Pese a declararse herencia vacante, una condómina de 86 años hereda al concubino fallecido, condómino del 50%

La señora Élida María Carucci inició demanda de prescripción adquisitiva de dominio del 50% indiviso correspondiente al inmueble sito en la calle Gorriti Nº 3659, planta baja “2” de esta ciudad contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA).
Pidió que se cancele el dominio de Carlos Modesto Gareca y se lo inscriba a su nombre.
Relató que adquirió el inmueble mencionado con el Sr.
Gareca en el año 1971.
Dicha compra fue efectuada en partes iguales, de modo que correspondía la titularidad del dominio en un 50% a la actora y en un 50% al Sr.
Gareca.
Manifestó que el 29 de junio de 2001 falleció el copropietario sin dejar ningún heredero ni acreedor.
Así, en las actuaciones “Gareca Carlos Modesto s/sucesión ab inestato” se reputó vacante la sucesión del causante de conformidad con lo establecido en el art.
3539 del Código Civil y el art.
733 del Código Procesal Civil y Comercial.
Adujo que desde 1971 vivió ininterrumpidamente en el inmueble referido, y que se ocupó de pagar regularmente los servicios, expensas y tributos que pesaban sobre el bien, así como de realizar las reparaciones y trabajos de mantenimiento necesarios.
Se presentó la curadora de bienes designada en el proceso sucesorio y contestó demanda; ...
Allí solicitó que se desestime la acción.
La sentencia de primera instancia desestimó la acción.....dado que concluyó que no se encontraban reunidos los recaudos dispuestos por la normativa aplicable para acceder a la prescripción adquisitiva del cincuenta por ciento (50%) del inmueble sobre el que versa la controversia.
La actora apela y la sala señala :
..., la usucapión es un modo de adquirir el dominio de todas las cosas susceptibles de ser poseídas por las personas.
..
El art.
4015 del Código Civil decía: “[p]rescríbase también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripción se necesita título”....conforme el art.
4016, “[a]l que ha poseído durante veinte años sin interrupción alguna, no puede oponérsele ni la falta de título ni su nulidad, ni la mala fe en la posesión”.
De esta disposición se desprendía que los requisitos para obtener la prescripción adquisitiva eran: a) posesión por sí, a título de dueño; b) posesión pacífica, continua no interrumpida; y c) que dicha posesión se extendiera por el plazo de veinte años.
En suma, es necesario poseer la cosa, sin vicios, a título de dueño y por el plazo veinteañal, a efectos que opere la prescripción adquisitiva....se observan las siguientes circunstancias: (i) el Sr.
Gareca y la Sra.
Carucci eran concubinos; (ii) adquirieron el inmueble en cuestión, por partes iguales, en el año 1971; (iii) desde entonces, la actora habita el departamento; y (iv) el Sr.
Gareca falleció en el año 2001 sin dejar sucesores, razón por la cual su herencia se reputó vacante.
Los extremos referidos se encuentran acreditados mediante las constancias de los autos “Gareca, Carlos Modesto s/ sucesión ab intestato” .......
debe dilucidarse si, para que opere la prescripción adquisitiva, era menester que la Sra.
Carucci realizara actos materiales de exclusión de su concubino.
En primer lugar, el supuesto de autos no ha sido expresamente previsto por el legislador.
Cierto es que una interpretación sistemática de las normas involucradas conduce, de ordinario, a exigir que el condómino intervierta el título a fin de usucapir el bien.
Sin embargo, como ya he señalado, esa lectura resulta inadecuada a la luz de las especiales circunstancias del caso......, cobran especial relevancia las disposiciones del Código Civil según las cuales “[c]uando la cosa es indivisible, la posesión de una parte importa la posesión del todo” (art.
2408); y “[d]os o más personas pueden tomar en común la posesión de una cosa indivisible, y cada una de ellas adquiere la posesión de toda la cosa” (art.
2409).
Así, se ha dicho que en las relaciones con terceros “… rige el art.
2409 y cada coposeedor se considera poseedor del todo.
....resulta claro que si la Sra.
Carucci hubiese iniciado una acción de usucapión contra el Sr.
Gareca antes de su fallecimiento, habría sido imprescindible que acreditara la interversión del título.
Ello es así porque “… tratándose de condóminos, cuya posesión también es común (art.
2409, Cód.
Civil), para producir el cambio de la causa possessionis es menester no sólo el animus domini, esto es, la voluntad de poseer con exclusión de todo otro condómino, sino también la realización efectiva de actos capaces –por sí mismos– de operar tal exclusión, de manera que el excluido se vea en la necesidad de oponerse, pues resulta de toda obviedad que mientras el condómino se limita a usar y gozar del inmueble en forma exclusiva, realiza un acto propio de su condición de tal y, a lo más se beneficia con actos de mera tolerancia de sus comuneros”....lo cierto es que la herencia ha sido declarada vacante y la presente acción ha sido entablada contra el GCBA, quien interviene a través de la curadora designada en el proceso sucesorio .Es claro entonces que el GCBA resulta un tercero ajeno a la relación entre los condóminos.
También lo es que, durante su concubinato, y en su condición de condómina, la Sra.
Carucci fue poseedora del departamento; posesión que –a tenor de los arts.
2408 y 2409 del Código Civil– debe reputarse posesión de toda la vivienda, aun cuando allí haya convivido con otras personas.
En esta inteligencia, el GCBA no puede valerse de la interversión exigida por el art.
2458, pues ella es exigible a “quien tiene la cosa a nombre del poseedor” y, como ya fue señalado, la Sra.
Carucci ha sido poseedora del inmueble –y no sólo del 50% de su propiedad– desde el año 1971.
......se colocaría a quien hace más de cuatro décadas adquirió por partes iguales un inmueble para habitarlo con su concubino, en una posición más desventajosa que la de un hipotético usurpador que, para esa fecha, hubiese tomado posesión del bien.
Por otra parte, seguir ese temperamento conduciría a admitir un condominio entre la actora y el GCBA.
Entonces la Ciudad podría exigir la división del condominio y, eventualmente, la subasta del inmueble en el que vive la actora (conf.
art.
2692 del Código Civil y art.
1997 del Código Civil y Comercial).
Ello podría implicar la pérdida de la vivienda de la Sra.
Carucci, quien habita allí desde 1971 y cuenta, en la actualidad, con 86 años de edad.
A fin de determinar cuál es la interpretación adecuada de las normas en juego, es necesario tener presente que la Argentina ha ratificado la Convención Interamericana sobre la Protección de los Derechos Humanos de las Personas Mayores (ley 27.360)....Tampoco debe pasarse por alto que la actora y el Sr.
Gareca fueron concubinos.
Este vínculo ha sido definido como “la unión permanente de un hombre y una mujer que, sin estar unidos por matrimonio, mantienen una comunidad de habitación y de vida, de modo similar a la que existe entre los cónyuges” .....Aunque por razones temporales no resulta aplicable al caso, el Código Civil y Comercial también contiene previsiones tendientes a atender las necesidades de vivienda de quienes integran uniones convivenciales (conf., por ejemplo, los arts.
522 y 526).
El marco normativo reseñado debe interpretarse bajo las pautas que en materia de constitucionalismo social impone el art.
14 bis de la Constitución Nacional.
Resulta claro que la protección jurídica de la familia debe extenderse también a casos como el presente.
Máxime teniendo en cuenta las especiales condiciones personales de la actora, ....
la falta de incorporación del plano de mensura no obsta al progreso de la acción...
La sala RESUELVE: 1) hacer lugar al recurso de la actora y, en consecuencia, revocar la sentencia de grado y admitir la demanda; 2) con costas de ambas instancias en el orden causado.
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