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Para reformar judicialmente el reglamento se requiere demandar a todos los propietarios y no al consorcio.-

 
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Fecha del Fallo: 6-11-2009
Partes: Passarelli, María Rosa c. Cons. de Prop. Av. San Juan …………S/cumplimiento del Reglamento de copropiedad
Tribunal: CNac.Civil sala G


 SALA                          

 La sentencia de fs. …….. rechazó la demanda promovida por María Rosa Passarelli contra el Consorcio de Propietarios de la Avda. San Juan ……………, imponiendo las costas a la vencida. Apela la actora .

Se queja porque la juez a-quo sostuvo que la virtualidad de la realidad no puede imponerse sin una reforma del reglamento, pasando previamente por la asamblea, pero en la actualidad -según la apelante- es imposible la reunión del cien por ciento de las voluntades. No puede fundarse la sentenciante en la interpretación que ha hecho el perito del reglamento, pues a ella se le ha dado la potestad para hacer "la interpretación jurídica, ética y de sana crítica" de dicho estatuto. El consorcio nunca aceptó sus propuestas de conciliación. Los jueces tratan de evitar las asambleas judiciales…..pesa sobre el apelante el deber de resaltar, punto por punto, los errores, las omisiones y demás deficiencias que le atribuye al fallo. No basta con disentir, sino que la crítica debe ser concreta, precisa, determinada, sin vaguedades. Además, tiene que ser razonada, lo que implica que debe estar fundamentada. … La expresión de agravios debe tener un contenido distinto con respecto a los anteriores escritos presentados durante la secuela del proceso. No basta entonces con remitirse a esas presentaciones, por ejemplo, transcribiendo pasajes de la demanda o contestación, del alegato, de la impugnación a una pericia, etcétera…. Sin embargo, a la hora de decidir la declaración de deserción del recurso de apelación, la gravedad de las consecuencias que ello apareja impone una aplicación restrictiva. En caso de duda en cuanto a la suficiencia o insuficiencia de la expresión de agravios, debe estarse a la apertura de la instancia, apreciando con tolerancia las deficiencias, con el fin de no conculcar el derecho de defensa en juicio ….. Aun cuando se haya pretendido enmascarar la pretensión incoada bajo la forma de una demanda por cumplimiento del reglamento de copropiedad y administración y se haya solicitado en el escrito introductorio de la instancia se condene al consorcio demandado a hacer efectiva la eximición de gastos establecida en el artículo octavo de ese estatuto, la realidad es que se está peticionando una verdadera reforma de la cláusula en cuestión al requerir la exoneración de rubros que allí no han sido mencionados……En virtud del principio "iura curia novit", frente al error que puedan cometer en la enunciación los justiciables, corresponde al tribunal el conocimiento del derecho. …. conforme al artículo octavo del reglamento de copropiedad y administración que regula la vida del consorcio demandado, el local de negocio designado como la unidad funcional número uno, "atento su desvinculación con determinados sectores comunes del edificio general y al carácter diferencial del mismo en razón de su naturaleza, queda exceptuado del pago de expensas comunes, únicamente  con respecto a gastos de calefacción, iluminación de pasillos, escaleras, paliers, azotea y cualquier otro sector de propiedad común y de consumo de energía eléctrica por el uso de los ascensores. Los gastos detallados precedentemente...serán prorrateados entre los restantes departamentos del inmueble, de acuerdo a sus respectivos porcentuales..."….. pretender que la eximición se extienda al abono y reparación de los ascensores, pulsadores automáticos de luz fija de los pasillos, buzones, luces de emergencia, certificación de calderas, reparación de bombas de agua, portero eléctrico y balcones, recarga de matafuegos, destapado de la red cloacal, etc., etc., etc. excede holgadamente el marco de una acción de cumplimiento de reglamento. Más aún, de accederse a la pretensión de la actora se caería en el absurdo de condenar al consorcio al incumplimiento del reglamento de copropiedad y administración, o lo que es más grave aún, a la violación de un cuerpo normativo que es ley para las partes . …Se trata de las expensas comunes, esto es, los gastos normales u ordinarios originados en la conservación, reparación y funcionamiento de las cosas y servicios comunes y que, como tales, deben estar a cargo de todos los propietarios.  Reciben esa denominación por ser gastos que deben ser solventados por todos los consorcistas, ya que a todos benefician, aunque erróneamente suele confundirse la expresión "expensas comunes" con "expensas ordinarias", por contraposición a las "extraordinarias"….. En principio, cada uno responde en proporción al valor de su piso o departamento con relación al conjunto, o sea que cuanto mayor sea el porcentual, mayor será la contribución a los gastos comunes. Sin embargo, la ley admite que se puedan adoptar otros criterios de distribución, ya que permite el pacto en contrario plasmado en el reglamento, tal como ocurre en el caso con las exenciones del artículo ocho respecto de la unidad funcional uno…. tanto la doctrina como la jurisprudencia hacen una distinción según el tipo de cláusulas que deben reformarse, quedando reservada aquélla a la de las denominadas reglamentarias, es decir, las que se relacionan con el régimen de administración, el funcionamiento de las asambleas y, en general, con la atención de los asuntos de interés común. Por el contrario, cuando están en juego cláusulas estatutarias, es necesaria la unanimidad, pues son las que se vinculan con los derechos patrimoniales de todos los titulares de la propiedad horizontal, por ejemplo, las que determinan la naturaleza privativa o común de los distintos sectores del edificio, las que especifican el destino de las unidades, el porcentual que corresponde a cada parte privativa con relación a las partes comunes, o la proporción con que cada una contribuye al pago de las expensas comunes…..                                                                 

Como la facultad de modificar el reglamento compete únicamente a quienes lo redactaron o adhirieron incondicionalmente a la redacción hecha por el propietario vendedor, sólo excepcionalmente puede aceptarse la intervención de la justicia para obtener la reforma. ....Para que ello ocurra debe tratarse de cláusulas manifiestamente arbitrarias o injustas, o sea que deben concurrir causas graves que justifiquen la actuación judicial como un medio de evitar que se desvirtúen las finalidades de la ley. En la actualidad existe consenso en el sentido que en los juicios que tienden a obtener la modificación del reglamento, la litis debe ser trabada con la totalidad de los propietarios y no con el consorcio. El derecho a la defensa en juicio asegurado por el art. 18 de la Constitución Nacional exige que todos sean oídos, si se tiene en cuenta que, de accederse a la eximición del pago de ciertos gastos en favor de alguna de las unidades - generalmente los locales -, se están alterando los porcentuales con los que los demás deben contribuir, y con ello se afectan sus derechos patrimoniales.  Se está en presencia de un típico ejemplo de litisconsorcio necesario (art. 89 del Código Procesal).…… Si se demanda sólo al consorcio cuando se trata de una cuestión en que está en juego el derecho individual de cada propietario, el administrador debe pedir la integración de la litis con todos ellos para que pueda dictarse una sentencia útil que les sea oponible, por cuanto se trata de un litisconsorcio pasivo necesario …………… La pretensión de un copropietario tendiente a que se lo excluya del pago de determinados gastos comunes, debe sustanciarse con todos los consorcistas, pues de lo contrario la sentencia que se dicte será de ningún valor respecto de aquellos que fueron omitidos, los cuales verían alterado el régimen de pago de las expensas sin haber sido citados al juicio, con grave desmedro de la garantía constitucional de que nadie puede ser condenado sin ser oído…. La demanda entablada con el objeto de que se modifique el Reglamento de Copropiedad y Administración y se labre la correspondiente escritura pública, debe ser dirigida contra cada uno de los titulares de las respectivas unidades del edificio ….

Se resuelve confirmar la sentencia apelada, rechazando la demanda en todas sus partes, con costas de alzada a cargo de la actora vencida

® Liga del Consorcista

Tags: abuso, reglamentos, Daños y Perjuicios,

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