Si varios hermanos son herederos de un inmueble, y uno sólo lo ocupa y posee con ánimo de dueño, se resuelve aceptar el reclamo de los otros y fijar un canon locativo para ellos.

 (parcial)SAN SALVADOR DE JUJUY, 12 de Abril de 2023. AUTOS Y VISTOS: Los de éste Expte. Nº C-174.921/21 caratulado: “INCIDENTE DE FIJACION DE CANON LOCATIVO: TULA RAMON FLORENCIO Y OTROS C/TULA MARIA ARGELIA”, del que; RESULTA: Se presenta el Dr. ……… en nombre y representación de Wenceslao Demetrio Tula, Ramón Florencio Tula, Isabel Magdalena Tula, Ana Dominga Tula, Teresa Marta Tula, Elvira Ester Tula, a mérito de las fotocopias debidamente juramentadas de los respectivos poderes generales para juicios …. Promueve incidente de fijación de canon locativo en el Expte. principal Nº C-26.949/14 caratulado “Sucesorio Ab Intestato de Tula Wenceslao Florencio” por el uso privativo del único inmueble integrante del acervo hereditario, ubicado en calle Párroco Marshke Nº….del Bº Gorriti, de esta ciudad, individualizado como Padrón A-… Matrícula A-… Circ.1, Sección …, Manzana I, Parcela .., en contra de la coheredera María Argelia Tula (fs. 8/9). Respecto a los hechos, refiere que al producirse el fallecimiento de quien en vida fuera Wenceslao Florencio Tula -padre de sus representados y de la demandada- la coheredera María Argelia Tula, comenzó a hacer uso exclusivo de la única vivienda que pertenece al acervo hereditario, sin otorgar resarcimiento alguno a sus representados, a quienes también les asisten similares derechos hereditarios. Sus representados intentaron llegar a un acuerdo con la demandada por el uso y goce del inmueble, pero los mismos resultaron infructuosos por su oposición. Atento a ello, solicita se imponga a la misma el pago de un canon locativo proporcional a la cuota parte de la herencia correspondiente a favor del resto de los herederos, los que son privados del uso del inmueble. … Se tiene por presentado al Dr. …en el carácter invocado, por constituido domicilio legal y por parte … se presenta la Sra. María Argelia Tula por sus propios derechos, con el patrocinio letrado del Dr. …. Contesta demanda. Efectúa una negativa general y particular de los hechos. Relata los mismos según su parecer. Opone excepción de prescripción adquisitiva. Finalmente ofrece prueba. Efectúa reserva del caso federal, y peticiona rechazo de la demanda … Como fundamento de su defensa, refiere que desde el año 1969, y hasta el fallecimiento de sus padres los Sres. Wenceslao Florencio Tula (20/07/80) y Argelia Victoria Valdez (30/11/98), su patrocinada vivió junto a sus progenitores, asistiéndolos y haciéndose cargo de todos los gastos del inmueble familiar, ubicado en calle Párroco Marshke Nº… del Bº Almirante Brown. Luego de ocurrido el fallecimiento de sus padres y hasta la actualidad, ella posee el inmueble mencionado con absoluta buena fe, públicamente y sin vicios, ejerciendo distintos actos posesorios como el pago de impuestos y servicios, realizando las mejoras necesarias y útiles para la vivienda, además de continuar con su cuidado. En otras palabras ha realizado inequívocos actos posesorios “animus domini” (art. 1908 del CCCN), por lo que en virtud de los preceptuado por los arts. 1897,1899 y 2567 de dicho cuerpo normativo, está en condiciones de adquirir la propiedad por la posesión continua por más de veinte (20) años. También manifiesta, que los accionantes, por su propia voluntad accedieron a que la demandada viviera en el inmueble, manteniendo un trato cordial, y si los actores, eventualmente, habrían tenido la decisión de estar en el inmueble del acervo hereditario, se les hubiera respetado el espacio físico. ………. A los efectos de poder determinar el valor del canon locativo, se libra oficio a Superintendencia de este Poder Judicial, a fin de que informe que perito martillero corresponde designar en autos, …….se designa como perito a Félix Daniel Batalla …………….. ……….. Y, CONSIDERANDO: Planteada la cuestión tal como fuera relatada precedentemente, diré que la pretensión hecha valer en autos, es la determinación del valor locativo de la mitad (1/2) del inmueble que pertenece al acervo hereditario de la sucesión de Wenceslao Florencio Tula, individualizado como …. ya que según lo manifestado por los actores, ellos no están ejerciendo el derecho de uso y disposición del mismo, por encontrarse ocupado en su totalidad -en contra de su voluntad- por la coheredera María Argelia Tula. ………….. El art. 2337 del CCCN (Art. 3410 del C.C.), estipula que “Si la sucesión tiene lugar entre ascendientes, descendientes y cónyuge, el heredero queda investido de su calidad de tal desde el día de la muerte del causante, sin ninguna formalidad o intervención de los jueces, aunque ignore la apertura de la sucesión y su llamamiento a la herencia. Puede ejercer todas las acciones transmisibles que correspondían al causante…”. “La investidura o posesión hereditaria reviste a una persona de la naturaleza o estado de heredero, de forma que es oponible a todos, y esto es con el objeto de que sea públicamente conocido dando así garantías a aquellos actos que éste ejerce en su propio nombre respecto de aquellos derechos que se le han transmitido por causa de muerte, como integrantes de la universalidad. Los ascendientes, descendientes y cónyuge desde el mismo instante de la muerte del causante pueden promover demandas, continuar las que ya se encontraban promovidas por el causante, contestar aquellas que se le entablen en su carácter de heredero…administrar los bienes hereditarios tanto muebles como inmuebles, ceder los derechos sucesorios…” …Además, se ha sostenido que: “La posesión material de los bienes que ejercía el causante se le transmite a los sucesores universales de pleno derecho, directamente por disposición de la ley, ministerio legis, desde el fallecimiento del causante,...”. “...concurriendo varios sucesores universales, cada uno de ellos tiene los derechos de su autor de manera indivisible, en cuanto a la propiedad y a la posesión, por lo cual la posesión de las cosas hereditarias que ejerza uno de ellos aprovecha a los demás. Los unos poseen por los otros”. “...Asimismo, cuando hay varios sucesores universales, cada uno tiene los derechos del autor de manera indivisible, en cuanto a la propiedad y en cuanto a la posesión.... O sea, el sucesor universal que posee un bien del sucesorio lo posee, frente a terceros, como si fuera el causante, pero en relación a sus copartícipes, como un miembro de la comunidad, por lo cual en este aspecto interno sufre la limitación que significa el derecho de cada uno de los coherederos...”. ….El Art. 3.449 decía que: “Si hay varios herederos de una sucesión, la posesión de la herencia por alguno de ellos, aprovecha a los otros”. …. La demandada María Argelia Tula, refiere que ocurrido el fallecimiento de sus padres Wenceslao Florencio Tula y Argelia Victoria Valdez –el 20/07/80 y 30/11/98 respectivamente- y hasta la actualidad, ella comenzó poseer el inmueble mencionado, con absoluta buena fe, públicamente, sin vicios, y ejerció distintos actos posesorios. Al respecto, cabe tener presente que el art.1915 del CCCN- Art.2353 del CC - estipula que: “Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o por el transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto”. ...Es el principio de inmutabilidad de la causa...Tampoco es posible alterar la especie de la relación .Esto significa que quien comenzó siendo poseedor en ese carácter continúa, sin que influya en su situación el transcurso del tiempo. Tampoco influye su voluntad interna, la cual resulta inoperante”. …………. La Jurisprudencia tiene dicho que: “Es menester que el condómino o coheredero que desee prescribir e intervertir su título exteriorice, en primer lugar, dicha intención mediante actos claramente demostrativos e inequívocos que excluyan todas dudas en las gentes y, fundamentalmente, en sus cotitulares, de que ellos fueron realizados en ejercicio de un derecho que le es propio, pero a la vez exclusivo y excluyente de todos ellos. En segundo lugar, será necesario que esos actos provoquen ese efecto, esto es, para prescribir entre copropietarios es necesario de parte de aquel que pretende adquirir a título privativo actos exteriores y contradictorios, agresivos y perseverantes, que por una manifestación no equivoca apremien al socio a defender su derecho, si no se considera que lo hace representando a la comunidad y gozando de un título tanto para esta como para sí mismo….. Además, tratándose de coherederos, se sostuvo que: “se trata de poseedores y no tenedores porque la causa de la posesión es la sucesión. Aquí es complejo acreditar los extremos que exige la normativa ya que es casi típico que (semejante al caso de los condóminos) uno de los herederos quede en posesión exclusiva del bien inmueble, abone impuestos, tasas y contribuciones sin embargo, para poder vencer en la prueba de la mutación del título, tendrá que acreditar el acto material e inequívoco de excluir a los demás herederos. Esos actos de exclusión deben tener publicidad, ser ostensibles, ya que el hecho de usar y de gozar del bien, es un acto inherente a su condición de coheredero. ….. Así las cosas, corresponde analizar, si de conformidad a la prueba adjuntada, efectivamente la demandada acreditó la interversión de título alegada, y en las condiciones prescriptas por la ley. La misma, dice haber ejercido distintos actos posesorios como el pago de impuestos, servicios, y que ha realizado las mejoras necesarias y útiles para la vivienda, y continúa con su cuidado. ……………. De la documental que acompaña, no surge elemento alguno que exteriorice su voluntad de intervertir el título original. Digo ello, ya que la misma no ha acompañado elementos de prueba verdaderamente inequívocos, que demuestren actos positivos de voluntad, capaces de revelar esa interversión del título, es decir, esa intención de privar de la posesión a los restantes coherederos. En efecto, no se ha adjuntado constancia alguna que acredite las construcciones o reparaciones que dice haber efectuado. En cuanto a las boletas de pago de Limsa, Energía Eléctrica, y Agua, tratándose de servicios, la jurisprudencia ha sostenido que, “Los comprobantes de pago acerca del tiempo de uso del servicio telefónico, o los correspondientes al servicio de agua y energía eléctrica que carecen por sí de relevancia, para demostrar la posesión que invoca el usucapiente por cuanto el tenedor de un inmueble puede usar de aquellos servicios” …..Respecto al pago de impuesto inmobiliario, “...ha señalado la jurisprudencia que el pago de impuestos, si bien es revelador del animus domini, no consiste en un acto posesorio, ya que no se trata de un acto material sino de un acto jurídico. El pago de impuestos constituye una exteriorización del animus, o bien una prueba complementaria de su existencia, que debe estar acompañada por otras para la prueba de la posesión ……..Asimismo, la propia demandada al contestar demanda, dijo que “si los actores eventualmente habrían tenido la decisión de estar en el inmueble del acervo hereditario se les hubiera respetado el espacio físico”, reconociendo así el derecho a poseer también por parte de sus coherederos. Por lo expuesto, diré que corresponde el rechazo de esta defensa, ya que la demandada no ha adjuntado elemento alguno que exteriorice su voluntad de intervertir el título original de coposeedora, a poseedora exclusiva. ……………………………………….. De conformidad a lo relatado, se desprende que el bien ut supra referenciado, pertenecía al causante Wenceslao Florencio Tula en un 1/2, por lo que una vez producido su fallecimiento, la propiedad que le pertenecía al mismo, pasa a sus herederos, quienes se convirtieron allí en copropietarios de dicho bien. Siendo que Wenceslao Demetrio Tula, Ramón Florencio Tula, Isabel Magdalena Tula, Ana Dominga Tula, Teresa Marta Tula, Elvira Ester Tula y María Argelia Tula son hijos, de quien en vida fuera el condómino Wenceslao Florencio Tula, a cada uno de ellos les corresponde el 1/7 ava parte de la mitad (1/2) que a su padre le correspondía. Dicho porcentaje deberá tenerse en cuenta al momento de efectuarse la determinación del canon locativo. Entrando al fondo de la cuestión, es común en el caso del condominio como en el de la comunidad hereditaria, el supuesto del condómino que usa toda la cosa y de posibilidad de responsabilizarlo del pago de una suma de dinero a modo de un alquiler compensatorio del uso, a favor de los otros copropietarios o coherederos. En cuanto a este tema, la doctrina mayoritaria sostiene que el condómino que usa la cosa no hace sino ejercer el derecho que le confiere este artículo, por lo que el solo hecho de goce exclusivo no le crea ningún tipo de obligación hacia los otros comuneros. Pero como todos tienen ese derecho en forma igualitaria, tal situación perdurara hasta que alguno de los otros exteriorice una voluntad en contrario. A partir de ese momento, quien se encuentra en el goce de la cosa deberá a los otros una compensación por tal razón equivalente a un canon locativo, quien la deberá hasta tanto se produzca la división. ………. “El fundamento, como se ha declarado, es que como “no todos pueden instalarse en la vivienda para usarla, la privación, que unos sufren en beneficio de otros debe serles compensada en dinero, obligación esta que tiene carácter indiscutible”. El art. 2328 del CCCN establece que “el heredero puede usar y disfrutar de la cosa indivisa conforme a su destino, en la medida compatible con el derecho de los otros copartícipes. Si no hay acuerdo entre los interesados, el ejercicio de este derecho debe ser regulado, de manera provisional, por el juez. El copartícipe que usa privativamente de la cosa indivisa está obligado, excepto pacto en contrario, a satisfacer una indemnización, desde que le es requerida. A su vez, el Art. 1986 del CCCN, estipula que cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos. “De esta norma fluye claramente que el condómino puede usar y gozar de toda la cosa y no solamente en la medida de su alícuota. Puede usarla juntamente con los otros condóminos o individualmente.” ………… cabe tener presente que “El condómino puede usar y gozar de la cosa común. Este derecho, sin embargo, no es absoluto y presenta una serie de limitaciones derivadas de la existencia de otros condóminos, con igual derecho que él en cuanto a su aprovechamiento, quienes incluso pueden ejercer el ius prohibendi a que refiere el artículo 1993….” “En rigor, el condómino que usa y goza de toda la cosa ejerce un derecho propio, y mientras los otros titulares no le requieran utilizar iguales derechos o una compensación por ese uso exclusivo, nada debe, dado que el comunero que no goza de la cosa no ejerció su derecho a oponerse. Por ello, es correcto sostener que “la posibilidad que uno de sus integrantes ejerza individualmente derechos sobre la totalidad o parte del inmueble base de la comunidad solo puede hacerse efectiva si ninguno de los otros condóminos se opone a ello”. … “El aprovechamiento de la cosa común por parte de uno o algunos de los comuneros en violación a las pautas contempladas en el artículo 1986, in fine, del Código, obliga a considerar la situación de aquellos otros copropietarios que se ven privados o afectados en el referido uso y goce”.“…y en razón de su interés en la cosa pretender hacer valer el derecho que les acuerda el artículo 1986 y reclamar una compensación por el uso unilateral y exclusivo por el o los otros copartícipes…”. “Una vez exteriorizada esa voluntad, nace para el excluido el derecho a reclamar el valor locativo, en la medida de su interés y desde la manifestación” … Conforme a lo expuesto, el que usa alguna cosa integrante de los bienes en condominio, aunque lo haga excluyendo a los restantes comuneros, está ejerciendo tal derecho, de modo que por ese uso exclusivo en sí mismo no asume ninguna obligación en relación a estos últimos. Pero como todos los condóminos gozan de ese mismo derecho de igual manera, basta que uno de ellos, ejerciendo el "ius prohibendi", manifieste su oposición al uso exclusivo de su copartícipe, para que éste, a partir de entonces, quede obligado frente a aquel, -si pretende seguir usando y gozando de dicho bien en iguales condiciones-, al pago de una compensación equivalente a un canon locativo hasta tanto se concrete la partición o se convenga la administración del bien sujeto a condominio (Art. 1988 CCCN). De este modo, se compensa con la entrega de dinero el perjuicio que alguno de los condóminos sufra a causa del beneficio que otro de ellos reciba en especie, mediante el aprovechamiento exclusivo de la cosa (Graciela Medina, "Código Civil Comentado”, T. I, Pág. 484/485). La doctrina especializada, ha señalado que el fundamento, como se ha declarado, es que como “no todos pueden instalarse en la vivienda para usarla, la privación, que unos sufren en beneficio de otros debe serles compensada en dinero, obligación esta que tiene carácter indiscutible. … El canon locativo se debe recién desde el requerimiento formulado por el otro condómino, toda vez que se rige por las normas del poseedor de buena fe, y deja de revestir ese carácter para convertirse en un poseedor de mala fe a partir del requerimiento que le efectuaren el o los otros condóminos. ………… no se ha adjuntado la documentación pertinente – carta documento- que acredite el requerimiento del respectivo canon locativo. Atento a ello, habiendo sido la presente demanda notificada a la demandada el 29 de Abril de 2021 …, entiendo que el canon locativo requerido es debido a partir de esa fecha. A los efectos de determinar dicho importe, el perito designado en autos M.P.J. Félix Daniel Batalla acompañó pericia .., de la misma surge que valor locativo mensual de toda la propiedad en litigio, asciende a esa fecha a la suma $27.000, y efectuadas las correcciones y aclaraciones solicitadas por la demandada, la misma fue puesta a conocimiento de partes, y no habiendo las mismas formulado más objeciones, corresponde su aprobación. Por todo lo expuesto, corresponde hacer lugar a la presente demanda incidental de fijación de canon locativo, deducida por Ramón Florencio Tula, Wenceslao Demetrio Tula, Isabel Magdalena Tula, Ana Dominga Tula, Teresa Marta Tula, Elvira Ester Tula, en contra de María Argelia Tula, pero solo con respecto de la 1/2 del inmueble individualizado como ………….. ubicado en calle Párroco Marshke Nº………… del Bº Gorriti de esta ciudad, ello así, ya que solo esa proporción es la que se encuentra registrada a nombre del causante (ver cédula parcelaria de adjuntada por Escrito 493542 del 30/11/22). Teniendo presente la pericia adjuntada, y la proporción que sobre el inmueble en litigio le pertenecía al causante (la ½), el valor locativo mensual por la misma, se fija en la suma de $13.500. Por lo que a cada uno de los coherederos del condómino Wenceslao Florencio Tula, les corresponde 1/7 ava parte indivisa, de la mitad (1/2) del inmueble mencionado. De acuerdo con ello, teniendo presente la proporción de la concurrencia de los actores es de 6/7 ava parte sobre la ½, corresponde fijar como canon locativo debido por María Argelia Tula a favor de Ramón Florencio Tula, Wenceslao Demetrio Tula, Isabel Magdalena Tula, Ana Dominga Tula, Teresa Marta Tula, Elvira Ester Tula la suma total de $11.571,42 mensuales, desde el 29/4/21, correspondiéndoles a cada uno de los actores $1.928,57, el que se extiende mientras dure la indivisión de la herencia, y la demandada siga ocupando el inmueble. Dicha suma, tratándose de períodos con vencimiento mensual, devengará intereses conforme la tasa activa promedio que publica el B.N.A. desde el vencimiento de cada uno de los períodos a partir del mes de Abril del año 2021, y hasta su efectivo pago …………………………………………………………………………    Por todo lo expuesto, el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial Nº7: RESUELVE: 1.- Rechazar la defensa planteada por la demandada, y hacer lugar a la presente demanda incidental de fijación de canon locativo, deducida por Ramón Florencio Tula, Wenceslao Demetrio Tula, Isabel Magdalena Tula, Ana Dominga Tula, Teresa Marta Tula, Elvira Ester Tula, en contra de María Argelia Tula, pero solo con respecto de la 1/2 del inmueble individualizado como ………. ubicado en calle Párroco Marshke Nº……… del Bº Gorriti de esta ciudad, conforme lo considerado. 2.- Aprobar, en cuanto por derecho hubiere lugar y sin perjuicio de terceros, el informe locativo de fecha 20/9/22. 3.- Fijar como canon locativo debido por María Argelia Tula a favor de Ramón Florencio Tula, Wenceslao Demetrio Tula, Isabel Magdalena Tula, Ana Dominga Tula, Teresa Marta Tula, Elvira Ester Tula la suma total de $11.571,42 mensuales, desde el 29/4/21, correspondiéndoles a cada uno de los actores la suma de $1.928,57 mientras dure la indivisión de la herencia, o la demandada siga ocupando el inmueble. Dicha suma devengará intereses, los que se calcularán aplicando la tasa activa cartera general, préstamos, nominal anual vencida a treinta días del BNA (L.A.Nº 54, Fº 673/678, Nº 235, 11/05/11); desde el vencimiento de cada uno de los períodos a partir de Abril del año 2021, y hasta su efectivo pago. Transcurrido el plazo del año a partir de la fecha de esta sentencia, y mientras la situación se mantenga, deberán los actores actualizar los cánones posteriores, de acuerdo al valor locativo de mercado. 4.- Imponer las costas a la demandada vencida (Art. 102 del C.P.C.). 5.- Diferir la regulación de los honorarios profesionales de los letrados intervinientes, y el perito actuante, hasta tanto se presente planilla de liquidación. 6.- Registrar, notificar por cédula. Protocolizar.-///