(fallo completo)En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 23 días del mes de mayo del año dos mil veintidós, reunidos en acuerdo –en los términos de los arts. 12 y 14 de la acordada n° 27/2020 de la C.S.J.N.– los señores jueces de la Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “Consorcio de propietarios Juan Bautista Alberdi 2432/2434/2436 y otro c/González, Walter Alberto s/daños y perjuicios”, respecto de la sentencia dictada el 3 de noviembre de 2021, establecen la siguiente cuestión a resolver: ¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA? Practicado el sorteo, resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores CARLOS A. CALVO COSTA – RICARDO LI ROSI - SEBASTIÁN PICASSO. ¿ES AJUSTADA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA? A LA CUESTION PROPUESTA, EL DR. CARLOS A. CALVO COSTA DIJO:
I.- La sentencia del 3 de noviembre de 2021 hizo parcialmente lugar a la demanda interpuesta por el Consorcio de Propietarios Juan Bautista Alberdi 2432/2434/2436 contra Walter Alberto González, ordenó a este último demoler las obras existentes en el techo de las cocheras del inmueble sito en la Avenida Juan B. Alberdi 2434, primer piso “D”, Unidad 21, consistentes en un quincho con una parrilla, la eliminación de las escalinatas existentes a ambos lados del balcón de la unidad propiedad de la accionada; eliminando asimismo los accesos a las escalinatas y cerrándolo para aislarlo del techo-cocheras, la demolición de las construcciones ilegales existentes en los siguientes patios para aire y luz del consorcio que se hallan entre la unidad del accionado y la unidad 20, y refaccionar las cocheras y el balcón. Todo ello, en el plazo de 30 días de quedar firme la presente, y bajo apercibimiento de ejecución a su costa (art. 513 del Código Procesal). Asimismo, rechazó las excepciones de prescripción interpuestas, así como también la pretensión de reparación de los daños y perjuicios reclamados por el accionante. Por último, impuso las costas del proceso a la parte demandada, en virtud del principio objetivo de la derrota. Contra dicho pronunciamiento apelaron: a) la parte actora fundando su queja mediante la expresión de agravios presentada el 8 de marzo de 2022 (fs. 1007/1009), la que fue contestada por la parte demandada mediante presentación efectuada el 21 de marzo de 2022 (fs. 237/240); y, b) el demandado Sr. Walter Alberto González quien expresó agravios con fecha 11 de marzo de 2022 (fs. 1011/1020), los que fueron replicados por la parte actora en forma extemporánea, por lo cual no fueron estimadas sus contestaciones y se procedió a su archivo a fs. 1031.
II.- Aclaro, en forma previa a ingresar en el análisis de los agravios presentados, que los jueces no tienen el deber de analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, así como tampoco la totalidad de las pruebas producidas en los asuntos sometidos a su decisión, sino tan solo aquellas que sean conducentes y relevantes para poder brindar una solución a la cuestión planteada (art. 386 in fine Código Procesal Civil y Comercial de la Nación), criterio que también ha sido sostenido por la Corte Suprema de Justicia de la Nación en forma sistemática y reiterada desde hace ya varios años (véanse, entre otros: CSJN, 27/05/64; “Dermidio Benítez c. S.A. Compañía Sansinena”, Fallos 258:304; íd, 28/07/65, “S.R.L. Fernández González y Tacconi c. S.R.L. Madinco”, Fallos 262:222; íd, 06/12/68, “Prudencia Cía. Argentina de Seguros Grales. S.A. c/ Capitán y/o Propietario y/o Armador del Buque Rhone. Giralt, Agustín y otros”, Fallos 272:225). Asimismo, tampoco están obligados los magistrados a brindar tratamiento a todas las cuestiones expuestas que no resulten ser decisivas para la resolución de la causa.
Creo menester poner de resalto también que, si bien a partir del 1 de agosto de 2015 ha entrado en vigencia el Código Civil y Comercial de la Nación, los hechos ventilados en el presente caso (y por ende, la constitución de la obligación de reparar) han acaecido durante la vigencia del Código Civil y el Código de Comercio derogados. Por consiguiente, la cuestión debe juzgarse a la luz de la legislación abrogada, que mantiene ultractividad en este supuesto (art. 7, Código Civil y Comercial de la Nación; vid. Roubier, Paul, Le droit transitoire. Conflit des lois dans le temps, Dalloz, Paris, 2008, p. 188/190; Kemelmajer de Carlucci, Aída, La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015, p. 158). No obstante, incluso en los aspectos que continúan siendo regidos por la legislación derogada, las disposiciones del Código Civil y Comercial constituyen una valiosísima pauta interpretativa, en tanto condensan las actuales tendencias doctrinales y jurisprudenciales y expresan además la intención del legislador de nuestros días (esta sala, 25/6/2015, “C., Jésica María c/ B., Carlos Ricardo y otros s/ Daños y perjuicios”; ídem, 30/3/2016, “F., Celeste Ester c/ D. P., Virginia Gabriela y otro s/ Daños y perjuicios”, expte. n.° 11.725/2013; 11/10/2016, “R., Jorge Oscar c/ A., Adrián Bartolomé y otro s/ Nulidad de acto jurídico” y “A., Adrián Bartolomé y otro c/ R., Jorge Oscar s/ Restitución de bienes”, exptes. n.° 47.289/2001 y 38.328/2003; ídem, CAC y C, Azul, sala II, 15/11/2016, “Ferreira, Rodríguez Amelia c/ Ferreira Marcos, y otra s/ Desalojo”, LL 2017-B, 109, RCCyC 2017 (abril), 180; Galdós, Jorge Mario, “La responsabilidad civil y el derecho transitorio”, La Ley 2015-F, 867, cita online: AR/DOC/3711/2015).
III.- A fin de analizar las críticas de las partes a la resolución recurrida, considero de importancia efectuar una breve síntesis de los hechos que motivaron el inicio de las presentes actuaciones. En su demanda, la parte actora requirió la demolición de las construcciones ilegales existentes en los patios para aire y luz del consorcio que se hallan entre la unidad del accionado y la unidad 20, aduciendo además que la mitad del patio que ocupa el demandado lo hace ilegalmente habiendo construido de esa manera otro ambiente, por lo que solicitó -en consecuencia- la remoción de las construcciones ilegales, dejando la pared divisoria por la otra mitad del patio en condiciones y colocando las baldosas faltantes. Asimismo, demandó la reparación económica del perjuicio ocasionado al Consorcio por haber el demandado utilizado dicho espacio en forma exclusiva desde que escrituró la compra de la unidad, y el beneficio injustificado que le produjo tal uso. Por ello, requirió determinadas sumas de dinero mensuales desde la fecha que el demandado ocupa el bien hasta la sentencia definitiva. Detalló además la parte actora en su escrito de inicio que, entre los compradores primitivos en el edificio se encontraba Enrique Kaltman, quien adquirió las unidades D y E, y después de un tiempo el mencionado cerró prácticamente todo el patio que lo separaba, para realizar ampliaciones. Posteriormente la unidad 21 fue adquirida por el Sr. Luis D´Angelo quien siguió realizando construcciones, que en un principio el Consorcio toleró, y que luego de pedirle infructuosamente que demoliera lo construido y devolviera al Consorcio los lugares de propiedad común, inició el expediente administrativo Nro. 58.797/2003 ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. En él, denunció el consorcio la existencia de construcciones ilegales respecto al techo-cocheras y los patios y solicitó su remoción. Por último, señaló que el 11 de marzo de 2004 el Sr. D´Angelo vendió la propiedad al ahora demandado, quien intimado se negó a demoler las obras que dicen se construyeron en forma ilegal. También dice que fue compelido por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, sin cumplir con la intimación. Por su parte, el demandado Walter Alberto González contestó demanda a fs. 599/607 y luego de efectuar una negativa pormenorizada de los hechos invocados en la demanda, sostuvo que antes de comprar la propiedad en cuestión la visitó, y ahí le informó el Sr. D´Angelo (anterior propietario) que la transmisión del patio se instrumentaría por separado pues restaban realizar unos trámites para regularizar el dominio. Es así, que se procedió a la escrituración del inmueble, firmándose también un convenio de cesión de derechos, acciones y posesión del patio, ante el escribano público interviniente. Afirmó también que el anterior titular de la propiedad había alcanzado un acuerdo con el consorcio en el cual este último consentía el uso exclusivo que realizaba del patio y aquél se comprometía a abonar un plus de expensas del 50%. Destacó que al patio solamente se puede acceder únicamente desde su unidad funcional, y que ha realizado todos los trabajos de mantenimiento y reparaciones necesarias. También indicó que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, hizo un revalúo de su propiedad por la incorporación del patio y quincho, y que en la actualidad se sigue abonando las boletas de ABL con ese revalúo. Asimismo, expuso en su contestación que el consorcio sabía perfectamente que el Sr. D’ Angelo le vendía el departamento, y que el primer acto de oposición que evidenció el consorcio respecto de las edificaciones cuestionadas en autos fue veintidós años después de realizadas, mediante la Carta documento del 24 de abril de 2004. Solicitó el rechazo de la demanda e interpuso excepción de prescripción adquisitiva, de prescripción liberatoria, y falta de legitimación activa del actor para reclamar daños y perjuicios.
Producida la totalidad de la prueba ofrecida por las partes, el magistrado de la anterior instancia -como lo expuse precedentemente en el punto I- dictó sentencia rechazando las excepciones opuestas y haciendo parcialmente lugar a la demanda. Ello motivó la apelación del decisorio por ambas partes, las que formularon sus quejas como se mencionó anteriormente.
IV.- En primer lugar, trataré los agravios que introduce en esta alzada el demandado con relación al rechazo de la excepción de prescripción liberatoria. El demandado sostiene que conforme a la ley vigente al momento del inicio de la demanda de autos -Código Civil de Vélez Sarsfield- es aplicable la prescripción bienal del art. 4037 por responsabilidad civil extracontractual, y no la decenal del art. 4023 como lo ha determinado el magistrado de la instancia anterior. Agrega que las obras terminaron su curso de ejecución en 1990, y que el primer acto de oposición a las construcciones que formuló el consorcio accionante en estos autos, fue en el año 2003, mediante una denuncia en sede administrativa ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, por lo cual ha transcurrido en exceso el plazo de prescripción previsto por el Código Civil. Destaca que el Consorcio ha consentido la ejecución de dichas obras, sin haberse opuesto ni intimado jamás a su cese o demolición a los propietarios anteriores quienes fueron los ejecutores de las obras cuestionadas, ni haber promovido en tiempo oportuno los recursos que le acuerda el ordenamiento tales como interdicto de recobrar, o interdicto de obra nueva para obtener su suspensión. Por ello, sostiene que es un error que el Sr. juez de primera instancia haya estimado que la infracción puede considerarse que sigue sucediendo siempre, por lo que también podría inferirse que la acción resultaría imprescriptible. En primer lugar, considero oportuno destacar que la doctrina mayoritaria sostiene que el fundamento de la prescripción extintiva es de orden social, pues apunta a asegurar la estabilidad y la certidumbre de las relaciones jurídicas; ello así, puesto que el orden y la paz social requieren que los derechos sean ejercitados dentro de un lapso razonable fijado por la ley. Lo aquí expuesto se fundamenta en que la prescripción es necesaria en aras de la seguridad jurídica y de la estabilidad y consolidación de todos los derechos, ya que sin ella nada sería permanente, y cualquier crédito, aún extinguido podría ser objeto de revisión sine die (víd. Cazeaux, Pedro N. - Trigo Represas, Félix A., Derecho de las obligaciones, La Ley, Buenos Aires, 2010, T. III, nro. 1786; Alterini, Atilio A. - Ameal, Oscar J. - López Cabana, Roberto M., Derecho de obligaciones, 4ª ed. actualizada, Abeledo - Perrot, Buenos Aires, 2010, nro. 1617, p. 728). En este sentido, es importante recordar que la seguridad jurídica no constituye un mero principio abstracto, sino que comporta una de las bases constitutivas del estado de derecho; por ende, el fundamento de la prescripción liberatoria responde a exigencias de orden público, en cuanto permite al Estado utilizarla como un instrumento dinámico para velar por la estabilidad y certeza de los derechos (Márquez, José F. – Calderón, Maximiliano, La prescripción liberatoria. Una posible agenda de debate, La Ley, 2009-D, 1290; Pizarro, Ramón D. – Vallespinos, Carlos G., Tratado de Obligaciones, Ed. RubinzalCulzoni, Santa Fe, 2017, Tomo 4, p. 13).
Pues bien, es importante recordar que el plazo de la prescripción liberatoria se computa a partir del momento de la exigibilidad de la prestación debida, por lo cual principia desde el día en que la acción puede ser ejercida judicialmente para obtener el cumplimiento forzado de la obligación (arts. 495, 505 y concs. Código Civil). Así lo disponía el art. 3956 Cód. Civil y también lo hace actualmente el art. 2554 Cód. Civil y Comercial -inaplicable al caso de autos, reitero- que establece que el transcurso del plazo de prescripción comienza el día en que la prestación es exigible. Es decir, su cómputo principia desde el día en que la acción puede ser ejercida judicialmente para reclamar el cumplimiento de la prestación debida o, en su defecto, para lograr forzadamente la satisfacción del interés del acreedor (Alferillo, Pascual, en Sánchez Herrero, Andrés (dir.), Tratado de derecho civil y comercial, 2a ed., La Ley, Buenos Aires, 2018, Tomo II, ps. 592 y ss.). Es suficiente para ello que el derecho exista y sea exigible pues la prescripción no corre si no está abierta y expedita la facultad de demandar ante los organismos jurisdiccionales del Estado (Pizarro, Ramón D. – Vallespinos, Carlos G., Tratado de Obligaciones, Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2017, Tomo 4, p. 87; en este mismo sentido: Boffi Boggero, Luis, Tratado de las obligaciones, 1ra. ed. 2da. reimp., Ed. Astrea, Buenos Aires, 2005, T. 4, p. 679; Márquez, José F. – Calderón, Maximiliano, La prescripción liberatoria. Una posible agenda de debate, La Ley, 2009-D, 1290; CSJN, 29/02/68, “Siddi, Andrés c. Provincia de Buenos Aires”, Fallos 270:78).
Es indudable, pues, que antes de ese momento no puede empezar a correr el plazo, desde que la prescripción se funda en la inacción del acreedor y no hay inacción sino existe la posibilidad de accionar judicialmente. Pues bien, comenzaré diciendo que no le asiste razón a la parte demandada en cuanto a que el plazo de prescripción es el de la responsabilidad extracontractual (art. 4037 Cód. Civil). Por el contrario, como lo ha sostenido esta Sala oportunamente, el plazo de prescripción aplicable ante la realización de obras en infracción a lo establecido en la ley 13.512 y el Reglamento de Copropiedad es el de diez años del art. 4023 Cód. Civil, ya que ello da lugar a una acción de naturaleza contractual (CNCiv., Sala A, 01/10/2012 “Bazzigalupi, Susana Carmen c/Marchitto, Miguel Ángel y otro s/daños y perjuicios”, Libre Nro. 597.765, voto del Dr. Sebastián Picasso). Ello así, en atención a que el mencionado reglamento de copropiedad no es más que un contrato que vincula a los comuneros entre sí (Highton, Elena I, Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Hammurabi, Buenos Aires, 2007, ps. 171 y ss., ap. 23 b). Establecido ello, queda por analizar los hechos en este caso. En primer lugar, cabe destacar que el fundamento de la parte actora para resistir la excepción de prescripción liberatoria planteada, es que no ha transcurrido el plazo previsto en la ley “habiéndose iniciado la mediación en diciembre de 2004 e iniciada la presente acción el 24 de junio de 2005, y teniendo en cuenta que el demandado adquirió el 11 de marzo de 2004 la unidad funcional nro. 21, Primer Piso, departamento D del edificio de la calle Juan Bautista Alberdi Nro. 2432/2434/2436” (fs. 612). Es decir, invoca como punto de inicio del cómputo de la prescripción la fecha de adquisición del inmueble por parte del demandado Walter Alberto González. Sin embargo, se ha acreditado en autos que al momento de la escrituración de la unidad funcional Nro. 21 del accionado, se ha firmado también entre el Sr. Luis Alberto D´Angelo (antiguo propietario) y el Sr. Walter Alberto González, un convenio de cesión de derechos, acciones y posesión del patio, ante el escribano interviniente, el que obra a fs. 569. En la cláusula quinta de dicho convenio, se establece que “se consideran comprendidos, entre los derechos y acciones cedidos, la posesión misma en las condiciones referidas en la cláusula primera, el derecho de poseer, las mejoras y actos conservatorios, derechos posesorios, acciones posesorias, acciones de prescripción (…). Esta cláusula se entiende como meramente enunciativa y no limitativa de todo derecho y acción transmitido en relación al patio de referencia, siempre que se encuentre dentro de los derechos transmisibles permitidos y previstos por nuestra legislación” (fs. 570). Por ende es indudable que todos los derechos, acciones y posesión con relación al patio en cuestión que le correspondían al Sr. Luis D´Angelo fueron cedidos por éste al aquí demandado. En el escrito de demanda, especialmente a fs. 78 vta. y fs. 79, la parte actora reconoce que las obras de cerramiento del patio donde está situada la construcción que hoy cuestiona, comenzaron con un antiguo propietario de la unidad funcional nro. 21 de apellido Kaltman, y que éste luego -hacia 1990- vendió dicho departamento al Sr. Luis D´Angelo, quien “construye a partir del tragaluz y contra la medianera del contrafrente que da al inmueble que mira a José Bonifacio, un quincho de material con parrilla, pasando en consecuencia a utilizar el techo de las cocheras en forma exclusiva como un importante patio con quincho, donde colocó también plantas y al que accedía exclusivamente como propio por medio de las escalinatas que había construido a los costados del balcón que había cortado para tales fines”. Afirma la accionante que “con motivo de este uso exclusivo por parte del Sr. D´Angelo, que en un principio EL CONSORCIO TOLERÓ”, se le requirió a éste “la demolición y devolución de los lugares de propiedad común del Consorcio y que no correspondían a su uso exclusivo y al de ningún propietario” (víd. fs. 79, el resaltado y la mayúscula me pertenecen). Sin embargo, destaco que ninguna prueba existe que en autos de que haya habido algún reclamo desde el ente consorcial hacia el propietario en ese sentido. Agrega, además, que ante la falta de respuesta efectiva por parte del Sr. D´Angelo, el Consorcio accionante decidió iniciar en el año 2003 el reclamo ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, originándose el expediente Nro. 58797/2003. Es decir, está acreditado que las obras cuya demolición se peticiona en autos comenzaron aproximadamente en 1990. Ello queda a su vez corroborado con el informe realizado por la perito ingeniera Elizabeth Amalia Rizzo (efectuada en febrero de 2006), que expresa que “la antigüedad estimada de esa construcción probablemente sea de 10 a 15 años” (fs. 95 vta.), así como también con la contestación del oficio efectuado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que informa que “se ha procedido con vigencia 01/01/91 con Motivo de Avalúo “Tratamiento de Adicional” a modificar empadronamiento de la Unidad Funcional Nº 21, del 1º piso del inmueble sito en la Avda. Juan Bautista Alberdi Nº 2434/2432 (…) dado que se detectaron ampliaciones (quincho)” (fs. 752, el destacado es de mi autoría). En definitiva, concluyo que el Consorcio de Propietarios Juan Bautista Alberdi 2432/2434/2436 tuvo conocimiento de las obras aquí cuestionadas desde al menos 1990 (es más, afirma que las toleró), y tampoco tuvo impedimento alguno desde ese momento para poder ejercer la acción tendiente a exigir su demolición y restitución de las cosas a su estado anterior, ya que la acción se encontraba expedita. Estimo que ese es el momento a partir del cual debe comenzar el cómputo de la prescripción, y no la fecha de la adquisición de la unidad funcional nro. 21 por parte del demandado Walter González como lo pretende la parte actora, dado que era cesionario de los derechos, acciones y posesión que le correspondían al anterior propietario. Tampoco coincido con el magistrado de grado en cuanto a que la acción resultaría imprescriptible (dado que la infracción puede considerarse que sigue sucediendo siempre), ya que la imprescriptibilidad de las acciones reviste en el derecho argentino el carácter de excepcionalidad y no está prevista para supuestos como el que aquí tratamos (art. 4019 Cód. Civil).
En consonancia con lo aquí expuesto, la doctrina y la jurisprudencia tienen sostenido que las excepciones al principio general de prescriptibilidad de las acciones deben encontrarse expresamente establecidas en la ley, o por lo menos, derivarse con toda precisión de las reglas jurídicas aplicables en un caso dado, ya que ellas -como tales- son de interpretación restrictiva (víd. Areán, Beatriz, Comentario al art. 4019, en Bueres, Alberto (dir) – Highton, Elena (coord.), “Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial”, 1ra. ed. 3ra. reimp., Ed. Hammurabi, 2009, T. 6B, p. 783; CNCiv., Sala B, 20/02/92, La Ley 1995-A-305). Por ende, aun cuando el demandado excepcionante ha invocado un plazo de prescripción erróneo, queda claro que desde ese momento (en el cual el consorcio tuvo conocimiento de la construcción que cuestiona en autos y posibilidad de accionar para pedir su demolición) hasta que el consorcio de propietarios ha iniciado la mediación obligatoria (diciembre de 2004) ha transcurrido en exceso el plazo decenal previsto por el art. 4023 Cód. Civil. El plazo se halla también holgadamente vencido aun cuando se considerara como primer reclamo formal del actor el del expediente administrativo Nro. 58797/2003 efectuado ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, de igual modo el plazo se halla holgadamente superado, o como medio idóneo para suspender el curso de la prescripción el requerimiento formal efectuado por la parte actora mediante la Carta Documento CD 522762073 AR del 24 de abril de 2004 (obrante a fs. 64 y a fs. 520).
Por consiguiente, los fundamentos vertidos me inclinan a hacer lugar a la excepción de prescripción liberatoria opuesta y a revocar -en consecuencia- la sentencia de grado. En virtud de ello, deviene abstracto el tratamiento de los demás agravios vertidos por los apelantes.
V.- Por todo ello, para el caso de que mi voto fuere compartido, propongo al acuerdo revocar la sentencia de grado y, en consecuencia, rechazar la demanda incoada, con costas de ambas instancias a la actora vencida. Finalmente, postulo diferir la regulación de los honorarios profesionales para una vez que hayan sido fijados los correspondientes a la primera instancia. Los Dres. Ricardo Li Rosi y Sebastián Picasso adhieren al voto del Dr. Calvo Costa. Con lo que terminó el acto. CARLOS A. CALVO COSTA -RICARDO LI ROSI -SEBASTIÁN PICASSO –
Buenos Aires, 23 de mayo de 2022. Y VISTOS: Por lo que resulta del acuerdo que ilustra el acta que antecede, del que dan cuenta sus considerandos, SE RESUELVE: Revocar la sentencia de grado y, en consecuencia, rechazar la demanda incoada, con costas de ambas instancias a la actora vencida. Diferir la regulación de los honorarios profesionales para una vez que hayan sido fijados los correspondientes a la primera instancia. Notifíquese, en los términos de las Acordadas 31/11, 38/13 y concordantes de la C.S.J.N, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la C.S.J.N. en la forma de práctica y devuélvase. CARLOS A. CALVO COSTA Juez de Cámara- RICARDO LI ROSI Juez de Cámara- SEBASTIÁN PICASSO Juez de Cámara///