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En un contrato de locación, la fianza concluye al fin del plazo contractual-

 
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Fecha del Fallo: 20-12-2016
Partes: C., M. A. c/ V., A. G. Y OTROS s/ EJECUCION DE ALQUILERES
Tribunal: CAMARA CIVIL - SALA M


La primera instancia hizo lugar a la excepción de inhabilidad de título opuesta por la fiadora y tuvo por finalizado los efectos de la fianza, con relación a los períodos reclamados en la ampliación de la demanda.
....- El art.1582 bis del Código Civil, prescribía que la obligación del fiador cesaba automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que derivaba de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.
Se exigía el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación una vez concluido éste, tachándose de nula toda disposición anticipada que extendiera la fianza -sea simple, solidaria como deudor o principal pagador- del contrato de locación original.
Mediante esa norma se trató de evitar el abuso que se configuraba en infinidad de casos, debido a la renovación o prórroga del vínculo acordada entre el locador y el locatario sin intervención del fiador, que seguía obligado en los términos del contrato originario .....En la actualidad rige el art.
1225 del Código Civil y Comercial de la Nación, que receptó en similares términos el art.
1582 bis del Código Civil y a cuyo respecto se aplican los mismos criterios jurisprudenciales.
IV.- El presente caso se trata de un contrato de locación celebrado el 16 de agosto de 2011, con vencimiento del plazo el 31 de agosto de 2013.
Este proceso ejecutivo se promovió el 9/10/13 y comprende los períodos que van desde el mes de agosto de 2013, hasta octubre de 2014 (ver fs.
9/11 y 49).
En autos no existe constancia alguna que demuestre la devolución de la tenencia del bien al locador.
Mientras que la locataria y la fiadora sostuvieron que desocuparon la unidad al vencimiento del contrato, el locador niega tal circunstancia, iniciando el juicio de desalojo recién con fecha 16 de abril de 2015.
En orden a lo precedentemente dicho, es dable señalar que si -como sostiene el locador-, no se entregó la unidad locada al término del contrato, se debió intimar a la entrega de la cosa y en su caso promover la acción de desalojo en un tiempo prudencial, que dista de los 17 meses que reconoce haberse tomado para tal trámite, sin justificar en modo alguno tal demora.
En tales condiciones, la continuación de la locación de conformidad con el art.
1622 del Código Civil, debe entenderse entre locador y locatario y no respecto del fiador, aún cuando el fiador se obligue como principal pagador, ya que esa obligación está referida siempre al contrato cuyo término de duración está fijado en el mismo instrumento.
Más allá de ese término, cesa el carácter de principal pagador .....si el locador no promovió la acción de desalojo en un el tiempo razonable, su negligencia de mantener a los locatarios en la tenencia del inmueble, sin la intervención del fiador -aunque se le hubiera puesto en su conocimiento de la falta de pago-, no puede serle opuesta a éste, en atención a que el fiador no puede subrogarse en los derechos del locador y pedir la restitución de la cosa .................
“carece de significación, ante los claros términos de la norma en cuestión, que se haya pactado que la fianza subsistirá luego de vencido el plazo contractual y hasta que el locador reciba el inmueble desocupado en la forma estipulada, ya que como se dijo, el artículo 1582 bis se aplica a los contratos vigentes y en forma automática, es decir “ipso jure” .
En consecuencia, toda vez que el vencimiento del plazo del contrato que afianzara la Sra.
M.
de los Á.
V.
J., se produjo el 31 de agosto de 2013, corresponde rechazar la queja.
V.- Por lo expuesto, el Tribunal RESUELVE: Confirmar la resolución de fs.
.....
con costas en la Alzada a cargo de la parte vencida (art.
69 del CPCC)

® Liga del Consorcista

Tags: De Interés General para la Familia Urbana, Fianza, alquileres,

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