ARTÍCULO 1: Créase el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal en el ámbito de la Provincia del Chaco.
Dicho registro estará a cargo de la autoridad de aplicación.
OBLIGACIÓN DE INSCRIPCIÓN
ARTÍCULO 2: Las personas físicas o jurídicas que presten servicio de administración de consorcios dentro del ámbito de la Provincia del Chaco, deben inscribirse en el registro creado por esta ley.
ARTÍCULO 2 bis: En el caso de personas jurídicas, éstas deberán designar un representante ante Escribano Público, dando mandato especial de actuar como Administrador del Consorcio de Propiedad Horizontal al momento de su efectiva designación como tales.
REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN
ARTÍCULO 3: Para su inscripción, los administradores de consorcios deberán acreditar ante el Registro mediante el llenado de formulario de inscripción y aportando la siguiente documentación:
a) Identificación:
Persona física: Nombres y apellidos con fotocopia autenticada ante Escribano Público del Documento Nacional de Identidad y número de CUIT con constancia original emitida por la AFIP a través de Internet.
Persona jurídica: Razón social con contrato social en fotocopia autenticada ante escribano público, debiendo adjuntar la designación del representante mediante mandato especial constituido también ante escribano público, una vez designados como tales; en ambos casos la sociedad y el mandatario deberán presentar constancia original de CUIT emitido por la AFIP a través de Internet.
b) Domicilio:
Persona física: Constituir domicilio especial en el acto de inscripción dentro de la Provincia del Chaco, y en la ciudad en la que se encuentre ubicado el inmueble del consorcio de propiedad horizontal.
Persona Jurídica: La sociedad y su mandatario deberán constituir domicilio especial a los fines del objeto del mandato especial para actuar como administrador de consorcio, en el mismo instrumento del mandato dentro de la Provincia del Chaco, y en la ciudad en la que se encuentre ubicado el inmueble objeto del consorcio de propiedad horizontal.
c) Antecedentes:
Personas Físicas: Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal, e informe expedido por el Registro de Juicios Universales.
Personas Jurídicas: Por la sociedad informe expedido por el Registro de Juicios Universales y por el mandatario certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal e informe expedido por el Registro de Juicios Universales.
d) Certificado de libre deuda de impuestos provinciales y municipales:
Las personas físicas como las jurídicas y sus mandatarios deberán presentar el certificado de libre deuda que menciona este inciso.
e) Certificado de contratación de un seguro por responsabilidad profesional.
La información de los incisos c, d y e deberá ser actualizada anualmente y presentarse ante el Registro de Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal.
ARTÍCULO 3 bis: No podrán inscribirse en el Registro:
a) Los que tengan incapacidad legal para ejercer el comercio.
b) Los fallidos y concursados hasta su rehabilitación definitiva.
c) Los condenados por delitos dolosos.
d) Los excluidos del Registro por aplicación de sanciones que establece la presente ley o por sobrevenir luego de su inscripción, alguna de las causales establecidas en los incisos a, b y c.
Las personas jurídicas deberán dar cumplimiento a las condiciones establecidas en este artículo respecto de los integrantes de sus órganos de administración, y mandatarios para ejercer la función de administrador de consorcio de propiedad horizontal.
DE LAS INHABILIDADES PARA SER ADMINISTRADOR
ARTÍCULO 4: No pueden inscribirse en el registro:
a) Los inhabilitados para ejercer el comercio;
b) Los fallidos y concursados hasta su rehabilitación definitiva;
c) Los condenados por delitos dolosos;
d) Los excluidos del registro por aplicación de la presente de acuerdo con lo establecido en el artículo 12.
Serán excluidas del registro, e inhabilitadas para mantener su actividad de administrador, las personas respecto de las cuales se verifique algunas de las condiciones precedentes, posteriormente de su inscripción.
Las personas jurídicas deberán dar cumplimiento a las condiciones establecidas en este artículo, respecto de sus socios e integrantes de órganos de administración.
ACREDITACIÓN DE INSCRIPCIÓN
ARTÍCULO 5: El administrador del consorcio de propiedad horizontal, conformado como persona física o jurídica, y su mandatario, deberán presentar a la asamblea general ordinaria o extraordinaria del consorcio en que se considere su designación o continuidad, la certificación actualizada de administrador del consorcio expedida por el registro; esta certificación deberá contener toda la información establecida en el artículo 3° de la presente ley, como también las sanciones que se le hubieren aplicado en los últimos cinco años.
La certificación de administración de consorcio tendrá una validez de treinta (30) días”.
ACCESO AL REGISTRO
ARTÍCULO 6: El registro es de acceso público, pudiendo cualquier interesado informarse respecto de su contenido, así como de las sanciones que se hubieren impuesto en los cinco últimos años.
La reglamentación establecerá los lugares de consulta.
CONTRATACIONES
ARTÍCULO 7: Toda contratación que realice el administrador del consorcio sobre adquisición de bienes, servicios o realización de obras, necesarios para el funcionamiento del consorcio, deberá estar previamente autorizada por el mismo.
A tal fin, deberá poner a su consideración como mínimo tres presupuestos.
Los presupuestos que se sometan a consideración deberán reunir los siguientes requisitos:
a) Nombre o razón social del proveedor de bienes o servicios, constancia de inscripción a impuestos nacionales, provinciales sobre la actividad y habilitación municipal.
b) Los servicios y realización de obras que por normas vigentes requieran la incumbencia de determinadas profesiones, constancia de inscripción a la matrícula respectiva expedida por el organismo profesional que regula su ejercicio.
c) Descripción detallada de las especificaciones técnicas y marca de fábrica de los materiales, sus precios unitarios y totales y en forma separada el precio de la mano de obra.
d) Fecha de entrega de los bienes o servicios adquiridos o fecha de entrega final de obra.
e) Garantía del bien, servicio u obra, alcance y duración de la misma.
f) Plazo de mantenimiento de la oferta de cada proveedor de bienes, servicios u obra.
g) Certificado de seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista.
h) Certificado de seguros por responsabilidad profesional, endosado a favor del consorcio en caso de realización de obras, a través de trabajadores autónomos.
ARTÍCULO 7 bis: Las adquisiciones de bienes, servicios o realización de obras se abonarán contra la presentación de comprobantes originales que formal y legalmente cumplan con todos los requisitos previsionales, laborales e impositivos; esta documentación será archivada de manera cronológica como respaldo de los estados contables del consorcio
por un plazo de dos (2) años, a menos que el consorcio establezca un plazo mayor.
ARTÍCULO 7 ter: La contratación de personal auxiliar de limpieza, de vigilancia, jardineros, serenos, porteros, necesarios para mantener la limpieza, seguridad, orden y funcionamiento de las partes comunes del consorcio sólo podrá realizarse previa autorización del mismo y cumpliendo todas las formalidades legales establecidas al efecto.
ARTÍCULO 7 quater: Autorizado por el consorcio la realización de un gasto, el administrador es responsable de todas las acciones subsiguientes relacionadas con la adquisición de bienes y contrataciones de servicios hasta su entrega o prestación definitiva, debiendo vigilar todas las formalidades que establecen las normas previsionales, laborales e impositivas vigentes sobre la materia y realizar los controles necesarios a los fines de racionalizar dentro de parámetros de calidad aceptable las adquisiciones de bienes, los servicios y la realización de las obras.
ARTICULO 7 quinquies: En aquellos casos en que la reparación sea de urgencia, pues se ve afectada la funcionalidad y seguridad en los sectores comunes del consorcio de la propiedad horizontal, el administrador podrá, excepcionalmente, contratar sin autorización previa del consorcio, pero ateniéndose a todos los demás requisitos establecidos en el presente artículo, debiendo dar cuenta en forma inmediata de lo actuado.
Cada consorcio establecerá los montos máximos hasta los cuales el administrador podrá actuar sin autorización ante gastos impostergables y de justificada urgencia.
En ningún caso se podrá justificar como gasto de urgencia e impostergables, los deterioros que surgen por el uso y el normal desgaste y que evidencien falta de planificación de los trabajos de mantenimiento en tiempo y forma del bien puesto bajo su administración.
DECLARACIÓN JURADA
ARTÍCULO 8°: Anualmente los administradores de consorcios deberán presentar ante el Registro un informe que tendrá carácter de declaración jurada y que deberá contener la siguiente información:
a) Listado actualizado de consorcios que administra, consignando la denominación del consorcio y su domicilio.
Si el administrador fuere persona jurídica, fotocopia de la escritura del mandato especial otorgado por la sociedad a la que representa, para cumplir funciones de administrador de consorcio de cada propiedad horizontal que administra.
b) Copias de las actas de consorcio relativas a la designación o continuidad de las funciones de administrador del consorcio y copias de actas relativas a las rendiciones de cuentas, de cada uno de los consorcios que administra.
c) Declaración jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por éste, con intervención de contador público matriculado en la Provincia del Chaco, destinado a garantizar su responsabilidad profesional como administrador del consorcio, por la posible comisión de daños al consorcio originados por su acción u omisión.
Esta declaración jurada podrá sustituirse por la certificación de la constitución, a favor del consorcio de propietarios, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros legalmente autorizada.”
OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR DE CONSORCIO
ARTÍCULO 9°: Los administradores de consorcio deben en el ejercicio de sus funciones cumplir con las siguientes obligaciones:
a) Ejecutar las decisiones adoptadas por la asamblea de propietarios observando fielmente el reglamento del consorcio y la normativa legal vigente.
b) Atender la conservación edilicia de las partes comunes, resguardando asimismo la seguridad de la estructura del edificio de acuerdo con normas y exigencias legales en la materia.
c) Contratar un seguro con cobertura ante incendios del edificio y no obstante ello, prever la instalación y el correcto funcionamiento de elementos de defensa contra incendios exigida por el Cuerpo de Bomberos de la Policía del Chaco, según la categoría del edificio.
d) Contratar seguro contra accidentes para el personal del consorcio y terceros y no obstante ello, prever la correcta señalización para la circulación en el inmueble sin peligro para los habitantes, empleados del consorcio y terceros.
e) Prever un sector bien visible para publicar toda la información de interés para los integrantes del consorcio, no obstante ello, deberá agotar todas las vías para que las notificaciones se realicen de manera fehaciente.
f) Mensualmente confeccionará y notificará con un ejemplar del instrumento a cada consorcista, la liquidación de las expensas, en el mismo instrumento informará en qué días y horarios los consorcistas pueden acceder a la documentación que respalda el mencionado documento.
La liquidación de las expensas deberá contener los siguientes datos:
1.
Datos del administrador (nombre, apellido, domicilio especial constituido, teléfono, CUIT y número de inscripción en el Registro).
2.
Datos del consorcio, denominación, número de CUIT y clave de identificación en el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Propiedad Horizontal.
3.
Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.
4.
Nombre y apellido y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, número de CUIL, sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.
5.
Detalle de los pagos por suministros de servicios abonados a contratistas, indicando nombre de la empresa, domicilio, número de CUIT, número de matrícula profesional, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso cantidad de cuotas y número de cuota que se abona.
6.
Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fecha de vencimiento de la póliza y número de cuota que se abona.
7.
Recibo del administrador por el cobro de sus honorarios detallando número de CUIT, número de inscripción en el Registro de Administradores, consignando su situación fiscal, importe total, período al que corresponde.
8.
En caso de que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el consorcio sea parte, tanto los de sentencia favorable como los de sentencia desfavorable, se indicará en la liquidación mensual todos los datos de los mismos (juzgado interviniente, número de expediente, carátula, objeto y estado del
proceso, capital reclamado).
9.
Incluir el resumen de movimientos bancarios de la cuenta bancaria del consorcio.
10.
Otros conceptos que la asamblea ordinaria o extraordinaria hubiere decidido recaudar o erogar.
g) Los consorcistas pueden realizar el pago de las expensas en efectivo o mediante depósito o transferencia a la cuenta bancaria del consorcio.
Contra entrega del pago en efectivo o presentación del comprobante de depósito o transferencia el administrador del consorcio debe emitir recibo oficial del consorcio, el que deberá contener los siguientes datos:
1.
Denominación y domicilio del consorcio, número de CUIT.
2.
Piso, departamento, número de unidad funcional, por la que abona las expensas.
3.
Nombre y apellido del propietario.
4.
Fecha en que abona las expensas, mes que abona, período y conceptos.
5.
Vencimiento debiendo mencionarse el interés por separado si se trata de pagos fuera de término.
6.
Datos del administrador, firma aclaración número de CUIT y número de inscripción en el Registro de Administradores de Consorcio.
h) Registrará contablemente en los libros que legalmente corresponda, todo el movimiento de ingresos y egresos del consorcio.
i) Deberá mantener actualizado un libro de registro de firmas de los consorcistas, individualizándolos por nombre, apellido, número de documento de identidad y firma.
Este registro de firmas deberá exhibirse en oportunidad de cada asamblea ordinaria o extraordinaria del consorcio, de manera que los copropietarios puedan verificar la
autenticidad de los poderes que se presenten.
j) Mantener los libros de acta de asambleas, registros de firmas, registro del personal del consorcio, contables y la documentación y comprobantes que los avalan en perfecto estado de conservación y garantizar a los consorcistas el libre acceso a los mismos.
k) Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del consorcio, pudiendo disponer de los mismos, mediante firma conjunta del administrador con una de las siguientes personas: presidente o vicepresidente o secretario del consorcio.
l) Si la asamblea ordinaria o extraordinaria así lo disponen la gestión del administrador del consorcio puede ser auditada por un profesional contador público, de igual modo en materia legal, su gestión puede ser auditada por un profesional del Derecho, en ambos casos los profesionales deben hallarse matriculados en la Provincia del Chaco.
m) Convocar a los consorcistas con treinta días de anticipación a la fecha de realización, a asamblea general ordinaria o con 10 días corridos a asamblea extraordinaria de consorcistas, conforme a lo normado en el reglamento de copropiedad horizontal, especificando temario a tratar lugar, día y horario de inicio de la asamblea.
En la convocatoria adjuntará una copia del acta de la asamblea anterior.
n) En caso de renuncia, cese o remoción del administrador del consorcio; éste, debe poner a disposición del consorcio dentro de los (5) cinco días siguientes de producida los libros y documentos relativos a su administración y al consorcio, en ningún caso podrá hacer retención de los mismos bajo ningún concepto.
ñ) Denunciar ante autoridad competente, toda infracción que se cometa en el ámbito del consorcio respecto de obras sin el permiso respectivo, o el uso de los servicios públicos al margen de la reglamentación legal vigente.
DESIGNACIÓN, DURACIÓN DEL EJERCICIO DE LA FUNCIÓN, HONORARIOS
ARTÍCULO 10: La designación y disposición de continuación de las funciones del administrador de consorcio, será decidido por la asamblea ordinaria o extraordinaria, por simple mayoría de los presentes, salvo que el reglamento del consorcio estipule otro tipo de mayoría.
A partir de su designación salvo disposición en contrario del reglamento del consorcio, el administrador tiene el plazo de un año para el ejercicio de su función, la asamblea ordinaria o extraordinaria podrá decidir el cese de su función, antes del vencimiento del plazo, por simple mayoría, o por las mayorías previstas en el reglamento
del consorcio.
ARTÍCULO 10 bis: Los honorarios del administrador del consorcio serán acordados entre el administrador y la asamblea ordinaria o extraordinaria y con las mayorías establecidas en el reglamento del consorcio, sin ninguna otra entidad o cámara que los regule, sólo podrán ser modificados por la asamblea ordinaria o extraordinaria con las mayorías previstas en el reglamento de consorcio, a falta de disposición se requerirá mayoría absoluta.
INFRACCIONES Y SANCIONES
ARTÍCULO 11: El incumplimiento de la presente ley por parte del consorcio o los administradores del consorcio será considerado infracción.
Las sanciones serán aplicadas por la autoridad de aplicación, que graduará las mismas teniendo en cuenta el perjuicio patrimonial causado y la reincidencia de infracciones.
Las sanciones se graduarán según el siguiente grado de gravedad:
a) Apercibimiento: Por la primer denuncia que no provoque daño patrimonial y que de las resultas del sumario queda probado el hecho denunciado.
b) Multa: Toda reincidencia dentro del año de ocurrida la primera denuncia que se pruebe a través de sumario, con resolución firme de la autoridad de aplicación, le corresponde multa, que se graduará de acuerdo a la gravedad del hecho denunciado y probado y del daño patrimonial resultante.
El monto de la multa será fijado por la autoridad de aplicación graduándola entre el mínimo correspondiente a un sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda, y hasta un máximo de 100 sueldos mínimos de la categoría mencionada.
c) Suspensión del administrador por el término de seis (6) meses: Por la segunda reincidencia dentro del primer año de ocurrida la primera denuncia que se pruebe a través de sumario el hecho denunciado, con resolución firme de la autoridad de aplicación y atendiendo a la gravedad del daño patrimonial causado.
d) Exclusión del registro: Si en el sumario con resolución firme de la autoridad de aplicación, se prueba que además de daño patrimonial la acción u omisión responsable del administrador provocó desgracias personales.
Hallándose firme la sanción correspondiente a través de una resolución de la autoridad de aplicación, la falta de cumplimiento de la misma autoriza su cobro por vía de apremio, sirviendo de suficiente título la copia certificada del referido instrumento.
ARTÍCULO 11 bis: El importe de las recaudaciones por multas, deberá ser depositado en una cuenta bancaria especial con la denominación del número de la presente ley y girará
bajo la responsabilidad del servicio administrativo de cuya jurisdicción provincial depende la autoridad de aplicación.
ARTÍCULO 11 ter: Las recaudaciones originadas en el cobro de multas por infracciones a la presente ley, tendrán como destino la adquisición de equipamiento, mobiliario, programas informáticos, readecuación y remodelación de inmuebles para uso de la autoridad de aplicación y cursos de capacitación para los agentes que presten servicios en su ámbito.
Los municipios que por aplicación del artículo 13 de la ley 5584, adhieran a la misma determinarán el destino de los recursos que le correspondan.
ARTÍCULO 12: La reglamentación establecerá el procedimiento a aplicar para la recepción de denuncias, instrucción de sumarios, producción de pruebas y aplicación de sanciones.
AUTORIDAD DE APLICACION
ARTÍCULO 13: Sera autoridad de aplicación provincial la Dirección de Comercio Interior, dependiente de la Subsecretaría de Comercio, Cooperativas, Industria y Minería del Ministerio de la Producción.
El contralor podrá ser delegado, total o parcialmente, en los municipios, previa adhesión a la presente y suscripción de convenio.
En estos casos, el importe de las multas aplicadas será participado en partes iguales entre el municipio que inició el expediente y la autoridad de aplicación, una vez hecha efectiva la sanción.
PRESCRICIÓN DE ACCIONES
ARTÍCULO 14: Las acciones y sanciones emergentes de la presente ley prescriben en el término de tres años.
La prescripción se interrumpe por la comisión de nuevas infracciones.
REGLAMENTACIÓN
ARTÍCULO 15: El Poder Ejecutivo reglamentará la presente dentro de los sesenta días corridos, contados a partir de la publicación de la misma en el Boletín Oficial.
CLAUSURA TRANSITORIA
ARTÍCULO 16: Los actuales administradores de consorcios deben formalizar su situación, inscribiéndose dentro de los noventa días corridos, contados a partir de la reglamentación de la presente ley.
ARTÍCULO 17: Regístrese y comuníquese al Poder Ejecutivo.
Dada en la Sala de Sesiones de la Cámara de Diputados de la Provincia del Chaco, a los veintisiete días del mes de julio del año dos mil cinco.