Nulidad de asamblea-Análisis de cláusulas estatutarias y reglamentarias

La sentencia de primera instancia rechazó la demanda .Contra dicho pronunciamiento apelan los actores.

Señalan que el decisorio vulnera garantías constitucionales, se descartan pruebas que favorecen a los actores, nunca la unidad 2 fue destinada a usos contrarios a la moral y las buenas costumbres o distintos de los previstos en el reglamento. Las resoluciones tomadas son injustas y arbitrarias, vulneran el derecho de propiedad y el de trabajar y ejercer una industria lícita.

SALA

Este litigio que lleva más de cinco años de trámite y ha consumido cuatrocientos fojas de expediente,

El conflicto entre vecinos que tanto temía nuestro genial codificador y que lo condujo a desechar la propiedad horizontal, generó también dos causas penales, una por robo de libro de actas y otra por retención indebida de libro de cuentas, ambas finiquitadas con sobreseimiento y otro proceso civil promovido por el consorcio contra los aquí actores y los locatarios y garantes del local comercial que funcionaba en Hortiguera esquina Directorio ………..

A modo de anticipo, diré que para que proceda la acción de nulidad, la parte que la intente debe acreditar la existencia de un perjuicio, es decir, debe fundarse en un interés serio y legítimo, pues nunca corresponde decretar la nulidad por la nulidad misma.

El conocido brocardo "Sin perjuicio no hay nulidad" o, si se quiere en su versión original "pas de nullité sans grief", cobra especial relevancia en este tema………

Cualquier copropietario está legitimado activamente para deducir la acción de nulidad. Sin embargo, existe consenso en el sentido que el accionante no debe haber votado a favor de la decisión impugnada ni haberla convalidado expresa o tácitamente a través del cumplimiento de lo allí dispuesto.

Ahora bien, la asamblea siempre se presume válida, por lo que las decisiones que en ella se tomen, en principio, tienen fuerza ejecutoria, correspondiendo al administrador poner en práctica las medidas votadas.

Sin embargo, tal presunción es sólo "iuris tantum", de modo que puede ser desvirtuada cuando se declara judicialmente su invalidez.

La asamblea puede ser atacada de nulidad en virtud de estar afectada por diversos tipos de fallas: deficiencias en la citación, falta de quórum, resolución tomada mediante una mayoría inferior a la requerida, error en el cómputo de los votos, tratamiento y decisión sobre un tema que no figuraba en el orden del día, etcétera.

Se mencionan también como causales de invalidez el incumplimiento de disposiciones legales inderogables o que hacen a la esencia misma del sistema, o si la resolución tuviese un objeto ilícito o imposible, o fuera contraria al orden público o a las buenas costumbres, o al reglamento

Todas las medidas que han sido adoptadas por la asamblea, deben merecer el acatamiento de parte de los consorcistas y ser ejecutadas por el administrador, en tanto debe entenderse que, eventualmente, se tratará de actos anulables que se reputan válidos mientras no sean anulados y que sólo se tendrán por nulos desde el día de la sentencia que los anulase………Si bien no existe consenso sobre el tema, la nulidad que puede afectar la asamblea es generalmente, aunque no siempre, una nulidad relativa, pues sólo se pone en tela de juicio el interés privado de los consorcistas, aun cuando se tratase de la designación o remoción del administrador, toda vez que no aparece afectado el interés público, ni tiene incidencia sobre bienes superiores de la comunidad.

En consecuencia, la asamblea, como acto viciado, puede ser confirmada por los interesados por medio de otra asamblea posterior.....el primer paso que debe cumplirse es la convocatoria, que consiste en citar a los copropietarios en un determinado lugar y fecha para tratar los temas que se incluyen en el orden del día. Los reglamentos de copropiedad determinan cómo debe hacerse la notificación a los propietarios, por ejemplo, mediante telegrama, carta documento u otro medio fehaciente.

Como tales medios son demasiado onerosos, en la práctica el encargado del edificio entrega la citación a cada copropietario, consistente en una papeleta fotocopiada sin formalidades y ni siquiera con la firma del administrador, apenas con una constancia al pie en el sentido que emana de dicho representante que suele decir "la administración", o "el administrador". Asimismo, es usual y frecuente que, además, se coloque un ejemplar en lugares visibles del edificio, como el hall de entrada y la cabina de los ascensores.

Nadie discute que quien pretende la declaración de invalidez de la asamblea deberá invocar y demostrar el perjuicio que le causa la decisión que ataca, con fundamento en que la nulidad para ser viable debe sustentarse en un interés serio y legítimo, ya que en ningún caso corresponde declararla por la nulidad misma.

La nulidad de una asamblea es una pretensión necesitada de la previa acreditación del perjuicio que pueda sufrirse de convalidarse el acto

No debe perderse de vista que la declaración de nulidad de la asamblea de copropietarios es una decisión extrema que, además de otros motivos condicionantes, sólo puede ser dictada mediante precisos requisitos y cuando no existe remedio posible en la vía interna del consorcio; es decir, que hay que considerar la posible o imposible revisión por la vía consorcial ….

Por ante el Juzgado Nº 57 del Fuero tramitan los autos caratulados "Cons. De Prop. Edif. Av. Directorio ….y otro c. Celestino Eduardo Felipe y otros s/cumplimiento de reglamento de copropiedad"….

se dictó una resolución por la que se dispuso la demolición del conducto evacuador de gases de combustión y cocción colocado en el local de la unidad funcional 2 del inmueble de la calle Directorio esquina Hortiguera, identificada como Nº 2, de la Ciudad de Buenos Aires, donde se explotaba un negocio de venta de pizzas y empanadas y retornar la situación al estado anterior, en el plazo de diez días ………. El reglamento de copropiedad y administración es un verdadero estatuto regulador de todos los derechos y obligaciones de los titulares de los derechos reales de propiedad horizontal, cuyos respectivos títulos de propiedad integra.

Tradicionalmente se distingue entre cláusulas estatutarias y reglamentarias. Las primeras son las que se vinculan con los derechos patrimoniales de todos los titulares de la propiedad horizontal, por ejemplo, las que determinan la naturaleza privativa o común de los distintos sectores del edificio, las que especifican el destino de las unidades, el porcentual que corresponde a cada parte privativa con relación a las partes comunes, o la proporción con que cada una contribuye al pago de las expensas comunes. Las cláusulas reglamentarias son las que se relacionan con derechos y las obligaciones de los copropietarios vinculados con la convivencia dentro del sistema, el régimen de administración, el funcionamiento de las asambleas y, en general, con la atención de los asuntos de interés común.

Las disposiciones del reglamento de copropiedad que establecen el uso de las unidades y prohíben otros, participan del carácter de normas estatutarias, que afectan la extensión y la existencia misma de los derechos reales y personales de los copropietarios de las partes privativas y comunes …..

En las cláusulas estatutarias es necesaria la unanimidad, porque se vinculan con los derechos patrimoniales de todos los titulares de la propiedad horizontal, los que no podrían ser alterados sin la conformidad de todos, por ejemplo, las que especifican el destino de las unidades, el porcentual que corresponde a cada parte privativa con relación a las partes comunes, o la proporción con que cada una contribuye al pago de las expensas comunes.

Si se trata de cláusulas reglamentarias, en cambio, rige la mayoría legal, de modo que sólo ellas pueden modificarse mediante una mayoría no inferior a los dos tercios.

Esta menor exigencia se debe a que las cláusulas reglamentarias conciernen al aprovechamiento o uso de las cosas privativas y comunes ……. y son las que se relacionan con el régimen de administración y el funcionamiento de las asambleas y, en general, con la atención de los asuntos de interés común.

El propio reglamento puede prever que su reforma deba hacerse por una mayoría superior, por ejemplo, los tres cuartos o los cuatro quintos. Lo que no está permitido es adoptar una mayoría de menos de dos tercios.

Sin embargo, queda en claro que, cualquiera sea la mayoría establecida por el reglamento, ella no será aplicable a la modificación de las cláusulas estatutarias, para las que siempre rige la unanimidad.

Para autorizar la reforma del reglamento de copropiedad sobre el cambio de destino de las unidades no basta la mayoría de dos tercios de votos que establece la ley 13512 (o la mayor que pudiera prever el reglamento), siendo necesaria la decisión unánime de los consorcistas. Las cláusulas "estatutarias" del reglamento de copropiedad requieren, para ser reformadas, la unanimidad de votos de los consorcistas, en tanto que las "meramente reglamentarias", la mayoría exigida por la ley o la mayor que pudiere prever el reglamento. ………………………..

La mayoría de dos tercios se exige para la reforma de las cláusulas reglamentarias del estatuto, por ejemplo, la que señala las pautas para el cobro de las expensas o para el funcionamiento de las asambleas.

La mayoría absoluta, o sea más de la mitad, se requiere para decidir asuntos de interés común que no necesiten de una mayoría superior,

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En la asamblea realizada sin los recaudos legales, sean éstos provenientes de la misma ley o del reglamento de copropiedad, la decisión que se tome respecto de cuestiones tales como, por ejemplo, modificación de porcentuales, alteración del destino de las unidades, designación del administrador, sin respetar las mayorías o la forma de computar los votos, merecerá la tacha de nulidad absoluta y carente de todo efecto, por faltarle un requisito esencial para su validez como es el de la mayoría indicada en la ley 13.512 y en el reglamento respectivo …..

La decisión en el caso no variaría aun cuando se considerara que no se está ante una nulidad absoluta sino relativa, como habitualmente la califica nuestra jurisprudencia.

Se ha dicho que, una vez dictado el reglamento e instalado un establecimiento comercial en el local del edificio destinado a tales actividades, restringir el destino del mismo prohibiendo la instalación de un negocio de bar, confitería o rotisería, por ejemplo, en forma específica, importa una grave alteración del destino de dicho local que sólo puede ser acordada por la unanimidad de todos los propietarios, inclusive, el titular de la unidad afectada …..corresponde hacer lugar parcialmente a la demanda y como no existen inconvenientes en decretar la nulidad parcial de la decisión asamblearia…………se resuelve: I. Revocar parcialmente la sentencia apelada, decretando la nulidad de la decisión adoptada en la asamblea celebrada el ……., en cuanto modifica el artículo cuarto del reglamento de copropiedad y administración.