CAPITULO I - Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal y de Conjuntos Inmobiliarios
Art. 1 – Créase el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal y de Conjuntos Inmobiliarios.
Reglamentación:
Artículo 1°: El Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal y de Conjuntos Inmobiliarios –el Registro– será llevado con las formalidades registrales de práctica.
Materialmente, el Registro se confeccionará sobre la base de asientos registrales en folios móviles personales -uno para cada administrador/a -, que se compilarán en carpetas o libros ordenados alfabéticamente. Los asientos se efectuarán en orden alfabético y cronológico.
Art. 2 – A los efectos de la presente ley, se entiende por conjuntos inmobiliarios los clubes de campo y barrios privados.
Art. 3 – Las personas humanas y las jurídicas, para administrar consorcios a título gratuito u oneroso, deben inscribirse previamente en el Registro creado por esta Ley.
Reglamentación:
Artículo 3º: Ante denuncia de algún consorcista, la autoridad de aplicación, intimará a aquellos/as administradores/as a que se inscriban cumpliendo con los requisitos del artículo 4º de la presente Ley, bajo apercibimiento de las sanciones que la Ley establece.
Art. 4 – Para inscribirse en el Registro, los administradores de consorcios deben presentar la siguiente documentación:
a) Documento Nacional de Identidad (D.N.I.).
b) Nombre y apellido, o razón social.
Para el caso de personas jurídicas, adicionalmente: copia del contrato social, modificaciones y última designación de autoridades, con sus debidas inscripciones.
c) Denuncia del domicilio real, con residencia acreditada en el D.N.I.
o contrato social, mínima y contínua en la provincia, de dos años.
d) Constitución de domicilio especial en la provincia.
e) Constancia de inscripción en la Administración Federal de Ingresos Públicos (A.F.I.P.) y de ingresos brutos.
f) “Certificado de antecedentes” expedido por la Policía de la provincia del Neuquén y certificado de antecedentes penales expedido por el Registro Nacional de Reincidencia.
g) “Certificado de libre deuda” de impuestos provinciales y municipales.
Las personas humanas copropietarias que ejercen la administración a título gratuito del inmueble donde residen o donde poseen la sede principal de sus negocios, están eximidas de cumplimentar los incs. e), f) y g), siempre que administren no más de un consorcio.
Esta eximición debe ser solicitada por el consorcio y otorgada con relación a cada administrador.
Las personas jurídicas deben cumplir las condiciones establecidas en este artículo, respecto de sus socios e integrantes de órganos de administración.
Anualmente, se debe actualizar la documentación que haya sufrido modificaciones.
Reglamentación:
Artículo 4°: Para inscribirse en el Registro, los/las administradores/as de consorcios deberán completar, con carácter de declaración jurada, una solicitud o formulario de inscripción con sus datos personales e impositivos, conforme lo determine la autoridad de aplicación, la que integrará el legajo personal de cada inscripto; asimismo, deberá presentar constancia de personería jurídica vigente a la fecha de la inscripción, en el caso que corresponda.
Se tendrán por válidas para los/as administradores/as, sea su actuación gratuita u onerosa, todas las notificaciones e intimaciones efectuadas al domicilio constituido ante la autoridad de aplicación.
Respecto de los incisos a) y b) de la Ley, la copia del Documento Nacional de Identidad, o para el supuesto de personas jurídicas, la del contrato social, modificaciones y última designación de autoridad, además de sus debidas inscripciones, deberán estar certificadas ante Juez/a de Paz o Escribano/a Público/a. Además, deberán acompañar la fecha de petición de inscripción en el Registro, la fecha de inscripción efectiva en el mismo y número de matrícula asignada, la fecha de baja de la matrícula con indicación de causa, petición de parte, de oficio por la autoridad de aplicación o resolución judicial. Las sanciones impuestas en los últimos dos (2) años e identificación de la norma en la que se dispone la inscripción o baja de la matrícula.
Inciso c): Sin reglamentar.
Inciso d): Constitución de domicilio electrónico de conformidad con la Ley 3002.
Incisos e), f) y g): El certificado de antecedent es expedido por la Policía de la Provincia, así como el de antecedentes penales expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y el certificado de libre deuda de impuestos provinciales y municipales, deberán encontrarse actualizados a la fecha de solicitud de inscripción y presentarse obligatoriamente en forma anual.
Para las personas jurídicas deberá ser cumplido por todos aquellos que ejerzan su representación y administración, de acuerdo con sus estatutos sociales.
El/la administrador/a, a título gratuito, acreditará su designación ad honorem mediante copia certificada por ante Juez/a de Paz o escribano/a público/a, del Acta de Asamblea o la exhibición del Libro de Actas original.
En relación al plaz o anual fijado en la presente norma, se establece que el año comenzará a contarse a partir de la fecha de la inscripción en el presente Registro.
Art. 5 – No pueden inscribirse en el Registro o mantener la condición de activos:
a) Los inhabilitados para ejercer el comercio.
b) Los fallidos y concursados, hasta su rehabilitación definitiva.
c) Los sancionados por la autoridad de aplicación de esta norma, con pena de exclusión, mientras dure la sanción.
d) Los inhabilitados por condena penal por delitos dolosos relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos, mientras dure la inhabilitación.
e) Los inscriptos en el Registro Provincial de Deudores Alimentarios Morosos.
Reglamentación:
Artículo 5°: Los mencionados en el artículo 5° de la Ley no podrán ser inscriptos en el Registro, y serán excluidos de aquel, quienes verifiquen algunas de las condiciones allí establecidas a posteriori de su inscripción.
La autoridad de aplicación puede dar de baja la matrícula de todo administrador/a que, de oficio, por denuncia de algún consorcista y/o informe judicial o administrativo compruebe que se encuentra alcanzado por algún impedimento.
Si se trata de personas jurídicas, la inexistencia de las condiciones previstas en el artículo 5° de la Ley deberán ser cumplidas respecto de todos aquellos que ejerzan su representación y administración, de acuerdo con sus estatutos sociales.
Verificada una o varias de las condiciones enumeradas en los incisos de la Ley, el procedimiento administrativo se regirá conforme a lo normado en la Ley Provincial 2268.
Art. 6 – El administrador sólo puede acreditar ante los consorcios su condición de inscripto en el Registro, mediante certificado de habilitación emitido a su pedido por la autoridad de aplicación, cuya validez es de ciento ochenta días hábiles.
En dicha certificación, deben constar los datos requeridos en el art. 4 de la presente ley y las sanciones que se le hayan impuesto en los dos últimos años.
El administrador debe presentar ante el consorcio el certificado de acreditación en la Asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice, a fin de considerar su designación.
Reglamentación:
Artículo 6°: La validez de los certificados de acreditación que expida el Registro caducará a los ciento ochenta (180) días hábiles contados desde su expedición. En los casos en que la expedición de certificados de acreditación sea solicitada con anterioridad a la actualización anual de documentación prevista en el artículo 4° de la presente Ley, se deberá dejar constancia expresa de ello.
Art. 7 – El Registro es de acceso público, gratuito y debe estar disponible para su consulta en el portal web oficial de la provincia.
La reglamentación debe establecer los lugares físicos de consulta.
Reglamentación:
Artículo 7°: Cualquier interesado/a, y respecto de todo inscripto, puede solicitar a la autoridad de aplicación información de los datos exigidos en el artículo 4° de la presente Ley, como así también las sanciones que se le hubieren impuesto en los dos (2) últimos años.
Se establece como lugar físico de consulta las dependencias donde funcione la autoridad de aplicación de acuerdo a lo establecido en el artículo 19º del presente. Asimismo, se podrá consultar desde el portal web oficial de la Provincia y desde la página web de la autoridad de aplicación de la Ley.
CAPITULO II - Administradores de consorcios de propiedad horizontal y de conjuntos inmobiliarios
Art. 8 – Los administradores de consorcios sólo pueden contratar y someter a consideración del consorcio, los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que reúnan los siguientes requisitos:
a) Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.
b) Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en A.F.I.P.
del prestador del servicio o contratista.
c) Descripción detallada de precios, de los materiales y mano de obra, por separado.
d) Plazo de la obra o de la prestación del servicio.
e) Plazo para la aceptación del presupuesto, manteniendo el precio.
f) Si se otorga o no garantía. En caso afirmativo, su alcance y duración.
g) Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil.
h) Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio.
i) Habilitación municipal, cuando corresponda.
Cuando la necesidad de reparación sea urgente o para evitar daños mayores, el administrador podrá omitir el cumplimiento de los requisitos enunciados en este artículo, poniendo previamente en conocimiento al Consejo de Propietarios, según las atribuciones establecidas en el art. 2064 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que autorizará dicha reparación y, en caso de no ser posible, limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto precedentemente.
Reglamentación:
Artículo 8°: El/la administrador/a solo puede demostrar mediante la respectiva Acta de Asamblea, que el incumplimiento de cualquiera de los requisitos establecidos en el artículo 8° de la Ley, ha sido por causas atribuibles a los/las consorcistas y no imputables a él/ella.
Art. 9 – Los administradores, en el ejercicio de sus funciones, deben:
a) Ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de propietarios, conforme lo previsto en las normas vigentes.
b) Atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio; asimismo, cumplir con las normas de seguridad y verificación impuestas por las reglamentaciones locales.
c) Mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendios, responsabilidad civil y otros riesgos de práctica; además, asegurar otros riesgos que la Asamblea determine.
d) Llevar los libros exigidos en los arts. 320 a 329 inclusive, del Código Civil y Comercial de la Nación.
e) Llevar actualizado un “Libro de registro de firmas de los copropietarios”, el que debe ser exhibido al comienzo de cada asamblea, para que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se exhiban.
f) Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a ella.
g) Denunciar, ante la autoridad municipal o provincial que corresponda, toda situación antirreglamentaria y toda obra ejecutada en el edificio que administran, sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, conforme las normas vigentes.
h) Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del consorcio de propietarios, salvo disposición contraria de la Asamblea de propietarios.
i) Convocar a Asamblea ordinaria o extraordinaria, conforme los reglamentos de copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, hora, día y temario.
En ella, se debe adjuntar copia del acta de la última asamblea realizada.
j) En caso de renuncia o remoción, entregar –dentro de los diez días hábiles– al Consejo de Propietarios, los activos existentes, los libros, la documentación del consorcio y rendir cuentas documentadas.
Reglamentación:
Artículo 9°:
a) Las decisiones de la Asamblea de Propietarios deben establecer el plazo de ejecución exigible al administrador/ a.
b) Las necesidades y requerimientos referidos a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio, deben ser debidamente planteadas en Asamblea o notificadas al Consorcio por medio fehaciente; debiendo documentarse las rechazadas por la Asamblea por falta de fondos u otros motivos ajenos al administrador/a.
c) Sin reglamentar.
d) Sin reglamentar.
e) Sin reglamentar.
f) Sin reglamentar.
g) Sin reglamentar.
h) En la primer Asamblea Ordinaria posterior a la entrada en vigencia de la presente reglamentación, que designe al administrador/a o renueve su mandato, debe decidir la apertura de cuenta bancaria a nombre del Consorcio, o en su caso, la continuidad de la cuenta ya existente.
La cuenta debe tener como autorizados al administrador/a y a un miembro del Consejo de Administración designado por Asamblea; si el Consorcio no cuenta con Consejo de Administración, la Asamblea debe designar a un consorcista como autorizado.
i) El horario de finalización de las asambleas se establece en la convocatoria en forma tentativa y/o aproximada, pudiendo disponerse en el acto de inicio la duración de la misma.
j) Sin reglamentar.
La entrega de los activos existentes, los libros, la documentación del consorcio y la rendición de cuentas deben quedar a disposición del Consorcio en el domicilio que a tal fin fije la Asamblea que remueve, acepta la renuncia o dispone el cese del administrador.
Art. 10 – Los administradores inscriptos en el Registro deben presentar, anualmente, ante la autoridad de aplicación, un informe con carácter de declaración jurada, que contenga los siguientes datos:
a) Listado actualizado de los consorcios que administran, consignando si lo hacen a título gratuito u oneroso.
b) Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, de Seguridad Social, y cualquier otro aporte obligatorio, seguro de riesgo de trabajo y cuota sindical, si corresponde, relativos a los trabajadores de edificios dependientes de cada uno de los consorcios que administran.
c) Declaración jurada patrimonial ante el consorcio, destinada a garantizar sus responsabilidades como administradores.
Reglamentación:
Artículo 10°:
a) Sin reglamentar.
b) Se deberá indicar fecha y entidad bancaria en la que se efectuaron los pagos.
c) La Declaración Jurada Patrimonial deberá estar suscripta por el/la administrador/a y contener los siguientes datos: lugar y fecha, activo, pasivo, totales.
Art. 11 – El mandato de administrador dura un año y puede ser renovado por Asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el reglamento de propiedad horizontal o, en su defecto, por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo cuórum.
El administrador puede ser removido antes del vencimiento del plazo de su mandato con la mayoría prevista, a tal efecto, en el reglamento referido.
El plazo de un año rige a partir de la promulgación de la presente ley.
Reglamentación:
Artículo 11°: En aquellos casos en que el Reglamento de Copropiedad no estipule el plazo de extensión del mandato del administrador/a, o bien lo fije por tiempo indeterminado, se establece que éste será de un (1) año.
El plaz o de ejercicio de la función de administrador/a comienza a contarse desde la fecha que disponga la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria que lo designe. Si aquella no lo estableciera, dicho plazo se cuenta desde el día siguiente al de su celebración.
Antes del cumplimiento del plaz o del mandato, el/la administrador/a debe llamar a asamblea para decidir sobre su renovación y, de ser pertinente, el plazo por el que se llevará a cabo.
Art. 12 – Los honorarios del administrador se acuerdan entre este y la Asamblea de propietarios, sin ninguna otra entidad o cámara que los regule, y sólo pueden modificarse con la aprobación de la Asamblea ordinaria o, en su caso, la extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el reglamento de copropiedad.
A falta de disposición, se requiere mayoría absoluta.
CAPITULO III - Expensas
Art. 13 – La liquidación de expensas debe contener:
a) Datos actualizados del titular o heredero declarado de cada unidad funcional, porcentaje correspondiente, total a pagar por cada unidad, saldo anterior y actual al mes liquidado, e intereses punitorios.
Si existen depósitos judiciales, se deben detallar los efectuados en el mes anterior y los convenios de pago efectuados con propietarios deudores de expensas y aprobados por la Asamblea de copropietarios.
b) Datos del administrador: nombre y apellido, domicilio, teléfono, Código Unico de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) y número de inscripción en el Registro, expedido por la autoridad de aplicación.
c) Datos del consorcio, con número de C.U.I.T.
d) Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior.
e) En caso de que existan juicios por cobro de expensas o por otras causas en las que el consorcio sea parte, se deben indicar, en la liquidación mensual, todos sus datos: juzgado interviniente, carátula, número de expediente, objeto y capital reclamado o, en su defecto, consignar: “Sin monto determinado”.
f) Listado de unidades funcionales en mora, indicando períodos y montos.
g) Informe de pago de haberes u honorarios del personal del consorcio, especificando nombre, apellido y cargo de cada empleado.
Asimismo, detalle del período de pago, descuentos y aportes por cargas sociales y sindicales, si corresponde.
h) Detalle de pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, con nombre de la empresa, domicilio, número de C.U.I.T., número de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y, en su caso, número de cuotas y montos.
i) Detalle de los pagos de seguros, indicando la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fecha de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.
j) Resumen de movimientos de la cuenta bancaria del consorcio correspondiente al mes anterior.
Reglamentación:
Artículo 13°:
a) El domicilio consignado por el/la administrador/a en oportunidad de la liquidación de expensas debe coincidir con el domicilio especial constituido ante la autoridad de aplicación al momento de la inscripción en el Registro o, en su caso, el comunicado a aquella por cambio de domicilio.
b) Sin reglamentar.
c) Sin reglamentar.
d) Sin reglamentar.
e) Sin reglamentar.
f) Sin reglamentar.
g) El informe a que hace referencia este inciso debe ser acompañando con una copia del recibo de sueldo correspondiente. A simismo, debe acompañarse el recibo del administrador/a por el cobro de sus honorarios, detallando N° de C.U.I.T ., número de inscripción en el Registro de Administradores, consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.
En caso de existir deudas, moratorias y/u otra situación irregular respecto a los aportes y contribuciones, debe ser consignado con su fecha, monto, número de cuota o plan correspondiente.
h) El detalle de pagos a que refiere este debe ser acreditado mediante copia de factura con número y fecha correspondiente o, en su caso, el detalle de la misma.
i) Sin reglamentar.
j) Sin reglamentar.
Art. 14 – Los recibos de pagos de expensas deben estar numerados y contener los siguientes datos:
a) Denominación y domicilio del consorcio.
b) Piso, departamento o unidad funcional.
c) Nombre y apellido del propietario.
d) Mes que se abona o periodo y concepto.
e) Vencimiento, con el interés respectivo.
f) Datos del administrador, C.U.I.T., número de inscripción en el Registro, y firma y aclaración.
g) Lugar y fecha de pago.
h) Detalle de la deuda a la fecha o la leyenda: “sin deuda a la fecha”, si corresponde.
Reglamentación:
Artículo 14°: El/la administrador/a del consorcio, deberá poner a disposición de los consorcistas los recibos de pagos de expensas en soporte físico o, a elección de estos, a través de cualquier otro medio fehaciente.
a) Sin reglamentar.
b) Sin reglamentar.
c) Sin reglamentar.
d) Sin reglamentar.
e) Sin reglamentar.
f) Sin reglamentar.
g) Sin reglamentar.
h) En caso de existir deuda, se deberá indicar e informar de forma cierta, clara y detallada el periodo al que corresponde la misma.
CAPITULO IV - Infracciones y sanciones
Art. 15 – Son infracciones a la presente ley:
a) El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal y conjuntos inmobiliarios, sin estar inscripto en el Registro creado por la presente ley.
b) La contratación de provisión de bienes o servicios, o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el art. 8 de esta ley.
c) El falseamiento o incumplimiento de los datos a que se refiere el art. 4 de esta norma, la falta de comunicación de las modificaciones que se les hayan producido y el incumplimiento de las presentaciones anuales.
Art. 16 – Las infracciones a la presente ley se sancionan con:
a) Apercibimiento.
b) Multa, cuyo monto puede fijarse entre uno y cien salarios mínimos, correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda.
c) Suspensión de seis meses, como máximo, del Registro.
d) Exclusión del Registro.
En la aplicación de las sanciones, se debe considerar como agravante el perjuicio patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia.
Se considera reincidente al sancionado que incurre en otra infracción, cualquiera sea su especie.
Reglamentación:
Artículo 16°:
a) La sanción de apercibimiento procederá en los casos en los que se produzca una infracción a la tipificada en el artículo 15º inciso a) de la presente Ley; respecto a su inciso b), solo cuando la administración sea ejercida a título gratuito y con los requisitos exigidos en el artículo 4º de la Ley; y de su inciso c), con excepción al incumplimiento en la presentación de informe anual detallado en el artículo 10° de la presente Ley.
b) La aplicación de la sanción pecuniaria de multa procederá cuando exista omisión u omisiones en el cumplimento de cada una las funciones establecidas en el artículo 9º de la presente Ley; ante la falta o defectuosa presentación en tiempo y forma del informe anual detallado en el artículo 10° de la presente Ley; frente a la omisión o la presentación incompleta de la liquidación de expensas, conforme los requisitos establecidos en el artículo 13º de la presente Ley; frente a la omisión o incompleta confección de los recibos de pago de expensas, de acuerdo a las especificaciones fijadas en el artículo 14º de la presente Ley; ante la infracción tipificada en el artículo 15º inciso b); cuando se registren más de dos (2) sanciones de apercibimiento dentro del plazo de dos (2) años de notificada la primera sanción.
c) La sanción de suspensión procederá cuando se registren más de tres (3) sanciones de multa dentro del plazo de dos (2) años de notificada la primera.
d) La sanción de exclusión del Registro procederá cuando se registren dos (2) sanciones de suspensión.
El plazo para que se configure la reincidencia será dentro del término de dos (2) años, plazo que comenzará a computarse a partir de la notificación de la decisión administrativa que impone la primera sanción.
Será la autoridad de aplicación la que establecerá en qué supuestos y bajo qué condiciones el/la administrador/a excluido del Registro puede ser reinscripto.
En ningún caso se procederá a la reinscripción de quien fuera excluido antes de pasados tres (3) años desde que la medida haya quedado firme.
Encontrándose firme la sanción pecuniaria de multa impuesta por medio del acto administrativo emitido por la autoridad de aplicación, la falta de cumplimiento de aquella autoriza su cobro por vía de apremio, con el testimonio de la norma que la impone.
El procedimiento a seguir es aquel que se encuentra establecido en la Ley Provincial 2268.
Art. 17 – Las acciones y sanciones establecidas en la presente ley prescriben a los tres años.
Art. 18 – El proceso para sustanciar la verificación de las infracciones enunciadas, se ajusta a lo establecido en la Ley 2.268, en lo que respecta al procedimiento y proceso judicial.
CAPITULO V - Autoridad de aplicación y reglamentación
Art. 19 – La autoridad de aplicación de la presente ley es el Ministerio de Ciudadanía o el organismo que lo reemplace, en materia de derechos del consumidor.
Reglamentación:
Artículo 19°:
El Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal y de Conjuntos Inmobiliarios funcionará en el ámbito de la Dirección Provincial de Protección al Consumidor o el organismo que en el futuro lo reemplace, en cuanto máxima autoridad local en materia de defensa de los consumidores y usuarios, la que llevará un legajo por cada inscripto con toda la documentación exigida en la normativa vigente.
Art. 20 – El Poder Ejecutivo provincial debe reglamentar la presente ley dentro de los ciento ochenta días hábiles, a partir de su publicación.
CAPITULO VI - Disposiciones transitorias
Art. 21 – Los complejos habitacionales de planes federales o inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, construidos oportunamente por el Instituto Provincial de Vivienda y Urbanismo del Neuquén (IPVU), deben, en el plazo de dos años, constituir sus respectivos consorcios de propietarios y designar administradores, quienes deben cumplir con lo establecido en esta ley.
Art. 22 – De forma.