Inquilinos. Comisiones excesivas. Acción de amparo. Poder judicial CABA.

La Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) representada por su apoderada y el señor Gervasio Muñoz, en su calidad de inquilino y de integrante de la agrupación Inquilinos Agrupados, inician acción de amparo contra el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) a fin de que:

1.
Se declare nula la Resolución N° 350/2016 dictada por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires.

2.
Se ordene a CUCICBA implementar un plan para el control efectivo sobre el cobro de aranceles por parte de los corredores inmobiliarios, con miras a evitar la repetición de prácticas ilegales en torno a las comisiones cobradas a inquilinos sobre locaciones de inmuebles destinados a vivienda única.

3.
Se ordene a CUCICBA la confección de un plan integral para la difusión pública del monto máximo a cobrarse a los inquilinos en concepto de comisión inmobiliaria por locaciones de inmuebles destinados a vivienda única.

4.
Se conforme una mesa de trabajo entre las partes, con participación de la Defensoría de inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para realizar la planificación y el seguimiento conjuntos de las obligaciones que surgen de los puntos 2. y 3.

Asimismo, requieren se haga lugar a la medida cautelar solicitada, suspendiendo la Resolución N° 350/16 dictada por la demandada, hasta que se dicte sentencia definitiva firme en los presentes actuados.

Los amparistas indican que la Ley 2.340 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires establece que los corredores inmobiliarios no podrán cobrar a los inquilinos comisiones superiores al 4,15% del total del contrato de alquiler (equivale a un mes promedio de alquiler) para el caso de locaciones de inmuebles con destino de vivienda única (art. 57).  [...]

Mencionan, que dicha situación se vio sumamente agravada recientemente, producto de que CUCICBA ha dictado y publicado en el B.O. la Res. 350/16, en virtud de la cual pretende aplicar el principio de libertad contractual para todas las comisiones que cobran los corredores inmobiliarios, incluidas las que cobran a los inquilinos cocontratantes, y establece un valor supletorio al acuerdo de partes de “entre uno y dos meses de alquiler”. [...]

CUCICBA desconoce que la competencia jurisdiccional para el dictado de normas de regulación del ejercicio profesional corresponde a las provincias y a la CABA, por ser materia no delegada al Estado Federal.

Relatan, que la interpretación de CUCICBA respecto de las consecuencias jurídicas de la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación para los contratos de corretaje, es frontalmente contraria a la del propio redactor del código y Presidente de la CSJN Dr. Ricardo Lorenzetti. [...]

Finalmente, considerando el carácter colectivo de la presente y señalado por la CSJN en los ya citados fallos “Municipalidad de Berazategui c/Cablevision S.A”, “Padec c/Swiss Medical S.A s/nulidad de cláusulas contractuales” y “Halabi” y por el Tribunal Superior de Justicia de la CABA en el referido “Teso”, corresponde darle amplia difusión a la medida cautelar aquí dictada.

Por ende, ordeno librar edictos para su publicación durante diez (10) días en el Boletín Oficial de la Ciudad y en las emisoras oficiales de amplitud y frecuencia modulada y en el canal televisivo de la Ciudad.

A dicho fin, líbrense oficios cuya confección y diligenciamiento se encuentra a cargo de la parte actora.

Asimismo corresponde su difusión por intermedio del Sistema de Difusión Judicial del Departamento Judicial del CMCABA, comunicando la presente por Secretaría por mail.

Finalmente, cabe disponer nuevas formas de comunicación respecto de los matriculados –y por ende de los potenciales inquilinos -atento a lo afirmado por CUCICBA a fs. 115 quien señaló la dificultad de comunicarse efectivamente con los corredores inmobiliarios a quienes debe controlar atento a que “muchos de los mails enviados fueron devueltos con resultado fallido, siendo posible que dichas inmobiliarias no hayan notificado el cambio de su dirección de correo electrónico” (v. fs. 115).

Asimismo la demandada afirmó que “periódicamente CUCICBA requiere la actualización de todos los datos a sus matriculados, pero más allá de su insistencia, no siempre ello ocurre con una celeridad ideal, por infinidad de motivos, ya sea por mudanza, por simple cambio en la dirección de correo electrónico, etc.” (v. fs. 124 vta.).

Al respecto corresponde señalar que dicha situación fue puesta en evidencia además por la parte actora quien requirió se haga efectivas las sanciones oportunamente dispuestas atento al deber de control que posee CUCICBA sobre todos los corredores inmobiliarios registrados.

Por ende atento a lo antes expresado, y en uso de las facultades conferidas por los arts. 27 inc. 5 y 184 del CCAyT dispongo la publicación por edictos por 3 días en los siguientes diarios de mayor circulación de la ciudad: diarios Clarín, La Nación y Página 12, cuyo costo deberá ser solventado por la demandada ya que la presente se debe a la falta de actualización de los datos de los matriculados que debe controlar.

Dicha publicación deberá efectuarla la demandada el día siguiente a notificada la presente y bajo apercibimiento de autorizar a la actora a realizarlo a costa de CUCICBA.

Asimismo, deberá colocar un banner en la página principal de su web con la parte dispositiva de la presente y remitirle un e-mail y/o comunicación fehaciente todos los matriculados comunicándoles la presente, informando en autos el resultado positivo o negativo de cada envío, con el correspondiente acuse de recibo.

El edicto y los pertinentes oficios deberán ser confrontados por este Juzgado y su diligenciamiento acreditarse en autos con copia de la publicación de los mismos.

Por lo expuesto, RESUELVO:
1.- Suspender en forma inmediata la Resolución CUCICBA N° 350/16.
En consecuencia, los corredores inmobiliarios no podrán cobrar en concepto de comisión al inquilino de un inmueble con destino a vivienda un importe superior al 4,15% del valor total del respectivo contrato de acuerdo a lo dispuesto por la Ley N° 2340.

2.-Ordenar a CUCICBA velar por el estricto cumplimiento de la presente ejerciendo el poder disciplinario con independencia de la responsabilidad civil, penal o administrativa que pueda imputarse a los matriculados.

Ello, bajo apercibimiento de imponerle una multa en los términos del punto XIII la que se fija en pesos veinte mil ($20.000) por cada incumplimiento acreditado en autos, la cual se le hará efectiva a partir de los 3 días de notificada la presente, suma que se destinará a las actividades de difusión de los derechos de los inquilinos que realizará la coactora ACIJ.

3.-Todo ello, hasta tanto recaiga sentencia definitiva firme en los presentes actuados.

4.- Ordenar las notificaciones dispuestas en el pto. XIV de la presente al que cabe remitirse en honor a la brevedad.

5.- De la acción de amparo interpuesta y documentación adjunta córrase traslado a la demandada por el término de 10 (diez) días.

Notifíquese al domicilio constituido en autos mediante cédula a confeccionarse por la actora junto con la notificación de la presente.

Regístrese y notifíquese por Secretaría a la parte actora, haciéndole saber que se encuentra a su cargo la notificación a la parte demandada junto con el traslado que aquí se dispone.-nte a la Ley 2.340, no ven alterada su vigencia en virtud de los cambios del nuevo Código.

 [...] CUCICBA carece de competencia para el dictado de la Res. 350/16, por cuanto la Legislatura de la Ciudad no le ha brindado facultades para: a. Dictar normas de regulación de honorarios, reservándose en forma expresa dicha competencia.
 [...] ACIJ y Gervasio Muñoz solicitan que se les reconozcan legitimación activa para interponer el presente amparo colectivo en defensa del derecho a la vivienda digna de inquilinos y potenciales inquilinos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que verán cercenado el acceso al derecho a la vivienda digna y adecuada por el cuestionado aumento en las comisiones inmobiliarias que la demandada intenta legitimar por intermedio de la Resolución Nº 350/16 [...] se configura un caso de derecho de incidencia colectiva.

Asimismo, repara que se encuentra legitimado para entablar la presente acción, en los términos del artículo 43 de la Constitución Nacional y el art. 14 de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

 [...] Finalmente, considerando el carácter colectivo de la presente y señalado por la CSJN en los ya citados fallos “Municipalidad de Berazategui c/Cablevision S.A”, “Padec c/Swiss Medical S.A s/nulidad de cláusulas contractuales” y “Halabi” y por el Tribunal Superior de Justicia de la CABA en el referido “Teso”, corresponde darle amplia difusión a la medida cautelar aquí dictada.

Por ende, ordeno librar edictos para su publicación durante diez (10) días en el Boletín Oficial de la Ciudad y en las emisoras oficiales de amplitud y frecuencia modulada y en el canal televisivo de la Ciudad.

A dicho fin, líbrense oficios cuya confección y diligenciamiento se encuentra a cargo de la parte actora.

Asimismo corresponde su difusión por intermedio del Sistema de Difusión Judicial del Departamento Judicial del CMCABA, comunicando la presente por Secretaría por mail.

Finalmente, cabe disponer nuevas formas de comunicación respecto de los matriculados –y por ende de los potenciales inquilinos -atento a lo afirmado por CUCICBA a fs. 115 quien señaló la dificultad de comunicarse efectivamente con los corredores inmobiliarios a quienes debe controlar atento a que “muchos de los mails enviados fueron devueltos con resultado fallido, siendo posible que dichas inmobiliarias no hayan notificado el cambio de su dirección de correo electrónico” (v. fs. 115).

Asimismo la demandada afirmó que “periódicamente CUCICBA requiere la actualización de todos los datos a sus matriculados, pero más allá de su insistencia, no siempre ello ocurre con una celeridad ideal, por infinidad de motivos, ya sea por mudanza, por simple cambio en la dirección de correo electrónico, etc.” (v. fs. 124 vta.).

Al respecto corresponde señalar que dicha situación fue puesta en evidencia además por la parte actora quien requirió se haga efectivas las sanciones oportunamente dispuestas atento al deber de control que posee CUCICBA sobre todos los corredores inmobiliarios registrados.

Por ende atento a lo antes expresado, y en uso de las facultades conferidas por los arts. 27 inc. 5 y 184 del CCAyT dispongo la publicación por edictos por 3 días en los siguientes diarios de mayor circulación de la ciudad: diarios Clarín, La Nación y Página 12, cuyo costo deberá ser solventado por la demandada ya que la presente se debe a la falta de actualización de los datos de los matriculados que debe controlar.

Dicha publicación deberá efectuarla la demandada el día siguiente a notificada la presente y bajo apercibimiento de autorizar a la actora a realizarlo a costa de CUCICBA.

Asimismo, deberá colocar un banner en la página principal de su web con la parte dispositiva de la presente y remitirle un e-mail y/o comunicación fehaciente todos los matriculados comunicándoles la presente, informando en autos el resultado positivo o negativo de cada envío, con el correspondiente acuse de recibo.

El edicto y los pertinentes oficios deberán ser confrontados por este Juzgado y su diligenciamiento acreditarse en autos con copia de la publicación de los mismos.

Por lo expuesto, RESUELVO:
1.- Suspender en forma inmediata la Resolución CUCICBA N° 350/16.
En consecuencia, los corredores inmobiliarios no podrán cobrar en concepto de comisión al inquilino de un inmueble con destino a vivienda un importe superior al 4,15% del valor total del respectivo contrato de acuerdo a lo dispuesto por la Ley N° 2340.

2.-Ordenar a CUCICBA velar por el estricto cumplimiento de la presente ejerciendo el poder disciplinario con independencia de la responsabilidad civil, penal o administrativa que pueda imputarse a los matriculados.
Ello, bajo apercibimiento de imponerle una multa en los términos del punto XIII la que se fija en pesos veinte mil ($20.000) por cada incumplimiento acreditado en autos, la cual se le hará efectiva a partir de los 3 días de notificada la presente, suma que se destinará a las actividades de difusión de los derechos de los inquilinos que realizará la coactora ACIJ.

3.-Todo ello, hasta tanto recaiga sentencia definitiva firme en los presentes actuados.

4.- Ordenar las notificaciones dispuestas en el pto. XIV de la presente al que cabe remitirse en honor a la brevedad.

5.- De la acción de amparo interpuesta y documentación adjunta córrase traslado a la demandada por el término de 10 (diez) días.

Notifíquese al domicilio constituido en autos mediante cédula a confeccionarse por la actora junto con la notificación de la presente.

Regístrese y notifíquese por Secretaría a la parte actora, haciéndole saber que se encuentra a su cargo la notificación a la parte demandada junto con el traslado que aquí se dispone.-.