Este tema es muy recurrente y motiva muchas consultas, tanto de propietarios cuanto de administradores.
¿Es posible multar? ¿Es legal hacerlo? ¿Tiene validez multar si la multa la establece un reglamento interno? ¿Es exigible por vía ejecutiva la multa impaga?
Para comenzar con este difícil tema, tenemos que aceptar que a veces en los consorcios hay quienes no saben vivir en un edificio compartido y carecen de educación y de mínimas normas de urbanidad, violando disposiciones reglamentarias y el artículo 2047 del Código Civil y Comercial.
Se escuchan gritos, ruidos o música a toda hora, niños que juegan a la pelota en la unidad de vivienda, reyertas familiares subidas de tono, consumo de cigarrillos que afectan el ambiente próximo, daños en cosas comunes por golpes, en definitiva, actitudes que perturban la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia que es dable aceptar en propiedad horizontal, considerando tiempos, volumen, persistencias y reiteraciones.
Cuando todas las posibles denuncias penales por daños, advertencias, cartas documento y mediaciones prejudiciales han sido infructuosas, incluyendo denuncias por violación a los códigos contravencionales locales, pareciera muy injusto pretender que el o los afectados tengan como única salida iniciar actuaciones judiciales -largas y onerosas- para lograr solamente vivir en paz.
Entonces, como la víscera que más duele en estos casos, es el bolsillo, poner una multa surge como una solución conveniente y rápida.
Desde ya la multa debe ser razonable, la perturbación que la originó estar debidamente acreditada y debe darse al multado la posibilidad de articular su defensa.
La razonabilidad, la debida acreditación y el procedimiento para apelar tienen que estar regulados específicamente en el Reglamento de Propiedad Horizontal, que se considera conocido por todos los propietarios, siendo -como contrato de adhesión- ley del consorcio.
No corresponde que esté en un reglamento interno, el cual es opcional, es decir puede o no existir y cuyo contenido puede no ser conocido, ya sea porque es muy antiguo o porque se votó en una asamblea sin quórum suficiente y no se arbitró el procedimiento del art.2060.
Ello así sin perjuicio de considerar que la primera obligación de un propietario es cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay (art.2046 inc. a) del Código Civil y Comercial).
Si se pretende regular la fijación de multas en un reglamento convivencial o interno, debiera éste ser aceptado en asamblea por los dos tercios de propietarios y de porcentuales, para considerase una modificación al Reglamento de Propiedad Horizontal (art.2057 Código Civil y Comercial) y poder incorporarse a la expensa, con la consecuente persecución en juicio ejecutivo ante la eventual falta de pago.
Ello así porque en el derecho real de propiedad horizontal no existe regulado un régimen disciplinario que contemple multas, aunque pueda ser admitido en asamblea (art.2058 inc. d) CCC).
En cambio, en el derecho real de propiedad horizontal especial (conjuntos inmobiliarios) sí está específicamente previsto un régimen disciplinario (arts. 2074 y 2086 del CCC).
De estar la unidad funcional ocupada por un inquilino o un simple ocupante, la multa incluida como expensa de la unidad funcional, será siempre un gasto a pagar por el propietario, más allá de lo que surja del contrato de locación firmado y de la posibilidad del mismo de exigirla al inquilino que originó con su inconducta la fijación de una multa.
