He tenido oportunidad de conocer casos de propietarios de unidades funcionales que por Reglamento de Propiedad Horizontal (ex reglamento de copropiedad y administración) son locales de comercio, que se niegan a pagar expensas, y terminan siendo morosos.
Me explico.
Suelen ser casos de reglamentos antiguos, muchos de ellos algo próximos a la fecha de vigencia de la vieja y hoy derogada ley de propiedad horizontal 13512 del año 1948. Época de florecimiento de la clase media que invertía “en ladrillos”. De esa forma se compraban unidades funcionales para vivienda, para oficina o para comercio.
En el caso de locales comerciales los reglamentos especificaban el porcentual dominial de los mismos, generalmente el mismo que para votar y para pagar expensas. Recordemos que los porcentuales de las unidades funcionales se suelen determinar evaluando valor inmobiliario/valuación fiscal y parámetros de metraje, altura de planta y orientación cardinal de cada unidad. Por sus características, muchos locales podían tener casi un 40 y a veces hasta cerca del 50 por ciento del porcentual total (100%) del consorcio.
En época de bonanza económica, los locales prosperaban, explotando el fondo de comercio dueños o inquilinos. Pagar esas expensas – aún si pudieran implicar casi la mitad del gasto total del consorcio - no era dramático.
Hoy todo cambió. Se ven muchos locales cerrados. Sus dueños no pueden pagar las expensas, que suben mensualmente a niveles preocupantes. Muchos consorcios padecen alta morosidad.
Aquí cabe recordar que el Reglamento es la ley del consorcio, es una escritura pública – como contrato de adhesión - que el comprador declaró conocer y aceptar y que se integra al título por el cual se acredita el dominio de la unidad funcional.
No es posible modificar los porcentuales estatutarios para pagar menos expensas, salvo que haya unanimidad de todos los propietarios del consorcio, lo cual es de imposible logro, pues el tema hace al derecho patrimonial de propiedad - protegido constitucionalmente – y también a la seguridad jurídica.
Tampoco es posible dejar de pagar determinados gastos consorciales, salvo que el local esté eximido de pagar algunos rubros cuando así lo establezca el Reglamento de Propiedad Horizontal, en razón de ser servicios no gozados, no usados. Vale aclarar que dichas exenciones deben estar identificadas en forma clara y expresa, no deben "inferirse".
Aquí suele haber problemas.
Toda excepción debe ser interpretada en sentido restrictivo y no amplio, conforme doctrina y jurisprudencia. Es decir la excepción que pudiere existir en la manda estatutaria debe ser interpretada ajustándose puntualmente a los términos en que fuera redactada. Además la doctrina y la jurisprudencia distinguen los gastos derivados del uso, de los gastos necesarios para la conservación de la cosa, no correspondiendo eximir a ningún propietario de estos últimos, pues integran el patrimonio común.
No soslayo la otra cara de la moneda : casos de Reglamentos, con cláusulas abusivas, que eximen de todos los gastos a los locales, por haber sido reservado el dominio de los mismos al titular dominial del inmueble en el que se constituyó luego el consorcio de propietarios.
El Código Civil y Comercial no avala ningún abuso de derecho: “La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría los fines del ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar una indemnización.”
Concluyendo: cualquier propietario que no pagare expensas en atención a una interpretación antojadiza, unipersonal, caprichosa y autoritaria del Reglamento, debe ser intimado a pagarlas bajo apercibimiento de iniciar juicio ejecutivo para su cobro.