Las agrupaciones que detentan el absurdo privilegio de ser consideradas representantes de todos los Consorcios del país, en un nuevo acto de irracionalidad, han pactado con el Gremio de Encargados nuevas liberalidades a cargo del bolsillo de los consorcistas: se trata del pago obligatorio de un adicional no remunerativo de 300 pesos para el personal que presta servicios en los Consorcios, sin perjuicio de los próximos aumentos que vendrán en abril de 2008 con motivo del vencimiento de la cláusula salarial del Convenio colectivo del sector.
Y esto, recién empieza.
Como en años anteriores, aquellas entidades que fueron ungidas con una presunta representación fantasma, actúan a espaldas de la opinión pública, sin dar razón ninguna de lo que supuestamente negocian.
Tirando más y más de una cuerda que en algún momento, necesariamente, se ha de romper.
Obligándoselos, por ejemplo, a dar a publicidad el número real de administradores que integran esas corporaciones, cuántos son los consorcios a los que realmente representan y qué cosas concretas han logrado, como fruto de su actividad “negociadora”, en favor de quienes dicen representar.
Por otra parte, en algún momento, el poder público deberá poner las cosas en su lugar en beneficio de la mayoría de la población del país que vive o trabaja en edificios de Propiedad Horizontal, distinguiendo debidamente “derechos” de “privilegios”.
El derecho de los trabajadores a negociar convenios colectivos, es, sin duda, inviolable, pero el privilegio que nace de la atribución de una representación tácita a favor de quienes negocian a nombre de los que han de pagar en definitiva, es francamente repudiable.
Como esta polémica se acentuará día a día a medida que esos señores sigan cargando sobre las espaldas de los consorcistas nuevas erogaciones a discreción, consideramos oportuno reproducir el artículo de nuestra autoría (cuyo texto resumido apareciera en La Nación del 2 de abril de 2007) que tiene por objeto demostrar porqué, legalmente hablando, los únicos convenios legítimos para la Propiedad Horizontal serían aquellos concertados individualmente por cada Consorcio.
ROGAMOS DIFUNDIR.
ACERCA DE LA LEGALIDAD DE LOS CONVENIOS COLECTIVOS DE TRABAJO PARA LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Hasta 1948, obedeciendo a una larga tradición que se remonta al Derecho Romano, la propiedad de los inmuebles en nuestro país, se extendía desde el suelo “hasta el cielo y el infierno” en línea vertical.
No obstante, en aquel año se sanciona la Ley 13.512, que hace posible venderlos fraccionadamente en planos horizontales, por pisos y departamentos.
De allí la denominación de “propiedad horizontal” que se le dio a la nueva institución.
La ley, atento a la pluralidad de propietarios que irían a compartir dichos inmuebles, ordena, a quienes fueren sus eventuales titulares, preservar la identidad, integridad y mantenimiento de los mismos, sometiéndolos a un Reglamento de Copropiedad y Administración.
A partir de entonces se desató en el país una larga polémica en torno a la real naturaleza jurídica de la nueva figura que se introducía, la cual, si bien era un condominio, se distinguía de éste al permitir que en un mismo inmueble coexistieran partes de propiedad de todos los condóminos y partes privativas de cada uno de ellos o “unidades funcionales”.
Además, la ley ordena a los propietarios constituirse en “consorcio” para acordar la redacción de un “Reglamento de Copropiedad y Administración” por escritura pública.
En realidad, ese reglamento no podía crearse como quería la ley, es decir, como fruto de un libre acuerdo entre los propietarios, por la sencilla razón de que las diversas unidades de un edificio no se venden todas al mismo tiempo.
Entonces, lo que ocurrió –hasta hoy- es que quien compra una unidad en propiedad horizontal debe “adherirse” en ese acto a un reglamento redactado de antemano por el propio vendedor.
Así delineada la Propiedad Horizontal, provocó diversos conflictos que los jueces, a través de sucesivos fallos, debieron ir salvando.
El primero que se presentaba era: ¿cómo haría, por ejemplo, un pintor que hubiera hecho trabajos en el edificio para demandar judicialmente su pago? Si la propiedad Horizontal era una forma de propiedad, entonces debía demandar a todos sus integrantes.
Tarea muy dificultosa por cierto.
De ahí que se optó por reconocerle a los Consorcios “personalidad jurídica”, que les daría capacidad, al igual que las sociedades y asociaciones, para obrar por todos sus integrantes en la medida de su objeto y además, para presentarse en los tribunales como actores o demandados.
Por supuesto que esa personalidad jurídica resulta ser limitadísima, porque está ceñida al objeto establecido por la ley y los reglamentos de cada edificio, que es sólo el mantenimiento y administración de los inmuebles.
El Consorcio no puede comprar ni vender, no puede prestar ni tomar préstamos, ni asociarse, ni declararse insolvente, ni realizar ningún acto jurídico ajeno a la carga de mantener y administrar el edificio común.
Porque no son asociaciones de personas interesadas en dedicarse a alguna actividad, sino inmuebles sometido a un reglamento que va a pautar las conductas de quienes lleguen a ser sus eventuales propietarios.
Lamentablemente, careciendo el Consorcio de las facultades de una persona jurídica con objeto propio, quedó extremadamente vulnerable frente a terceros, en especial, frente al poderoso Gremio Único de su personal de Encargados y frente a ciertas corporaciones de Administradores.
En efecto, fundándose en la personalidad jurídica atribuida a los Consorcios y apelando al derecho constitucionalmente admitido en favor de los trabajadores de celebrar convenciones colectivas con sus empleadores, se ha venido instrumentando para aquellos un mecanismo de negociación laboral que bajo una fachada de legalidad, esconde una situación reñida con principios elementales del Derecho.
Como resultado, anualmente, tres asociaciones de Administradores de Consorcios junto con aquel gremio de Encargados vienen concertando discrecionalmente entre sí, cargas y aumentos salariales para el personal de los Consorcios, los que son homologados automáticamente por el Ministerio de Trabajo.
No se toman en cuenta la naturaleza de la Propiedad Horizontal, ni la voluntad de los propietarios, ni la economía y posibilidades de cada edificio y con total indiferencia respecto de la insolvencia de muchísimos titulares jubilados, pensionados o asalariados con haberes mínimos, se pactan a sus espaldas cargas y erogaciones sujetas a revisión anual.
A tal extremo ha llegado este abuso a través del tiempo, que puede decirse que es difícil encontrar hoy en la Argentina algún Consorcio que no deba disponer alrededor del 60% de su gasto total para satisfacer los sueldos y cargas sociales de su personal de Encargados.
Basta revisar cualquier liquidación de expensas para comprobarlo.
En este punto nos vamos acercando al corazón del problema: mientras cualquier entidad con personería jurídica puede, en una situación similar, apelar a la toma de créditos, a la fusión con otras empresas, al cese de su actividad o eventualmente a la declaración de su propia insolvencia para frenar la situación ruinosa originada en el aumento de sus costos, el Consorcio, no puede hacerlo.
Por otra parte, el edificio no puede demolerse, salvo por vetustez o destrucción de más de sus dos terceras partes o por decisión concertada de la totalidad de sus integrantes.
Pero aunque lo dispusieran, sus propietarios seguirán siendo siempre responsables por las deudas del mismo en forma personal y solidaria, respondiendo cada uno con todos sus bienes, hasta que dichas deudas fueren satisfechas.
Tampoco puede el propietario desobligarse, como en cualquier condominio, abandonando su propiedad.
De ningún modo.
Seguirá siendo siempre responsable por todas las expensas debidas.
Ahora bien: si consideramos que una parte sustancial de esas expensas son determinadas por personas ajenas a los Consocios y que además carecen de mandato expreso para ello, podrá fácilmente advertirse la brutal "encerrona" y la sumisión inadmisible que sufre ese sector de población que vive o trabaja en edificios de propiedad horizontal respecto de las mencionadas corporaciones.
Se hace difícil no advertir lo injusto y hasta denigrante del sistema, sean cuales fueren los argumentos que se esgriman para encontrarle algún tipo de justificación legal.
El hecho de que dos partes negocien entre sí generando obligaciones a cargo de un tercero que las deberá asumir personalmente de manera ineludible por mandato de la ley, sin posibilidad alguna de evitarlas aún en casos de insolvencia, es algo que repugna el más elemental sentido jurídico en cualquier sociedad civilizada.
Podrá alegarse que por el hecho de emplear personal de limpieza y mantenimiento, dichos condominios poseen responsabilidades sociales, como cualquier empresa, y es verdad.
No obstante, en ese caso los Consorcios sólo podrían ejercerla individualmente, es decir, los propietarios de cada edificio en particular.
La negociación colectiva de trabajo supone la existencia de grupos que representan los intereses de los sectores que intervienen en la relación laboral, es decir: trabajadores y empleadores.
Obviamente, en los Consorcios no existe lo uno ni lo otro.
No son grupos ni comparten intereses comunes.
No existe en ellos actividad alguna que implique ganancia, productividad, filantropía, ni ningún otro objeto social.
Por supuesto que allí se limpia y sus distintas partes e instalaciones son mantenidas, pero esas tareas no pueden ser consideradas como la actividad que justifica la existencia del mismo.
Nadie construye un edifico ni compra un inmueble con el propósito de asear sus instalaciones o efectuar tareas de mantenimiento.
Es indudable, pues, que la solvencia absoluta que impone la ley al Consorcio de propietarios y a cada uno de sus integrantes, constituye un obstáculo insalvable a la existencia de una representación tácita a favor de terceros.
Aún dentro del marco –muy justo por cierto- de la negociación laboral.
Recordemos, por otra parte, que el Derecho Laboral nace motivado por la necesidad de restablecer una igualdad contractual que se supone alterada en detrimento de los trabajadores.
Pero hoy, frente a la existencia del poderoso Gremio de Encargados, la desmesurada proporción que el rubro sueldos y cargas sociales representa en cada Consorcio respecto de la totalidad del gasto y la enorme cantidad de propietarios que subsisten con haberes mínimos, se hace necesario comprender que lo que se denomina conquista social, en relación a los Consorcios, se ha transformado en la consagración de un privilegio inadmisible.
En conclusión, digamos que a fin de preservar la tranquilidad de los millones de familias que viven bajo ese régimen en todo el país, se hace imprescindible reconocer que los consorcios no pueden ser representados en forma tácita por nadie y las convenciones colectivas a las que nos hemos referido sólo los obligarían en caso de ratificación expresa de las mismas o de existir mandato suficiente otorgado por la asamblea de propietarios.
