(parcial)Buenos Aires, octubre 15 de 2012.
El doctor Posse Saguier, dijo:
I. En el pronunciamiento apelado (fs. 2008/2027) la Sra. Juez de grado desestimó las excepciones de falta de legitimación pasiva y activa opuestas por la codemandada IRSA Inversiones y Representaciones S.A. (con excepción del reclamo efectuado por los consorcios actores respecto de las carpinterías metálicas), con costas; e hizo lugar a la demanda incoada por el Consorcio de Propietarios de “Torres Jardín” contra IRSA Inversiones y Representaciones S.A. y Obras Civiles S.A., condenándolas a abonar la suma de $1.412.148,01 más IVA, con más sus intereses y las costas del proceso.
Apelaron la decisión la parte actora, … la codemandada Obras Civiles, .. e IRSA Inversiones y Representaciones S.A. …
II. Antes de entrar al análisis de los agravios, no puedo dejar de destacar el desorden y la confusión que se advierte en los esbozados por la codemandada Obras Civiles S.A., lo que torna sumamente dificultoso realizar un seguimiento lógico del contenido de dicho memorial. Insiste en la necesidad de que se revoque la sentencia, mas no se hace la crítica razonada y analítica de la misma, poniendo en evidencia el error o la injusticia en que pudiera haber incurrido la magistrada al resolver.
…..
III. Razones de orden metodológico me llevan a examinar en primer término los reclamos que formulan la parte actora y la co-demandada IRSA Inversiones y Representaciones S.A. en torno a la legitimación.
a.- Le causa agravio a los accionantes que la juzgadora determinara que los consorcios no se encuentran habilitados para reclamar por los desperfectos que presentan las aberturas metálicas, al considerar que no se trata de elementos comunes sino privativos de cada unidad funcional.
Argumentan que la sentencia olvida la naturaleza jurídica de la carpintería metálica ya que ni bien es colocada en el edificio, inserta en el muro, pasa a ser un bien inmueble por accesión siguiendo el carácter y suerte del principal; se confunde el concepto de ventana con el de marco, ambos conceptualmente entendidos como “carpintería metálica” pero en sentido estricto el marco es lo que va inserto en el muro. Por tanto, sostienen, forma parte del mismo y sólo podría removerse rompiendo parte de aquél. Señalan que como a los propietarios les está vedado cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto entonces el marco de las ventanas es de propiedad común, no pudiendo ser separado del concepto de muro.
………….
Sin embargo, el anteproyecto de unificación de la legislación civil y comercial —que en su título VI consolida la recepción legislativa del derecho real de propiedad horizontal— viene a sanear la falta de enumeración expresa de este y otros elementos por la referida ley, para así de este modo zanjear los habituales conflictos entre el propietario y el consorcio acerca de quién debe hacerse cargo del costo de su conservación y reparación.
El artículo 2043 plantea: “Cosas y partes propias. Son necesariamente propios con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad y administración, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada”.
Si bien no se modifica sustancialmente el régimen actual, es de destacar la explicitación que se hace de que los revestimientos son cosas propias, privativas o exclusivas “incluso de los balcones”.
Por tanto, el nuevo artículo plasma un principio sostenido por la doctrina y la jurisprudencia, respecto que si el daño se produce en los revestimientos, en el solado, la responsabilidad de la conservación y reparación corresponde al titular dominial …..
Todo ello me lleva a confirmar lo resuelto en la sentencia sobre el particular.
………………….En consecuencia, los agravios de la parte actora serán desestimados.
b.- Por su parte, IRSA Inversiones y Representaciones S.A. se queja por el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva por ella opuesta, sobre la base de la aplicación retroactiva de la ley 24.240. …………………………………………………………………….
Máxime cuando el final de obra de los edificios “Torres Jardín” fue otorgado por la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, por expediente n° 58.049/1994, dos años después de la entrada en vigencia del referido artículo 40. ……………………….
En consecuencia, la queja debe, a mi entender, ser rechazada.
IV. A la co-demandada Obras Civiles S.A. le causa agravio el fallo en tanto no obstante decir que para que proceda el reclamo debe existir ruina, se condena a las demandadas aun cuando los actores no han sufrido la privación de uso de sus departamentos y habiendo transcurrido más de 10 años desde que los recibieron.
………………………………………………………………………………………………………
Sin embargo, como lo postuló la sentenciante, el concepto de ruina ha sido ampliado por la doctrina y la jurisprudencia, comprendiéndose también en él otros casos que no son estrictamente de caída o destrucción. …… es decir, cuando se encuentra en peligro la construcción por fallas en su estructura. Probado que los defectos pueden determinar la ruina, aun cuando ella no se haya producido, la sola amenaza autoriza a poner en marcha el mecanismo de responsabilidad objetiva previsto. También se incluye en este artículo lo que la doctrina ha denominado “envejecimiento prematuro”, entendiéndose por tal el deterioro que sufre la obra que, estando destinada a larga duración, a los pocos años de construida se deteriora, no en sus partes estructurales (lo que encuadraría al caso en la amenaza de ruina), sino en su construcción general (revoques, instalaciones eléctricas, capas aisladoras, etc.), de tal modo que, no habiendo alcanzado el tiempo promedio de duración, su estado es el de una cosa de una antigüedad notoriamente mayor ……….
En el caso, el dictamen pericial … así como las explicaciones y ampliaciones obrantes …. han determinado que los vicios detectados en la obra tienen la gravedad necesaria como para atribuirle tal carácter.
En efecto, el ingeniero C. A. E. B. afirmó que los defectos señalados por los consorcios actores en el complejo edilicio “Torres Jardín” (fisuras en pisos, paredes y cielorrasos, signos de corrosión en marcos de aberturas y defensas de balcones, y filtraciones y corrosión de materiales en el techo de las cocheras que hacen las veces de piso del jardín común de las torres), existen ……Propicio resulta recordar, a esta altura del pronunciamiento, que la opinión de los litigantes no puede prevalecer sobre el dictamen del perito en cuestiones que atañen a su incumbencia técnica, máxime cuando tal opinión carece de fundamentos técnicos y no tienen entidad suficiente para enervar los fundamentos del dictamen. Téngase presente que aun cuando el dictamen pericial no tenga carácter vinculante para el juez, éste para apartarse de sus conclusiones debe encontrar apoyo en razones serias, objetivamente demostradas o inferibles de las circunstancias del caso de acuerdo a los hechos comprobados de la causa reveladores de que el dictamen se halla reñido con principios lógicos o máximas de la experiencia o contradice el restante material probatorio objetivamente considerado ……….. Cualquiera que sean los conocimientos que pueda tener el juez, éste no puede actuar como perito ….
Es evidente entonces que los daños que presentan los edificios que constituyen el complejo “Torres Jardín”, ubicado en la manzana delimitada por las calles Serrano, Murillo, Gurruchaga y Padilla de esta ciudad, son de extrema gravedad e importancia económica como para configurar la ruina parcial de los edificios, aun cuando no exista peligro de comprometer su estabilidad, tal como fuera sostenido por la juzgadora en la sentencia impugnada.
Frente a esta conclusión no cabe más que la desestimación de los agravios esbozados por la codemandada Obras Civiles S.A. y la confirmación de la sentencia apelada.
V. Paso ahora a abocarme a los agravios formulados por la parte actora y por Obras Civiles S.A. respecto de los daños reclamados y que fueran cuestionados:
……………………………………….. en relación a las cocheras, el perito ingeniero civil expresó que si bien las causas del estado actual del hormigón armado eran en su mayoría constructivas, un poco podía ser atribuible también a la calidad del mantenimiento
….. Por tanto, habré de propiciar la confirmación del fallo en este aspecto.
b.- Ejecución de un nuevo salón de usos múltiples:
……
En relación a este sector, el perito informó …………………………….
Por tanto, considero acertada la decisión de la juzgadora en este punto por lo que habré de propiciar el rechazo de los agravios y la confirmación de la sentencia sobre el particular.
c.- Ejecución de la instalación eléctrica a nuevo, cableado de protección y potencia de tableros. Nuevo sistema eléctrico. Trabajos y materiales para regularizar la instalación contra incendio. Montantes de gas:
Los accionantes se agravian por el rechazo de los rubros en cuestión.
Con respecto al reclamo por la instalación eléctrica, coincido con la decisión de la magistrada en tanto fue el propio ente prestatario de electricidad quien, previa inspección, habilitó la instalación de los edificios en el mes de octubre de 1996. EDESUR indicó que la instalación eléctrica se ajustaba a las normas técnicas y/o reglamentarias vigentes a la fecha de su habilitación, …………..
En cuanto a los montantes de gas, a fs. 943 Metrogas informó que la conexión de servicio de gas natural de los edificios había sido realizada por la ex Gas del Estado con anterioridad a que dicha empresa comenzara a operar como licenciataria de la distribución de gas. De lo que se infiere que, para ese entonces, se cumplía con la reglamentación vigente.
Por tanto, no cabe sino rechazar las quejas y confirmar la sentencia sobre el particular.
VI. Intereses:
…………….la aplicación de una doctrina plenaria no implica retroactividad, ya que no es dable confundirla con la ley.
………..
En definitiva, únicamente no se encontrarían alcanzados por la nueva interpretación aquellos procesos cuyas decisiones ya hubiesen pasado en autoridad de cosa juzgada. Por ende los agravios sobre el punto no han de prosperar.
VII. Costas:
………………..
VIII. Por todo lo expuesto, si mi voto fuese compartido propongo se confirme la sentencia en todo lo que decide …………
Las doctoras Díaz de Vivar y De los Santos, adhieren por análogas consideraciones al voto precedente.
Visto, lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal Resuelve: 1) Confirmar la sentencia dictada en primera instancia, en todo lo que decide y ha sido materia de agravios, con costas de Alzada a las partes demandadas vencidas. 2) Diferir la regulación de honorarios por los trabajos realizados en esta instancia, ………..Regístrese, notifíquese y devuélvase. — Fernando Posse Saguier. — Elisa M. Díaz de Vivar. — Mabel De Los Santos. — Maria L. Viani.////