(parcial)En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 24 días del mes de febrero de 2023, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso interpuesto en los autos “VALLE MARIA ROSA Y OTRO C/RODRIGUEZ CECILIA S/ DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE LA PROP. HORIZ.”, respecto de la sentencia dictada en fecha 11 de mayo de 2022, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada? Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres. Diaz Solimine, Converset y Trípoli. Sobre la cuestión propuesta el Dr. Diaz Solimine dijo: I.- El sentenciante hizo parcialmente lugar a la demanda entablada por María Rosa Valle y Daniel Gustavo Sánchez y condenó a Cecilia Rodríguez a realizar y acreditar en el plazo de 60 días de quedar firme el fallo las obras y reparaciones descriptas en el considerando A, bajo apercibimiento de ejecución a su costa, y abonar a los actores la suma de $100.000; con más los intereses y costas del pleito.
Contra dicho pronunciamiento alza sus quejas la accionada, ………………….. no cabe considerar por la Alzada cuestiones consentidas, entendiéndose por tales las que no fueron apeladas o que, apeladas dentro de un contexto mayor de impugnación, no fueron referidas en la expresión de agravios … En efecto, el Tribunal de Alzada no realiza un nuevo juicio, sino que se encuentra más limitado que el de primera instancia, por cuanto de conformidad con lo dispuesto por los arts. 271 y 277 del Código Procesal debe limitarse a decidir sobre aquellas cuestiones de hecho y derecho que hubieran sido sometidas a la decisión del magistrado interviniente, debido a que la segunda instancia es sólo un medio de revisión del pronunciamiento emitido en la primera y no una renovación plena del debate. Así, el principio de congruencia, que limitó la sentencia de primera instancia, limitará del mismo modo la de la segunda …. III.- Tal como señalara el sentenciante se encuentra fuera de discusión que el Consorcio de Propietarios Edificio Calle Estomba 3869 está compuesto únicamente por la unidad de planta baja, perteneciente a los actores, y la de planta alta, propiedad de la parte demandada. En el libelo inicial los accionantes afirmaron que la emplazada realizó desde el año 2012 distintas refacciones y remodelaciones en su unidad que afectaron la correspondiente a los actores, pese a los reclamos efectuados a fin de hacer cesar las filtraciones de agua. Sostuvieron que las obras fueron efectuadas sin dirección y supervisión de profesionales y que los trabajos mal realizados comenzaron a producir manchas de humedad que derivaron en un catastrófico estado de filtraciones en cocina, living y baño. Continuaron refiriendo que la accionada llevó adelante distintas modificaciones e introdujo conexiones efectuadas clandestinamente. En este aspecto, detallaron que reemplazó un caño que recorría el piso del living-comedor y lo unió a la cámara, y que realizó modificaciones en su baño, entre otros trabajos descriptos en el libelo inicial. ……………la demandada argumentó que la problemática descripta por los actores tendría su origen en una cosa común, por lo que el arreglo correspondería a los copropietarios que conforman el consorcio. …. Sabido es que la vida del consorcista horizontal es complicada, pues transcurre en medio de una compleja red de permanentes exigencias, deberes y compromisos debidos a lazos entre copropietarios, a relaciones con el consorcio y el administrador, a vínculos con terceros; y la mayoría de las veces, su suerte está atada a la de los otros consorcistas; ello, a no dudarlo, es fuente permanente de conflicto … El auge de la convivencia está en relación directa con el aumento de las restricciones y límites a la propiedad. El fin de las restricciones es poner límites a unos y otros, con el objeto de garantizar igual derecho a cada uno de los propietarios y evitar que se hagan daño mutuamente. La suma de los derechos de propiedad horizontal de todos los consorcistas recae sobre una sola cosa, un inmueble edificado y cada una sobre un sector del edificio, estructurado de manera tal que forma una unidad autónoma pero que integra el mismo bloque de construcción …. El reglamento de administración es el cuerpo normativo que regula directamente las relaciones entre los copropietarios del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal y constituye una verdadera ley para aquéllos a la cual deben sujetar sus derechos y sus obligaciones …En ese contexto, el reglamento fija cuales son las partes comunes y las partes privativas, y el destino de ellas, como su superficie cubierta, semi descubierta y descubierta. Esas normas, al constituir cláusulas estatutarias, hacen que no pueden ser cambiadas, y -por ende- tampoco el sustento fáctico que les dio origen, salvo unanimidad de los consorcistas. Precisamente, el respeto al reglamento de copropietarios y a las normas que rigen la propiedad horizontal impide hacer cambios que impliquen modificar el destino de una unidad de uso exclusivo (ej.: de patio descubierto a espacio cubierto), o innovaciones que afecten a las partes comunes sin perseguir una utilidad común sino solo la de uno de los consorcistas ….. Luego de analizar los elementos aportados al proceso y en particular el informe pericial, el sentenciante tuvo por acreditado que los daños presentados obedecieron de modo parcial a las reparaciones realizadas en la unidad de la accionada y determinó –a la luz del detalle efectuado por el perito– las tareas que debía emprender la demandada a su cargo; indicando en segundo término que debería además asumir en la proporción establecida en el Reglamento de Propiedad Horizontal la reparación de paredes exteriores y demás valores informados por el perito …. …debo señalar que, a mi entender, de la presentación efectuada por la recurrente ciertamente no se desprende –tal como reza e impone el art. 265 del Código Procesal– una crítica concreta y razonada en torno a lo decidido en la instancia de grado, erigiéndose en lo sustancial como una reedición de los argumentos expuestos al contestar la acción cursada …………El perito ingeniero designado en autos detalló que “conforme a la inspección ocular se observan daños en la unidad de planta baja en los sectores de living acceso, cocina y baño y sobre el perímetro exterior de los muros que lindan al pasillo que comunica a ambas unidades funcionales y fisuras interiores sobre unidad de planta baja” (sic). Expuso que el presupuesto que luce a fs. 127 responde de manera parcial a los daños en tanto deben sumarse otras reparaciones y señaló que para que las reparaciones sean efectivas es importante la presencia de un profesional matriculado que supervise y controle todos los pasos que implican la reparación integral de los daños existentes. …………………. En cuanto al origen de los problemas, el perito apuntó la ausencia de manutención de reparaciones exteriores de muros perimetrales, lo que genera ingreso de agua a través de las fisuras. En segundo lugar sindicó como causa la falta de cálculo de dimensionamiento de desagües conforme a caudal de agua, plasmando que “Al incorporar pileta de lavar y unir las descargas al sistema existente genera sobre caudal en la instalación razón que debe estar dimensionada para su fin, a la igual manera su pendiente de la terraza y sus piletas de patio” (sic). Continuó el perito apuntando la ausencia de seguimiento en el control de los trabajos por profesional idóneo y aclaró que “Toda filtración sea por descarga de sus cañería, codos y accesorios ante un mal dimensionamiento de los mismos sumado a las fisura en sus muros, genera como resultado humedades en paredes……………… e indicó que estas fisuras exteriores mencionadas en el informe son a causa de una falta de manutención, siendo responsables las unidades funcionales que conforman el inmueble. Posteriormente y al serle solicitado que determine qué arreglos corresponden a cada una de las partes, expuso que “Conforme lo que establece la Ley de propiedad Horizontal y la ley 257, los muros exteriores forman parte del espacio común, aquellas instalaciones como ser agua, luz, gas comunes a unidades funcionales también, por consiguiente la responsabilidad de su manutención y reparación es para cada unidad funcional. De igual manera la responsabilidad es común a las unidades funcionales en aquellos casos donde existe un desperfecto natural sobre las instalaciones originales, es decir en aquellas instalaciones en donde no se han modificados su traza o el tendido de la instalación es parte del edificio, aquí debe haber un consenso u acuerdo entre los propietarios de las unidades funcionales para realizar las reparaciones pertinentes ……………. el origen de la reparación es común a las unidades funcionales, no a una intervención en planta alta. Demandada y demandante, le corresponden las reparaciones de muros exteriores afectados a la ley 257. Demandada, todas modificaciones que alteran las instalaciones de origen del cual fue diseñado el edificio. Aquellas instalaciones reemplazas en donde no se ha consentido en acuerdo común entre los propietarios la reparación, la responsabilidad del control y supervisión es de quien la ejecuta” (sic). …… Debo recordar que el perito actúa como auxiliar de la justicia y contribuye con su saber y conciencia a esclarecer aquellos puntos que requieren conocimientos técnicos especiales. Su situación como técnico capacitado y persona honorable al servicio de la justicia hace razonable la aceptación del dictamen aún respecto de aquéllos puntos en que expresa la opinión personal, siempre que tales afirmaciones obedezcan a elementos de juicio que el perito ha tenido en cuenta, pese a que no los haya expuesto con amplitud ….. La experticia nos permite elaborar nuestra convicción. Pero ello bajo la óptica de los principios de la sana crítica, porque sino bastaría con someter la cuestión a un perito y adherir, sin más, a sus conclusiones. …………En esta inteligencia, aceptaré las conclusiones del experto en tanto considero que el dictamen efectuado está sustentado sobre sólidas bases científicas y no ha sido eficazmente rebatido. ………….. DAÑO MORAL: Plantea su disconformidad la demandada frente a la suma de $50.000 otorgada a cada uno de los actores en concepto de daño moral. Al respecto, se ha establecido que el daño moral consiste en la privación o disminución de aquellos bienes que tienen un valor precipuo en la vida de un hombre y que son la paz, la tranquilidad de espíritu, la libertad individual, la integridad física, el honor y los demás sagrados afectos. Para determinar la cuantía del daño moral el juzgador ha de sortear las dificultades de imaginar el dolor que se produjo en la esfera íntima del actor, y que no ha experimentado por si mismo, para luego transformarlo en una reparación en dinero que compense el dolor y el trastorno espiritual sufrido; motivos éstos por los que el magistrado, más que en cualquier otro rubro, debe atenerse a una prudente apreciación y a las características particulares de la causa …………… se ha sostenido respecto de daños sufridos en un inmueble que resulta resarcible el daño moral cuando en él radica la vivienda del damnificado si los deterioros lo han tornado inhabitable o, aun sin llegar a tal extremo, han provocado perturbaciones de magnitud en la intimidad o la integridad física o espiritual de los moradores, porque se trata de proyecciones no patrimoniales del entorno o habitat que, como valor de afección, ha sufrido menoscabo ……... El inmueble en el que una persona reside con cierta permanencia es donde despliega la cotidiana existencia personal y familiar; a él se ligan, en consecuencia, legítimas afecciones de sus moradores. Dentro de los bienes materiales, para el común de las personas a casi nadie importa alguno más que 'la casa' (sobre todo si es propia) y no como asunto de pura relevancia económica, sino atendiendo inclusive a los hondos afectos que se apoyan en la raíz espacial del discurrir vital ………Frente a los lineamientos expuestos y probanzas arrimadas en autos, es indudable que el sufrimiento de los actores a partir de las circunstancias ventiladas en las presentes, que importaron la alteración de su vivienda y del modo de habitarla, han originado un daño de la naturaleza indicada. Empero y teniendo en consideración lo determinado por el perito en torno a los distintos orígenes de los daños observados, entiendo que el monto otorgado por el a-quo resulta ser elevado, por lo que propondré al acuerdo reducirlo a la suma de $20.000 para cada uno de los coaccionantes.
COSTAS: ………….. ….Se ha sostenido en este sentido que si el actor estuvo forzado a formular la demanda, un progreso parcial no implica restar relevancia a la necesidad de litigar, por lo que las costas deben imponerse a la demandada; ni las circunstancias de que la sentencia no haga lugar en todo a la demanda, implica la liberación de costas al vencido …………… Por lo expuesto, de compartir mi voto, propongo al Acuerdo: 1) Modificar el fallo recurrido y establecer en concepto de daño moral la suma de $20.000 para cada uno de los coactores; 2) Confirmar la sentencia recurrida en todo lo demás que fuera motivo de agravios; y 3) Imponer las costas de Alzada a la demandada, de conformidad con el criterio objetivo de la derrota y por resultar sustancialmente vencida (art. 68 del CPCCN). Por razones análogas a las expuestas, el Dr. Converset y el Dr. Trípoli adhirieron al voto que antecede. …. Buenos Aires,24 de febrero 2023.- Y VISTOS: Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se RESUELVE: 1) Modificar el fallo recurrido y establecer en concepto de daño moral la suma de $20.000 para cada uno de los coactores; 2) Confirmar la sentencia recurrida en todo lo demás que fuera motivo de agravios; y 3) Imponer las costas de Alzada a la demandada, de conformidad con el criterio objetivo de la derrota y por resultar sustancialmente vencida (art. 68 del CPCCN). El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación. Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y devuélvase.- OMAR LUIS DIAZ SOLIMINE, JUEZ DE CAMARA - JUAN MANUEL CONVERSET, JUEZ DE CAMARA -PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA / RODRIGO GASTON SILVA, PROSECRETARIO LETRADO///