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REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Interesante fallo sobre interpretación de cláusulas reglamentarias y estatutarias.

 
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Fecha del Fallo: 9-8-2010
Partes: Zeising y Cía. S.A. c. Consorcio Propietarios Perú ...s/impugnación de asamblea
Tribunal: CNacAp.Civil -sala B


La demandante copropietaria titular de un local en planta baja del edificio, con entrada independiente, dijo haber estado comprendida en el régimen especial del reglamento de copropiedad y administración, que diferenciaba los locales de las unidades y en consecuencia les cobraban las expensas comunes excluyendo a aquellos de determinados gastos (cláusulas 3° y 10ma., ascensores y encargados).Hasta agosto de 2004 la situación se había mantenido de esa forma, pero a partir de dicha fecha, la administración impuso el pago sin aquellas exenciones.
El decisorio de primera instancia interpretó el reglamento, admitiendo como cargas para la unidad local, sueldos y cargas sociales del encargado; los gastos de preservación y mantenimiento de partes comunes; energía eléctrica excluyendo la que se originara en el uso de los ascensores, y gastos concernientes a estos.
La actora impugna la interpretación del juzgador, aduciendo que siendo los locales absolutamente independientes, con su propio medidor y energía separada del resto del edificio no tendría justificación la diferencia que el fallo propone entre consumos de luz fuerza motriz, y ascensor.
Tampoco admite que se le impusiera participación en sueldos de encargado, porque la autonomía de los locales sería completa; arguye además que no serían abastecidos con agua proveniente de los tanques del edificio.
Concluye en que no podría haberse ampliado los rubros que incrementaron las expensas que el Consorcio pretendía, sin que una asamblea legítimamente convocada y con las mayorías correspondientes, dispusiera modificar el reglamento (artículo 9 de la ley 13.512).
Especialmente porque el aludido artículo 10° del Reglamento, dispone que los locales de la planta baja, quedarían excluidos de las cargas comunes, a excepción de los gastos por el seguro, sueldo del administrador, cargas sociales del mismo, y pintura del frente.
La Sala sostiene que la relación es jurídica; invocar una autonomía física implica desconocer la base esencial que en el condominio consiste en la copropiedad sobre porciones ideales, no materiales individualizables en porciones palpables o susceptibles de poseer, y que en este sistema innovado de la denominada propiedad horizontal, se materializa solamente en aquellas partes designadas como "exclusivas", y en otros supuestos "semiexclusiva.
La actora no puede declinar su carácter de condómina, no podría sostener que si por ejemplo un movimiento del suelo en el que se apoya la construcción, generara la necesidad de consolidar las columnas que sostienen el edificio, esos costos no le habrían de ser impuestos.
El párrafo del artículo 10° que la releva de contribuir a determinados gastos, no debe ser considerado una regla, sino una excepción.
El magistrado de la anterior instancia entendió que la asamblea había actuado regularmente, dentro del margo legal y reglamentario, y decidido con la mayoría adecuada (dos tercios), la imposición como gastos comunes aquellos que la actora discute.
La sala sostiene que trataría de una reforma a cláusulas reglamentarias, no estatutarias.Señala la sala que "Doctrina y jurisprudencia distinguen dos tipos de cláusulas: estatutarias y reglamentarias.
Las primeras se refieren a la extensión de los derechos de los propietarios, tal como ocurre con la distribución porcentual de las partes comunes de cada unidad, con la proporción en que cada uno contribuye en las expensas comunes o el destino de las unidades: y las segundas al goce, o aprovechamiento material de las cosas comunes y privativas, a la administración y a los asuntos de interés común".No estaba en disputa la modificación de los porcentuales con la proporción en que la actora debería contribuir en las expensas comunes.
Dichos porcentuales, se mantuvieron inalterados, y efectivamente la asamblea cuestionada no incluía este punto en el orden del día.
Lo que allí se trató concernía a la administración y a los asuntos de interés común.
Sea que se admita la expresión empleada por el juzgador "modificación del reglamento", o que en definitiva se resuelva como una interpretación de las cláusulas para hacerlas congruentes con principios inmodificables según la normativa aplicable, las objeciones de la apelante no refutan lo decidido.
Se confirma en el punto la sentencia de primera instancia.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, Reglamento de Copropiedad y Administración, asambleas,

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