En el día de la fecha, hemos exhortado a todos y cada uno de los legisladores de la Ciudad de Buenos Aires, a votar en contra del proyecto 1707-D-2022 de modificaciones a la ley 941.
El proyecto puede descargarse clickeando aquí (se descargará directamente desde los servidores de la Legislatura de la CABA).
Las modificaciones propuestas eliminarían la protección a los propietarios que esta norma establece, las cuales han sido incluidas en la misma como salvaguarda de la parte más débil en la contratación de los administradores, que son los propietarios de consorcios de propiedad horizontal.
La ley 941 ha permitido un mínimo control por parte de la Ciudad, en cumplimiento con el art. 46 de su Constitución, protegiendo al propietario individual en esa relación de consumo tan desigual.
El proyecto de referencia parte de errores conceptuales respecto de la significación de la actividad de administrar consorcios, propiciando la eliminación del control que se tiene sobre quienes administran dinero de terceros.
Esta modificación propuesta, ha sido fruto de “lobbies” de algunos administradores reacios a la transparencia de gestión.
FUNDAMENTOS DE LA SOLICITUD:
1. La actividad de administrar un Consorcio es completamente distinta a la de cualquier “profesión liberal”. Asimismo, en los fundamentos del proyecto se confunde al administrador con una relación laboral.
El administrador de consorcios es la persona elegida por los propietarios de las distintas unidades de un edificio de propiedad horizontal para ocuparse de la gestión y mantenimiento del mismo.
Mientras los contadores, médicos, abogados e ingenieros profesan un arte u oficio, los administradores "gerencian" bienes ajenos.
La diferencia entre practicar un arte u oficio y gerenciar bienes de otros, consiste en que en el primer caso el profesional debe ceñir su actuación a determinadas normas técnicas, así le guste o no a su cliente, mientras que el gerenciamiento tiene por objeto el manejo de bienes de terceros con una eficacia y sobre todo, una economía, que en todos los casos depende exclusivamente de la confianza y valoración de los dueños de esos bienes.
Vamos a graficarlo con ejemplos: El paciente no puede inmiscuirse en como el cirujano debe hacer el corte. El cliente no puede decirle al contador cómo debe revisar los números.
En cambio, los propietarios sí pueden exigirle al Administrador que en sus contrataciones (pintura, plomería, albañilería, etc.) elija el proveedor que, además de cumplir con las leyes, sea el más económico o conveniente a sus intereses según lo que decidan por asamblea.
Como decíamos, el proyecto confunde al administrador de consorcios con un profesional liberal -que no lo es- y también lo confunde con un empleado en relación de trabajo.
En efecto, en la última parte se compara la tarea de administrar con una relación laboral, lo cual es completamente ajeno a nuestro derecho. El administrador es un mandatario, no un empleado. No hay “relación de dependencia”. El administrador no cobra un sueldo sino honorarios. Asimilar al administrador de consorcios a un empleado revela, nuevamente, el desconocimiento del concepto de la actividad de administrar un Consorcio y también de nuestra legislación.
Lo que pretenden algunos administradores de consorcios está viciado.
2. Los administradores de consorcios proveen un servicio a grupos de personas que resultan ser la parte débil de dicha contratación, y es por ello que el Registro Público de Administradores se encuentra dentro de la égida de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor. El proyecto pretende eliminar toda la protección brindada por la norma. De manera insólita pretende también eliminar como impedimento para administrar, a los inhabilitados por haber defraudado a terceros.
Antes de la ley 941 que creó el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, el propietario se encontraba en un estado de indefensión absoluto, ya que cualquier reclamo debía canalizarlo por la vía judicial, lo que en los hechos impide el ejercicio efectivo y a tiempo de su derecho de propiedad, debido a los costos y lentitud de nuestro sistema judicial.
La ley 941, permite ejercer un control sobre la gestión del administrador, ya que le obliga a contar con ciertos requisitos que son fundamentales para el ejercicio de la actividad, como son el Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal y el Informe expedido por el Registro de Juicios Universales.
Ambos certificados acreditan que quien va a gerenciar dinero de terceros no tiene condenas penales por defraudaciones ni se encuentra quebrado. Por ello la sola pretensión de derogar los incisos d) y e) del art. 4º de la ley 941 deviene en avalar que administre el dinero de los propietarios un eventual delincuente.
Fundamentar esto en que “En ningún colegio profesional se exigen los incisos del Art 4 d), e) y g)” es confundir al que gerencia bienes ajenos con un profesional universitario sujeto a normas técnicas íntegramente ajenas a la voluntad de sus clientes, como ya hemos señalado.
Resulta un viejo anhelo de muchos administradores: un colegio obligatorio, como si se pudieran colegiar los gerentes de bancos. Podrán crearse asociaciones o clubes de administradores pero un colegio único significaría la creación de una corporación autoritaria que violentaría el principio de libertad de las Asambleas de Consorcios y el derecho de propiedad.
Con la ley 941 actual no se violentan principios constitucionales, ni resultan exigencias abusivas: todo lo contrario, se protege a la parte débil en la contratación, puesto que el administrador de consorcios provee un servicio, como decíamos completamente diferente al de un profesional liberal y por ello jamás podría ser considerado tal (arts. 1 y 2 ley 24240).
Cabe recordar que la ley 941 tuvo el 19-11-2003 un fallo del Superior Tribunal de Justicia de la Ciudad, donde se rechazó una acción declarativa de inconstitucionalidad iniciada por un grupo de administradores.
Ya en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación -el 6-12-2017- en autos “Ping Kuo, Liliana c/ GCBA s/recurso directo sobre resoluciones de defensa al consumidor” el mismo Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad ha establecido la relación de consumo existente entre el administrador del Consorcio y los propietarios.
El proyecto, siguiendo este lineamiento de desprotección a la parte más débil en la contratación, eliminaría como impedimento para administrar a los inhabilitados por condena penal por delitos dolosos relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos (art. 5 inc. d, ley 941).
En efecto, resulta a todas luces incongruente que el art. 3 del proyecto pretenda eliminar dicho impedimento para ejercer a quienes, justamente, administran patrimonio ajeno. La torpeza de dicha propuesta exime de mayores comentarios.
En igual sintonía se encuentra el art. 6 del proyecto.
CONCLUSIÓN:
El proyecto 1707-D-2022 representa una abusiva desprotección del propietario.
Vulnera el principio de libertad de las Asambleas de Consorcios y el derecho de propiedad de los consorcistas.
Afecta la transparencia que debe primar en la contratación de un administrador.
Finalmente, este proyecto es un burdo intento por proteger a administradores deshonestos, menoscabando no sólo el derecho de los propietarios sino también el de los administradores honestos.
