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Las asambleas del consorcio de propietarios: ¿Encuentros o desencuentros? ¿Diálogo o sumatoria de monólogos?

 
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En los consorcios sometidos a la ley 13512, que rige para TODO el país, hay un día –por lo menos debe haber uno al año– en que se cita a Asamblea de Propietarios.
Es obligatorio en la CABA fijar la hora aproximada de finalización y considero que también es conveniente hacerlo siempre -en todo el país– cuando se convoca.

El lugar debe ser cómodo y si no lo es - por falta de espacio suficiente- analizar la posibilidad de hacerlo en un lugar especial (una unidad funcional, un café próximo al edificio...
dado que frente a una tacita de café los ánimos se distienden).
La misma debe convocarse respetando las indicaciones y formalidades que fija el Reglamento de Copropiedad y Administración (ley para ese consorcio) notificando el Orden del Día de la reunión.
Ese orden del día consiste en la enumeración de los puntos a tratar en asamblea.
Los primeros puntos son los requisitos formales establecidos en la manda estatutaria, que en general son los siguientes:

1.-firma de cada propietario presente o representado por apoderado, con su porcentual dominial.
2.-declaración de validez / legalidad de la asamblea
3.- Fijación del quorum
4.- elección de presidente de la asamblea y de secretario de actas
5.- elección de dos propietarios para firmar al final del acta).

Todos los puntos de convocatoria deben transcribirse en el acta, para su tratamiento, votación y decisión, uno por uno.
Es fundamental y necesario que el acta se escriba o labre en el momento de transcurrir la asamblea y en el Libro de Actas (no con borradores, resúmenes, grabaciones etc).
Si por razones diversas no está disponible ese libro, se escribirá en papel oficio con las mismas formalidades y luego se protocolizará el acta.
Los puntos siguientes constituyen el temario a tratar (nunca un punto puede ser “varios” o “temas de interés” pues sólo valdrá como recomendación, es decir los propietarios no podrán decidir sobre ellos).
Estos puntos deben ser claros, concisos y los necesarios.

Los propietarios llegan a la hora asamblearia (generalmente nocturna o a fin de la tarde) cansados , con ganas de concluir rápido la reunión para cenar o descansar.
El convocante –o el presidente de la asamblea– debe dirigir el debate con sensatez dando la palabra –brevemente– a cada expositor (si es que el punto lo amerita) y luego someter ese tema a votación, consignando los votos a favor, los en contra y la decisión adoptada respecto a ese punto.

No se deben permitir discusiones sobre temas ajenos al orden del día.
Cuando culmina el tratamiento del orden del día, se cierra la asamblea firmando al pie los dos propietarios elegidos para el cierre del acto, consignando hora de cierre.
Con la siguiente liquidación de expensas corresponde adjuntar fotocopia del acta de asamblea a cada propietario, tanto si estuvo presente o ausente en la reunión.

El respeto por el otro es fundamental y lamentablemente es lo que menos se observa.
Escuchar para ser escuchado.
Respetar para ser respetado.
Todos y cada uno de los propietarios tiene los mismos derechos en la asamblea, aunque su voto seguramente diferirá porque tendrá el valor porcentual que le atribuya el reglamento.
Pero así como tienen iguales derechos tienen las mismas obligaciones de urbanidad, recordando siempre que la asamblea de propietarios es una reunión de vecinos cuyo objetivo final es vivir en paz y armonía.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, asambleas, Nueva Cultura,

Comentarios

publicado el 18-1-2020

Muy buen artículo como así también los comentarios/preguntas. Quiero decirles que es lamentable que no haya un sólo comentario respondido. Creo que debieran analizar esta postura pues si se habilitan comentarios se obligan a responder. Muchas gracias-

publicado el 6-1-2018

QUISIERA SABER SI LA ASAMBLEA SE REALIZO FUERA DEL EDIFICIO EN LA VEREDA Y ESTABA ESTIPULADA EN EL MISMO HALL DEL EDIFICIO ES NULA DE NULIDAD ABSOLUTA AUNQUE ALGUNOS CONSORCISTAS PARTICIPARON DE ELLA Y YO FIRME CON OTROS EN DISIDENCIA DESCONOCIENDOLA.

publicado el 2-11-2017

hola, en la asamble de mi barrio cerrador organizaron una fiesta de fin de año, se voto fecha de realizacion sin presupuesto, este tema NO ESTABA en la orden del dia. Yo no pude concurrir a la fiesta y ahora la tengo que pagar por expensas, ES LEGAL? gracias

publicado el 15-1-2017

comentario2.situacion del encargado,el vivia en el edificio y se separo de su mujer no estaba casado la ex mujer vive en el edificio y la propiedad que ella ocupa fue de su mama,a su vez en el piso de abajo vivia su tia que fallecio y la unica familia es esta mujer y su hermano, segun ella la propiedad de abajo se la regalo a ella pero no hay sucesion el encargado; vino a la reunion con dos autorizaciones una por el dep de ella y la otra por el de abajo,los consorcistas no le validamos esas autorizaciones,pregunta fina que requisito se debe cumplir con respecto a las autorizaciones gracias

publicado el 15-1-2017

vivo en lugano 1 y2,eldia viernes pasado se llevo a cabo una reunion de consorcio,remover o ratificar la continuidad de la administradora asistio el encargado del edifcio con dos autorizaciones de una copropietaria y firmo el libro de actas,se voto sacar la adm.y con las autorizaciones no muy clara se ratifico en el cargo no se eligio presidente ni tampoco dos quienes firmaran el acta,uno de los copropietarios se llevo el libro ,en cuanto a la situacion del encargado la detallare en comentario siguiente

publicado el 12-1-2017

Dr. , despues de haberlo solicitado en reiteradas oportunidades a la administracion que cite a asamblea ordinaria (la ultima la hizo en junio de 2016 ) para que informe de los gastos y recursos , lo hace para este mes de enero2017, o sea que esta atrasada varios meses , y quisiera saber si en la misma citacion se puede continuar con una extraordinaria por otros temas importantes que tambien habiamos reclamado ,o ,como se debe tratar, agradeceria su respuesta . atte.

publicado el 20-8-2016

agrego a la pregunta cuya respuesta también me interesa. Y además saber si las cocheras que figuran como unidades independientes con impuestos y servicios x separado y pasables de ser vendidas independientemente obtienen votos extra

publicado el 16-1-2016

Estimada Dra, Le consulto en la Asamblea realizada en el día de ayer en Pinamar, se eligieron a los miembros de la Comisión Directiva, dos de los cuales no se encontraban presentes y el tercero tiene el departamento en veta. Es legal la misma ya que los que no estaba presenten no sabemos si aceptaban.

publicado el 9-12-2015

hola mi consulta es xq en el edificio donde vive mi abuela, q alquila hace 25 años, desde el año 2014 no la dejan participar activamente de la asamblea, ni con el el poder de autorizacion q le provee la propietaria. El consorcio y el administrador dicen q los inquilinos y terceros no tienen voz ni voto. Es legal? xq tengo entendido q no. Siendo asi, hay alguna ley o algo para defender la participacion de ella?

publicado el 8-11-2015

Estimada Laura, en CABA rige la ley 941, la cual en su art. 9 habla de las obligaciones del administrador y en el inc. j) de ese mismo artículo dice "Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los reglamentos de copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, día, temario y horario de comienzo y finalización. En la misma se adjuntará copia del acta de la última asamblea realizada." por lo que, en la CABA es obligación del administrador anexar copia de la asamblea en la convocatoria de la cissiguiente. En caso de no hacerlo prodrá denunciar esto ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Saludos cordiales

publicado el 8-11-2015

Estimado/a, en un edificio nuevo el titular del dominio o condominio debe redactar el Reglamento de Propiedad (art. 2038 CCyC) en el mismo entre otras cosas debe nombrar un administrador (art. 2056 inc. r), quien deberá ocuparse, entre otras cosas, de rubricar el Libro de Actas de Asamblea, por lo que un edificio, constituido como propiedad horizontal, debe tener sus libros rubricados a partir de ese momento. Saludos cordiales. Administración Procopio.

publicado el 5-11-2015

En un edificio que es nuevo no hay libro de actas mi pregunta es si se pueden convocar a asamblea los propietarios y como quedaría registrada la misma. Espero respuesta. Gracias!

publicado el 7-8-2015

Buenas tardes estimada Dra. quisiera saber si es obligación anexar copia de la ultima cata de Asamblea ante una nueva convocatoria y si se no se hiciere alguien puede declarar nula la nueva convocatoria.? desde ya agradecida. LD

publicado el 23-5-2015

Dra. nuestro conosrcio, 31 viviendas, tenemos desde hace 2 años un administrador y el mismo dado nuestros reiterados pedidos, no a convocado nunca a una asamblea No contesta nuestros llamados y el edificio se encuentra economicamente en muy mal estado Las liquidaciones llegan en tiempo y forma pero siempre es mas lo que se gasta que lo que se recauda No hay forma de obtener una entrevista con dicho administrador Es correcto que nos autoconvoquemos en Asambnlea extraordinaria, y en ese caso tiene que estar un escribano presente? agradecere mucho su contestacion Aclaro que tampoco tenemos consejo de administracion Atte Sra. Mirta

publicado el 15-12-2014

Excelente su artículo. Muy esclarecedor. Quisiera formularle una duda. Al momento de votar en las asambleas de consorcio, tiene más votos el propietario con mayor superficie o se considera un voto por unidad independientemente de las dimensiones del inmueble. Desde ya muchas gracias

publicado el 17-10-2014

muy didactico y practico

publicado el 8-8-2014

Sra.quisiera saber si le puedo pedir al administrador un acta certificada de la ultima reunion de consorcio ,la cual integro,la certificacion la tenemos que pagar los que integramos el consejo de administracion o la pagan todos los propietarios ,por favor si me dice cual es la reglamentación para hacercela saber al administrador .Muchas gracias.

publicado el 25-6-2014

Buenas tardes, hace dos meses que le estoy proponiendo al administrador que organice una asamblea y aún no hemos tenido dicha reunión. En su oportunidad él me pidió que pusiera a disposición la orden del día, la cual se la envié. ¿Debo esperar a que el administrador se decida o como copropietaria tengo el derecho a decidir también? Gracias

publicado el 22-4-2014

Necesito saber si es obligatorio asistir a las reuniones de consorcio y si así no lo hiciera el administrador debe informar lo actuado en la misma como presentando facturas de gastos realizados y a realizarse conjuntamente con las liquidación de expensas ? Agradezco su respuesta

publicado el 22-3-2014

Estimada Dra Sessa: Me gustaría conocer cómo debe ser el "PODER" para que participe una persona la cual no es propietaria del departamento. Basta sólo con un papel firmado por el propietario o debe ser sellado por tribunales o escribano, justificando la propiedad del inmueble? Se lo pregunto, ya que no sabemos fehacientemente si poseen las escrituras con sus nombres aquellos nuevos que participan y emiten su voto en las reuniones de consorcio. Gracias desde ya por su respuesta.

publicado el 19-2-2014

Dra. Rita! Quiero hacerle la siguiente consulta. He estado leyendo la ley 941 que regula a los administradores de consorcio. Al respecto, quisiera saber si el administrador del consorcio puede no estar en la reunión de consorcio y que hacer cuando el administrador es un co-propietario o su esposo/a. Según la ley 13512 art. 9 confirma que la presencia del administrador es violatoria puesto que reconoce como "extraño" a todo aquel que no pertenezca al propio consorcio en carácter de copropietario. Cómo proceder en ese caso y que rol estaría invocando? Saludos, Demián.

publicado el 8-2-2014

Sra. Rita: Quiero saber si es normal que una Administración que ya lleva 4 años en el Edificio no tenga en su poder el LIBRO DE ACTAS

publicado el 7-1-2014

Estimados, integro el consejo de adm de un edificio y me es complicado lograr que la administración cumpla con pedidos específicos (debida rendición de arreglos, sanción a propietarios que violan el reglamento, realización rápida de mejoras o arreglos que se solicitan a través del consejo, etc) Tenemos reuniones mensuales con el mismo, y quiero que los puntos tratados puedan quedar registrados en algún libro, para hacer un seguimiento, podrían indicarme como proceder ?. Es para utilizarlo como control de gestión mensual y presión para no tener que esperar hasta la asamblea. Muchas gracias Saludos

publicado el 12-12-2013

Hola, me podría decir si un Propietario que tiene deuda de mas de tres meses de expensas, tiene derecho a voto en una Asamblea, ya que queremos echar al Administrador y hay varios morosos, que son justamente los que están de acuerdo para echarlo. Gracias.

publicado el 19-11-2013

Hola, me podría decir si un Propietario que tiene deuda de mas de tres meses de expensas, tiene derecho a voto en una Asamblea? Quieren echar al Encargado y hay uno que mando poder, pero es deudor. Gracias,

publicado el 19-7-2013

Mi pregunta es es legal publicar una lista con los morosos con las expensas así sea de un mes la mora tengo entendido que los grandesmorosos segun el acuerdo van a juicio,pero hay gente que por ahi o por razones particulares no han podido pagar un mes y son puestos en una lista con una copia para cada propietario y además es exhibida en lospalieres vivo en una torre que hay 176 departamentos y eso ocurre. lo que es algo de mucha bajeza y conventillo y el administrador intima con papeles escritos a mano amenazando con los intereses cosa que no está ma lpero lo que molesta es elconventillo y esos papeles !

publicado el 5-7-2013

Necesito me indiquen que es lo habitual para definir el poder de voto en un consorcio cuando hay casos de que un propietario es titular de más de una unidad. Por ejemplo si un propietario tiene 10 unidades (departamentos) sobre un total de 50 que hay en el edificio, tiene un solo voto o tiene 10 votos en la asámblea?

publicado el 21-1-2013

MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE SOY INQUILINA Y TENGO ALGUNOS PROBLEMAS EN EL DEPTO QUE SE LOS INFORME A LA ADMINISTRACION HACE 2 MESES HASTA EL DUEÑO SE HA QUEJADO NO TENGO CONTESTACION TENGO LAS EXPENSAS AL DIA AHORA HACE 1 SEMANA VA HACER UNA REUNION PARA TRATAR OTRA VEZ EL ARREGLO DEL HALL DE ENTRADA CAMBIO DE LUCES, Y/O COMPRA O ALQUILER DE UN GENERADOR DADO QUE SON 15 PISOS ME PARECE QUE ESTA PERSONA ESTA ENFOCANDO MAL LOS PROBLEMAS DEL EDIFICIO VOY A LAS REUNIONES CON EL PODER DEL DUEÑO PERO VEO QUE TIENE UN SEQUITO QUE LO APOYA EN TODAS LOS GASTOS QUE EN ESTOS MOMENTOS SON RIDICULOS ,Y ESAS PERSONAS SON LA QUE NO PAGAN LAS EXPENSAS.

publicado el 10-1-2013

Perdón Dra. pero sin ánimo de faltarle el respecto. Ud plantea una situación ideal que no existe. Los comentarios me dan la razón. Existe arreglo entre algunos propietarios y Administrador. Propietarios que no piensan en el bien común. Es lindo pensar que vivimos en el País de las Maravillas, pero la verdad es que estamos en un pais con caos legal, donde los propietarios quedamos atrapados, x el Administrador y/o el Encargado y/o algunos propietarios autoritarios. No hay quien haga cumplir la ley, aún con sus falencias. En n/caso, tenemos dos Administradores, producto de una asamblea autoconvocada x 1 propiet. y no x el Admin actual.

publicado el 13-12-2012

Dra Sessa, quien es el que determina los temas a tratar en el orden del dia? el administrador a pedido del cualquier propietario? o el consejo? muchas gracias9

publicado el 4-12-2012

Estimada Doctora: recientemente en la asamblea ordinaria el administrador no presentó en el orden de día "la rendición de cuenta", los copropietarios dijeron que por ser ordinaria igual se trataba, quiero saber si es verdad, ya que se aprobó. Asimismo en la asamblea anterior quedó acéfalo el consejo de administración, y dijeron que el periódo se extendió desde el 2010???, en el Reglamento de Copropiedad dice que el mandato dura de asamblea a asamblea. Por favor, como las leyes cambian permanentemente quiero saber la verdad. Le saludo cordialmente, María

publicado el 29-11-2012

TENGO UN PROBLEMA EN EL DEPTO DE RAJADURAS Y CAIDA DE UNA PARED DADO Q! ESTUVIERON HAACIENDO UN ARREGLO EN EL DEPTO DE AL LADO YA LE AVISE AL EMPLEADO DE LA ADMINISTRACION Y ME CONTESTO QUE YA SABIAN Y QUE ME IBAN A MANDAR UN ALBAÑIL HACE 20 DIAS Y NO TENGO RESPUESTA ¿QUE DEBO HACER? ADEMAS LOS GASTOS QUE HACE EN EL EDIFICIO LOS PASA 2 VECES ES ALARMANTE LA PREPOTENCIA DE ESTE SEÑOR ROBA A LA VISTA ESPERO RESPUETA GRACIAS

publicado el 27-11-2012

SOY inquilina voy a las reuniones con el poder del dueño doy alguna opinion pero me doy cuenta q! de l5 pisos con 100 deptos vienen solamente 10o12 personas mi pregunta es, ¿pueden tomar decisiones parte de los presentes como arreglar el hall de entrada y renovar los ascensores modermizarlos sin enviar una comunicacion a cada habitante del edificio dado que hablaron de poner cuotas extras ?,me parece que ya las expensas son caras y hay muchos deudores no tendria q!fijarse hay otras prioridades, al querer comunicarme a su oficina jamas puedo dejo dicho pero nunca obtengo respuesta ¿que debo hacer? espero respuesta muchas gracias.

publicado el 11-11-2012

es con respecto a: que para entrar al edificio en que vivo, tengo que esperar a que alguien abra la puerta lo mismo que para salir, teniendo casi siempre que golpear el vidrio desde adentro cuando pasa alguien y hacer seña que empujen la puerta para poder salir. He solicitado al administrador en reiteradas ocasiones la soluciòn de mi problema sin resultado, pareciera que este sr. obedece al encargado del edificio que opina sobre que trabajos se realizan y cuales no. Aclaro que sufro diversas patologias y por ello poseo certificado de discapacidad. Agradecerè a Ud. si puede darme alguna idea de que hacer. Cordiales saludos, gracias, Filomena

publicado el 10-11-2012

Es directamente imposible hacer que la gene acepte que el/la administrador/a salga cuando uno tiene que tratar asuntos relativos a su gestión. Todos dicen palabras para quedar bien, finalmente no se puede hablar nada que aluda a la persona que administra, con lo que las Asambleas dejan de tener interés porque todo se hace "para quedar bien" o para que el que administra :"cumpla con la ley". La gente no termina de entender que - si bien no es un empleado- tiene una relación definida a cumplir.

publicado el 2-11-2012

YA QUE EN ESTE MOMENTO HAY TANTAS DISPOSICIONES NUEVAS, TENDRIAN QUE PONER UNA DONDE LOS COPROPIETARIOS QUE NO CONCURREN A LAS ASAMBLES , TENDRIAN QUE SER SANCIONADOS, NO ES POSIBLE QUE SIEMPRE SEAN UNOS POCOS LOS QUE VA A LAS MISMAS, ESTA SEMANA PUBIMOS UNA Y SOLO DE 25 PROPITARIOS SOLO VINIERON 5, Y NINGUNO DE LAS COCHERAS. DESDE YA GRACIAS POR LO QUE INFORMA EN ESTA PAGINA.

publicado el 31-10-2012

Estoy muy de acuerdo con la Dra. Sessi. Las reuniones deben ser en un lugar más cómodo. En nuestro edificio, las realizamos en mi depto. los espero a todos con café, mate y alguna tortita casera. Si bien nos decimos todo lo que necesitamos, lo hacemos sentados, nadie grita y la mayoría de las veces, conseguimos las soluciones que todos esperábamos. Si tratamos con respeto, nos ganamos el derecho de solicitarlo.

publicado el 31-10-2012

Dra. que se puede hacer cuando el administrador no entrega la copia del acta de la asamblea pese a que pasaron varios meses y se le ha requerido en varias oportunidades?

publicado el 29-10-2012

Estimada rita Es viable y legal poner horario de culminación de las Asambleas??? Porque considero que esto animaría a los consorcistas a participar de las mismas.

publicado el 24-10-2012

Es muy atinado el comentario de la Dra. Rita Sessa, pero también es cierto, que a veces los Administradores buscan aliados en los Edificios, generalmente uno o dos propietarios, para que, convaliden estados de cosas, por lo general en perjuicio de todo el Consorcio.- Arreglos efectuados siempre por la misma persona, falta de presupuestos, sobreprecios, son, lamentablemente cosas que suceden en algunos Edificios, lo que también, torna a veces caótica la situación por la impotencia, que sienten los demás co-propietarios al ver que es muy difícil resolver muchos de estos temas. saludos.

publicado el 24-10-2012

Gracias Rita por este articulo, coincido plenamente con tus observaciones

publicado el 22-10-2012

Es inevitable que se generen discusiones porque los Consorcistas toman las Asambleas como lugar de descargo sobre todas las cuestiones que les desagradan, no así valorando lo positivo del Consorcio. Me encantó el articulo y tomo esta última reflexión Rita es muy buena, y voy adoptarla para enviar en convocatorias de futuras reuniones.

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