(parcial) Buenos Aires, diciembre 28 de 2020.. …La falta de atención por parte del Consorcio a la reparación y mantenimiento de las cosas comunes puede dar lugar a acciones por daños y perjuicios, ya sea por parte de los consorcistas o de terceros (conf. Highton, Elena I., “Propiedad horizontal y prehorizontalidad”, Bs. As., 2ª edición, Hammurabi, p. 384)…………. la conducta reprochada gira en torno a la omisión del ente consorcial en ejecutar las tareas de mantenimiento y reparación de deterioros producidos con el paso del tiempo en partes comunes del edificio que generaron filtraciones y han afectado y dañado distintas áreas de la unidad propiedad del accionante.
De comprobarse, corresponderá examinar si constituye una omisión antijurídica, que debe ser encuadrada en los artículos 2037; 2040, 2041 y conc. del Cód. Civ. y Comercial. Para ello, es preciso analizar si, por las características de los deterioros y el tiempo de duración, correspondía al Consorcio repararlas…….. No cabe duda que en este tipo de casos se acentúa el significado del peritaje, pues cuanto mayor es el conocimiento que debe tenerse sobre un tema específico más relevancia adquiere el informe pericial, no obstante que sus conclusiones son evaluadas según las reglas de la sana crítica, pero, sin ingresar a un campo específico técnico para discutir lo que no sabe o no conoce, sino que debe aplicar criterios de orden procesal o sustancial, obviamente de raigambre jurídica, que podrán conducir al sentenciante a admitir o desestimar la pretensión intentada por el accionante ………..….. Relevante a las cuestiones aquí debatidas destacó el perito el mal estado de la impermeabilización de la terraza en el parapeto que se ubica en el dintel de la ventana curva de salida a la terraza del piso 19°. La membrana se encuentra con roturas, despegada, llena de plantas enraizadas. Así también, entre otros tantos deterioros señala el estado de la zinguería que serviría para frenar parcialmente el ingreso de agua por esa ventana y por la unión cubierta vidriada/pared, la que se encuentra ejecutada en dos piezas y su unión solapada está despegada y tiene colocada un viejo sellador colocado de manera muy desprolija.
En cuanto a la unidad del aquí demandante describe los deterioros en el piso 18° informa que tiene corrosión en marcos de paño vidriados de barandas de puertas y ventanas; corrosión de los paños vidriados de barandas de balcón; microfisuración de revoques de antepechos de ventanas y parapeto semi invertido del perímetro del balcón (con manchas de óxido); todos ellos como consecuencia de la exposición a la intemperie sin trabajos de mantenimiento….. el informe realizado por el perito ingeniero designado de oficio, ….demostró eficazmente que los daños que aparecen en el inmueble tienen origen, precisamente, en la falta de mantenimiento de las partes comunes …...................................... el Tribunal resuelve: 1. Modificar la sentencia, en el sentido de que: a) Se eleven los montos indemnizatorios fijados a favor de la actora por “daño psicológico”, “tratamiento psicológico” y “consecuencias no patrimonialesa las sumas de $400.000.-; 42.000.- y $200.000.-, respectivamente. b) Se deje establecido que las sumas por las que prospere la demanda devengarán intereses conforme lo dispuesto por el art. 1748 del Cód. Civ. y Com. de la Nación y serán calculados a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina. c) Se deje sin efecto lo decidido en la aclaratoria de fecha 12/03/2020 en cuanto dispone eximir al consorcista accionante a contribuir proporcionalmente en lo relativo a la condena en costas impuesta en la sentencia. 2. Se confirme la sentencia en todo lo demás que decide y fue motivo de apelación y agravios …….. comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada N° 15/2013 art. 4°) y, oportunamente, devuélvase. — Gabriela M. Scolarici. — Beatriz A. Verón.