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Ciudad de Buenos Aires

NO AL ABUSIVO PROYECTO DE MODIFICACI脫N DE LA LEY 941!

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Descargar original del proyecto desde el link de la Legislatura (formato word) o descargar nuestra copia en PDF.



En el d铆a de la fecha, hemos exhortado a todos y cada uno de los legisladores de la Ciudad de Buenos Aires, a votar en contra del proyecto 1707-D-2022 de modificaciones a la ley 941.

El proyecto puede descargarse clickeando aqu铆 (se descargar谩 directamente desde los servidores de la Legislatura de la CABA).

Las modificaciones propuestas eliminar铆an la protecci贸n a los propietarios que esta norma establece, las cuales han sido incluidas en la misma como salvaguarda de la parte m谩s d茅bil en la contrataci贸n de los administradores, que son los propietarios de consorcios de propiedad horizontal.

La ley 941 ha permitido un m铆nimo control por parte de la Ciudad, en cumplimiento con el art. 46 de su Constituci贸n, protegiendo al propietario individual en esa relaci贸n de consumo tan desigual.

El proyecto de referencia parte de errores conceptuales respecto de la significaci贸n de la actividad de administrar consorcios, propiciando la eliminaci贸n del control que se tiene sobre quienes administran dinero de terceros.

Esta modificaci贸n propuesta, ha sido fruto de 鈥渓obbies鈥 de algunos administradores reacios a la transparencia de gesti贸n.


FUNDAMENTOS DE LA SOLICITUD:

1. La actividad de administrar un Consorcio es completamente distinta a la de cualquier 鈥減rofesi贸n liberal鈥. Asimismo, en los fundamentos del proyecto se confunde al administrador con una relaci贸n laboral.


El administrador de consorcios es la persona elegida por los propietarios de las distintas unidades de un edificio de propiedad horizontal para ocuparse de la gesti贸n y mantenimiento del mismo.

Mientras los contadores, m茅dicos, abogados e ingenieros profesan un arte u oficio, los administradores "gerencian" bienes ajenos.

La diferencia entre practicar un arte u oficio y gerenciar bienes de otros, consiste en que en el primer caso el profesional debe ce帽ir su actuaci贸n a determinadas normas t茅cnicas, as铆 le guste o no a su cliente, mientras que el gerenciamiento tiene por objeto el manejo de bienes de terceros con una eficacia y sobre todo, una econom铆a, que en todos los casos depende exclusivamente de la confianza y valoraci贸n de los due帽os de esos bienes.

Vamos a graficarlo con ejemplos: El paciente no puede inmiscuirse en como el cirujano debe hacer el corte. El cliente no puede decirle al contador c贸mo debe revisar los n煤meros.

En cambio, los propietarios s铆 pueden exigirle al Administrador que en sus contrataciones (pintura, plomer铆a, alba帽iler铆a, etc.) elija el proveedor que, adem谩s de cumplir con las leyes, sea el m谩s econ贸mico o conveniente a sus intereses seg煤n lo que decidan por asamblea.

Como dec铆amos, el proyecto confunde al administrador de consorcios con un profesional liberal -que no lo es- y tambi茅n lo confunde con un empleado en relaci贸n de trabajo.

En efecto, en la 煤ltima parte se compara la tarea de administrar con una relaci贸n laboral, lo cual es completamente ajeno a nuestro derecho. El administrador es un mandatario, no un empleado. No hay 鈥渞elaci贸n de dependencia鈥. El administrador no cobra un sueldo sino honorarios. Asimilar al administrador de consorcios a un empleado revela, nuevamente, el desconocimiento del concepto de la actividad de administrar un Consorcio y tambi茅n de nuestra legislaci贸n.

Lo que pretenden algunos administradores de consorcios est谩 viciado.

2. Los administradores de consorcios proveen un servicio a grupos de personas que resultan ser la parte d茅bil de dicha contrataci贸n, y es por ello que el Registro P煤blico de Administradores se encuentra dentro de la 茅gida de la Direcci贸n General de Defensa y Protecci贸n al Consumidor. El proyecto pretende eliminar toda la protecci贸n brindada por la norma. De manera ins贸lita pretende tambi茅n eliminar como impedimento para administrar, a los inhabilitados por haber defraudado a terceros.


Antes de la ley 941 que cre贸 el Registro P煤blico de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, el propietario se encontraba en un estado de indefensi贸n absoluto, ya que cualquier reclamo deb铆a canalizarlo por la v铆a judicial, lo que en los hechos impide el ejercicio efectivo y a tiempo de su derecho de propiedad, debido a los costos y lentitud de nuestro sistema judicial.

La ley 941, permite ejercer un control sobre la gesti贸n del administrador, ya que le obliga a contar con ciertos requisitos que son fundamentales para el ejercicio de la actividad, como son el Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estad铆stica Criminal y el Informe expedido por el Registro de Juicios Universales.

Ambos certificados acreditan que quien va a gerenciar dinero de terceros no tiene condenas penales por defraudaciones ni se encuentra quebrado. Por ello la sola pretensi贸n de derogar los incisos d) y e) del art. 4潞 de la ley 941 deviene en avalar que administre el dinero de los propietarios un eventual delincuente.

Fundamentar esto en que 鈥En ning煤n colegio profesional se exigen los incisos del Art 4 d), e) y g)鈥 es confundir al que gerencia bienes ajenos con un profesional universitario sujeto a normas t茅cnicas 铆ntegramente ajenas a la voluntad de sus clientes, como ya hemos se帽alado.

Resulta un viejo anhelo de muchos administradores: un colegio obligatorio, como si se pudieran colegiar los gerentes de bancos. Podr谩n crearse asociaciones o clubes de administradores pero un colegio 煤nico significar铆a la creaci贸n de una corporaci贸n autoritaria que violentar铆a el principio de libertad de las Asambleas de Consorcios y el derecho de propiedad.

Con la ley 941 actual no se violentan principios constitucionales, ni resultan exigencias abusivas: todo lo contrario, se protege a la parte d茅bil en la contrataci贸n, puesto que el administrador de consorcios provee un servicio, como dec铆amos completamente diferente al de un profesional liberal y por ello jam谩s podr铆a ser considerado tal (arts. 1 y 2 ley 24240).

Cabe recordar que la ley 941 tuvo el 19-11-2003 un fallo del Superior Tribunal de Justicia de la Ciudad, donde se rechaz贸 una acci贸n declarativa de inconstitucionalidad iniciada por un grupo de administradores.

Ya en vigencia del C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n -el 6-12-2017- en autos 鈥淧ing Kuo, Liliana c/ GCBA s/recurso directo sobre resoluciones de defensa al consumidor鈥 el mismo Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad ha establecido la relaci贸n de consumo existente entre el administrador del Consorcio y los propietarios.

El proyecto, siguiendo este lineamiento de desprotecci贸n a la parte m谩s d茅bil en la contrataci贸n, eliminar铆a como impedimento para administrar a los inhabilitados por condena penal por delitos dolosos relacionados con la administraci贸n de intereses, bienes o fondos ajenos (art. 5 inc. d, ley 941).

En efecto, resulta a todas luces incongruente que el art. 3 del proyecto pretenda eliminar dicho impedimento para ejercer a quienes, justamente, administran patrimonio ajeno. La torpeza de dicha propuesta exime de mayores comentarios.

En igual sinton铆a se encuentra el art. 6 del proyecto.

CONCLUSI脫N:

El proyecto 1707-D-2022 representa una abusiva desprotecci贸n del propietario.

Vulnera el principio de libertad de las Asambleas de Consorcios y el derecho de propiedad de los consorcistas.

Afecta la transparencia que debe primar en la contrataci贸n de un administrador.

Finalmente, este proyecto es un burdo intento por proteger a administradores deshonestos, menoscabando no s贸lo el derecho de los propietarios sino tambi茅n el de los administradores honestos.

® Liga del Consorcista

Tags: Registro P煤blico de Administradores RPA, abuso,

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