Hemos dicho que la propiedad horizontal, como derecho de dominio y condominio nace en nuestro país en 1948 con la ley 13512. Fue un importantísimo instrumento de desarrollo económico y de acceso a la propiedad privada de la entonces incipiente clase media.
Hace casi 75 años.
El mundo cambió y también nuestra amada República Argentina, en este siglo XXI.
Hoy se derogó la ley 13512 y tenemos un Código Civil y Comercial unificado -desde agosto 2015– que consagra a la propiedad horizontal como un derecho real autónomo, diferente del dominio y condominio.
Aparece la persona jurídica consorcio, conformada por los propietarios de las unidades. También se legisla sobre conjuntos inmobiliarios, como derecho real de propiedad horizontal especial.
La construcción en altura se ha difundido en todas nuestras ciudades, y los edificios, los complejos y los conjuntos atraen al quehacer inmobiliario.
No obstante, debemos distinguir el tema netamente inmobiliario (compraventa de unidades, cotización del m2 según la zona) del tema consorcial (valor de la expensa, la cual equivale a gasto, que no tiene que ver con la cotización inmobiliaria zonal).
De tal suerte, cuando un propietario se queja de muy alta expensa, hay administradores que plantean que ese consorcio está en zona muy cara, algo absurdo para justificar los gastos consorciales.
Hay tipología variopinta de propietarios y de administradores. Como en todo.
Propietarios que leen el reglamento de propiedad horizontal para saber y exigir que se cumplan sus derechos, que revisan los gastos mensuales, que solicitan explicaciones para lo que no entienden, que tienen normas de urbanidad, que respetan los horarios de descanso, que concurren a las asambleas siempre, salvo que atendibles motivos se lo impidan, que en definitiva son respetuosos y confiables vecinos para el resto y para el personal que trabaja en el consorcio.
También están los otros: los que molestan en grado superlativo y carecen de conductas positivas y ejemplificadoras.
Administradores probos, que cumplen con honestidad y transparencia su gestión al frente del consorcio, que rinden cuenta en tiempo y forma, que respetan a todos los ocupantes, que convocan a asamblea cumpliendo las exigencias estatutarias, que impiden asumir conductas que violen el mandato que los propietarios le han otorgado, que en definitiva honran la actividad de administrar patrimonio ajeno.
También están los otros: los que carecen de todo principio ético y violan con desparpajo el mandato y las obligaciones que les impone al art.2067 del Código Civil y Comercial y las leyes locales que existen en todo el país.
Buenos propietarios conducen a buenos administradores. Para ello es necesario que los propietarios conozcan sus derechos y sus obligaciones. Exijan los primeros y cumplan ineludiblemente las segundas.
Sólo así podrán sanear cualquier situación económico- financiera consorcial difícil y eventualmente prescindir de mandatarios desleales que deshonran el mandato recibido.
