(parcial)- Buenos Aires, agosto 6 de 2020.
¿Es justa la sentencia apelada?
A la cuestión propuesta la doctora Scolarici dijo:
I. La presente causa se origina en la demanda entablada por Miriam Gisela Pérez contra Fideicomiso Santos Dumont 3624 y contra Vanesa Maffei, por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato de compraventa suscripto el día 04/12/2009 por la adquisición de un departamento ubicado en el primer piso del edificio de la calle Santos Dumont 3624, de esta ciudad.
II. La sentencia de primera instancia hizo lugar a la demanda, condenando a los demandados ….
Del decisorio apelaron y expresaron sus agravios ambas partes. …….
III. Sentado ello, cabe precisar que el nuevo Cód. Civ. Y Com. De la Nación que entró en vigencia el 1 de agosto de 2015, aprobado por la ley 26.994, contempla de manera expresa lo relativo a la “temporalidad” de la ley. …..
IV.. ……La representación del Fideicomiso se agravia de la forma en que el Sr. Juez de grado valoró la prueba producida en autos y que lo condujo a decidir en la forma en que lo hizo.
………
Por su parte, la representación de la arquitecta codemandada se agravia de la responsabilidad que el decisorio atribuye a su representada, argumentando a su favor que no existe relación causal entre una acción u omisión de la demandada y el resultado lesivo que se invoca en el escrito inicial.
Argumenta también que la sentencia se fundamenta en las normas generales que le corresponden como fiduciante, desarrolladora y directora del proyecto, como así también las obligaciones que le caben como constructora y directora de la obra, …..
2. En rigor de verdad, poco cabe agregar al meduloso análisis desarrollado por el distinguido Sr. Juez de grado en cuanto a la responsabilidad del constructor en la normativa derogada (art. 1646 del Código velezano) y que compromete al empresario a la obtención de un resultado concreto, como así también en la aplicación de las normas de la Ley de Defensa del Consumidor, de raigambre constitucional, en tanto que la actora y su hermana son destinatarias finales de un inmueble que fue adquirido como vivienda.
Entre las obligaciones impuestas por la ley al vendedor se encuentran la de garantizar al comprador por los vicios redhibitorios de la cosa (arts. 1051 y 1052 del Cód. Civ. y Comercial). Además, está obligado a entregar exactamente la cosa vendida, con sus dependencias y accesorios, conforme lo entendieron las partes al momento de celebrar el contrato …..
Por tanto, si antes de entregada la cosa al comprador está autorizado a reclamar lo prometido en la forma estipulada, el solo hecho de su entrega no exonera al vendedor de la cosa asumida, impidiendo al comprador ante la aparición de un defecto oculto la posibilidad de exigir que sea reparado en la hipótesis de ser ello posible, y siempre que los gastos que ello demande tengan una adecuada proporción con el valor de la cosa …… la aquí accionante adquirió el día 04 de diciembre de 2009, conjuntamente con su hermana Diana Noemí Gubicz, el inmueble antes mencionado…. Las mencionadas tomaron posesión del inmueble el día 01 de junio de 2010.
Refiere la actora en su presentación inicial que al tiempo que se mudó (03/06/2010) el ascensor del edificio aún estaba en etapa de instalación; que faltaba la colocación de barandas, picaportes en acceso de ingreso a las unidades, cableados, humedades en muros, falta de luz en pasillo, filtraciones de agua, falta de habilitación de ascensor conforme normativa vigente, puesta de ingreso al edificio en pésimo estado, falta de medidor de electricidad entro otros ítems referidos a las partes comunes .
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En fecha 14 de septiembre de 2010 la actora intimó al fiduciario como así también a la codemandada Vanesa Maffei para que proceda, entre otras acciones, a la colocación de barandas en el balcón del departamento y terraza, a la conexión de equipos de aire acondicionado en la unidad y termostatos de regulación de la calefacción, la finalización de los interiores de placares, reparación de la instalación del radiador ubicado en el living, como así también les manifestó la presencia de hongos en numerosas paredes del edificio, que el departamento fue entregado con ventanas sin vidrios y que el termotanque eléctrico instalado es insuficiente a la vez que inútil de acuerdo a las necesidades básicas (ver fs. 3 y 4).
El día 23 de septiembre de 2010 el administrador del Fideicomiso y la accionante acordaron una solución a los reclamos formulados quedando a cargo de la requerida (el Fideicomiso) la reparación de la baranda del balcón y terraza, interiores de placards (falta colocar una madera), radiador de living peligroso (falta grampa), la colocación del aire acondicionado e instalación de termostatos reguladores de calefacción (en el plazo de treinta días), y respecto a los hongos existentes, dar un plazo de sesenta días para que seque la humedad y posteriormente proceder la requerida a la reparación integral de los zócalos. Así también, el Fideicomiso se comprometió a realizar los tramites ante la empresa Edenor a fin de lograr la pertinente habilitación ……………………….
De lo reseñado, quedó demostrado eficazmente que la demandada incurrido en un cumplimiento defectuoso de la obligación a su cargo, tanto por la demora en las reparaciones de la unidad como así también en la ejecución de sus terminaciones, pues, a mi entender, no alcanzaron el estándar acordado en el contrato en cuanto a las “condiciones razonables de habitabilidad…………… la responsabilidad concurrente que le cabe al director de obra encuentra basamento en lo dispuesto en el art. 1646 del Código velezano; art. 1274 inc. c) del Cód. Civ. y Comercial.
…………….
Por las razones expuestas, propongo al acuerdo la desestimación de los agravios de ambas codemandadas.
V. Rubros Indemnizatorios.
A) Incapacidad sobreviniente…………………………………….
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Por las consideraciones expuestas, propongo al acuerdo se deje sin efecto la suma fijada por incapacidad psíquica.
B) Lucro cesante
……………………………El lucro cesante traduce la frustración de un enriquecimiento patrimonial: a raíz del hecho lesivo se impide a la víctima que obtenga determinados beneficios económicos. El lucro cesante es la ganancia de que fue privado el damnificado. ….
En el particular la accionante no ha arrimado elemento probatorio eficaz que demuestre las ganancias dejadas de percibir, por lo que no encontrando fundamento para apartarme del despliegue efectuado por el primer sentenciante, sólo cabe el rechazo de los agravios vertidos por la quejosa.
C) Gastos de farmacia……….En consecuencia, propicio hacer lugar las quejas de la parte demandada, en el sentido de que se deje sin efecto la suma asignada para el rubro.
D) Gastos de Traslado
Si bien la parte actora se agravia del rechazo del reclamo, comparto con el Sr. Juez de grado que ante la inexistencia de lesiones físicas no se encuentra justificado la procedencia del rubro. En consecuencia, propongo la desestimación de los agravios también en cuanto a este tema.
E) Consecuencias no patrimoniales
…..Se agravian ambas partes: a actora por entender que la cantidad fijada es reducida y la demandada de la procedencia del reclamo y, en subsidio, del monto fijado por considerarlo elevado.…………………….En otras palabras, el monto del resarcimiento debe permitir procurarse un placer que compense o sustituya el displacer sufrido, criterio que jurisprudencialmente se viene aplicando de manera inveterada por nuestros tribunales.
En cuanto a su valuación, cabe recordar lo señalado por la Corte Suprema de Justicia de la Nación en el sentido de que: El dolor humano es apreciable y la tarea del juez es realizar la justicia humana; no se trata de una especulación ilícita con los sentimientos sino de darle a la víctima la posibilidad de procurar satisfacciones equivalentes a lo que ha perdido.
…………… considero que el reclamo es procedente, en tanto que las vivencias reseñadas se traducen en un concreto perjuicio ocasionado derivado del incumplimiento contractual de los aquí demandados.
En cuanto al monto fijado en la sentencia, por considerar que la cantidad fijada por el Sr. Juez de grado es fruto de una prudente estimación, propicio la desestimación de los agravios en cuanto al tema (art. 165 del Cód. Procesal).
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VII. Por todo lo que dejo expresado, doy mi voto para que:
1. Se modifique la sentencia en el sentido de que: a) se deje sin efecto las cantidades asignadas por “incapacidad psíquica” y “gastos de farmacia”; b) se deje establecido que las sumas por las que prospera la demanda devenguen intereses desde el 14/09/2010.
2. Se confirme el decisorio en lo demás que dispone y fue motivo de apelación y agravio, con imposición de las costas de alzada a las demandadas, por haber resultado vencidas en la cuestión principal que fue motivo de juzgamiento (art. 68 del Cód. Procesal).
La doctora Verón adhiere al voto precedente.
Visto lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal resuelve: 1. Modificar la sentencia en el sentido de que: a) se deje sin efecto las cantidades asignadas por “incapacidad psíquica” y “gastos de farmacia”; b) se deje establecido que las sumas por las que prospera la demanda devenguen intereses desde el 14/09/2010. 2. Confirmar el decisorio en lo demás que dispone y fue motivo de apelación y agravio, con imposición de las costas de alzada a las demandadas, por haber resultado vencidas en la cuestión principal que fue motivo de juzgamiento (art. 68 del Cód. Procesal). 3. Diferir la regulación de los honorarios profesionales para su oportunidad. Regístrese, notifíquese a las partes por Secretaría, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada N° 15/2013 art. 4°) y, oportunamente, devuélvase. — Gabriela M. Scolarici. — Beatriz A. Verón. JUECES///