Contenido para:
Todo el pa铆s

En un PH de s贸lo tres unidades, todas hicieron construcciones clandestinas. Por ello se rechaza la demanda de una propietaria contra otra, por abuso de derecho.

171 personas leyeron esto
comentaron al pie
Versi贸n para imprimir
Publicado el
Fecha del Fallo: 25-2-2019
Partes: Ruggeri de Beletti, Alida Casilda c/ Palomera, Andrea Liliana y otros; s/ Ordinario. Cumplimiento de Reglamento
Tribunal: CAMARA NACIONAL CIVIL - SALA H


En Buenos Aires, a 25 d铆as del mes de febrero del a帽o 2019, hall谩ndose reunidos los se帽ores Jueces integrantes de la Sala 鈥淗鈥 de la C谩mara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: 鈥淩uggeri de Beletti, Alida Casilda c/ Palomera, Andrea Liliana y otros; s/ Ordinario. Cumplimiento de Reglamento鈥 y habiendo acordado seguir en la deliberaci贸n y voto el orden de sorteo de estudio, la Dra. Abreut de Begher dijo:

I-Vienen los autos a este Tribunal con motivo del recurso de apelaci贸n interpuesto por la actora contra la sentencia de fs.470/475 que rechaz贸 la demanda de cumplimiento de Reglamento de Administraci贸n del edificio sito en la calle Araoz 611/615, CABA, en tanto hizo lugar a la excepci贸n de falta de legitimaci贸n activa y sostuvo que la propietaria actora no logr贸 demostrar el perjuicio que las nuevas construcciones le ocasionaban.

A fs.484/8 expresa agravios la actora Ruggieri quej谩ndose por el rechazo de la demanda y pide que se revoque la sentencia, haci茅ndose lugar a su pretensi贸n, tanto respecto del cumplimiento del Reglamento como del da帽o moral invocado. Sostiene que se encuentra probado que la demandada como titular de la unidad funcional n掳2 hizo construcciones antirreglamentarias en el inmueble y sin autorizaci贸n consorcial. Que los cambios y modificaciones en la unidad funcional demandada la perjudicaron al tener su unidad funcional n掳 1 menos luz y entrada de cantidad de aire.

Que los cambios efectuados en el departamento de la accionada modificaron las disposiciones contenidas en el Reglamento, en especial la superficie de la unidad funcional y su relaci贸n con las partes comunes. Tambi茅n se agravia por el rechazo del da帽o moral.

A fs.490 contesta agravios la codemandada Honik -quien result贸 ser la adquirente del inmueble el 21 de mayo de 2008, con anterioridad a la notificaci贸n al traslado de la demanda-, y solicita que el recurso planteado por la actora se declare desierto; subsidiariamente contesta la pieza recursiva y solicita la confirmaci贸n del decisorio, con costas.

II-Antecedentes. La actora, en su calidad de propietaria de la unidad funcional n掳1, pide el restablecimiento al estado original de las construcciones hechas en la unidad funcional n掳2 de la accionada, por cuanto no fueron autorizadas por el Consorcio y adem谩s la perjudican.

La juez de grado rechaz贸 la demanda, por cuanto hizo lugar a la excepci贸n de falta de legitimaci贸n activa, por entender que si bien la actora acredit贸 la calidad de due帽a del departamento n掳 1, como argumento central dijo que no se demostr贸 el perjuicio que le causan las nuevas construcciones en la unidad de la accionada. Expres贸 que el administrador debi贸 en todo caso haber iniciado las acciones legales, por lo que su falta de legitimaci贸n resulta ostensible. III- Imputatio iuris Es sabido que la vida consorcial transcurre sobre un gran entramado de derechos y obligaciones entre el consorcio y los consorcistas sometidos al Reglamento de Copropiedad y la ley que regula este derecho real (vgr. ley 13.512 de aplicaci贸n al caso conforme art.7 CCC).

Las restricciones y l铆mites al dominio y a la propiedad horizontal 鈥揳hora bajo la nueva legislaci贸n denominados simplemente como 鈥淟铆mites鈥, art. 1970 y sgtes CCC- son m煤ltiples y conforman los confines normales dentro de los que puede ejercerse el derecho respectivo. Es el marco dentro del cual deben desenvolverse normalmente los poderes del propietario horizontal, pues bajo estas condiciones est谩 el derecho consagrado legislativamente. El auge de la convivencia est谩 en relaci贸n directa con el aumento de las restricciones y l铆mites a la propiedad. El fin de las restricciones es poner l铆mites a unos y otros, con el objeto de garantizar igual derecho a cada uno de los propietarios y evitar que se hagan da帽o mutuamente.

La suma de los derechos de propiedad horizontal de todos los consorcistas recae sobre una sola cosa, un inmueble edificado y cada una sobre un sector del edificio, estructurado de manera tal que forma una unidad aut贸noma pero que integra el mismo bloque de construcci贸n (conf. CNCivil Sala F, del 23/09/2003, L. 364965 - "Consorcio Propietarios Pacheco de Melo 1846 c/Dhers, Ra煤l s/cumplimiento de reglamento de copropiedad鈥, voto de la Dra.Highton, elDial.com AA1B0F).

De esta manera el Reglamento de Administraci贸n es el cuerpo normativo que regula directamente las relaciones entre los copropietarios del edificio sometido al r茅gimen de propiedad horizontal, y constituye una verdadera ley para aqu茅llos a la cual deben sujetar sus derechos y sus obligaciones (conf. CNCivil Sala B "Consorcio de Propietarios Medrano 367 c/ Waldbaum C." del 28.09.1995, ver J.A. 1996-IV-475).

El Reglamento fija cuales son las partes comunes y las partes privativas, y el destino de ellas, como su superficie cubierta, semi descubierta y descubierta. Esas normas al constituir cl谩usulas estatutarias hacen que no pueden ser cambiadas, y, por ende, tampoco el sustento f谩ctico que les dio origen, salvo unanimidad de los consorcistas. El acatamiento de la normativa consorcial es condici贸n fundamental para asegurar el buen funcionamiento del sistema y para mantener la pac铆fica convivencia de los copropietarios, correspondiendo, adem谩s, por los mismos motivos, aplicarse estrictamente las sanciones establecidas para el caso de infracci贸n a las normas (esta Sala, in re 鈥淐alvo c/ Lavallen; s/ Ordinario. Cumplimiento de contrato鈥, del 28/10/2009;CNCivilSala L, in re 鈥淐onsorcio de Prop.Amenabar 1935 c/Ayala, F G. y otro鈥,del 21/12/2001, ED 197-235; 铆dem Sala F, in re 鈥淐onsorcio de Propietarios Vicente L贸pez 1757 c/Men茅ndez Alvarez, Donato y otro鈥, del 6/3/1997La Ley 1999-D-16, con nota de Eduardo Molina Quiroga; 铆dem Sala Din re 鈥淐onsorcio de Prop.Lavalle 1459 c/ Benbenaste, Mois茅s鈥, del 15/8/1196, La Ley 1997-A-439).

Precisamente no pueden hacerse cambios que impliquen modificar el destino de una unidad de uso exclusivo (vgr. de patio descubierto a espacio cubierto; art.6 ey 13.512), o innovaciones que afecten a las partes comunes sin perseguir una utilidad com煤n sino solo la de uno de los consorcistas (art.7 ley 13.512).

El Reglamento de Copropiedad conjuntamente con la escritura traslativa de dominio componen un t铆tulo complejo, que delinean el contorno y contenido del derecho real de propiedad horizontal, y no contienen sencillamente obligaciones contractuales que pueden ser incumplidos, como un simple contrato; o, que el transcurso del tiempo legitima su violaci贸n amparada por el instituto de la prescripci贸n liberatoria, como si fuera un derecho personal.

Estamos frente a un derecho real (art.2503 C.Civil), que dentro de sus confines normales tiene restricciones y l铆mites, ya sea provenientes del Reglamento de Copropiedad, de la ley 13.512, y del mismo C贸digo Civil (vgr. art.2418, 2421, 2658, 2659, 2660 y cc), y que deben ser respetados por los consorcistas, no encontr谩ndose justificado que la mera tolerancia, o inacci贸n por alg煤n tiempo por el Consorcio o un propietario perjudicado impida el ejercicio posterior de la acci贸n para exigir su fiel cumplimiento dentro de la esfera del art.15 de la ley citada.

La tolerancia en este caso no puede dar derechos. En id茅ntico sentido el C贸digo Civil y Comercial vigente desde agosto de 2015, lapidariamente indica que 鈥淓l reglamento de propiedad horizontal se integra al t铆tulo suficiente sobre la unidad funcional鈥 (conf.art.2038 in fine).

Ahora bien, la letra del art. 15 de la ley 13.512 sostiene que 鈥淓n caso de violaci贸n por parte del cualquiera de los propietarios u ocupantes de las normas del art.6, el representante o los propietarios afectados formular谩n la denuncia correspondiente ante el juez competente...鈥 [...]

No hay duda que es el administrador del Consorcio es quien debe velar por el cumplimiento del Reglamento, pero lo cierto es que la norma tambi茅n legitima el accionar del consorcista damnificado. Un aspecto que falta desarrollar en la sentencia de grado es establecer si tambi茅n se encuentra legitimado para pedir el cumplimiento del Reglamento un copropietario que no es damnificado en forma 鈥渄irecta鈥 en su unidad funcional, pero s铆 lo es en relaci贸n a las partes o cosas comunes.

El art. 7 de la ley 13.512 proh铆be elevar pisos o efectuar construcciones por el propietario sin el consentimiento un谩nime de los dem谩s consorcistas, y ello se refiere no solo a trabajos en las partes comunes, sino tambi茅n en las partes exclusivas. Esta prohibici贸n debe ser respetada por cuanto evita la degradaci贸n de las unidades, y mantiene la proporcionalidad de los gastos que se determinan principalmente en funci贸n de la superficie cubierta de cada unidad. Alguna doctrina y jurisprudencia -no uniforme- admite la legitimaci贸n de uno o algunos de los propietarios considerados individualmente, ya no solo para actuar en defensa de sus intereses personales, sino tambi茅n cuando la actividad antifuncional afecta sus prerrogativas comunitarias.

As铆 se entendi贸 que la sola violaci贸n del requisito de la unanimidad del art.7 ley 13.512 para la realizaci贸n de obras nuevas legitimar谩 a los propietarios para solicitar y obtener la demolici贸n de lo ejecutado, aunque no se causare un perjuicio individual; dado que todos los consorcistas son una especie de cond贸minos sobre las partes comunes, y el aprovechamiento de ellas en beneficio individual supone la usurpaci贸n del derecho real que a todos corresponde, y por lo tanto, habr铆a lesi贸n patrimonial concreta y directa (conf. Lilian Gurfinkel de Wendy, Derechos reales, Abeledo Perrot- T 1, p谩g.787; CNCivil Sala F鈥淔askowicz, Ezequiel y otro c/ Wap帽arsky, Bernardo; da帽os y perjuicios derivados de la vecindad鈥 del 16/7/2002; 铆dem Sala F, del 15/4/1993, 鈥淐onsorcio de Prop. Pueyrred贸n c/ Chteimberg, Norberto鈥, LL 1994-E-174, ver nota a fallo Eduardo Molina Quiroga, 鈥淐erramientos en balcones que afectan la seguridad y la est茅tica del edificio sometido al r茅gimen de propiedad horizontal鈥).

La calidad de particular damnificado est谩 relacionada, entonces, con la naturaleza de la infracci贸n, por cuanto aqu茅l que demuestre que la violaci贸n afecta su inter茅s particular tendr谩 legitimaci贸n procesal propia para intentarlo (ver Claudio Kiper, Tratado de los derechos reales, Rubinzal-Culzoni,2016, T 1, p谩g.639). Aqu铆 se trata de obras nuevas, que implicaron avanzar sobre partes comunes. Sobre esta l铆nea continuar茅 el an谩lisis.

IV-Imputatio facti a-A los fines de dilucidar la cuesti贸n planteada, corresponde analizar los elementos probatorios arrimados a la causa a la luz del principio de la sana cr铆tica (art. 386, 377 del C贸digo Procesal). Estas son reglas del correcto entendimiento humano, contingentes y variables con relaci贸n a la experiencia del tiempo y del lugar; pero estables y permanentes en cuanto a los principios l贸gicos en que debe apoyarse la sentencia (Couture, Eduardo J. en J.A. 71-80 y sts.). Tales principios deben, adem谩s, adecuarse con las circunstancias de hecho y de derecho del caso y con las m谩ximas de la experiencia (aut. cit.: Elementos de derecho procesal civil, trad. de L. Prieto Castro, Madrid, p谩g. 199, primera edici贸n,).

El dictamen pericial, efectuado por el arquitecto Macri, da cuenta de los graves desarreglos realizados por los propietarios de las tres unidades funcionales que componen este peque帽o consorcio.

Nadie respet贸 nada; o sea, cada uno de los consorcistas, construyeron, modificaron y transformaron partes descubiertas en cubiertas, con verdadera incidencia en porcentuales de titularidad de cada uno de los copropietarios, adem谩s de avanzar sobre el espacio a茅reo com煤n 鈥搗gr. techado parcial en dos partes de un pasillo com煤n y construcciones en azotea-.

Es cierto que las modificaciones efectuadas por la codemandada en su unidad funcional hacen que no se ajusten a los planos aprobados, tal como sucede con los otros dos departamentos que tambi茅n efectuaron nuevas obras; pero no lo es menos que, como aspecto central seg煤n dijo la Magistrado, no se prob贸 que ellas perjudiquen 鈥渄irectamente鈥 a la actora, como para legitimar su derecho en los t茅rminos del art.15 ley 13.512, seg煤n una interpretaci贸n restrictiva.

En efecto, no se demostr贸 que las construcciones de la unidad funcional n掳2 le quiten luz o aire a la unidad n掳1 (pericia fs.373, respuesta preg.5); sin embargo, se encuentra fehacientemente demostrado que la unidad funcional n掳2 fue totalmente modificada. Se construy贸 2 plantas m谩s respecto de su estructura original, se cubri贸 el patio original de la unidad y se construy贸 un techo de vidrio con la consiguiente incorporaci贸n de parte del espacio a茅reo com煤n del edifico (ver pericia, fs.372).

O sea, se afectaron partes comunes y se cambi贸 el porcentual que le corresponde al departamento en raz贸n de su superficie propia, y sobre tal cuesti贸n radica la legitimaci贸n de la reclamante (ver Abreut de Begher, Derechos Reales, Hamkurabi, 2017, 2da.ed, p谩g.235; esta Sala in re 鈥淐alvo, Graciela c/ Lavalen, Dora; s/ Ord. Cumplimiento de contrato鈥 del 28/10/2009; 铆dem 鈥淐onsorcio calle Montevideo 592 c/ Abreu, Juan; s/ acciones art.15 ley 13.512鈥, del 21/2/2014; 铆dem Sala D, 鈥淐onsorcio S谩nchez de Bustamante 62 c/ Regrouth S.a. y otro; s/ cumplimiento de reglamento鈥 del 19/10/2018).

En raz贸n de lo expuesto, debe revocarse el decisorio de grado, y rechazarse la defensa de falta de legitimaci贸n activa.

b- En la unidad funcional n掳1 de la actora tambi茅n se encuentran flagrantes violaciones del Reglamento, al observarse la construcci贸n de un quincho en la azotea y de otro sal贸n denominado SUM, m谩s el cierre del espacio a茅reo correspondiente al aire y luz del edificio (techado de un pasillo com煤n), quedando incorporado al departamento.

Y respecto de la tercera unidad funcional 鈥搎ue no interviene en este conflicto judicial-, al confrontar el perito el plano con el aspecto exterior dictamin贸 que hab铆a construcciones nuevas, techos de policarbonato e incorporaci贸n de espacio a茅reo del edificio a ese departamento. Pareciera que todos los propietarios ten铆an un 鈥渂ill de indemnidad鈥, por el que pod铆an modificar y ampliar sus departamentos, y tomar partes comunes, invadiendo inclusive el espacio a茅reo de pasillos comunes y azoteas, sin necesidad de tener la autorizaci贸n consorcial. De este modo ca贸tico se desenvolvieron los tres consorcistas sobre un edificio antiguo de 75 a帽os, edificado bajo lo que se llama en la jerga inmobiliaria como PH, todos dentro de una l铆nea, con un pasillo com煤n lateral al que desembocan las puertas de los departamentos 2 y 3, mientras que el 1 tiene su ingreso independiente por el frente del edificio.

El experto indic贸 que la superficie com煤n originaria del edificio era de 64,74 m2, y ahora lo es de 57,74 m2; a lo que debe agregarse que existieron en todas las unidades funcionales modificaciones que implicaron aumentar la superficie propia, y en algunos casos, la transformaci贸n de superficie descubierta a cubierta (vgr. azoteas, pasillos comunes techados incorporados a las unidades funcionales; ver tambi茅n contestaci贸n impugnaci贸n de pericia, fs.381).

c- Siempre he bregado por el estricto cumplimiento de los Reglamentos de Administraci贸n c贸mo 煤nica v铆a saludable para mantener la paz consorcial. Del mismo modo, en caso de desbordes, he opinado que los propietarios deb铆an ser obligados a respetar las normas consorciales, y en su caso, de ser necesario, he ordenado siempre la demolici贸n de obras nuevas que implicaran modificaciones no autorizadas por la v铆a consorcial. En este particular caso, encuentro que uno de los consorcistas que se dice perjudicado 鈥搗gr. la actora- por las obras realizadas por su vecino, resulta que tambi茅n ejecut贸 modificaciones de mayor envergadura, avanzando sobre espacios comunes, y construyendo directamente sobre la azotea un quincho y un SUM.

Con el agravante que el due帽o de la unidad funcional n掳3, que tambi茅n tiene construcciones clandestinas, quedo fuera de este entuerto. As铆 las cosas, entiendo que resulta un verdadero abuso de derecho pretender hacer cumplir el Reglamento al propietario de la unidad 2, cuando la accionante due帽a de la unidad 1 incurri贸 en mayores violaciones, mientras que el de la unidad 3 hizo lo mismo y ni siquiera participa tampoco de este conflicto judicial. Es innegable que las partes a esta altura, luego de 10 a帽os de juicio, y cuando se ve en las fotograf铆as de la pericia el estado de los departamentos -de lo que se deduce razonablemente que muchas mejoras seguramente se hicieron por la antig眉edad del edificio- que resulta disvalioso volver las cosas al estado original (conf.art.1071 CC).

Es cierto que las anteriores violaciones al Reglamento de Administraci贸n no convierten a la aqu铆 analizada en leg铆tima, ni son compensables con las de los otros; pero considerando el estado del edificio, la existencia de 煤nicamente tres unidades funcionales y que todas ellas se 鈥減ermitieron鈥 realizar reformas, resolver lo contrario implicar铆a destruir medio edificio, con las posibles consecuencias nefastas que provocar铆a en este caso volver las cosas al estado original, que dista mucho del estado actual. Deber铆an todos los propietarios componer sus diferencias a trav茅s del 贸rgano consorcial, hacer nuevos planos y aprobar la modificaci贸n del Reglamento, ya que el vigente poco y nada tiene que ver con el estado real de cosas.

V- Colof贸n Por las razones expuestas, propongo:

I- Revocar la sentencia en cuanto hace lugar a la excepci贸n de falta de legitimaci贸n activa. Las costas de la excepci贸n rechazada se imponen por su orden dadas las explicaciones brindadas en este decisorio.

II- Rechazar la demanda por cuanto resulta en este especial caso un abuso de derecho por parte de la accionante (conf.art.1071 CC, que tiene su correlato en la nueva legislaci贸n, art. 10 C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n), cuando pretende hacer cumplir un Reglamento que ella no cumple, al igual que el restante consorcista.

III- Las costas de primera instancia y las de Alzada se imponen tambi茅n por su orden, dada las peculiaridades de este juicio (conf.art.68 CPCC).

El Dr. Fajre y el Dr. Kiper, por las consideraciones expuestas por la Dra. Abreut de Begher, adhieren al voto que antecede.

Con lo que se dio por terminado el acto firmando los se帽ores Jueces por ante m铆, que doy fe. FDO. Jos茅 Benito Fajre, Liliana E. Abreut de Begher y Claudio M. Kiper. Fecha de firma: 25/02/2019 Alta en sistema: 01/03/2019 Firmado por: JOSE BENITO FAJRE, LILIANA E. ABREUT DE BEGHER, CLAUDIO M. KIPER, JUECES DE C脕MARA

Buenos Aires, 25 de febrero de 2019. Y VISTO, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos,

el Tribunal decide:

I- Revocar la sentencia en cuanto hace lugar a la excepci贸n de falta de legitimaci贸n activa. Las costas de la excepci贸n rechazada se imponen por su orden dadas las explicaciones brindadas en este decisorio.

II- Rechazar la demanda por cuanto resulta en este especial caso un abuso de derecho por parte de la accionante (conf.art.1071 CC, que tiene su correlato en la nueva legislaci贸n, art. 10 C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n), cuando pretende hacer cumplir un Reglamento que ella no cumple, al igual que el restante consorcista.

III- Las costas de primera instancia y las de Alzada se imponen tambi茅n por su orden, dada las peculiaridades de este juicio (conf.art.68 CPCC). Reg铆strese, comun铆quese a la Direcci贸n de Comunicaci贸n P煤blica, dependiente de la CSJN (conf. Ac. 15/13), notif铆quese y, oportunamente, arch铆vese. FDO. Jos茅 Benito Fajre, Liliana E. Abreut de Begher y Claudio M. Kiper///

® Liga del Consorcista

Tags: Construcciones, Constructoras y Obras,

SUSCRIPCI脫N GRATUITA
Todas las novedades en Propiedad Horizontal