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¿SON LEGALES LAS MULTAS EN LOS CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL?

 
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Este tema es muy recurrente y motiva muchas consultas, tanto de propietarios cuanto de administradores.

¿Es posible multar? ¿Es legal hacerlo? ¿Tiene validez multar si la multa la establece un reglamento interno? ¿Es exigible por vía ejecutiva la multa impaga?

Para comenzar con este difícil tema, tenemos que aceptar que a veces en los consorcios hay quienes no saben vivir en un edificio compartido y carecen de educación y de mínimas normas de urbanidad, violando disposiciones reglamentarias y el artículo 2047 del Código Civil y Comercial.

Se escuchan gritos, ruidos o música a toda hora, niños que juegan a la pelota en la unidad de vivienda, reyertas familiares subidas de tono, consumo de cigarrillos que afectan el ambiente próximo, daños en cosas comunes por golpes, en definitiva, actitudes que perturban la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia que es dable aceptar en propiedad horizontal, considerando tiempos, volumen, persistencias y reiteraciones.

 

Cuando todas las posibles denuncias penales por daños, advertencias, cartas documento y mediaciones prejudiciales han sido infructuosas, incluyendo denuncias por violación a los códigos contravencionales locales, pareciera muy injusto pretender que el o los afectados tengan como única salida iniciar actuaciones judiciales -largas y onerosas- para lograr solamente vivir en paz.

 

Multas en los ConsorciosEntonces, como la víscera que más duele en estos casos, es el bolsillo, poner una multa surge como una solución conveniente y rápida.

Desde ya la multa debe ser razonable, la perturbación que la originó estar debidamente acreditada y debe darse al multado la posibilidad de articular su defensa.

La razonabilidad, la debida acreditación y el procedimiento para apelar tienen que estar regulados específicamente en el Reglamento de Propiedad Horizontal, que se considera conocido por todos los propietarios, siendo -como contrato de adhesión- ley del consorcio.

No corresponde que esté en un reglamento interno, el cual es opcional, es decir puede o no existir y cuyo contenido puede no ser conocido, ya sea porque es muy antiguo o porque se votó en una asamblea sin quórum suficiente y no se arbitró el procedimiento del art.2060.

Ello así sin perjuicio de considerar que la primera obligación de un propietario es cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay (art.2046 inc. a) del Código Civil y Comercial).

 

Si se pretende regular la fijación de multas en un reglamento convivencial o interno, debiera éste ser aceptado en asamblea por los dos tercios de propietarios y de porcentuales, para considerase una modificación al Reglamento de Propiedad Horizontal (art.2057 Código Civil y Comercial) y poder incorporarse a la expensa, con la consecuente persecución en juicio ejecutivo ante la eventual falta de pago.

 

Ello así porque en el derecho real de propiedad horizontal no existe regulado un régimen disciplinario que contemple multas, aunque pueda ser admitido en asamblea (art.2058 inc. d) CCC).

En cambio, en el derecho real de propiedad horizontal especial (conjuntos inmobiliarios) sí está específicamente previsto un régimen disciplinario (arts. 2074 y 2086 del CCC).


De estar la unidad funcional ocupada por un inquilino o un simple ocupante, la multa incluida como expensa de la unidad funcional, será siempre un gasto a pagar por el propietario, más allá de lo que surja del contrato de locación firmado y de la posibilidad del mismo de exigirla al inquilino que originó con su inconducta la fijación de una multa.

 

® Liga del Consorcista

Tags: multa, multas, asamblea, asambleas, ruido, Conflictos Generales de Vecindad, vecindad,

Comentarios

publicado el 29-3-2021

Gracias Profesora, muy interesante el artículo como todos los que publica. Saludos

publicado el 24-3-2021

El que administra dinero ajeno se asume como caudillo inamovible y desprecia toda legalidad, todo procedimiento. Esto es cotidiano, de lamentable reiteración. Ocurre por el silencio de muchos propietarios, que suelen rebelarse tardíamente. En este caso particular me permito sugerir a los lectores que son administradores que lean algunos Reglamentos de conjuntos inmobiliarios, donde se verifica la razonabilidad (opuesta a la arbitrariedad) y el procedimiento para apelar las multas. Los abogados de buena fe aportamos ideas para evitar litigios, no para crearlos.

publicado el 21-3-2021

Resumen del art. 1-Justicia ordinaria totalmente engorroso, oneroso y lento. 2- Atacar el bolsillo duele 3-Multa razonable ? Lo que es razonable para unos , no lo es para otros. Debidamente acreditada ? Hay que andar con un Escribano de la mano todo el día.? El multado puede articular su defensa ? Ante quien ? ajajaja ridículo total 4- El Reglamento Interno no puede multar. 5- Los únicos Reglamentos que pueden multar son los de P.H. Conclusión del articulo : Litigios y negocio para abogados.

publicado el 21-3-2021

Buenas tardes! MI consultas es si las denuncias de un copropietario a otro por violar el RI es anonimo o el denunciado es notificado de quien lo denuncio? Mi administracion dice que no puede ser anonimo, que debemos tener pruebas como fotos y videos y el denunciante ser escrachado...lo que considero emperorar el conflicto y generar peor clima de convivencia entre los vecinos. Gracias

publicado el 15-3-2021

En algunos casos hay no estan bien formuladas en los Reglamentos de PH, en mi caso mi hermano vive en Cba y en el edificio esta prohibido las mascotas. Un propietario tiene 3 perros que realizan sus necesidades en el pasillo y ascensores sin importarle nada. El reglamento estipula una multa de 10% de una expensa sin posibilidad de aumento. El propietario paga todos los meses una multa mientras tanto el portero tiene que seguir limpiando los desechos. A veces las multas no son suficientes.

publicado el 9-3-2021

Estimada Rita Sessa. Mi redacción fue clara, nunca mencioné que ese "Caso real" es el mío. Nunca haría semejante barbaridad. Hay infinidad de soluciones que no requieren asambleas, los administradores experimentados saben cómo hacerlo sin violar ninguna normativa. No le puedo decir por este medio. Estoy a su disposición si Usted desea comunicarse conmigo (creo que Ud. tiene mi teléfono). Atentamente. Horacio.

publicado el 8-3-2021

Estimado lector Horacio, Antes que nada agradezco su tiempo en leer y comentar. Lamento las inconductas de sus hijos y que usted deba, ademàs, abonar un adelanto a cuenta para las pròximas inconductas. Si el bolsillo "no es la soluciòn", ¿cuàl serìa segùn usted la soluciòn? Le recuerdo que todas las soluciones deben decidirse a travès de la asamblea y no de manera autoritaria e inconsulta como hacen algunos administradores, de gestiòn no transparente. Cordialmente Rita Lidia Sessa

publicado el 5-3-2021

Caso real. /Vengo a pagar los $5000 por la multa a mis dos hijos, les dejo $10.000 de anticipo para la próxima/. El bolsillo no es la solución. Hay otras formas más sencillas y efectivas, pero las desconocen los que dan los cursos de capacitación ya que no tienen experiencia como administradores.

publicado el 4-3-2021

¿Cual es el sustento legal/ley para este articulo que publicó la liga? Muchas gracias, saludos "Saber quiénes son los condóminos en un edificio y tener sus datos de contacto, no afecta el derecho a la privacidad de datos consagrados por la ley de Habeas Data, cuando es un condómino quien requiere esa información"

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