Contenido para:
Todo el país

Nuevas Cargas Impuestas al Bolsillo de la Población por Falsos Representantes de Consorcios

 
21126 personas leyeron esto
20 comentaron al pie
Versión para imprimir
Publicado el
Escribe

Más Info:



Las agrupaciones que detentan el absurdo privilegio de ser consideradas representantes de todos los Consorcios del país, en un nuevo acto de irracionalidad, han pactado con el Gremio de Encargados nuevas liberalidades a cargo del bolsillo de los consorcistas: se trata del pago obligatorio de un adicional no remunerativo de 300 pesos para el personal que presta servicios en los Consorcios, sin perjuicio de los próximos aumentos que vendrán en abril de 2008 con motivo del vencimiento de la cláusula salarial del Convenio colectivo del sector.
Y esto, recién empieza.


Como en años anteriores, aquellas entidades que fueron ungidas con una presunta representación fantasma, actúan a espaldas de la opinión pública, sin dar razón ninguna de lo que supuestamente negocian.
Tirando más y más de una cuerda que en algún momento, necesariamente, se ha de romper.
Obligándoselos, por ejemplo, a dar a publicidad el número real de administradores que integran esas corporaciones, cuántos son los consorcios a los que realmente representan y qué cosas concretas han logrado, como fruto de su actividad “negociadora”, en favor de quienes dicen representar.



Por otra parte, en algún momento, el poder público deberá poner las cosas en su lugar en beneficio de la mayoría de la población del país que vive o trabaja en edificios de Propiedad Horizontal, distinguiendo debidamente “derechos” de “privilegios”.
El derecho de los trabajadores a negociar convenios colectivos, es, sin duda, inviolable, pero el privilegio que nace de la atribución de una representación tácita a favor de quienes negocian a nombre de los que han de pagar en definitiva, es francamente repudiable.


Como esta polémica se acentuará día a día a medida que esos señores sigan cargando sobre las espaldas de los consorcistas nuevas erogaciones a discreción, consideramos oportuno reproducir el artículo de nuestra autoría (cuyo texto resumido apareciera en La Nación del 2 de abril de 2007) que tiene por objeto demostrar porqué, legalmente hablando, los únicos convenios legítimos para la Propiedad Horizontal serían aquellos concertados individualmente por cada Consorcio.
ROGAMOS DIFUNDIR.


ACERCA DE LA LEGALIDAD DE LOS CONVENIOS COLECTIVOS DE TRABAJO PARA LA PROPIEDAD HORIZONTAL



Hasta 1948, obedeciendo a una larga tradición que se remonta al Derecho Romano, la propiedad de los inmuebles en nuestro país, se extendía desde el suelo “hasta el cielo y el infierno” en línea vertical.
No obstante, en aquel año se sanciona la Ley 13.512, que hace posible venderlos fraccionadamente en planos horizontales, por pisos y departamentos.
De allí la denominación de “propiedad horizontal” que se le dio a la nueva institución.


La ley, atento a la pluralidad de propietarios que irían a compartir dichos inmuebles, ordena, a quienes fueren sus eventuales titulares, preservar la identidad, integridad y mantenimiento de los mismos, sometiéndolos a un Reglamento de Copropiedad y Administración.


A partir de entonces se desató en el país una larga polémica en torno a la real naturaleza jurídica de la nueva figura que se introducía, la cual, si bien era un condominio, se distinguía de éste al permitir que en un mismo inmueble coexistieran partes de propiedad de todos los condóminos y partes privativas de cada uno de ellos o “unidades funcionales”.
Además, la ley ordena a los propietarios constituirse en “consorcio” para acordar la redacción de un “Reglamento de Copropiedad y Administración” por escritura pública.


En realidad, ese reglamento no podía crearse como quería la ley, es decir, como fruto de un libre acuerdo entre los propietarios, por la sencilla razón de que las diversas unidades de un edificio no se venden todas al mismo tiempo.
Entonces, lo que ocurrió –hasta hoy- es que quien compra una unidad en propiedad horizontal debe “adherirse” en ese acto a un reglamento redactado de antemano por el propio vendedor.


Así delineada la Propiedad Horizontal, provocó diversos conflictos que los jueces, a través de sucesivos fallos, debieron ir salvando.
El primero que se presentaba era: ¿cómo haría, por ejemplo, un pintor que hubiera hecho trabajos en el edificio para demandar judicialmente su pago? Si la propiedad Horizontal era una forma de propiedad, entonces debía demandar a todos sus integrantes.
Tarea muy dificultosa por cierto.


De ahí que se optó por reconocerle a los Consorcios “personalidad jurídica”, que les daría capacidad, al igual que las sociedades y asociaciones, para obrar por todos sus integrantes en la medida de su objeto y además, para presentarse en los tribunales como actores o demandados.
Por supuesto que esa personalidad jurídica resulta ser limitadísima, porque está ceñida al objeto establecido por la ley y los reglamentos de cada edificio, que es sólo el mantenimiento y administración de los inmuebles.
El Consorcio no puede comprar ni vender, no puede prestar ni tomar préstamos, ni asociarse, ni declararse insolvente, ni realizar ningún acto jurídico ajeno a la carga de mantener y administrar el edificio común.
Porque no son asociaciones de personas interesadas en dedicarse a alguna actividad, sino inmuebles sometido a un reglamento que va a pautar las conductas de quienes lleguen a ser sus eventuales propietarios.


Lamentablemente, careciendo el Consorcio de las facultades de una persona jurídica con objeto propio, quedó extremadamente vulnerable frente a terceros, en especial, frente al poderoso Gremio Único de su personal de Encargados y frente a ciertas corporaciones de Administradores.
En efecto, fundándose en la personalidad jurídica atribuida a los Consorcios y apelando al derecho constitucionalmente admitido en favor de los trabajadores de celebrar convenciones colectivas con sus empleadores, se ha venido instrumentando para aquellos un mecanismo de negociación laboral que bajo una fachada de legalidad, esconde una situación reñida con principios elementales del Derecho.


Como resultado, anualmente, tres asociaciones de Administradores de Consorcios junto con aquel gremio de Encargados vienen concertando discrecionalmente entre sí, cargas y aumentos salariales para el personal de los Consorcios, los que son homologados automáticamente por el Ministerio de Trabajo.
No se toman en cuenta la naturaleza de la Propiedad Horizontal, ni la voluntad de los propietarios, ni la economía y posibilidades de cada edificio y con total indiferencia respecto de la insolvencia de muchísimos titulares jubilados, pensionados o asalariados con haberes mínimos, se pactan a sus espaldas cargas y erogaciones sujetas a revisión anual.


A tal extremo ha llegado este abuso a través del tiempo, que puede decirse que es difícil encontrar hoy en la Argentina algún Consorcio que no deba disponer alrededor del 60% de su gasto total para satisfacer los sueldos y cargas sociales de su personal de Encargados.
Basta revisar cualquier liquidación de expensas para comprobarlo.


En este punto nos vamos acercando al corazón del problema: mientras cualquier entidad con personería jurídica puede, en una situación similar, apelar a la toma de créditos, a la fusión con otras empresas, al cese de su actividad o eventualmente a la declaración de su propia insolvencia para frenar la situación ruinosa originada en el aumento de sus costos, el Consorcio, no puede hacerlo.


Por otra parte, el edificio no puede demolerse, salvo por vetustez o destrucción de más de sus dos terceras partes o por decisión concertada de la totalidad de sus integrantes.
Pero aunque lo dispusieran, sus propietarios seguirán siendo siempre responsables por las deudas del mismo en forma personal y solidaria, respondiendo cada uno con todos sus bienes, hasta que dichas deudas fueren satisfechas.
Tampoco puede el propietario desobligarse, como en cualquier condominio, abandonando su propiedad.
De ningún modo.
Seguirá siendo siempre responsable por todas las expensas debidas.


Ahora bien: si consideramos que una parte sustancial de esas expensas son determinadas por personas ajenas a los Consocios y que además carecen de mandato expreso para ello, podrá fácilmente advertirse la brutal "encerrona" y la sumisión inadmisible que sufre ese sector de población que vive o trabaja en edificios de propiedad horizontal respecto de las mencionadas corporaciones.



Se hace difícil no advertir lo injusto y hasta denigrante del sistema, sean cuales fueren los argumentos que se esgriman para encontrarle algún tipo de justificación legal.
El hecho de que dos partes negocien entre sí generando obligaciones a cargo de un tercero que las deberá asumir personalmente de manera ineludible por mandato de la ley, sin posibilidad alguna de evitarlas aún en casos de insolvencia, es algo que repugna el más elemental sentido jurídico en cualquier sociedad civilizada.


Podrá alegarse que por el hecho de emplear personal de limpieza y mantenimiento, dichos condominios poseen responsabilidades sociales, como cualquier empresa, y es verdad.
No obstante, en ese caso los Consorcios sólo podrían ejercerla individualmente, es decir, los propietarios de cada edificio en particular.
La negociación colectiva de trabajo supone la existencia de grupos que representan los intereses de los sectores que intervienen en la relación laboral, es decir: trabajadores y empleadores.
Obviamente, en los Consorcios no existe lo uno ni lo otro.
No son grupos ni comparten intereses comunes.
No existe en ellos actividad alguna que implique ganancia, productividad, filantropía, ni ningún otro objeto social.


Por supuesto que allí se limpia y sus distintas partes e instalaciones son mantenidas, pero esas tareas no pueden ser consideradas como la actividad que justifica la existencia del mismo.
Nadie construye un edifico ni compra un inmueble con el propósito de asear sus instalaciones o efectuar tareas de mantenimiento.


Es indudable, pues, que la solvencia absoluta que impone la ley al Consorcio de propietarios y a cada uno de sus integrantes, constituye un obstáculo insalvable a la existencia de una representación tácita a favor de terceros.
Aún dentro del marco –muy justo por cierto- de la negociación laboral.



Recordemos, por otra parte, que el Derecho Laboral nace motivado por la necesidad de restablecer una igualdad contractual que se supone alterada en detrimento de los trabajadores.
Pero hoy, frente a la existencia del poderoso Gremio de Encargados, la desmesurada proporción que el rubro sueldos y cargas sociales representa en cada Consorcio respecto de la totalidad del gasto y la enorme cantidad de propietarios que subsisten con haberes mínimos, se hace necesario comprender que lo que se denomina conquista social, en relación a los Consorcios, se ha transformado en la consagración de un privilegio inadmisible.


En conclusión, digamos que a fin de preservar la tranquilidad de los millones de familias que viven bajo ese régimen en todo el país, se hace imprescindible reconocer que los consorcios no pueden ser representados en forma tácita por nadie y las convenciones colectivas a las que nos hemos referido sólo los obligarían en caso de ratificación expresa de las mismas o de existir mandato suficiente otorgado por la asamblea de propietarios.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, laboral, aumento, Convenio Colectivo de Trabajo, encargados,

Comentarios

publicado el 5-5-2010

Agradecería me informaran sobre la obligatoriedad de tener encargado de edificio,Concretament,un edificio de 7pisos,2 unidades pequeñas por piso,tiene obligación de encargado? Hasta el presente posee encargado de medio turno sin vivienad (no la hay en el edificio) Muchas gracias, Martha Rolón

publicado el 27-6-2008

No, no es obligatorio!! Eso es lo que al gremio le encantaría hacer! Obligatorio el rol del portero. Pero eso afectaría el derecho de propiedad, ya que cada quien contrata con quien quiere, y acorde a sus posibilidades. ASESÓRENSE Y AQLUILEN LA VIVIENDA DEL ENCARGADO!

publicado el 26-6-2008

Hola Vivo en un edificio de 22 unidades funcionales. El encargado esta realizando sus tramites para jubilarse lo mas pronto posible. Es factible que una vez que el se jubile no tengamos mas encargado y contratemos a una persona que venga ciertas horas por dìa a hacer la limpieza del edificio????? Desde ya muchas gracias!

publicado el 23-3-2008

Estoy en un 100% de acuerdo con el comentario de Camila, ya que el consorcio no es generador de ganancias de ningun tipo y se mantiene con los aportes de los propietarios. Y no es posible que se nos siga metiendo la mano en el bolsillo como si uno fuera una máquina de generar dinero , como tan facilmente efectua el gobierno de turno. Y no se soluciona vendiendo donde uno vive, para reducirse, cuando los problemas como los que se tratan ut supra van con uno. Algo tendremos que hacer. !!!!!!!!!!!!!!

publicado el 23-3-2008

En un todo de acuerdo con la nota cabeza, en consideracion a ello y atento a permanentes inconvenientes que tenemos los propietarios de departamentos de conservar los mismos y al mismo tiempo mantener una familia con todas sus necesidades (educacion, salud, alimentacion, vestuario, higiene etc. y en muchos casos JUBILADOS con sueldos muy bajos)y a pesar de todos los esfuerzos de la LIGA que permanentemente se ocupa de los problemas de los consorcios no se puede lograr que nos liberen del CANCER de malos Administradores, encargados y sindicato que estan prendidos a nosotros como sanguijuelas, que no es necesario ahondar en mas detalles de los problemas que sufrimos los consorcistas, y atento que la Liga de Consorcista es la que mejor defiende los intereses de los propietarios y con el apoyo y representacion de estos solicitar:a) Interesar al defensor del pueblo que tome cartas en el asunto b) Organizar las firmas necesarias de propietarios para que el congreso se vea obligado a tratar el tema CONSORCIOS, c) que fundamentalmente lo que necesitamos los consorcios es que nos saquen las presiones que ejercen los antes mencionados sobre nuestras viviendas d) que podamos libremente decidir que hacer y a quien contratar para trabajar en nuestra casa como lo hacemos con otros gremios

publicado el 3-1-2008

Es muy simple. No tienen que pagar mas. Supongamos que el total de sueldo,aportes y cargas es de $2.000.- mensuales. Y lo desean reemplazar por un monotributista que trabaja 8 horas por semana. Estamos hablando de un edificio de menos de 20 unidades. El costo de ese monotributista es de $300 aproximado por mes. A partir del despido, el ahorro mensual es de $1.700 mensuales. Los 10 primeros meses deberán destinarlo a pagar la indemnización, en cuotas. Solo deberían añadir como costo mas o menos $2.000 por los honorarios de los abogados. Para la firma del acuerdo en el SECLO.Y tambien pueden acordar pagarlo en cuotas. Luego de esos 10 meses, tienen $1700 por mes para invertir en el edificio. Y si tienen departamento de portería y lo alquilan. Es mucho mayor el ahorro. Solo necesitan unir al edificio en ese plan. Si no hay mayoria de dos tercios, es mejor no avanzar.

publicado el 31-12-2007

¿cómo puede ser que los que somos PROPIETARIOS seamos rehenes de los encargados y de su sindicato????? es vergonzoso y casi una estafa que casi el 70% de lo recaudado sea para solventar su salario y sus cargas sociales...sumado a esto todos los beneficios que tiene.... en mi edificiio despues varias asambleas donde se trató el tema del despido, la gente optó por dejarlo debido al alto costo que se asumiría al despedirlo, pero, mientras pasa cada día en el edificio "su crédito" es más abultado!!! CÓMO SACARSALOS DE ENCIMA ENTONCES, Y CUALES SON LAS OPCIIONES PARA REEEMPLAZARLO ???? muchas gracias y espero alguna respuesta.

publicado el 31-12-2007

El consorcio puede tomar no solo empresas de limpieza. También puede contratar a un monotributista. Que cobre por hora. La relación allí es libre entre ambas partes. Es importante que ese monotributista facture a por lo menos 5 o 6 edificios. Si trabajase en un solo edificio y la facturación entregada fuera correlativa, puede ser considerado como relación de dependencia encubierta. Y eventualmente la legislación actual apañaría juicios y reclamos. Hoy todos los edificios de menos de 20 unidades ya están despidiendo encargados y reemplazandolos por monotributistas. El sindicato y las "camaras de administradores" deberán entender que en la misma proporción que ellos incrementan costos, generan despidos.

publicado el 31-12-2007

Estoy absolutamente de acuerdo con los conceptos vertidos. Incluso, el aporte a la fateryh es una estafa mas a la población. La coporación "obra social, sindicato y esa supuesta compañía de seguros", siempre tienen argumentos para no pagar. Se supone que las ausencias del encargado, por enfermedades y accidentes no laborales estan cubiertas por ese seguro,pero nunca son reintegradas. Es muy sospechoso que las "cámaras de administradores" hayan firmado ese acuerdo. No beneficia ni al consorcio ni al encargado. Solo llena de dinero las arcas del sindicato y quizás de las "camaras de administradores" ¿Si en el consorcio deciden no aportar mas ese supuesto seguro? ¿Un administrador puede oponerse y custionar legalmente ese impuesto compulsivo?

publicado el 30-12-2007

SI, es del sector privado o público? Privado,porlo que trabaja como cualquier otro día. En el calendario el 31 NO figura como feriado, por lo que tiene que trabajar normalmente.

publicado el 28-12-2007

Al señor del comentario #7 sí, el 24 y el 31 se trabaja normalmente en todo el sector privado. No se le paga más ni nada. No es feriado, sino que es no laborable para la adnministración pública solamente. Saludos, Patricia

publicado el 27-12-2007

SI. De hecho esa modificación tiene muchas ventajas para el consorcio. Por ejemplo, si el servicio es deficiente se rescinde el contrato y no hay que pagar indemnización. No obstante, el servicio de limpieza no cubre toda la funcionalidad del encargado, por lo que podrían contratar también un servicio de vigilancia. Como ventaja adicional, queda disponible la vivienda del encargado para aprovechamiento (lucrativo o no) por parte del consorcio. El único problema es que si tienen un encargado desde hace varios años, el costo de indemnización puede ser elevado. Como toda decisión de tal magnitud debería ser aprobada en Asamblea.

publicado el 26-12-2007

Quisiera adquirir el manual,además si el encargado tiene obligación de cobrar sus haberes en el banco por cajero

publicado el 26-12-2007

Deseo saber si el encargado trabaja el día 31 en su horario habitual

publicado el 23-12-2007

Podría un consorcio contratar a una compañía de estas que hacen limpieza en oficinas par realizar tareas de limpieza en un consorcio y así deshacerse de todo las cargas sociales y vivienda del encargado y gastos dentro de su vivienda con las que cargamos todos los consorcistas. Desde ya muchas gracias.

publicado el 22-12-2007

Estimado/a Anónimo/a: No hay ninguna norma, ley, decreto o convención colectiva de trabajo, que OBLIGUE a tomar personal en un consorcio, en un edificio de 2 o más unidades funcionales. Saludos, GA (un copropietario - [email protected])

publicado el 22-12-2007

Suther es una sigla muy fuerte como para que sepueda prescindir de los encargados. Sólo los edificios con menos de 25 unidades pueden tener encargado sin vivienda. Por otro lado siempre que haya una persona que limpie por horas en un edificio es amparada por el sindicato y éste obligará al consorcio a regularizar us situación laboral. Si guiendo con el tema de la autogestión, esto tiene aspectos muy delicados como por ejemplo y para el supuesto que Doña Rosa se ponga a limpiar, aún siendo propietario y diciendo que lo hace desinteradamente: esta misma persona con el tiempo irá preparando el terreno para ser absorvida por el consorcio como encargada, también la protege la ley y tiene todo el apoyo del sindicato.Debe saberse que los mismos vecinos encargados son los que impulsarán esto, ya sea con Doña Rosa o denunciando la situación ante el Suther, sindicato que se presenta y obliga al consorcio; es así como la vecina amable es una empleada del consorcio con todas las de la ley y en corto tiempo. En consecuencia, mientras sigan estas leyes nada se podrá hacer al respecto.

publicado el 21-12-2007

Es obligatorio tener un encargado con 16 unidades? Se podría contratar personal de limpieza y así ahorrar dinero sin tener encargado con vivienda

publicado el 18-12-2007

Esto es un abuso. Somos muchos los consorcios que estamos seriamente evaluando el despido del Encargado. Hay formas mucho mas baratas de limpiar el edificio, con personal por horas e inclusive con autogestión. Basta ya!!!!

publicado el 18-12-2007

Me interesaría saber de que forma los consorcios podemos instrumentar un recurso de amparo o una medida cautelar para revertir esta arbitraria ley. Atentamente. Lidia De Lorenzo

Quieres opinar sobre este tema?

No estás registrado o no ingresaste con tu usuario y clave, si no te logueás tu comentario aparecerá como anónimo y no será publicado hasta que no sea aprobado por un moderador  registrarme | ingresar
Este espacio no está destinado a consultas sino a comentarios y opiniones de los lectores. Los autores no responderán las consultas vertidas en esta área. Para consultarnos, sírvase ingresar aquí
caracteres restantes.
Si el comentario es publicitario, grosero o injuriante será eliminado
SUSCRIPCIÓN GRATUITA
Todas las novedades en Propiedad Horizontal
 
NOVEDADES RECIENTEMENTE PUBLICADAS
  CABA- LEY DE RESPONSABILIDAD DEL ESTADO- Ley 6325
16-9-2020 | legislación | Ciudad de Buenos Aires
Todo sobre Consorcios
Ya salió la tercera edición ampliada y actualizada del manual de la Liga del Consorcista Todo Sobre Consorcios

Se incorporaron las modificaciones del nuevo Código Civil, tomando en consideración las diferencias con la derogada ley 13.512 y las novedades introducidas por el nuevo régimen.