(parcial) Buenos Aires, 6 de septiembre de 2023.
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Sr. Juez de Cámara Dr. José Benito Fajre, Sra. Jueza de Cámara Dra. Marisa Sorini y Sr. Juez de Cámara Dr. Ricardo Li Rosi.
El Señor Juez de Cámara Doctor Fajre dijo:
I. La sentencia de grado hizo lugar a la demanda interpuesta por el Sr. Franco Luciano Rojas y condenó a Fideicomiso Pilarloft´s a abonarle la suma de $.... más U$S …… y/o su equivalente en moneda nacional, según la cotización del Banco Nación de la República Argentina, tipo de cambio comprador a la fecha del efectivo pago.
Dicho pronunciamiento fue apelado por la demandada, ………… cabe señalar que esta acción nació como consecuencia de un incumplimiento contractual, y que como tal, no es un efecto ni una consecuencia de esa relación, sino un hecho modificatorio, por lo tanto, entiendo que debe aplicarse la ley que regía al momento en que se produjo este hecho, es decir, el incumplimiento (conf. Heredia, Pablo D., “El derecho transitorio en materia contractual”, La Ley on line, AR/DOC/2137/2015). Desde esta perspectiva, considero que resulta de aplicación al caso la normativa del Código Civil Velezano.
III. Es un hecho no controvertido que en fecha 26 de mayo del 2011 se instrumentó por escritura pública el contrato de Fideicomiso Pilarloft´s a fin de llevar a cabo un emprendimiento inmobiliario que se desarrollaría sobre el 50% del inmueble ubicado sobre las calles ……. en el partido de Pilar de la Provincia de Buenos Aires, ……. ambas partes coinciden que en fecha 9 de febrero del 2012 el Sr. Franco Luciano Rojas presentó su oferta de participación como fiduciante del fideicomiso Pilarloft, que fue recibida por el Arq. Maximiliano Rodríguez Fontenla el 03 de marzo del 2012.
Tampoco está controvertido que el 22 de marzo del 2012 el actor suscribió el contrato de cesión del convenio de adhesión al Fideicomiso de Pilarloft´s, a través del cual el Sr. Hugo Gerardo Mazzotta le cedió los derechos que le correspondían como fiduciante adherente al Fideicomiso Pilarloft´s, conforme la adhesión celebrada el 05 de agosto de 2011, correspondiente a la unidad funcional denominada como ……………………..
En cambio, disienten respecto de la demora en la entrega de las unidades y la falta de realización de las partes comunes.
IV. No tengo duda de que en el caso se ha celebrado un contrato de fideicomiso, comúnmente denominado “inmobiliario”, esto es, que la figura se utiliza para la construcción de un edificio que luego es sometido al régimen de la propiedad horizontal. Si bien hay varias modalidades o especies, en el caso de autos los fiduciantes debían aportar el dinero necesario para el costo de la construcción, y luego se adjudicarían las unidades construidas (v. Esta Cámara, Sala H, expte. 88.605/2014 “Cleimbosky, Marcela Silvia c/ Fiduciaria Buenos Aires S.A. s/ Daños y perjuicios”, sentencia del 4/05/2016).
El denominado “fideicomiso inmobiliario” no es una especie tipificada del género contractual fideicomiso de la ley 24.441 ni tiene una regulación propia, sino que es una más de sus muchas y variadas aplicaciones. Es una aplicación del negocio fiduciario, estructurado ad hoc para emprendimientos inmobiliarios, mayormente destinados a viviendas de propiedad horizontal, conjuntos habitacionales, barrios cerrados, clubes de campo, locales comerciales, etc., cuyos “beneficiarios” o adquirentes son generalmente inversores o ahorristas no profesionales o consumidores finales que financian el costo de la tierra y la construcción más un plus de retribución o ganancia para el desarrollador u organizador (conf. Esta Cámara, Sala H, autos “Polanski Alejandro c/ Eidico S.A. s/ Escrituración”, del 27/8/2021; ver Kiper- Lisoprawski, op. cit., pág.420).
V. Corresponde puntualizar -de modo preliminar- que el Tribunal de apelación no se encuentra obligado a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia pasa decidir el caso …………………………
La magistrada de grado estableció que la demandada no cumplió con la entrega de la unidad funcional y su complementaria al Sr. Rojas en el tiempo pactado, que sería entre diciembre del 2012 y marzo del 2013, toda vez que la entrega de la posesión de la unidad se produjo recién el 18 de junio del 2015 … Para así decidir, sostuvo que el plazo suspensivo estipulado en el contrato debía computarse a partir de la firma de éste (26/05/2011), y no desde la fecha en que se obtuvo el permiso provisional de obra –como pretendía la demandada- dado que tal circunstancia no fue prevista contractualmente, además debía primar la interpretación más favorable al consumidor. Por otro lado, estableció que los anuncios publicitarios que hizo la accionada en el diario Clarín –de los cuales surge que el plazo de entrega de las unidades era diciembre 2012-, integraban el negocio jurídico concertado, por aplicación del art. 8 de la ley 24.240. Asimismo, consideró que la emplazada no logró demostrar la existencia de los días de lluvia que hubieran podido afectar la ejecución del emprendimiento.
La demandada se queja de esta decisión. Sostiene, en primer lugar, que la jueza de grado hizo una arbitraria interpretación del contrato de fideicomiso en relación al cómputo del plazo de finalización de la obra. …..
Por otro lado, se queja de que la magistrada no haya descontado los días de lluvia al calcular el plazo de finalización de la obra. …..
Con estos fundamentos, asevera que no hubo demora alguna en la terminación de la obra. ……………………………………
Sentado ello, cabe señalar que la cláusula 10.2 del contrato de fideicomiso, establece lo siguiente: “El plazo estimado de finalización de las obras es de quinientos (500) días hábiles libres de lluvia”.
Desde ya adelanto que habré de coincidir con la magistrada de grado en cuanto a la fecha de inicio de cómputo del plazo de obra. …………………………….
En cuanto a los días de lluvia a los que alude la recurrente, cabe destacar que pesaba sobre ella la carga de la prueba. De esta manera, al contestar la demanda solicitó, como prueba informativa, que se libre oficio al Servicio Meteorológico Nacional, a fin de que informe cuantos y cuales habían sido los días de lluvia de los años 2011, 2012, 2013 y 2014. Dicha diligencia fue ordenada por el juez subrogante al proveer la prueba (fs. 233). A fojas 310 el Servicio Meteorológico Nacional contestó el oficio informando que previo a brindar la información requerida debía abonarse el arancel correspondiente, que consistía en $19.200. Luego, …. La accionada manifestó que el arancel era demasiado elevado, por lo tanto, en su lugar, acompañó capturas de pantalla de la página web de estadísticas de la Ciudad de Buenos Aires que indicaban el estado climático de dicha ciudad a través de los distintos años. De esta presentación, se confirió traslado a la actora, quien se opuso a la sustitución de prueba solicitada y manifestó que la información que pretendía traer al juicio la demandada era improcedente por el estadio procesal en el que se encontraba la causa, además de inexacta porque se refería a la Ciudad de Buenos Aires, cuando la obra se desarrolló en la localidad de Pilar de la Provincia de Buenos Aires.
En este punto, también habré de coincidir con la magistrada de grado.
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En lo que refiere a la valoración de los anuncios publicitarios publicados en el Diario Clarín, estos datan del 21/04/2012 y del 16/06/2012 (cfr.280/282). Es decir, son de fecha posterior a la celebración del contrato de adhesión, de manera que, no puede entenderse que influyeron en la voluntad del actor para contratar.
En consecuencia, se estará al plazo previsto por el contrato, esto es 500 días hábiles –las precipitaciones no fueron probadas- a contar desde la firma del contrato (26/05/2011). Ello arroja, que la obra debió estar culminada para fines de mayo 2013, por lo tanto, la demandada estaba en mora desde el 1° de junio del 2013 (cfr. Art. 509 del Código Civil).
En consecuencia, propondré al acuerdo modificar la sentencia, y establecer que la demandada se encontraba en mora para la entrega de la unidad funcional PB 11 y UC N°33 desde el 1° de junio del 2013.
VII. Ahora, me avocaré al tratamiento de las quejas respecto de la suma de $305.900 fijada por la magistrada de grado para reparar los perjuicios provocados por el tiempo en que el actor no pudo hacer uso de las unidades adquiridas.
La demandada se queja. …………..Señala que el actor al iniciar los presentes, a fin del año 2015, manifestó que el inmueble se encontraba alquilado por un canon locativo de $6.500. Postula que, de acuerdo al avance inflacionario, el canon locativo a abril 2013 resultaba ser $3.000.
A fs. 131 obra el acta de entrega de posesión, de la cual surge que el actor tomó posesión de la unidad funcional PB n° 11 y la unidad complementaria UC-N°33 en fecha a 18 de junio del 2015. Ante la ausencia de esfuerzo argumentativo por parte de la demandada respecto de la fecha de entrega de la obra, no veo razón para apartarme del criterio sostenido por la magistrada de grado.
La demanda que dio inicio a las presentes actuaciones fue interpuesta en fecha 29 de diciembre del 2015, y en ella, el actor manifestó que el valor locativo de la unidad funcional y la cochera, en ese momento, ascendía a la suma promedio de $6.500 mensuales, dato que es recogido por la demandada en su expresión de agravios.
De la pericia presentada en fecha 21 de junio del 2018 por el perito Ingeniero Civil …… surge que, el valor del alquiler de la unidad funcional junto con su cochera, equivalía a $11.500.
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En consecuencia, teniendo en cuenta las características del inmueble, su ubicación, el periodo de demora en su entrega (24 meses y 18 días, conforme lo dispuesto en el punto VI), y que no hay recurso de la accionante, propondré al acuerdo la confirmación de la presente partida indemnizatoria.
VIII. La magistrada fijó en concepto de indemnización por las “obras no realizadas según lo convenido” el monto de U$S 13.500, y/o su equivalente en moneda nacional, según la cotización del Banco Nación de la República Argentina, tipo de cambio comprador, a la fecha del efectivo pago. Fundamentó su decisión en los dictámenes practicados por el perito ingeniero.
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En consecuencia, considero que la suma consignada para indemnizar esta partida, es elevada, por lo que propondré al acuerdo, su reducción a la suma de U$S 7.000.
IX. La demandada también se queja de la suma de $70.000 fijada en la sentencia de grado para reparar el daño moral.
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Por lo tanto, toda vez que surge acreditado el efectivo menoscabo a las afecciones legítimas del accionante, entiendo acertada la decisión de grado y, no habiendo recurso del demandante, propongo su confirmación.
X. La demandada se agravia de los intereses fijados en la sentencia apelada.
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Por ende, voto para que se confirme la sentencia apelada, en lo que respecta a la fijación de la tasa de interés del 8% anual en dólares; y la aplicación de la tasa activa del Banco de la Nación Argentina para las sumas fijadas para reparar el daño emergente y el daño moral, desde la mora (1° de junio del 2013, ver punto VII de la presente) hasta su efectivo pago.
XI. Propiciaré que se confirmen las costas impuestas en la sentencia de grado en atención al modo en que se decide, ……………………..
A la cuestión planteada, la Dra. SORINI dijo:
Por análogas razones, voto en el mismo sentido que el Dr. Fajre.
Con lo que terminó el acto. JOSÉ BENITO FAJRE. MARISA SANDRA SORINI. El Dr. Ricardo Li Rosi no interviene por hallarse en uso de licencia (art. 109 del Reglamento para la Justicia Nacional).
Es fiel del Acuerdo.
Buenos Aires, septiembre 6 de 2023.
Y VISTOS: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, Resuelve: 1.- modificar la fecha de inicio de la mora en la entrega de la unidad funcional y su complementaria, la cual empieza a correr a partir del 1° de junio del 2013; 2.- reducir la suma otorgadas en concepto de obras no realizadas según lo convenido a U$S 7.000; 3) confirmar la sentencia en todo lo demás que decide y ha sido objeto de agravios y apelación; 4) Imponer las costas de alzada a la demandada por resultar vencida (art. 68 CPCCN); 5) Regulados que sean los honorarios en la instancia de grado, se fijarán los correspondientes a esta Alzada; 6) Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente publíquese (conf. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Fecho, devuélvase. El Dr. Ricardo Li Rosi no firma por hallarse en uso de licencia (art. 109 del Reglamento para la Justicia Nacional). — José B. Fajre. — Marisa S. Sorini. JUECES DE CÁMARA///