(parcial).- Buenos Aires, mayo 4 de 2020.

Considerando: I. Uno de los codemandados apeló la sentencia definitiva de fs. … por medio de la cual el juez de primera instancia admitió la acción promovida y condenó tanto al apelante como al restante legitimado pasivo a demoler las obras nuevas realizadas en las terrazas de sus respectivas unidades funcionales, bajo apercibimiento y en los términos del art. 505 del Cód. Proc. Civ. y Comercial, con costas.

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II. ….

III. En lo que hace a la queja del restante apelante …fueron cuatro los aspectos cuestionados: (i) error al indicar que las obras nuevas efectuadas se emplazaron en la azotea común, de uso exclusivo de los titulares de las unidades; (ii) la falta de consideración de la documentación obrante en la causa; (iii) el erróneo encuadre normativo y reglamentario y (iv) que se hubiera optado por la demolición de las obras realizadas cuando el Consorcio validó lo decidido por la  asamblea  del ………………

Efectuada la síntesis que antecede, en esta sentencia se aborda uno de los conflictos más frecuentes en la propiedad horizontal; y al respecto la Corte Federal ha puntualizado que el recurso de morigeración en esta materia debe interpretarse restrictivamente cuando se trata de privar de efectos a una cláusula contractual ….Y no podemos olvidar que el reglamento de propiedad y administración tiene naturaleza contractual y, junto a las preceptivas de la ley 13.512, sustancialmente de orden público, constituyen el pacto de convivencia, la columna vertebral del sistema de propiedad horizontal. De manera que este régimen de comunidad podría verse profundamente conmocionado si la función jurisdiccional tolerase, con excesiva laxitud, cualquier proceder de hecho de los propietarios que implique la trasgresión de las reglas de juego, con el peligro de estimular el incumplimiento de la ley.

……….. la solución no variaría de aplicarse las previsiones del Cód. Civ. y Comercial toda vez que el art. 2041 establece que los techos, azoteas, terrazas y patios solares son cosas y partes necesariamente comunes.

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Un asunto central para el Sr. Juez a quo fue que las obras realizadas en la terraza, más precisamente en la superficie descubierta que ambas unidades poseen en el primer piso, se trató de una construcción realizada en un bien común, pero de uso exclusivo de los propietarios.

El apelante resistió dicha conclusión sobre la base de considerar que tanto la superficie cubierta como la descubierta del primer piso de las Unidades Funcionales 3 y 4 son de propiedad exclusiva………………..…………

A esta altura no caben dudas que para el sentenciante la superficie descubierta del primer piso de las unidades funcionales 3 y 4 integra la categoría de “terraza”. Ello encuentra su lógica si se advierte que las mencionadas —junto a otras dos (unidades 1° y 2°)— son las únicas cuatro que cuentan con superficies descubiertas en el primer piso.

Por otra parte, robustece esa conclusión el hecho de que al examinar los porcentuales establecidos en el Reglamento para fijar las expensas que le corresponden a cada unidad, la porción atribuida es la de superficie cubierta, únicamente, quedando fuera de ese cómputo la descubierta. De allí que mal puede argumentarse que se trata de un sector privativo, aunque su uso sea exclusivo.

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La falta de aprobación del plano final del edificio no cambia el resultado porque el problema se sitúa en la génesis de este asunto y no en su fase final. Es decir, desde el inicio se encontraba vedado para los codemandados —lo mismo que para los titulares de las últimas unidades funcionales— levantar construcciones sobre un sector que no es de propiedad exclusiva, con lo cual, de encontrarse aprobado el plano final de obra del edificio, el resultado sería el mismo.

Nótese que el juez a quo puso de relieve que las obras cuestionadas no sólo fueron suspendidas a través de la medida cautelar dictada en las presentes actuaciones, sino que también fueron clausuradas en forma inmediata por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, por con contar con el permiso de obra correspondiente (art. 2.1.1.1. del CE), lo que arrojó como resultado la clausura inmediata y preventiva de las obras.

Frente a tan categóricos términos, la crítica ensayada no logra modificar lo medular de la decisión, más allá del esfuerzo argumental desplegado por el apelante. Básicamente porque no aporta ninguna razón que demuestre el yerro en el que incurrió el sentenciante o el error en su apreciación. Por ello, no puede formarse convicción en el sentido pretendido, lo que sella la suerte de la queja.

En definitiva, por las razones expuestas, se resuelve: 1. Desestimar la queja y confirmar la decisión apelada de fs. 893/901. 2. Las costas de alzada se imponen al vencido (arts. 68, segundo párrafo, y 69 del Cód. Procesal). El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y el pronunciamiento se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto por los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación. Además, esta decisión se dicta en los términos de la resolución número 393/2020 del Tribunal de Superintendencia de esta Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil vinculada a la realización de actos procesales pendientes para procurar la descongestión de los tribunales y facilitar el trabajo remoto por parte de los profesionales que intervienen en las causas, sin perjuicio de lo cual se deja expresamente asentado que subsiste la suspensión de plazos procesales mientras rija la feria extraordinaria dispuesta por el máximo tribunal. La doctora Patricia E. Castro no interviene por hallarse en uso de licencia (acordadas 4/2020, 6/2020, 8/2020, 10/2020 y 13/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación). Regístrese, notifíquese y devuélvase. Se hace constar que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el artículo 164, 2° párrafo del Cód. Procesal y artículo 64 del Reglamento para la Justicia Nacional, sin perjuicio de lo cual será remitida al Centro de Información Judicial a los fines previstos por las acordadas 15/13 y 24/13 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación. — Paola M. Guisado. — Juan P. Rodríguez.