Corresponde aplicar prescripción en un caso de violación al Reglamento de Copropiedad y Administración de un consorcio

La sentencia de primera instancia hizo lugar a la excepción de prescripción opuesta por A. A. T. y rechazó la demanda promovida por Cons. de Prop. de la calle [...] por violación del Reglamento de Copropiedad y Administración.
Ello así porque en abril de 1986 la unidad funcional n° 1 del demandado ya funcionaba con fines comerciales, por lo que al cursar la carta documento de octubre de 2006 o al promover demanda en noviembre de 2007 el plazo decenal previsto por el art. 4023 del Código Civil había transcurrido en exceso.

Apeló el consorcio  [...] por acta de asamblea extraordinaria del consorcio actor del 8 de abril de 1986 se demuestra que la unidad n° 1 funcionaba con fines comerciales; y por acta de asamblea extraordinaria del 13 de octubre de 1987 se prueba que los copropietarios presentes autorizaron la apertura de una puerta en el frente del edificio para ingresar a PB “1” con la condición de cambiar la vereda y pintar el frente del edificio, comprometiéndose el entonces titular J. C. P. a obtener la aprobación de su pedido en forma escrita por parte de los copropietarios ausentes a la asamblea.

[...] al menos desde 1986 la entidad actora no podía desconocer los cambios físicos y de destino introducidos en el departamento del demandado.

[...] No obstante el tiempo transcurrido, el consorcio ha considerado que esta modificación de la unidad n° 1 resulta contraria al reglamento y por ello ha promovido la presente demanda.

[...] Las acciones derivadas del vínculo que surge de la propiedad horizontal prescriben a los diez años.

La relación jurídica existente entre el consorcio de copropietarios y los titulares de dominio de las distintas unidades del inmueble se rige por el reglamento de copropiedad y administración, por lo que reviste naturaleza contractual (C.N.Civ., esta sala, L. 531.974, del 11/9/09).

En consecuencia, corresponde aplicar el plazo de prescripción común previsto por el art.
4023 del Código Civil a las acciones derivadas de este vínculo (cf. C.N.Civ., esta sala L. 546.088, del 11/6/10; ídem sala J, L.
97.476, del 1/10/91; íd., sala B L. 135.104, del 21/9/94 y L. 271.488, del 24/11/99; íd., sala F, L. 196.992, del 23/12/96; íd., sala M, L. 387.403, del 16/9/04; íd., sala K, L. 525.901, del 6/4/09; Highton, Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad, Ed.
Hammurabi, Buenos Aires, 2000, p. 319).

[...] El art. 1198 del Código Civil prescribe que los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión......
no puede entenderse que cuando en la escritura de compraventa del 3 de enero de 2001 el comprador manifiesta –conforme fórmula de rigor- que conoce, acepta y se obliga a cumplir el reglamento de copropiedad y administración que establece el destino de todas las unidades , está renunciando a la prescripción ganada respecto de la acción del consorcio para reclamar por los cambios efectuados en la unidad adquirida.

Obviamente no ha existido una renuncia expresa, pero tampoco puede interpretarse que se trata de una tácita –inferida de la conducta desplegada- toda vez que al día siguiente de concretar la operación el adquirente habría cedido en comodato oneroso el “local” con destino exclusivo de oficina comercial por lo que es evidente que de ninguna manera tenía la intención de renunciar a la prescripción cumplida respecto de la modificación de su unidad.

Máxime si se recuerda que la renuncia tácita debe ser inequívoca (cf. C.N.Civ., sala C, 1/12/81, “Cot de Guiffre c/ Geofinca S.A.”, en El Derecho 98, p. 278).

La Corte Suprema de manera reiterada ha sostenido que los hechos de los contratantes subsiguientes al convenio sirven para explicar la intención de las partes al tiempo de celebrarlo y constituyen un valioso elemento interpretativo (Fallos:322:2966; 324:63, 711; 325:2935; 326:2457, entre muchos otros; art. 218, inc. 4, del Código de Comercio) [...].

Otro tanto cabe decir de lo expresado en relación con el destino del departamento -vivienda- pero dirigido exclusivamente a responder a un requerimiento vinculado con el impuesto de sellos [...].

De allí que no pueda darse a la manifestación formulada en la escritura traslativa de dominio el alcance de renuncia que pretende el ente apelante [...] la intención de renunciar no se presume (art. 874 del Código Civil).

Se confirma la sentencia recurrida con costas al connsorcio y se da intervención a la AFIP, ante posibles incumplimientos impositivos.