(parcial).- Buenos Aires, 26 de septiembre de 2023.
A la cuestión propuesta, la doctora Verón dijo:
1.1.- Contra la sentencia definitiva de primera instancia se alza la parte actora y expresa sus agravios que merecieron sendas respuestas.
1.2.-La demanda entablada en autos por F. G. y A. N. E., persigue la reparación de los daños y perjuicios sufridos por vicios de construcción en dos unidades funcionales del edificio sito en la Avda. Scalabrini Ortiz ... (piso ... Dto. 1º, y piso ..u.f. ...) de C.A.B.A., adquiridos en los años 2012 y 2013 respectivamente.
La acción dirigida contra la empresa constructora “Sicom S.A.”, la inmobiliaria “Covello Propiedades” y el arquitecto G. E. F. fue rechazada con imposición de costas.
1.3.- Los apelantes critican la interpretación de los hechos y la ponderación de las pruebas producidas en su derredor por el sentenciante de grado, y reclaman la revocación del fallo en crisis.
Explican que adquirieron departamentos a estrenar que presentaron deficiente calidad constructiva (“medio pelo”) (sic), ponen de resalto la importancia de ciertas constancias documentales, el tenor de la declaración del testigo K., y el resultado del informe pericial producido.
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2.1.- El Código Civil y Comercial de la Nación, vigente desde el 01/08/2015, contempla de manera expresa lo tocante a la “temporalidad” de la ley, pues su art. 7° dispone que a partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.
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De conformidad con lo dispuesto por nuestro más Alto Tribunal sobre el art. 7° del CCyCom., la interpretación de las normas del código velezano debe realizarse de manera armónica en lo posible con el nuevo régimen (in re “Ontiveros, Stella Maris c/ Prevención ART”, 10/8/2017, Fallos 240:1038), y será este el camino a seguir en el presente caso.
2.2.- En otro orden anticipo que seguiré a los accionantes recurrentes en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (C.S.J.N., Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272-225, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (CSJN, Fallos: 274:113; 280:3201; 144:611), las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa.
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Al respecto y por las razones que comienzo a desarrollar, propondré confirmar lo ya decidido en la instancia de grado.
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El hecho que esta codemandada contara en su base de datos con el inmueble en cuestión, no alcanza para tener por demostrada su intervención en la concreción del negocio; como bien razona el juez de grado, pudo haber operado durante un período específico y haberse efectuado la compra en otro, tampoco garantiza la exclusividad de la comercialización, o inclusive pudo haberse constatado con “Covello” los datos del inmueble y luego realizarse la compra directamente con la vendedora sin su intervención.
4.1.- En torno a la queja concerniente con el fondo del asunto que se fundamenta en los alegados vicios de la construcción, también cabe su desestimación.
4.2.- En efecto, para ello comienzo por señalar que en el caso de autos las partes celebraron un contrato de fideicomiso comúnmente denominado inmobiliario (“Fideicomiso Scalabrini Ortiz”), figura que se utiliza para la construcción edificios que luego se someten al régimen de la propiedad horizontal. Aunque existen varias modalidades o especies, en el caso de autos los fiduciantes debían aportar el dinero necesario para el costo de la construcción y luego se adjudicarían las unidades construidas (CNCiv., Sala H, “Cleimbosky, Marcela S. c/ Fiduciaria Buenos Aires S.A. s/ Ds. y Ps.”, Expte. N° 88.605/2014, del 4/05/2016).
El denominado fideicomiso inmobiliario no es una especie tipificada del género contractual fideicomiso de la ley 24.441 ni tiene una regulación propia, sino que es una más de sus muchas y variadas aplicaciones; es una aplicación del negocio fiduciario estructurado ad hoc para emprendimientos inmobiliarios, mayormente destinados a viviendas de propiedad horizontal, conjuntos habitacionales, barrios cerrados, clubes de campo, locales comerciales, etc., cuyos “beneficiarios” o adquirentes son generalmente inversores o ahorristas no profesionales o consumidores finales que financian el costo de la tierra y la construcción más un plus de retribución o ganancia para el desarrollador u organizador (CNCiv., Sala E, “Rojas, Franco c/ Fideicomiso Pilarloft's s/ Ds. y Ps.”, Expte. N° 93.330/2015, del 06/9/2023; ídem, Sala H, “Polanski Alejandro c/ Eidico S.A. s/ Escrituración”, del 27/8/2021; ver Kiper, Claudio, Lisoprawski, Silvio, Tratado de fideicomiso, Abeledo Perrot, 2012, pág. 420).
4.3.- Los apelantes afirman que a pesar de comprar departamentos “a estrenar”, el edificio presentaba los diferentes vicios ya señalados, y que recibieron unidades funcionales “medio pelo” (sic), extremos que a mi entender no han sido objeto de debida prueba y por tanto me persuade a confirmar lo ya decidido (art. 377 del rito, arts. 1734 y 1736 CCyCom.).
Por lo pronto cabe poner de resalto la naturaleza de las partes del edificio con vicios constructivos, en tanto en autos se demanda la reparación de daños y perjuicios por afectación de partes comunes del edificio como ser servicios de SUM, parrillas, deck, pileta del edificio, sus escaleras, fachada del edificio, hall de entrada, entre otros (ver fs. 373 vta./374), por lo que a su respecto se decretó la falta de legitimación activa que cabe confirmar.
Se impone subrayar su particular naturaleza pues de considerarse que existe algún supuesto de responsabilidad de parte de la constructora en tal sentido (art. 2 de la ley 13.512), el reclamo debió efectuarlo alguno de los órganos que detentan la administración del consorcio como titular en los términos de los arts. 2040/41, 2044 y ccds. CCyCom. (cfr. Kiper, Claudio, "Tratado de Derechos Reales", Rubinzal Culzoni, t. I, págs. 569/578).
Por tanto y sin perjuicio de lo que será objeto de análisis y decisión a continuación, coincido con el juez de grado en que no puede admitirse una reparación de tales perjuicios a favor de los accionantes, a quienes se les reconocería un crédito a título personal por vicios de construcción presentados en partes comunes del edificio que los enriquecería sin causa (Kiper, Claudio M., "Propiedad horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial", Editores del Sur, 2020, págs. 106/107).
4.4.- Ahora bien, adelanto que me apoyaré de manera especial –aunque no exclusivamente– en el resultado de los informes periciales de ingeniería obrantes en autos …………………………
En efecto, por lo pronto el profesional se constituyó en el edificio e inspeccionó sus distintas partes, presentó nueve ilustrativas fotografías ……………………….
Fue categórico al afirmar que “Respecto de las deficiencias de seguridad denunciadas por la actora en la escalera del edificio debe decirse que al momento de la inspección la misma contaba con pasamanos (foto 5) y luces de emergencia (foto 6) en todo su recorrido. Además su piso es de cemento rodillado antideslizante. La única observación que corresponde hacer es el faltante de zócalo o elemento de contención lateral de altura mínima de 10 cm. que exigía el art. 4.6.3.4 inc. g) del Código de Edificación de la C.A.B.A. vigente a la fecha de construcción del edificio...” (sic) (pto. N° 1).
Más adelante, específicamente en torno a los vicios y faltantes denunciados en cuanto al SUM, deck y parrillas y su calidad constructiva, aseveró que “El edificio no posee parrillas de uso común. Respecto del SUM (Salón de Usos Múltiples) se informa que en la planta del 10° Piso, al frente, existe un salón que cuenta con acceso a terraza, y toilette (fotos 7 y 8). Dicho SUM tiene 3,20 m. de ancho por 6,60 m, de largo. Cuenta con piso cerámico y una abertura de aluminio para acceso a la terraza del frente. La terraza tiene piso cerámico, y baranda de vidrio con estructura de aluminio. El toilette tiene inodoro y lavatorio, y piso de porcelanato. ………………………………………………………………………………….
4.5.- Por cierto en nada modifica el temperamento adelantado ………………………………………………………………………………
4.7.- En suma, en atención a las circunstancias de hecho relatadas y las razones de derecho desarrolladas, propongo rechazar las quejas formuladas, con expresa imposición de costas a los actores vencidos (art. 68 del rito).
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La doctora Scolarici y el doctor Caia adhieren al voto precedente.
Con lo que terminó el acto, firmando los Sres. vocales en los términos de las Acordadas 12/20, 31/20 CSJN.
Y vistos:
Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal resuelve:
a) Confirmar la sentencia apelada en todo lo que ha sido objeto de agravio;
b) Imponer las costas de Alzada a los vencidos en razón del principio objetivo de la derrota en juicio (art. 68 del rito).
Respecto a los honorarios profesionales, ………………………..
A estos fines deben considerarse las pautas contenidas en el artículo 16 de la ley 27.423 en tanto permiten un examen razonable para determinar la adecuada retribución de los profesionales intervinientes, y se contempla el monto global de condena más intereses (art. 24), el valor, motivo, extensión y calidad jurídica de la labor desarrollada, la complejidad, la responsabilidad que de las particularidades del caso pudiera derivarse para el profesional; el resultado obtenido; la trascendencia de la resolución a que se llegare para futuros casos; la trascendencia económica y moral que para el interesado revista la cuestión en debate y pautas legales de los artículos 1, 3, 14, 15, 16, 19, 20, 21, 22, 24, 26, 29, 51, 54 y c.c. de la ley 27.423 y acordada 1/2021 de la C.S.J.N.
En su mérito, por las tareas realizadas en la instancia de grado, corresponde elevar los honorarios de ……………… y confirmar los restantes regulados.
Respecto a todos los auxiliares de justicia ………………..En consecuencia se fijan a favor del perito ingeniero ………………..
Por último, en cuanto a las tareas desarrolladas en la Alzada conforme a la aplicación del art. 30 de la ley 27.423, se regulan los honorarios de ………………………………..
Regístrese, notifíquese a las partes por Secretaría, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada Nº 15/13 art. 4º) y, oportunamente, devuélvase. — Beatriz A. Verón. — Gabriela M. Scolarici. — Maximiliano L. Caia. JUECES DE CÄMARA///