(parcial.0Buenos Aires, 14 de julio de 2023.¿Es justa la sentencia apelada?…
A la cuestión planteada, doctor Polo Olivera dijo:
I. a. ………. peticionan que se “disponga que la accionada de cumplimiento con lo que dispone el Reglamento de Propiedad, ordenando que se permita el ingreso y egreso de personas, que se dirijan a la U.F. Nº 1, local comercial, a través de la puerta de acceso común al Edificio (por Avda. Callao Nº ...). (...) se ordene al Consorcio de Propietarios a abstenerse de efectuar conductas que perturben mi derecho real de dominio, permitiéndose ejecutar reparaciones y mejoras dentro de mi unidad funcional de local, sin necesidad de autorización previa, siempre que las mismas no afecten partes comunes del Edificio o repercutan en la seguridad del mismo (...) el pago de una indemnización por la suma que surge de la liquidación abajo practicada, o lo que en más o en menos resulte de las probanzas a producirse en estos obrados”.
b. …se presentó en autos el sr. J. C. A., en su carácter de administrador del Consorcio de Copropietarios del edificio sito en la Avenida Callao ... de esta ciudad y contestó la demanda entablada.
Realizó una negativa genérica y particular de los extremos expuestos en el escrito de inicio.
Sostuvo que los accionantes efectúan una errónea interpretación de Reglamento de Copropiedad y por tanto resulta improcedente el “ingreso y egreso de personas, que se dirijan a la U.F. Nº 1, local comercial, a través de la puerta de acceso común al Edificio (por Avda. Callao Nº ...)”; ello, en tanto atenta contra el derecho de los restantes copropietarios, la seguridad del edificio y porque concretamente el Reglamento de Propiedad expresa que la referida unidad funcional posee ingreso propio por la Avenida Callao ... y no común por el nro. ....
Invocó las infracciones al Reglamento de Propiedad en las que habrían incurrido los accionantes.
Peticionó el rechazo de la demanda, con costas.
c. … el a quo declaró la cuestión como de puro derecho,…
d. …. el anterior sentenciante admitió la pretensión y condenó al Consorcio de Propietarios del edificio de Avenida Callao Nro. ... a que “permita el ingreso y egreso de los pacientes que se dirijan al consultorio oftalmológico ubicado en planta baja –unidad funcional 1- por la puerta de Avenida Callao ..., y la utilización del portero eléctrico del edificio”.[-] Impuso las costas al Consorcio vencido ............. El pronunciamiento de marras fue apelado…
II. Debe recordarse que el Juzgador no tiene la obligación de ponderar todas las pruebas colectadas en la causa, sino solo aquellas que juzgue, según su criterio, pertinentes y conducentes para resolver el caso ……….
Comenzaré por destacar que las manifestaciones formuladas por el apelante no alcanzan, en puridad, la estatura de una expresión de agravios audible, en los términos del cpr 265 y 266.
…………..Cuando el litigante no formula su expresión de agravios de esa manera, antes que tener éxito en su reclamo, se disipa en una continuada contradicción respecto de todo el desarrollo expresivo del magistrado, haciendo tal fatigoso como incompleto su reclamo, y por ello cae derrotado por su falta de instrumental lógico de crítica, antes que por la solidez de la sentencia todavía no examinada (CNCom, sala D, abril 24-984, Persiani e Hijos, José c/ Productos Pulpa Moldeada S.A.).
………
Cabe recordar que la propiedad horizontal resulta un derecho real que permite a su titular ejercer las facultades de uso, goce y disposición del objeto sobre el cual recae ya sea en partes privativas o comunes de un inmueble edificado, integrada por un sector exclusivo independiente y por una parte indivisa sobre el terreno y demás partes y cosas de propiedad común (CCCN 2037).
A su vez, ya se sostuvo que el Reglamento de Copropiedad y Administración de un consorcio forma parte del título de dominio de cada uno de los copropietarios y constituye la ley a la que deben ajustar sus derechos y obligaciones, constituyendo un verdadero estatuto del consorcio, llamado a ordenar las relaciones de los copropietarios entre sí y con respecto a terceros, constituyendo un verdadero convenio al que los propietarios -y demás ocupantes- deben someterse como a la ley misma, en los términos y alcances del art. 1197 del Cód. Civil (CCCN 959 y 1061), ………………………..
…………. del artículo segundo del referido Reglamento surge que la unidad funcional nro. 1, de titularidad de los accionantes, resulta un “Local de negocio, con entrada propia por el número .... de la Avenida Callao y común por el número ... de la Avenida Callao sita en la Planta sótano y Planta Baja”; de allí no emerge, como sostiene el apelante, que la entrada a esa unidad funcional fuese -o correspondiera que fuese- sin excepción por la Avenida Callao ..., vedando de este modo el ingreso común a la referida unidad funcional por la Avenida Callao ....
……………..
Huelga decir que, al contrario de lo sostenido por el apelante en sus agravios, el juez no está obligado a “tener en cuenta la voluntad de la comunidad consorcial al momento de dictar sentencia” sólo debido a su simple manifestación, si tal temperamento no se encuentra vertido expresamente en la letra del reglamento de copropiedad (CCCN:2056 y anterior ley 13.512:9).
…………..
En fin, entiendo que las quejas planteadas no pueden ser atendidas, ya que no atacan, siquiera tangencialmente, los fundamentos centrales de la sentencia en recurso y se limitan a reformular los argumentos sostenidos al momento de contestar la demanda.
En virtud de tales consideraciones, propongo al Acuerdo confirmar el pronunciamiento apelado.
III. En atención al principio objetivo de la derrota previsto por el cpr 68 propongo imponer las costas de Alzada a la parte demandada en su condición de vencida.
IV. En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, propongo al Acuerdo: ……………………..
El doctor Carranza Casares votó en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el doctor Polo Olivera. Con lo que terminó el acto.
Y VISTOS: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, Resuelve: I. Rechazar las quejas del recurrente y confirmar la sentencia de grado en todo cuanto ha sido materia de apelación[-] y agravio. II. Imponer las costas de Alzada al demandado en su condición de vencido (arg. cpr 68). III. En atención a la calidad, extensión y mérito de la labor profesional desarrollada y a lo establecido por los arts. 1, 3, 14, 15, 16, 19, 20, 21, 22, 29, 51, 52, 54 y conc. ley 27.423 (Ac. 25/22 CSJN) se confirman los honorarios de los letrados …………. Se deja constancia que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el cpr 164-2. Regístrese, notifíquese a las partes a los domicilios electrónicos denunciados, conforme lo dispone la ley 26.685 y acordadas 31/11 y 38/13 de la CSJN, oportunamente cúmplase con la acordada 24/13 de la CSJN; luego, devuélvanse. La vocalía n° 19 no interviene por hallarse vacante. — Gastón M. Polo Olivera. — Carlos A. Carranza Casares.///