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Las cláusulas de un contrato –como es el reglamento de propiedad horizontal– se interpretan atribuyéndoles el sentido apropiado al conjunto del mismo. Cabe interpretar los porcentuales estatutarios diferentes, conforme lo liquidado durante 40 años.

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Fecha del Fallo: 17-5-2021
Partes: LIJTENBERG, FABIAN GUSTAVO Y OTROS c/ CONS PROP RODRIGUEZ PEÑA 1182 s/CUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
Tribunal: CAMARA NACIONAL CIVIL - SALA I


(parcial) Buenos Aires, 17 de mayo de 2021.- VISTOS Y CONSIDERANDO: I. La parte actora apeló la sentencia definitiva dictada el 19 de marzo de 2020 por la que la jueza de primera instancia rechazó la demanda. El memorial de agravios fue incorporado el 24 de agosto de 2020 y contestado el 28 de septiembre del mismo año. II. De la lectura de la causa surge que la parte actora promovió la presente demanda por cumplimiento de reglamento de propiedad horizontal con el objeto de que se obligue al consorcio a liquidar las expensas comunes relativas a las unidades funcionales de propiedad de los accionantes en las proporciones que establece el artículo segundo del reglamento, tal como lo hacía hasta julio de 2014. Según relató en la demanda (ver aquí), desde ese momento la administración modificó arbitraria e ilegítimamente la forma de liquidar las expensas de las unidades destinadas a locales comerciales e incrementó la proporción que afrontan sobre los gastos globales de cada período. Al contestar el traslado respectivo, el consorcio cuestionó en primer lugar la procedencia formal de la acción. Sostuvo que en la causa seguida entre las mismas partes sobre acción declarativa quedó establecido que el tópico debe ser decidido por la asamblea y no por medio de la presente. Luego, en lo vinculado al fondo del planteo, afirmó que según su visión –postulada por otros titulares de unidades  funcionales– las liquidaciones mensuales deben realizarse conforme los porcentuales de dominio establecidos en el artículo primero. La jueza de grado, como se anticipó, rechazó la demanda. Para decidir de esa forma consideró que la vía procesal elegida por la actora es inadmisible para debatir la interpretación del reglamento de propiedad horizontal y que el tópico debe ser canalizado a través de la asamblea de propietarios. Por lo tanto, declaró formalmente inadmisible la acción y no se pronunció en torno a cuál es la interpretación que se ajusta al estatuto del consorcio. III. La primera cuestión a definir consiste en determinar si la vía procesal elegida por los actores es formalmente idónea para avanzar en el debate de fondo relacionado con la interpretación del reglamento. La anterior sentenciante fundó su respuesta negativa a este interrogante en las consideraciones vertidas por esta sala en la causa conexa sobre acción declarativa, pues consideró que se incumplieron las pautas establecidas en ese pronunciamiento vinculadas a que la cuestión debía ser sometida a la asamblea de propietarios. De la lectura del expediente número 71558/2014 –que en este acto se tiene a la vista– surge que fue iniciado con el objeto de que se hiciera cesar el estado de incertidumbre existente respecto del modo en que deben liquidarse las expensas comunes correspondientes a las unidades funcionales, pues desde el punto de vista de los accionantes el cómputo tiene que hacerse según el artículo segundo del reglamento. Luego de que la jueza interviniente admitiera la acción, esta sala revocó la sentencia y rechazó la demanda en los términos que surgen del pronunciamiento del 20 de diciembre de 2016. Dicho eso, cabe adelantar que lo decidido en aquella oportunidad no constituye a criterio de este colegiado un impedimento para la procedencia formal de la presente demanda. Es así que el sentido de aquella resolución, en cuanto indicó que el diferendo acerca de la interpretación del reglamento tenía que canalizarse por intermedio de la asamblea de propietarios, debe ser leído en el contexto de la vía que se había promovido: una acción meramente declarativa en los términos del artículo 322 del Código Procesal. Tal como se señaló en ese entonces, la propia norma establece su carácter subsidiario y la imposibilidad de postularla cuando existen otros medios procesales idóneos para lograr el pretendido reconocimiento de un derecho. En tales condiciones, esta sala considera que el presente proceso promovido para lograr el cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal es apto para el debate que se pretende propiciar. Se trata de una tutela procesal diferenciada prevista en la ley para que cualquier integrante del consorcio o incluso la propia persona jurídica a través de su representante persigan el cumplimiento del estatuto que los vincula en forma recíproca, de modo que no se advierte ningún impedimento para avanzar en la cuestión de fondo. Al contrario, la exigencia de someter previamente el tema al órgano deliberativo de la entidad no surge de la letra de la ley y conduciría a negar la posibilidad de discutir ante la jurisdicción la controversia que mantienen las partes. Por lo demás, una solución formal que desestime la posibilidad de someter la cuestión a los tribunales podría resultar contraria a los artículos 18 y 43 de la Constitución Nacional, como asimismo a los instrumentos internaciones con jerarquía constitucional conforme lo dispuesto por el artículo 75 inciso 22 (Convención Americana sobre Derechos Humanos, artículos 8 y 25.2a.; Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos, artículo 14.1). En ese sentido, la Corte Suprema de Justicia de la Nación tiene dicho que todos los habitantes de la Nación gozan de los derechos de acceso a justicia y de tutela efectiva y que esos postulados no se satisfacen con la sola previsión legal de la posibilidad de acudir a la instancia judicial, sino que requieren que la tutela jurisdiccional de los derechos en cuestión posea la virtualidad de resolver la cuestión sometida a su conocimiento mediante una respuesta judicial idónea, oportuna, efectiva y eficaz en la tutela de los derechos que se aleguen comprometidos (Fallos: 337:530; 339:652; 343:103; 343:1096; entre otros). En definitiva, por las razones expuestas, serán admitidos los agravios de la parte actora y revocada la sentencia apelada en cuanto declaró formalmente inadmisible la acción promovida. IV. Ya en lo vinculado con la temática de fondo, lo concreto es que la cuestión traída a conocimiento del tribunal se limita en decidir si para la liquidación de las expensas ordinarias deben aplicarse los porcentuales previstos en el artículo segundo del reglamento de propiedad horizontal como postulan los actores o si, en cambio, la cláusula que rige el punto es la primera tal como propone el consorcio a través de su administrador. Es inevitable recordar la importancia que tanto en el sistema de la ley 13.512 como del actual Código Civil y Comercial cabe asignar al reglamento de propiedad horizontal, estatuto que constituye la ley a la cual deben ajustar sus derechos y obligaciones los propietarios. Tal como lo señalara esta sala con voto preopinante de la recordada doctora Castro en los expedientes acumulados números 21991/2014, 72357/2013 y 9601/2014, sentencia del 5 de octubre de 2017, el respeto de sus normas es “factor necesario para posibilitar un adecuado funcionamiento de la comunidad consorcial” (esta Cámara, Sala F, 29 de marzo de 1996, “Consorcio de propietarios del Complejo Náutico Marina del Sol c. Pía Mangione, Carlos”, publicado en La Ley, t. 1997-D, pág. 119). La vida de la institución depende de la adopción de reglamentos “juiciosos y muy completos” (Griffi, Omar E., “Consorcio de copropietarios y reglamento de copropiedad y administración”, publicado en Revista del Notariado, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, núm. 723, mayo/junio, 1972, págs. 755 y sigtes. y doctrina allí citada). Por el contrario, reglamentos con redacciones poco claras y muchas veces no inspiradas en la finalidad de lograr el buen desarrollo de la convivencia de todos los propietarios sin dudas fomentan problemas (Pérez Delgado, Jorge G., “El reglamento de copropiedad y administración”, publicado en Revista Notarial, Colegio de Escribanos Provincia de Buenos Aires, núm. 768, 1966, págs. 1675 y sigtes.). En tales condiciones, lo concreto es que el reglamento incluye en su artículo primero los porcentuales que le corresponden a cada unidad según el total de metros cuadrados del edificio. Luego, el artículo segundo dispone textualmente “PORCENTUALES DE ADMINISTRACIÓN: Sin perjuicio de los porcentuales de dominio especificados anteriormente se fijan por este artículo nuevos porcentuales a los efectos de administración…” y posteriormente asigna a cada unidad un porcentaje, destacándose una reducción respecto del anterior en las unidades destinadas a locales comerciales (uno a cuatro), aquellas que corresponden a los sótanos (cinco y seis) y las autorizadas para actividades profesionales (cinco a trece). Por su parte, la cláusula séptima prevé que “…cada propietario de unidad está obligado a contribuir al pago de cargas comunes que devengue el uso, mantenimiento y administración del edificio en la proporción que resulte de aplicar a ellas el porcentual fijado para su respectiva unidad en el artículo primero”. El consorcio liquidó las expensas de forma diferenciada para estas unidades funcionales durante más de cuatro décadas. En el año 2014, como consecuencia del reclamo que habría recibido en una mediación prejudicial por parte de otra propietaria, la administración decidió modificar ese temperamento. A raíz de ello, convocó a una asamblea extraordinaria para el 10 de julio de 2014 en la que se incluyó en el orden del día “Reforma del reglamento de copropiedad y administración del edificio. Declaración abusiva de la norma del artículo 7 y su reemplazo, el que quedará redactado de la siguiente forma: ´Cada propietario de unidad está obligado a contribuir al pago de las cargas comunes que devengue el uso, mantenimiento y administración del edificio en la proporción que resulte de aplicar a ellas el porcentual fijado para su respectiva unidad en el artículo segundo´”. No hubo sesión por falta de quorum. Frente al escenario descripto, interesa recordar que el artículo 1064 del Código Civil y Comercial establece que las cláusulas de un contrato –tal la calificación que pacíficamente se le ha otorgado al reglamento de propiedad horizontal– “se interpretan las unas por medio de las otras, y atribuyéndoles el sentido apropiado al conjunto del acto”. Esta base de interpretación reproduce la regla sexta de Pothier y condensa el principio denominado de la “interpretación contextual” o armónica de las cláusulas de un contrato. Tiene en cuenta que el contrato constituye un todo indivisible, hallándose sus cláusulas encadenadas unas a otras. La interpretación contextual aprehende lo declarado como un todo integral cuyo sentido y espíritu son uno (conf. Mosset Iturraspe, Jorge, Contratos, edición actualizada, Santa Fe, Rubinzal Culzoni, 2005, págs. 309/310). Al ser así, este colegiado entiende que la interpretación postulada por los accionantes es la que guarda coherencia con el resto del reglamento de propiedad horizontal. Es cierto que el transcripto artículo séptimo solo remite a los porcentuales puros de dominio establecidos sobre los metros totales del edificio, pero también lo es que la cláusula segunda hace expresa mención a los “porcentuales de administración” y establece una clara diferenciación entre las unidades destinadas a locales comerciales, sótanos y actividades profesionales con respecto a todas las demás utilizadas exclusivamente para viviendas. De este modo, la única explicación razonable para su inclusión parece estar dada por la excepción que contemplaba el artículo 8 de la ley 13.512 y replica la parte final del artículo 2049 del código vigente vinculada con la posibilidad de dispensar convencionalmente a determinadas unidades funcionales de la contribución respecto de algunos servicios o sectores del edificio a los que no tienen acceso. No es convincente, en cambio, la argumentación del consorcio relativa a que ese artículo regula en conjunto con el sexto otro tipo de cuestiones, como por ejemplo el cómputo de votos en las asambleas, porque esa lectura no es posible extraerla del resto del estatuto. La solución también se ve corroborada si se considera insuficiente el sentido de las palabras interpretado contextualmente y se acude a las reglas subsidiarias previstas por la ley. Así, el artículo 1065 inciso b] dispone que en estos supuestos se debe tomar en consideración la conducta de las partes y el artículo 1067 integra este concepto al agregar que la interpretación “debe proteger la confianza y la lealtad que las partes se deben recíprocamente, siendo inadmisible la contradicción con una conducta jurídicamente relevante, previa y propia del mismo sujeto”. De esta forma, el sometimiento invariable durante más de cuarenta años a la aplicación del reglamento de acuerdo a los términos postulados por la parte actora tanto por el resto de los integrantes de la comunidad como por aquellos que ejercieron la administración del edificio es un argumento sólido que reafirma la postura sustentada en la demanda. La Corte Suprema de Justicia de la Nación ha señalado en reiteradas ocasiones su doctrina consolidada acerca de que la conducta de las partes constituye base cierta de interpretación de los términos del vínculo jurídico que las une (Fallos: 262:87; 302:242 y 316:3199; entre otros). Para terminar, importa dejar asentado que la presente resolución no se ve modificada por la convocatoria a una asamblea extraordinaria efectuada para el 10 de julio de 2014, cuyo orden del día incluyó la propuesta de modificación del reglamento de propiedad horizontal conforme los términos transcriptos con anterioridad. En efecto, de la propia acta de comprobación notarial acompañada por el consorcio surge que la asamblea finalmente no sesionó por falta de quorum, de modo que carece de toda relevancia a los efectos de resolver la presente contienda. Primero, porque la presencia de algunos de los actores en ese momento –aun cuando hayan expuesto su disconformidad con la postura del administrador, tal como refleja el acta– es indiferente en la medida que nunca logró constituirse formalmente la asamblea para avanzar a la faz deliberativa. Segundo, debido a que de la ausencia de propietarios suficientes para dar quorum y comenzar el debate no es posible extraer su adhesión a la posición sustentada por la administración, contrariamente a lo postulado por el consorcio en su contestación de la demanda (arts. 919 del Código Civil y 263 del Código Civil y Comercial). Tercero, ya que los accionantes nunca podrían haber objetado la convocatoria de un acto que finalmente nunca logró realizarse y por lo tanto tampoco produjo efectos jurídicos; justamente, la condición necesaria para impugnar judicialmente una asamblea –ya sea en su convocatoria como en la posterior deliberación, mayorías para la votación o en el contenido mismo de la decisión– es que esta se lleve a cabo. Dicho con otras palabras, como no hubo asamblea que sesionara mucho menos hubo una decisión susceptible de ser cuestionada, sin que las manifestaciones del administrador frente a los presentes acerca de cómo procedería de ahí en adelante con las liquidaciones mensuales puedan considerarse de ningún modo con ese alcance. En definitiva, la interpretación del reglamento de propiedad horizontal propiciada por este tribunal lleva a admitir la demanda interpuesta por los actores en todos sus términos. De esta manera, tanto el administrador como cualquier otro propietario que pretenda modificar los términos del estatuto vigente deberán propiciar su reforma a través de la asamblea y de los demás mecanismos establecidos a tal fin. Por último, no corresponde la anotación en el libro de asambleas pretendida en la demanda porque la cuestión decidida carece de relación con las asambleas desarrolladas. Asimismo, se deja asentado que el fallo deberá cumplirse por parte del consorcio a partir de la próxima liquidación mensual y bajo el apercibimiento previsto en el artículo 513 del Código Procesal. Las costas de ambas instancias serán impuestas al consorcio demandado en su calidad de vencido (arts. 68, 69 y 279 del código citado). Por todo lo expuesto, SE RESUELVE: 1) Revocar la sentencia dictada el 19 de marzo de 2020, hacer lugar a la demanda promovida y condenar al consorcio requerido al cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal en lo relativo a la liquidación de expensas de acuerdo a su artículo segundo y a los demás términos que surgen de este pronunciamiento; 2) Disponer que el presente fallo se cumpla a partir de la próxima liquidación mensual y bajo apercibimiento de lo dispuesto por el artículo 513 del Código Procesal; y 3) Imponer las costas de ambas instancias a la parte demandada. El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y el pronunciamiento se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto por los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación. La vocalía número 27 se encuentra vacante. Regístrese, notifíquese y devuélvase. Fecha de firma: 17/05/2021 Firmado por: PAOLA MARIANA GUISADO, JUEZA DE CÁMARA Firmado por: JUAN PABLO RODRIGUEZ, JUEZ DE CÁMARA  Se hace constar que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el artículo 164, 2° párrafo del Código Procesal y artículo 64 del Reglamento para la Justicia Nacional, sin perjuicio de lo cual será remitida al Centro de Información Judicial a los fines previstos por las acordadas 15/13 y 24/13 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación. PAOLA MARIANA GUISADO – JUAN PABLO RODRÍGUEZ  JUECES DE CÁMARA///

® Liga del Consorcista

Tags: consorcio, Reglamento de Copropiedad y Administración, porcentual, ,

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