Contrato de locación incumplido: lucro cesante, pérdida de chance, canon locativo, expensas y servicios

La primera instancia hizo lugar a la demanda, originada en el reclamo por lo adeudado en concepto de alquileres, expensas e impuestos correspondientes al mes de Marzo de 2010, la indemnización del art 8 de la ley 23.091, daños materiales y perjuicios ocasionados, por el incumplimiento contractual y lucro cesante contra la empresa U.A.B.L S.A., locataria incumplidora del contrato firmado el 21-4-2006 y prorrogado el 4-5-2009.

El Tribunal señala pautas usuales de hermenéutica en materia de contratos, a saber: el análisis gramatical, la investigación lógica del sentido de las cláusulas apreciadas como una integralidad y el resultado derivado del sentido de la interpretación que se propone, que habrá de efectuarse sobre las declaraciones que contiene el contrato y la conducta de los otorgantes con posterioridad a la celebración, buscando desentrañar su verdadera voluntad.

En cuanto al lucro cesante señala que es tanto la ganancia neta que el damnificado pudo haber obtenido de no haber mediado el obrar antijurídico del autor del daño, la frustración de esa ganancia asume el carácter de daño resarcible sólo cuando implica una probabilidad suficiente de beneficio económico, de modo que para indemnizar el lucro cesante debe existir tal probabilidad objetiva, debida y estrictamente comprobada, de las ventajas económicas justamente esperadas conforme las circunstancias del caso y esto es así, pues el daño en cuanto tal no se presume y no puede concebirse como un ítem hipotético o eventual, ya que por su naturaleza es un daño cierto que sólo puede ser reconocido cuando se acredita, por prueba directa, su existencia y cuantía.

En cuanto a la pérdida de chance no se identifica con la utilidad dejada de percibir; sino que lo resarcible es la chance misma, la que debe ser apreciada judicialmente según el mayor o menor grado de probabilidad de convertirse en cierta, sin que pueda nunca identificarse con el eventual beneficio perdido.

Esto no significa que no sea un daño cierto, por tanto resarcible, por el cual se pretende la reparación por la probabilidad de éxito frustrada y a diferencia del lucro cesante, no es más que una consecuencia mediata del incumplimiento.

En cuanto a la falta de pago de canon locativo expensas y servicios correspondiente al mes de marzo de 2010, en razón de estimar rescindido el contrato, con fecha 26 de febrero de 2010, fecha en la cual la locataria enviara la carta documento notificando la rescisión del contrato y en la que también restituiría el inmueble locado libre de efectos y personas, resulta procedente , pues a pesar de haberse notificado a la locadora, que se entregaría el inmueble con fecha 26-2-2010, y mas allá de las manifestaciones de la demandada en cuanto a la demora que considera imputable a la actora, su entrega efectiva y de conformidad con la suscripción del acta de restitución del inmueble, ocurrió el día 8-3-2010, atento lo que surge expresamente del acta de constatación notarial labrada ante el escribano interviniente.

El inquilinoel inquilino resulta deudor por el pago de los alquileres hasta el momento en que se hace entrega de las llaves del inmueble ya sea en forma personal o bien a través de una entrega notarial o judicial, es decir cuando el propietario ha podido recuperar el inmueble.

El tribunal resuelve admitir el reclamo indemnizatorio correspondiente al canon locativo del mes de Marzo de 2010, expensas devengadas y servicios por el mismo período.