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No cabe vía ejecutiva para el cobro de expensas de un barrio privado o club de campo no sometido a la ley 13512

 
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Fecha del Fallo: 3-12-2013
Partes: CARACOLES S.A. C/ ORTIZ LEANDRO MARTIN S/COBRO EJECUTIVO
Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mar del Plata


No hay norma específica que regule el cobro de expensas de los emprendimientos sometidos al régimen de geodesia.
El certificado de deuda por expensas del Barrio Privado Rumenco que se pretende ejecutar, no encuadra dentro del elenco de los "títulos ejecutivos" -completos o incompletos- enumerados en el ordenamiento procesal local (argto.
arts.
521, 522 y 523 del C.P.C.).El barrio privado en cuestión fue desarrollado en el marco instituido por los decretos 8912/77 y 9404/86.
Doctrina y jurisprudencia no han sido pacíficas en aceptar el cobro ejecutivo de las contribuciones que deben abonar quienes tienen lotes en barrios privados, clubes de campos, etc.
La contribución al pago de los gastos comunes reclamada en autos deriva de obligaciones personales emergentes de un negocio jurídico complejo, conformado por un "boleto de compraventa" y un "compromiso de cesión de acciones", que no transmite por sí solo el derecho real de dominio sobre la cosa vendida (argto.
arts.
1.184 inc.
1°, 1.185, 1.187 y 2.505 Cód.
Civil), ni genera respecto del adquirente un derecho real de condominio sobre las partes comunes del Barrio Privado (propiedad exclusiva de Caracoles S.A.,) y que, además, liga únicamente al comprador con los vendedores, y no a los restantes propietarios de lotes del barrio privado, quienes resultan terceros ajenos al contrato agregado en autos.
En contraposición encontramos que en el régimen de propiedad horizontal, la obligación de abonar expensas reviste el carácter de propter rem y tiene origen en la relación real de condominio que cada uno de los consorcistas tienen sobre el terreno y todas las cosas comunes del edificio (argto.
arts.2 y 17 ley 13.5012; 2685 del Cód.
Civil) y requiere, además, que la forma y contribución de esos gastos se encuentre plasmada en el reglamento de copropiedad que debe redactarse por escritura pública (art.
9 ley 13.512) y que, como es sabido, forma parte del título dominio de los propietarios.....
mientras que dentro de éste régimen la modalidad de la contribución se plasma en un instrumento público "único" que rige la vida de todos los consorcistas, en el caso que nos ocupa esa obligación ha sido asumida en un instrumento privado en el que no participaron todos los adquirentes de lotes del barrio privado, sino solamente el demandado, resultando por ende aquellos ajenos a sus estipulaciones....Si bien los boletos de compraventa, en principio son susceptibles de traer aparejada ejecución, ello es siempre que se consigne una obligación de dar suma de dinero líquida y exigible, como lo requiere la ley adjetiva.
Pero frente a la existencia de recíprocas contraprestaciones entre las partes, que no pueden debatirse en el juicio ejecutivo, es improcedente la vía ejecutiva ........El ordenamiento procesal lejos de dejar desprovisto de trámite al cobro de los gastos de contribución -expensas -que aquí se reclaman, provee al accionante de un proceso específico: el juicio sumario.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, De Interés General para la Familia Urbana, expensas, barrios cerrados, ejecuciones,

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