado oportunamente, el doctor GABRIEL DE VEDIA dijo: 1.- Contra la sentencia de la anterior instancia que hizo lugar en lo principal a la acción por desalojo, se agravia el accionante CONSORCIO DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO CRAMER 305/315/329/345/355/361/381/391, en adelante “el consorcio” ………El recurso interpuesto por el consorcio se encuentra dirigido a cuestionar en primer término el rechazo de los daños y perjuicios en razón de la ilegítima ocupación del inmueble. Afirma que lo peticionado se fundó en la imposibilidad de disponer del inmueble de su propiedad por más de 3 años, desde el distracto a la actualidad. Recurre asimismo la sentencia de origen que impuso las costas en el orden causado toda vez que se hizo lugar a la acción en lo principal y se dispuso el desalojo del trabajador del inmueble de su propiedad. Para así decidir, el juez anterior si bien hizo lugar a la acción por desalojo, e indicó que si bien el consorcio se limitó a manifestar sobre la ilegítima ocupación del inmueble por parte del ex trabajador una vez perfeccionado el despido, no fue consistente con la petición por ‘canon locativo’ de la misma forma en que tampoco produjo prueba idónea respecto de los daños que le hubiera ocasionado el trabajador. En efecto, explicó que: “…su reclamo no es claro, no precisa en forma clara sus peticiones, por lo que no considero que de esta manera la parte actora pueda concluir que se le adeude canon alguno. Asimismo, la parte actora no produjo prueba alguna que permita dar cuenta de los perjuicios que dijo padecer para poder evaluar entonces la posibilidad de los daños producidos en perjuicio del accionante puesto que debió guardar por lo menos los requisitos mínimos establecidos en el art. 65 de la L.O. lo cual no sucedió en estos obrados, por lo que esta falencia no puede ser suplida en este estado por el Suscripto…”. Por ello, es que desestimó el reclamo de daños y perjuicios, no obstante haber hecho lugar a la acción por desalojo.
2.- Delimitados de este modo los términos del memorial recursivo, cabe memorar que el 06/09/2019 el consorcio despidió al trabajador con invocación de justa causa y lo intimó a restituir dentro de los treinta días subsiguientes la vivienda de portería por él ocupada, sin que el mismo diera cumplimiento con lo solicitado, lo que motivó el inicio de la presente acción en noviembre de 2019, es decir en forma contemporánea al vencimiento del plazo de 30 días otorgados.
Al momento de contestar la acción entablada por el consorcio, el trabajador solicitó la aplicación del DNU 320/20 que suspendía los desalojos. No obstante ello, el sentenciante de grado determinó que el Sr. Ramírez carecía de título para retener su vivienda y por ello -teniendo en cuenta la fecha del distracto-, en virtud de lo normado por los arts. 146 y 147 L.O., accedió al lanzamiento peticionado, segmento del fallo de grado que llega firme a esta alzada.
A partir de lo expuesto, analizaré el agravio interpuesto por la pretendida reparación de daños y perjuicios intentada por el consorcio a través de la determinación de un canon locativo. No soslayo en este punto que el apelante insiste en que el trabajador permaneció durante tres años ocupando la vivienda en forma ilegítima, pero no es menos cierto que el paso del tiempo aludido fue el lapso que duró el trámite judicial pues como dije previamente, el consorcio inició la acción por desalojo al mes de vencido los treinta días otorgados para la entrega de la vivienda. Es decir que el argumento expuesto en los agravios no constituye un fundamento suficiente para cargar al trabajador con las consecuencias de los daños ocasionados al consorcio. Ahora bien, más allá de dichas manifestaciones, lo cierto es que el apelante fundó su petición desde el origen en la existencia de un daño concreto en los términos previstos en el art. 1737 del CCCN por cuanto se encontró privado de hacer uso del inmueble de su propiedad y mensuró la pretendida reparación por daños, en un precio de locación, el que calculó a partir de las características del inmueble. Por ello hizo hincapié que se trataba de un departamento de 39 metros cuadrados de dos ambientes con cocina y baño independiente, ubicado en el barrio de Colegiales, y por el cual estimó en la suma de $13.000. Sin embargo, he de advertir que la hipótesis del "canon locativo" es inadmisible en la medida que no existe aquí un contrato como fuente de la obligación (en el que la causa de la acción es el título) sino un ilícito en términos estrictos.
Lo cierto es que la vivienda entregada al trabajador revistió naturaleza accesoria al contrato de trabajo en su carácter de encargado permanente tal como lo dispone el estatuto 12.981, por lo que, al ser disuelto el vínculo laboral, y transcurrido el plazo de 30 días fijado por el art. 25 inc. 11 del CCT 589/10, si bien no existía razón objetiva para reconocer al trabajador derecho de retención alguno, ello no habilita a la demandada a considerar la existencia de un contrato de locación que tuviera como obligación principal impuesta al inquilino el pago de un canon por el uso del inmueble. Vencido el plazo previsto por la norma citada se legitima a la parte actora para recuperar el inmueble otorgado en comodato, más no así a peticionar el precio de un alquiler que nunca se pactó en términos contractuales. Por último, no soslayo que el apelante cuantifica el daño reclamado por los supuestos perjuicios ocasionados en función del mercado inmobiliario. Sin embargo, y más allá de la manifestación realizada sobre la ilegítima posesión del inmueble por la cual el consorcio se vio privado de hacer uso de su propiedad, no encuentro parámetros verosímiles que indiquen que la cuantificación del daño alegado se corresponde con los perjuicios expuestos. Nótese que en momento alguno se invoca la cuantía de los gastos irrogados por el consorcio para el mantenimiento de la vivienda durante el período en que se ocupó el inmueble luego del despido. Más allá que el consorcio expuso que durante el tiempo de la tramitación de la presente causa no pudo otorgar la vivienda al nuevo encargado, no lo es menos que ello pueda asimilarse a la imposibilidad de arrendar dicha vivienda a un inquilino y de esta forma percibir un canon locativo, pues reitero la vivienda destinada a los encargados de edificios dentro de un consorcio tiene un fin específico y para que pueda habilitarse a los consorcistas a constituir un contrato de locación de vivienda urbana, debe existir una conducta expresa de los condóminos en este sentido, que en la causa no ha sido demostrada. Por todo lo expuesto, el reclamo, del modo en que fue intentado, luce improcedente. En este contexto, no concuerdo con la manifestación vertida por el apelante cuando indica que no le es exigible producir prueba que demuestre los perjuicios que dijo padecer, pue si bien no está en discusión que el consorcio es propietario del inmueble en cuestión y es indudable su derecho al uso, goce y disposición a su arbitrio luego de cesado el derecho de ocupación por el trabajador tras su despido, los daños que pudieran haberse ocasionado por el usufructo con anterioridad al despido o con posterioridad deben acreditarse pues ello es ineludible para acceder a la reparación por daños y perjuicios. Por lo expuesto, propicio desestimar la queja intentada y confirmar este segmento del fallo en crisis. A continuación, el apelante solicita que la totalidad de las costas sean soportadas por el trabajador, quien ha sido vencido en lo sustancial. Afirma que no existe fundamentación alguna en la sentencia que posibilite el apartamiento del principio objetivo de la derrota en lo que respecta a las costas relativas a la demanda por desalojo. Lo cierto es que en materia laboral la distribución de costas no debe regirse por un criterio meramente aritmético sino jurídico, y desde este enfoque cabe destacar que el trabajador, al momento de contestar la acción entablada en su contra en fecha 10/08/2020 pide la aplicación del DNU 320/20, el que suspende los desalojos, el cual regía desde marzo de 2020, por lo que el mismo, pudo considerarse asistido con mejor derecho a litigar como lo hizo. Desde tal perspectiva de análisis, no encuentro razones para apartarme de lo resuelto por el magistrado que precede quien dispone que las costas del juicio deben ser soportadas en el orden causado (art. 68, 2do. párrafo del CPCCN). Así lo decido..- Considero que los honorarios regulados a los letrados intervinientes lucen adecuados con relación a las tareas realizadas, su complejidad y la relevancia para la resolución de la causa, teniendo en cuenta las pautas del artículo 38 LO, por lo que propicio su confirmación. Sin embargo, estimo que los regulados al perito tasador lucen exiguos, por lo que propongo se eleven a 5 UMA ($152.865 Ac. 36/23). En atención al resultado de la contienda, propicio que las costas de alzada sean impuestas al accionante vencido. (cfr. art. 68 C.P.C.C.N.). Los honorarios de alzada se establecen en el 30% de lo que les fuera regulado en origen (artículo 30 de la ley de honorarios).
La doctora BEATRIZ E. FERDMAN manifestó: 1. Disiento con la solución propuesta en el voto que antecede, pues si bien es cierto que en el caso no puede sustentarse los daños sufridos por el consorcio en forma análoga a los daños sufridos por la falta de pago de un canon locativo, propio de las relaciones contractuales de arrendamiento de vivienda urbana, considero que en la causa existió un daño que debe ser resarcido por quien cometió una retención indebida de la vivienda otorgada en forma accesoria al vínculo laboral que fue rescindido en su oportunidad y que a partir de ese momento tornó ilegítima la ocupación del inmueble, propiedad del consorcio. En efecto, de acuerdo al régimen de la ley 12.981 el suministro de vivienda es una obligación accesoria y cesa al extinguirse la obligación principal por cualquier causa. De esta forma la ley no habilita al trabajador a retener la vivienda siquiera en el caso de un supuesta falta de pago de las indemnizaciones debidas. Mucho menos cuando el trabajador ha sido debidamente intimado por el plazo de 30 días a restituir la vivienda así otorgada conforme la normativa vigente. Así las cosas, en tanto el accionado ha ocupado ilegítimamente la vivienda, está obligado en el caso a reparar la falta de restitución del inmueble que le fuera oportunamente suministrado en base a una cuantificación que tenga en cuenta el tiempo que duró la referida ocupación, esto es desde los 30 días posteriores a la fecha del distracto y hasta el 21 de diciembre de 2023 momento en el cual se produjo la entrega de las llaves de la unidad (ver incidente de ejecución), teniendo en cuenta que el demandado no consignó las llaves de la vivienda hasta ese momento, no obstante haber quedado firme el desalojo ordenado en la instancia de grado. Decidir en contrario, a mi juicio, importaría consentir un enriquecimiento sin causa por parte del demandado proveniente de la ocupación ilegítima de la vivienda en cuestión (conf. arts. 17 y 19 CN y 1737 del CCyCN). Para ello, estimo que el importe pretendido a tal fin en la demanda, más allá de la errada calificación dada por el consorcio -y teniendo en cuenta las características de la vivienda en cuestión- resulta razonable disponer una indemnización por los daños ocasionados que se aprecia en la suma de $250.000 en base al tiempo transcurrido y la actitud asumida por el demandado contumaz. Ergo, en virtud de las facultades otorgadas a la suscripta por el art. 165 “in fine” del CPCCN, considero prudente la suma antes referida. 2. En relación al inicio del cómputo del período por el cual habrá de proyectarse esa reparación, habré de ceñirme a los términos de la presentación inicial en cuanto a la intimación oportunamente realizada para la entrega de la vivienda y el vencimiento de ese plazo otorgado -esto es el 07/10/2019- y hasta el momento en que se hizo efectiva la entrega de las llaves, circunstancia evidenciada el 21/12/2023. Sobre esa suma habrán de calcularse intereses desde el momento en que el demandado debió restituir el inmueble, esto es el 07/10/2019 y hasta la entrega de la misma a las tasas de interés fijadas en las actas de CNAT 2658 y 2764, pues esta sala ha sostenido en innumerables pronunciamientos concordar con la decisión de mayoría de CNAT que introdujo una modificación a la forma de cálculo de la tasa de interés vigente (cfr. actas 2601, 2630 y 2658) al adicionar la capitalización anual desde la fecha de notificación de traslado de la demanda en los términos dispuestos por el art. 770 inc. b CCyCN, para aquellos casos en los cuales no existiera sentencia firme sobre el punto y para aquellos créditos que no se encuentren alcanzados por un régimen legal especial en materia de intereses. En efecto, corresponde estar a los parámetros dispuestos en dicho acuerdo (capitalización anual), considerando que en el caso la fecha de notificación de la demanda ocurrió el 05/03/2020. Cabe recordar en este contexto que si bien es cierto que las tasas de interés que como referencia adoptó la CNAT por mayoría en los acuerdos mencionados (Actas 2601, 2630 y 2658), no son obligatorias ni emanan de un acuerdo plenario, el criterio allí plasmado de los jueces que formaron aquella mayoría evidenciaron que las mismas resultaban equitativas y razonables para compensar al acreedor de los efectos de la privación del capital por demora del deudor, para resarcir los daños derivados de ésta así como para mantener en lo posible el valor de la indemnización frente al deterioro del signo monetario que se ve afectado por la grave inflación que aqueja la economía del país. Esta es la idea que imperó en la modificación introducida en el Acta 2764/22 para adicionar el sistema de capitalización anual en los términos dispuestos por la norma del art. 770 CCyCN, sin perjuicio de las facultades previstas por la norma del art. 771 CCyCN para el caso que exista desproporción en la cuantificación de dichos importes. Ello, en el entendimiento de la labor reglamentaria a la cual se encuentra facultada la Cámara y por la cual debe disponer el método a utilizar para la aplicación de intereses que implican la inclusión de la variación del precio por el uso del dinero (cfr. parámetros del art. 23 LO). De suscitar adhesión mi postura deberá dejarse sin efecto lo decidido en materia de costas y honorarios (conf. art. 279, CPCCN). En cuanto a las primeras y atendiendo al resultado del pleito, propongo que las de ambas instancias se declaren a cargo del demandado vencido (conf. art. 68, CPCCN). Asimismo, y conforme parámetros de la ley 27.423, corresponde determinar los honorarios de origen que deben ser regulados en las siguientes sumas ………… aclarando que, si bien las leyes arancelarias no pueden cercenar la facultad de las partes de determinar el importe de los servicios prestados, lo cierto es que conforme lo dispuesto por la norma del art. 1255 del CCyCN, la aplicación de estas leyes arancelarias no pueden generar una desproporción ante la retribución y la importancia del servicio prestado. Ante estos casos el juzgador debe analizar las circunstancias de la causa y regular los porcentajes de honorarios o importes debidos: Para la representación y patrocinio letrado de la parte actora en la suma …….. Por la labor en esta instancia, corresponde regular al patrocinio y representación letrada del interviniente en esta alzada en el 30% de lo que le corresponda percibir por la labor desplegada en primera instancia (conf. art. 30 ley 27.423).
La doctora ANDREA GRACÍA VIOR dijo: En el particular caso de autos se ha asumido la competencia de la Justicia Nacional del Trabajo para entender en el reclamo de daños y perjuicios derivados de la retención indebida de la vivienda, por lo que aún cuando en principio se prevea un proceso especial de desalojo con ese único objeto en el marco de las disposiciones de los arts. 146 y 147 LO, consentida la competencia, corresponde emitir pronunciamiento sobre el tópico, en tanto las partes han gozado de plena libertad para alegar y probar en sustento de sus posturas. Sentado ello, comparto el criterio de la Dra. Ferdman en cuanto la retención indebida ha causado naturalmente perjuicios al consorcio titular del dominio que se ha visto privado del inmueble destinado a vivienda del encargado durante más de cuatro (4) años, circunstancia que -cuanto menos- habría obligado a los copropietarios a abonar al nuevo encargado (sin goce de vivienda) una remuneración mayor (ver escalas salariales vigentes). Así, aún cuando no correspondiera reconocer en favor del consorcio un “canon” o valor locativo -tal como si pudiera obtenerse renta por su alquiler a terceros-, corresponde admitir la reparación pretendida en función de la usurpación de la vivienda por parte del ex dependiente (cfr. Plenario “Contarino” de la Cam. Crim y Correccional, 1964) en una medida que resulte razonable al perjuicio económico que prudencialmente pueda ponderarse (ver con igual criterio, CNAT Sala III, “Consorcio prop. Edificio Charcas 2737/41 c/Taborda Amarillo, José Pedro s/desalojo”, sentencia del 23/4/2007 y trabajo de Silvia I. Gutierrez Garay, “Régimen Jurídico de los Trabajadores de Edificios de Renta y Propiedad Horizontal”, en Regímenes especiales de trabajo,vol. III, Colección Temas de Derecho Laboral, Errepar, 2014, p. 260). Toda vez que la evaluación que a valores de octubre 2019 efectuara la Dra. Beatriz E. Ferdman luce a mi juicio razonable teniendo en consideración el valor asignado a la vivienda a nivel convencional y los casi 98 meses corridos desde que el ex trabajador debió entregar el inmueble y finalmente lo hizo, adhiero también en este aspecto, por análogos fundamentos, al voto que antecede. Finalmente, en atención al modo en que se ha resuelto el conflicto, adhiero también a las soluciones propuestas por la Dra. Ferdman en materia de costas y honorarios por compartir sus fundamentos. En virtud de lo que surge del acuerdo que antecede, el TRIBUNAL RESUELVE: 1. Modificar la sentencia de grado en relación con el reclamo incoado por la parte actora –Consorcio de Propietarios del Edificio Cramer 305/391- por daños y perjuicios ocasionados por retención indebida de la unidad funcional destinada a vivienda del encargado y, conforme los considerandos del voto de mayoría de este acuerdo, hacer lugar a dicho reclamo, condenando al Sr. Miguel Angel Ramirez a abonar en la etapa del art. 132 LO la suma de PESOS DOSCIENTOS CINCUENTA MIL ($250.000) con más los intereses aquí dispuestos, al Consorcio de Propietarios del Edificio Cramer 305/391, con costas al demandado vencido en ambas instancias. 2. Regular los honorarios de ambas instancias según el considerando 3 del voto de mayoría. 3. Regístrese, notifíquese, cúmplase con el art. 1 de la ley 26.856 y punto 4 de la Acordada C.S.J.N. 15/13 y devuélvase. Con lo que terminó el acto, firmando las señoras juezas por ante mí, que doy fe. GABRIEL DE VEDIA, JUEZ DE CAMARA - ANDREA ERICA GARCIA VIOR, JUEZ DE CAMARA - BEATRIZ ETHEL FERDMAN, JUEZ DE CAMARA -JULIANA CASCELLI, SECRETARIA DE CAMARA