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¿SON LEGALES LAS MULTAS EN LOS CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL?

 
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Este tema es muy recurrente y motiva muchas consultas, tanto de propietarios cuanto de administradores.

¿Es posible multar? ¿Es legal hacerlo? ¿Tiene validez multar si la multa la establece un reglamento interno? ¿Es exigible por vía ejecutiva la multa impaga?

Para comenzar con este difícil tema, tenemos que aceptar que a veces en los consorcios hay quienes no saben vivir en un edificio compartido y carecen de educación y de mínimas normas de urbanidad, violando disposiciones reglamentarias y el artículo 2047 del Código Civil y Comercial.

Se escuchan gritos, ruidos o música a toda hora, niños que juegan a la pelota en la unidad de vivienda, reyertas familiares subidas de tono, consumo de cigarrillos que afectan el ambiente próximo, daños en cosas comunes por golpes, en definitiva, actitudes que perturban la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia que es dable aceptar en propiedad horizontal, considerando tiempos, volumen, persistencias y reiteraciones.

 

Cuando todas las posibles denuncias penales por daños, advertencias, cartas documento y mediaciones prejudiciales han sido infructuosas, incluyendo denuncias por violación a los códigos contravencionales locales, pareciera muy injusto pretender que el o los afectados tengan como única salida iniciar actuaciones judiciales -largas y onerosas- para lograr solamente vivir en paz.

 

Multas en los ConsorciosEntonces, como la víscera que más duele en estos casos, es el bolsillo, poner una multa surge como una solución conveniente y rápida.

Desde ya la multa debe ser razonable, la perturbación que la originó estar debidamente acreditada y debe darse al multado la posibilidad de articular su defensa.

La razonabilidad, la debida acreditación y el procedimiento para apelar tienen que estar regulados específicamente en el Reglamento de Propiedad Horizontal, que se considera conocido por todos los propietarios, siendo -como contrato de adhesión- ley del consorcio.

No corresponde que esté en un reglamento interno, el cual es opcional, es decir puede o no existir y cuyo contenido puede no ser conocido, ya sea porque es muy antiguo o porque se votó en una asamblea sin quórum suficiente y no se arbitró el procedimiento del art.2060.

Ello así sin perjuicio de considerar que la primera obligación de un propietario es cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay (art.2046 inc. a) del Código Civil y Comercial).

 

Si se pretende regular la fijación de multas en un reglamento convivencial o interno, debiera éste ser aceptado en asamblea por los dos tercios de propietarios y de porcentuales, para considerase una modificación al Reglamento de Propiedad Horizontal (art.2057 Código Civil y Comercial) y poder incorporarse a la expensa, con la consecuente persecución en juicio ejecutivo ante la eventual falta de pago.

 

Ello así porque en el derecho real de propiedad horizontal no existe regulado un régimen disciplinario que contemple multas, aunque pueda ser admitido en asamblea (art.2058 inc. d) CCC).

En cambio, en el derecho real de propiedad horizontal especial (conjuntos inmobiliarios) sí está específicamente previsto un régimen disciplinario (arts. 2074 y 2086 del CCC).


De estar la unidad funcional ocupada por un inquilino o un simple ocupante, la multa incluida como expensa de la unidad funcional, será siempre un gasto a pagar por el propietario, más allá de lo que surja del contrato de locación firmado y de la posibilidad del mismo de exigirla al inquilino que originó con su inconducta la fijación de una multa.

 

® Liga del Consorcista

Tags: multa, multas, asamblea, asambleas, ruido, Conflictos Generales de Vecindad, vecindad,

Comentarios

publicado el 6-5-2021

Estimada, Actualmente en mí edificio manifestaron que desde el dia 4/5 no se podran dejar motovehiculo en los espacio en comun (consta decir que acepte mudarme a este condominio horizontal por el permiso de dejar moto alli) el asunto es que se avisa que harán multas decidida por la asamblea pero no dejan establecido un plazo de aplicación para darme tiempo a buscar una cochera ni tampoco indican cuando se aprobo y quiénes firmaron el acuerdo. Puedo hacer algun contrataque?

publicado el 29-4-2021

Este es un mensaje para la Sra. Rosita. Juzgar a la ligera me parece un acto de autoritarizmo metiendo a todos en una misma bolsa. Ya que tanton hablsn de los Adminisrradores se preguntaron los Propietarios como los enloquecen, los maltratan, los desvalorizan. Utilizan la llamada DICTADURA PROPIETARIA. Una verguenza que porque son propietarios se piensan que son buenitos, santos, puros y castos. Son humanos inperfectos y muchas, muchas veces violentos y agresivos... el lenguaje no es inocente

publicado el 28-4-2021

Vivo en un PH con todos los problemas denunciados y algunos más, en este momento, frente a mi departamento de la planta alta hay un depto. deshabitado, ocupado por roedores y palomas, ni el administrador ni mis vecinos tienen interés es higienizarlo, la vista y el olor son espantosos, realicé una denuncia en la comuna 1 del gob. de la ciudad, sin suerte, hace más de cuatro años de esto, el administrador, al que denuncié en la fiscalía sin obtener respuesta, no se ocupa, el edificio centenario es

publicado el 28-4-2021

Sr. Ruben Piccicacco ¿Podría decirme de dónde es la cita sobre los datos de contacto de los condóminos? Precisamente, el administrador se nueva a proporcionarlos impidiendo así que podamos llamar a asamblea. Muchas gracias.

publicado el 27-4-2021

Una comisión de vecinos sin personería jurídica y sin tener abogado o escribano pretende cobrara expensas según os metros cuadrados de los departamentos perjudicando solo a 4 propietarios los que somos considerados como indeseables por los 3 que se autonombraron. Amenazan con multar y llevarnos a juicios. Hay uno de los autodénominons que busca invertir y trata por todos los medios de que le vendamos. ¿ Es esto legal y posible?

publicado el 27-4-2021

¡ Los tristemente imposibles dos tercios! Solo queda la demanda penal-civil

publicado el 27-4-2021

realmente hay preguntas sin respuestas inmediatas por lo tanto no entendi nada.

publicado el 27-4-2021

En la ultima asamblea un hubo quorun y se hizo igual ,tiene validez legal ? Y la admistradora les paga a los empleado el sueldo en negro ( entrega un recibi) es legal

publicado el 27-4-2021

Hay edificios donde el administrador y los miembros del consejo se creen los dueños de los bienes del consorcio y de como manejar la vida de los demas Creen que pueden poner multas en forma anónima y sin probar que se haya echo lo que dicen Esto sucede porque no hay ningún organismo serio donde se puedan hacer denuncias por la mala actuación del administrador. Son malos administradores que lo unico que hacen es utilizar las finanzas del consorcio para su propio beneficio

publicado el 27-4-2021

Que se hace legalmente ante vivientes que no usan barbijo en los ascensores y espacios comunes. No es un delito contra la Salud Publica. ?Muchas Gracias

publicado el 14-4-2021

Vivo en un condominio donde aún no tenemos fin de obra aprobado y por lo tanto tampoco consorcio ni Reglamento de Copropiedad Inscripto. Sólo un Reglamento Interno creado por el Fideicomiso. Todos los meses me aplican una multa (que no pago) por tener un toldo fijo en vez de uno rebatible como dicen ellos es el único autorizado en ese RI ¿Tiene validez una multa establecida por un reglamento interno? ¿Es exigible por vía ejecutiva la multa impaga? No encontré una respuesta concreta. Gracias.

publicado el 13-4-2021

Dra, el Consorcio aún no está formado, y el Rg Int fue escrito por el escribano del fideicomiso de forma provisoria hasta que se formalice el verdadero Reglamento de Copropiedad y por lo tanto creo carece de todo valor legal. Ahora.. dicho "Reglamento Interno", ha sido modificado después de la compra de mi depto, y en un item (q antes no figuraba) dice ahora q los toldos deben ser rebatibles de brazos invisibles, en vez del fijo q coloqué, por lo q están cobrandome casi $9,000 /mes de MULTA!

publicado el 29-3-2021

Gracias Profesora, muy interesante el artículo como todos los que publica. Saludos

publicado el 24-3-2021

El que administra dinero ajeno se asume como caudillo inamovible y desprecia toda legalidad, todo procedimiento. Esto es cotidiano, de lamentable reiteración. Ocurre por el silencio de muchos propietarios, que suelen rebelarse tardíamente. En este caso particular me permito sugerir a los lectores que son administradores que lean algunos Reglamentos de conjuntos inmobiliarios, donde se verifica la razonabilidad (opuesta a la arbitrariedad) y el procedimiento para apelar las multas. Los abogados de buena fe aportamos ideas para evitar litigios, no para crearlos.

publicado el 21-3-2021

Resumen del art. 1-Justicia ordinaria totalmente engorroso, oneroso y lento. 2- Atacar el bolsillo duele 3-Multa razonable ? Lo que es razonable para unos , no lo es para otros. Debidamente acreditada ? Hay que andar con un Escribano de la mano todo el día.? El multado puede articular su defensa ? Ante quien ? ajajaja ridículo total 4- El Reglamento Interno no puede multar. 5- Los únicos Reglamentos que pueden multar son los de P.H. Conclusión del articulo : Litigios y negocio para abogados.

publicado el 21-3-2021

Buenas tardes! MI consultas es si las denuncias de un copropietario a otro por violar el RI es anonimo o el denunciado es notificado de quien lo denuncio? Mi administracion dice que no puede ser anonimo, que debemos tener pruebas como fotos y videos y el denunciante ser escrachado...lo que considero emperorar el conflicto y generar peor clima de convivencia entre los vecinos. Gracias

publicado el 15-3-2021

En algunos casos hay no estan bien formuladas en los Reglamentos de PH, en mi caso mi hermano vive en Cba y en el edificio esta prohibido las mascotas. Un propietario tiene 3 perros que realizan sus necesidades en el pasillo y ascensores sin importarle nada. El reglamento estipula una multa de 10% de una expensa sin posibilidad de aumento. El propietario paga todos los meses una multa mientras tanto el portero tiene que seguir limpiando los desechos. A veces las multas no son suficientes.

publicado el 9-3-2021

Estimada Rita Sessa. Mi redacción fue clara, nunca mencioné que ese "Caso real" es el mío. Nunca haría semejante barbaridad. Hay infinidad de soluciones que no requieren asambleas, los administradores experimentados saben cómo hacerlo sin violar ninguna normativa. No le puedo decir por este medio. Estoy a su disposición si Usted desea comunicarse conmigo (creo que Ud. tiene mi teléfono). Atentamente. Horacio.

publicado el 8-3-2021

Estimado lector Horacio, Antes que nada agradezco su tiempo en leer y comentar. Lamento las inconductas de sus hijos y que usted deba, ademàs, abonar un adelanto a cuenta para las pròximas inconductas. Si el bolsillo "no es la soluciòn", ¿cuàl serìa segùn usted la soluciòn? Le recuerdo que todas las soluciones deben decidirse a travès de la asamblea y no de manera autoritaria e inconsulta como hacen algunos administradores, de gestiòn no transparente. Cordialmente Rita Lidia Sessa

publicado el 5-3-2021

Caso real. /Vengo a pagar los $5000 por la multa a mis dos hijos, les dejo $10.000 de anticipo para la próxima/. El bolsillo no es la solución. Hay otras formas más sencillas y efectivas, pero las desconocen los que dan los cursos de capacitación ya que no tienen experiencia como administradores.

publicado el 4-3-2021

¿Cual es el sustento legal/ley para este articulo que publicó la liga? Muchas gracias, saludos "Saber quiénes son los condóminos en un edificio y tener sus datos de contacto, no afecta el derecho a la privacidad de datos consagrados por la ley de Habeas Data, cuando es un condómino quien requiere esa información"

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