(PARCIAl) 2ª Instancia.- Santa Fe, septiembre 28 de 2021.
1ª ¿Es nula la sentencia recurrida? 2ª ¿Es ella justa? 3ª ¿Qué pronunciamiento corresponde dictarse?
1ª cuestión. — El doctor Alonso dijo:
El recurso de nulidad deducido no fue sostenido en forma autónoma en esta sede. Sin perjuicio de ello, las críticas que contiene el memorial, que no refieren a vicios in procedendo sino in iudicando, pueden obtener suficiente respuesta en el tratamiento que, a continuación, se realizará del recurso de apelación que también se interpuso.
Por lo demás, no advirtiendo irregularidades procesales ni vicios en el procedimiento que justifiquen un pronunciamiento de oficio, corresponde declarar desierto el recurso de nulidad intentado.
Así voto.
Los doctores Fabiano y Depetris expresaron, a su vez, iguales razones en parecidos términos y votaron, por consiguiente, en igual sentido.
2ª cuestión. — El doctor Alonso dijo:
I. Antecedentes
I.1.- Mediante pronunciamiento de fecha 04/08/2020 (v. fs. 389/399), el Sr. juez titular del Juzgado de epígrafe resolvió rechazar las excepciones opuestas y, en consecuencia, mandar llevar adelante la ejecución hasta que el accionante perciba totalmente el capital reclamado e intereses, con costas a la ejecutada.
La resolución en crisis tuvo como antecedente la demanda ejecutiva (v. fs. 17/19 vto.) por cobro de expensas que promovió Náutico Ubajay Country Club —en adelante, “Náutico Ubajay”— contra Patricia Angélica Antonia Crespo, a fin de obtener el cobro de la suma de $88.182,80.- con más intereses compensatorios y punitorios. Al demandar el ejecutante afirmó que la suma reclamada provenía de expensas adeudadas desde el mes de diciembre de 2013 a febrero de 2017, conforme surgía de la liquidación de deuda que acompañara el ejecutante a fs. 24. A fs. … amplió la demanda por la suma de $150.214,87.-, correspondiente a los vencimientos de nuevas expensas mensuales devengadas desde marzo de 2017 hasta marzo de 2019.
Citada de remate …, la ejecutada opuso excepción de falta de personería e inhabilidad de título …. Explicó que “Náutico Ubajay” no era un consorcio de propietarios, y que no tenía Administrador ni Consejo de Propietarios debidamente constituidos. Afirmó que por tales motivos, la designación de la administradora —CPN Togneni— era inválida, como así también lo era el mandato que otorgara a la Dra. Gómez Dall Armelina … En relación a la excepción de inhabilidad de título, alegó que al no ser la actora un consorcio, la misma carece de “capacidad jurídica para crear un título ejecutivo” …………..
Por su parte, el ejecutante solicitó el rechazo de las excepciones interpuestas, por los fundamentos expuestos, a los que remito en honor de la brevedad (v. fs. 55/59).
………….
I.2.- La ejecutada se alzó contra la sentencia de grado deduciendo recursos de apelación y nulidad ………….. ……….
……………………..
el complejo urbanístico denominado “Náutico Ubajay Country Club” no se encuentra aún sometido al régimen de la propiedad horizontal. Ello es así porque ni se constituyó como tal bajo la vigencia de la Ley 13.512 (BO: 18/10/1948) —hoy derogada por el art. 3 de la ley 26.994 (BO: 08/10/2014)—; ni tampoco, con posterioridad, tras haber entrado en vigencia el Cód. Civ. y Com. de la Nación, se adecuó a las previsiones normativas previstas para los “conjuntos inmobiliarios” por su artículo 2075 del Cód. Civ. y Comercial.
Atento ello, la liquidación de deuda que se pretende ejecutar (v. fs. 24), aunque pueda incluir rubros encuadrables en el art. 8 de la ley 13.512 —refiere a los devengados de diciembre de 2013 a julio de 2015—, no puede, sin más —es decir, sin antes realizar algunas consideraciones particulares del caso— ser reconocida como título ejecutivo. A su vez, respecto de los períodos devengados durante la vigencia del Cód. Civ. y Com. de la Nación —alude a los correspondientes a agosto de 2015 a marzo de 2019—, tampoco puede ser subsumida sin más en la calidad de “título ejecutivo” que el artículo 2048 del Cód. Civ. y Comercial otorga al “certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios” de los complejos sometidos al régimen de propiedad horizontal conforme arts. 2075, 2037 y cc.
Consecuencia de todo ello es que, a fin de reconocer ejecutividad a esta liquidación de deuda, en los términos del art. 442 del Cód. Proc. Civ. y Comercial, deben hacerse ciertas consideraciones.
… Según surge de la copia de la escritura N° 401 (v. —insisto— documental que obra reservada en Secretaría y que fuera ofrecida como prueba por ambas partes —v. fs. 86 vto. y 266—) y de la Ficha Registral e informe de dominio (v. fs. 105/133), el inmueble sobre el cual se desarrolló el “Náutico Ubajay” fue afectado en el año 1976, al Régimen de Prehorizontalidad de acuerdo a las previsiones de la Ley 19.724 (BO: 13/07/1972) —hoy derogada por el art. 3 de la ley 26.994 (BO 08/10/2014)—. Asimismo y conforme lo exigía la mencionada ley, se redactó el “Proyecto de Reglamento de Copropiedad y Administración”, conforme lo denomina el punto b) de la referida escritura.
En el artículo 12 del referido “Proyecto de reglamento de 1976” se estableció que “[e]l copropietario que no cumpliera en los plazos establecidos con el pago de las liquidaciones de los gastos ordinarios, con el aporte que le corresponde para formar o reponer el fondo de reserva, con los que le correspondan para gastos extraordinarios en los plazos que fije la Asamblea, o con el pago de toda otra suma por cualquier concepto vinculada a la copropiedad del inmueble [...] se constituirá en mora automáticamente y de pleno derecho, sin necesidad de intimación ni requerimiento de pago previo, privado ni judicial, y abonará desde entonces, es decir desde la fecha en que debió efectuarse el pago y satisfaga totalmente la deuda, un interés punitorio y compensatorio del siete por ciento mensual. Sin perjuicio de ello una vez transcurrida la fecha máxima en que debió realizarse el pago, el copropietario moroso deberá ser demandado por vía ejecutiva” (v. copia certificada a fs. 150 vto.). También prevé que “[s]erá título ejecutivo para el cobro el certificado de la deuda emitido por el Administrador del Consorcio, con constancia de la cantidad líquida exigible y el plazo para abonarla” (v. fs. 151).
De ello se desprende que para el Náutico Ubajay, desde el inicio —año 1976—, fue expresamente prevista la ejecutividad de la obligación de contribuir a los gastos comunes, contenida en el certificado de deuda; y, consecuentemente tal ejecutividad debe considerarse aceptada por adhesión por todas las personas que han adquirido unidades. En otros términos, debe interpretarse que cada persona que ha evaluado la adquisición de una unidad, ha ponderado la opción entre adherir al proyecto de reglamento preconcebido —con todas y cada una de sus cláusulas— o abstenerse de ingresar al sistema.
…………….
En suma, cabe concluir que desde esta perspectiva, el certificado de deuda obrante a fs. 24 constituye un título ejecutivo cuyo carácter de tal proviene de la sujeción voluntaria de la accionada a la convención o pacto de ejecutividad.
…………………….cabe recordar que un título ejecutivo convencional es inhábil cuando “el pretenso título ejecutivo resulte inidóneo como tal por defecto en alguno de los requisitos que la ley considera esenciales para otorgarle fuerza ejecutiva. Así, se estará ante un título ejecutivo convencional inhábil cuando del mismo no surja una deuda de cantidad líquida o no se cumpla con la exigencia de la determinación (cuando la legislación admite a ejecución de deudas no dinerarias), o cuando tal no fuere exigible, o cuando el ejecutante o el ejecutado carezcan de legitimación procesal en razón de no ser las personas que figuran en el documento como acreedor o deudor. Asimismo, la excepción procederá si del título surgiera la ilicitud de su causa” ……
Es decir que la excepción de inhabilidad de título solo puede fundarse en las irregularidades de que este pueda adolecer en sus formas extrínsecas, sin que sea posible, mediante esta defensa, cuestionar la causa de la obligación. Así la jurisprudencia ha dicho que “en el juicio ejecutivo no puede discutirse, por vía de excepción de inhabilidad de título, la causa de la obligación” ………………..También se ha dicho que “las ejecuciones por cobro de expensas comunes excluyen todo planteamiento extraño a la ejecución misma, no pudiendo por ende oponerse o discutirse la eficacia o ineficacia o nulidad de la constitución de la asamblea, ni puede controvertirse la designación del administrador del consorcio, o el de los representantes del consorcio” (Cám. Civ. Com. de la Plata, Sala III, 15/06/2006, “Consorcio de Copropietarios Complejo Habitacional La Matanza 516. Viviendas Barrio Isabel La Católica c. Juárez, Gladys”, Abeledo-Perrot Online, Lexis N° 14/110858).
Asimismo, resulta oportuno adoptar un criterio estricto para la admisibilidad de las excepciones en supuestos como el presente. En ese sentido, en jurisprudencia prevalece la adopción de un criterio restrictivo respecto a las defensas articuladas, en razón de la importancia que reviste el pago de los gastos que de por sí devengan, para la vida de este tipo de emprendimientos. Así se ha considerado que el título cuestionado no puede examinarse con el mismo rigor con el que se examinan los títulos cambiarios, ya que en los juicios ejecutivos tendientes al cobro de expensas comunes, el pago de dicha contribución es fundamental para el normal desenvolvimiento del consorcio de propietarios ………………………..- Igual suerte habrá de seguir el agravio relativo a la falta de personería de la letrada del ejecutante.
Es que así como la validez o nulidad de la asamblea del Náutico Ubajay no es, en las circunstancias y conforme ya fuera apuntado, una cuestión a considerar en el juicio ejecutivo por cobro de expensas, tampoco lo es, en consecuencia, la cuestión en torno a la validez de la designación de la administradora y, por lo tanto, tampoco los planteos respecto del poder de la profesional apoderada por ella, en representación del ejecutante. ……………………...
Así se ha dicho que “[es] improcedente la excepción de falta de personería si el administrador del consorcio de copropietarios ha presentado una escritura de la cual surge su designación, aunque el accionado alegue que la elección se realizó en una asamblea que careció de las mayorías necesarias a tal fin” (CNCiv., Sala C, 18/04/2000 - “Consorcio Bartolomé Mitre 1930/1950 v. Poyan, Roberto”…).
IV.1.d.- A mayor abundamiento, no se puede dejar de advertir que la recurrente adquirió los derechos y acciones de un inmueble que integraba lo que hoy se conoce como un “conjunto inmobiliario”, y que desde el mismo momento de su adquisición tuvo conocimiento de tal situación, como así también de la existencia de un Proyecto de Reglamento de Administración y Copropiedad, que establecía la obligación de contribuir a los gastos comunes y extraordinarios, junto a la previsión del cobro coactivo por la vía ejecutiva, necesarios para el desenvolvimiento y mantenimiento propios de este tipo de construcciones.
IV.1.d.i.- Entonces, más allá de que la modificación del Proyecto de Reglamento de Administración y Copropiedad pudiera hipotéticamente resultar inválida —como alega la recurrente—, lo cierto es que la ejecutada a pesar de conocer que tenía la obligación de contribuir al pago de las expensas, no lo hizo. Y no lo hizo, sin que pueda sostenerse a esta altura del proceso, que ha discutido la existencia de bienes uso común, o la utilidad y necesidad insalvable de la realización de tareas que han redundado y redundan en beneficio del conjunto y también de cada una de las unidades que integran el Náutico Ubajay, como puede ser el mantenimiento de un perímetro cerrado y vigilado, de calles y alumbrado, de corte de césped en lotes vacíos, de podas de árboles, de recolección de residuos y del resultado de podas de las distintas unidades. Tampoco la ejecutada ha arrimado información respecto de su oposición a los mismos.
A su vez, ni siquiera ha abonado el monto de la liquidación que estimaba correcto.
En este sentido, se ha considerado que la excepción de inhabilidad de título no es procedente para llevar al rechazo la ejecución, cuando —como ocurre en la especie— se alega que la suma reclamada es mayor a la debida, pero no se deposita el importe de la reconocida (CNCiv., Sala C., 09/11/1989, “Consorcio de Propietarios 3 de febrero 2161/65 c. Gutiérrez, María C.”, cit.).
IV.1.d.ii.- Tampoco puede soslayarse la participación de la Sra. Crespo en varias de las Asambleas realizadas, el pago anterior de “expensas”, como así también de las manifestaciones vertidas en el recurso de amparo que interpusiera.
En efecto, la recurrente en varias oportunidades no solo que avaló la actuación del consorcio de hecho, sino que también participó activamente en varias de las Asambleas realizadas para tomar diversas decisiones ……………….. la obligación de pagar expensas no es una obligación única que se divide en cuotas, sino varias obligaciones independientes que nacen sucesivamente. Empero, conforme ya lo sostuvo el Sr. juez a quo, la ejecutada no planteó oportunamente su oposición a la ampliación pretendida, sino que por el contrario, dedujo las defensas que estimaba procedentes ……………………………………….
V. Por todo ello, y si mi voto fuese compartido por mis distinguidos colegas, cuanto correspondería sería rechazar el recurso de apelación deducido por la ejecutada —mediante apoderado— y, en consecuencia, confirmar íntegramente el pronunciamiento resistido, con costas a la vencida, atento el criterio objetivo del vencimiento (v. art. 251 del Cód. Proc. Civ. y Comercial).
Así voto.
El doctor Fabiano expresó, a su vez, iguales razones en parecidos términos y votó, por lo tanto, en igual sentido.
El doctor Depetris dijo:
Adhiero también al voto preopinante y a las razones expresadas para sustentarlo, puntualizando que en igual sentido la Sala Tercera que integro se ha pronunciado muy recientemente en un caso análogo (autos “Náutico Ubajay Country Club c. Crespo, Horacio s/ juicio ejecutivo”, CUIJ N° 21-01985370-2, sentencia del 14/09/2021, T. 25, F. 29, Res. N° 206) con primer voto propio al que adhirieron los restantes vocales.
Por razones de brevedad y por entenderlo innecesario ante la sobrada suficiencia argumentativa del voto del doctor Alonso, no cabe aquí reproducir las razones allí brindadas ni sintetizarlas.
3ª cuestión. — Los doctores Alonso, Fabiano y Depetris manifestaron sucesivamente que, de acuerdo a las consideraciones precedentes, cuanto corresponde es declarar desierto el recurso de nulidad y rechazar el recurso de apelación deducido por la ejecutada —mediante apoderado— y, en consecuencia, confirmar íntegramente el pronunciamiento resistido, con costas a la vencida, atento el criterio objetivo del vencimiento (v. art. 251 del Cód. Proc. Civ. y Comercial).
Por todo ello, la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Santa Fe, Resuelve: 1) Declarar desierto el recurso de nulidad. 2) Rechazar el recurso de apelación deducido por la ejecutada —mediante apoderado— y, en consecuencia, confirmar íntegramente el pronunciamiento resistido, con costas a la vencida, atento el criterio objetivo de la derrota (v. art. 251 del Cód. Proc. Civ. y Comercial). 3) Los honorarios de Alzada se liquidarán en la proporción establecida en el artículo 19 de la ley 6767, modificada por la Ley 12.851, oportunidad en que se correrá vista a la Caja Forense. Insértese, hágase saber, bajen. — Daniel F. Alonso. — Aidilio G. Fabiano. — Carlos E. Depetris.