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UNA PROPUESTA CONCRETA PARA EL CONTROL DE LAS EXPENSAS

 
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Las expensas comunes que se pagan en los edificios de Propiedad Horizontal han llegado a un nivel tan elevado, que si no se busca urgentemente un remedio, la enorme cantidad de propietarios jubilados, asalariados con haberes mínimos e inquilinos que habitan esos departamentos se verán seriamente afectados, por no hablar de la propia actividad inmobiliaria.

Es sabido que cualquier entidad, sea de la índole que fuera, debe afrontar los costos de su mantenimiento, que son los que reflejan los gastos generados por ella misma y naturalmente, deben ser racionales y relativamente controlables.

Esto, que es sin duda, una verdad de perogrullo, no se aplica, sin embargo, a la propiedad horizontal.
En efecto, aquí se da el hecho desconcertante de que en la lista de los gastos generales de cada Consorcio, existe un rubro principal: "sueldo y cargas sociales de los encargados del edificio", cuyo monto se determina fuera de la esfera de cada uno.
Vale decir, que es incontrolable y no guarda relación con la índole del trabajo efectivamente realizado, ni con las características del inmueble, ni con la capacidad económica de quienes contratan el trabajo.
Los salarios de ese personal son establecidos para todo el país desde la Capital Federal, fruto de una negociación entre grupos de entidades ajenas a los propietarios de los edificios, que son quienes deberán pagarlos.

Dichas entidades, que en teoría deben ser representativas de empleados y empleadores, son: el Sindicato que agrupa a los trabajadores del sector, por un lado, y tres asociaciones de Administradores de Propiedades, por el otro.
Estamos hablando de las famosas "mesas paritarias" de negociación salarial, creadas en el año 1953 por la ley 14250.

Si bien se comprende la necesidad de que el monto de los sueldos del personal surja de una negociación entre el sindicato que los agrupa y sus empleadores, uno se pregunta de inmediato:¿cuál es la razón por la cual se consideran "empleadores" a entidades de administradores, siendo que éstos son servidores de los consorcios, que son quienes pagan sus honorarios? Dicho en otras palabras, ¿cómo es posible que se considere con capacidad de negociar lo que los propietarios deberán pagar, a quienes son los encargados de administrarlos?

Todos sabemos que una cosa es administrar y otra disponer.
En nuestro derecho, cualquier administrador puede manejar el patrimonio de su administrado, pero no puede crearle obligaciones, a menos que cuente con un mandato expreso.
Sin embargo, en las mesas paritarias de la Propiedad Horizontal, dichas agrupaciones de administradores de consorcios negocian sin mandato alguno, sin ningún escrúpulo y caprichosamente lo que los consorcios deben pagar a sus empleados.
Algo que repugna el más elemental sentido de justicia.

Este sistema se enmarca en un esquema absolutamente irracional: en esa mesa paritaria, varias corporaciones negocian entre sí lo que terceros ausentes e inauditos deberán pagar obligatoriamente.
Es decir, que dos partes se reúnen graciosamente con el objeto de crear obligaciones a cargo de una tercera inconsulta.
Como si se tratara de una relación entre "señores" y "vasallos".
Ni más ni menos que una institución medieval funcionando en pleno siglo XXI y tolerada por las autoridades de nuestro Ministerio de Trabajo.

Esta situación vergonzosa y vergonzante tiene su origen en la letra menuda de un Decreto del Poder Ejecutivo del año 1949, el 11.296, que reglamenta el Estatuto de los Encargados de Casas de Renta, y en su art.
2º, punto 5to, inciso b) dice textualmente: "Se considerará empleador a las empresas dedicadas a la administración de propiedades".
Es decir que la calidad de "empleadores" que el sistema de paritarias reconoce a las asociaciones de administradores de Consorcios surge de un simple decreto reglamentario del Poder Ejecutivo y no de ninguna ley.

Pero vayamos por partes, ¿qué es eso de "casas de renta"? Veamos: Antes de instituirse en el país el régimen de Propiedad Horizontal, que hizo posible dividir los edificios en unidades funcionales para poder venderlos separadamente, existían las "casas de renta".
Algunas lujosas, como el edificio Cavanagh, y otras muy modestas, llamadas comúnmente "conventillos".
Los dueños de esas casas alquilaban las partes físicas de esos inmuebles que eran más o menos independientes entre sí, y confiaban su administración a un "Encargado", que los representaba, se hacía cargo de la limpieza, cobraba los alquileres, etc.

En el año 1947 se sanciona el Estatuto de Encargados de Casas de Renta" (ley 12981), que otorga protección laboral a dichos trabajadores frente a los dueños de esos inquilinatos, que por lucrar con los arrendamientos, eran considerados, con razón, verdaderos empresarios.

En el año siguiente, 1948, se instaura el régimen de Propiedad Horizontal -inédito hasta entonces en el país- mediante la Ley 13512, que permitió la división y venta de aquellos edificios en unidades funcionales independientes, con la finalidad, entre otras, de facilitar a las clases populares el acceso a la propiedad privada.

Ahora bien, el problema de las expensas incontrolables que vienen sufriendo los propietarios de estas unidades funcionales, se origina en el año 1951, cuando una ley, numerada 14.095, con total ligereza, agrega, al último párrafo del artículo 1° del Estatuto de aquellos Encargados de Casas de Renta (Ley 12.981), lo siguiente: "También declárase comprendido al personal que desempeña iguales tareas en las fincas sometidas al régimen de Propiedad Horizontal"./b

Nótese que por este agregado, los trabajadores que irían a prestar servicios en los nuevos edificios de Propiedad Horizontal, iban a tener, en adelante, idéntico carácter y protección laboral que los trabajadores de los edificios dedicados a renta.
Es decir, que a la Propiedad Horizontal se la sometió al mismo régimen de negociación colectiva de salarios que regía para todos los demás trabajadores.

No advirtió el legislador que para los trabajadores de todas las actividades económicas, las paritarias son una negociación que realizan con empresas, que son entidades que poseen intereses y objetos bien determinados, mientras que en el nuevo régimen de propiedad horizontal los empleados deberían negociar con familias reunidas bajo un mismo techo por meras razones de espacio físico, sin intereses, actividad ni objeto común alguno.

Por lo tanto, fue y es es sumamente difícil que los propietarios se pongan de acuerdo en la designación de alguien que los represente en las mesas paritarias.
Quien compra una unidad funcional lo hace para vivir en paz, y no para emprender actividades societarias.
El único objeto que se le pudiera atribuir a esos conglome rados familiares, es el de vivir en paz, pero esa es una tarea que corresponde al Estado y no a los particulares.

Según el art.
2 de la citada ley (t.o.
Decreto 1135/2004) si no existiere ninguna asociación de empleadores,"la autoridad de aplicación, siguiendo las pautas que deberán fijarse en la reglamentación, atribuirá la representación del sector empleador a un grupo de aquellos con relación a los cuales deberá operar la convención o tener como representantes de todos ellos a quien o a quienes puedan ser considerados legitimados para asumir el carácter de parte en las negociaciones".

Frente a este panorama, el gremio de trabajadores, conforme al derecho otorgado por la ley 14250 de convenios colectivos de trabajo, estuvo prácticamente en condiciones de elegir con quién sentarse a negociar las paritarias.
En efecto, es de señalar que hasta la fecha, el Poder Ejecutivo se ha rehusado a producir la reglamentación que ordena la ley, de modo que el reconocimiento de las tres asociaciones de administradores que actualmente integran las paritarias fue discrecional y sugerido por el gremio de Encargados.

Es de notar que, en esas condiciones, puede decirse que dicha designación, aunque lleva años de vigencia, carece de legitimidad plena.
Porque el texto legal es bien claro: la autoridad de aplicación atribuirá la representación patronal "siguiendo las pautas que deberán fijarse en la reglamentación", y -obviamente- no de cualquier manera.

Esas son las razones -o sinrazones- que sustentan la situación actual que sufren los propietarios de unidades funcionales: NO EXISTE EN LAS MESAS NEGOCIADORAS DE SALARIOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTALQUIEN REPRESENTE SUS INTERESES, POR LO CUAL, LAS DISCUSIONES PARITARIAS SON UNA LAMENTABLE FICCIÓN.

En consecuencia y por carecer de contraparte negociadora, durante la vigencia de ese sistema oprobioso, el gremio de Encargados ha conseguido todas las mejoras salariales y privilegios que ha deseado, sin límite alguno.
Hasta llegar al escándalo de la paritaria celebrada el 8-10-2015, que dispuso un automático aumento anual de sueldos, pagadero con la segunda cuota de cada aguinaldo, equivalente al 20% del salario básico.

Nótese que el hecho de disponerse en adelante y para siempre, conspira además contra toda posible política antiinflacionaria que cualquier gobierno quisiera instrumentar en lo futuro.
La situación de abuso ha llegado a un nivel tal, que afecta, no solamente a quienes pagan expensas, sino también a los propios trabajadores.
Es sabido que año a año disminuye el número de Encargados en proporciones alarmantes, porque muchos consorcios, cuando el empleado se jubila o se aleja por cualquier causa, no vuelven a contratar nuevo personal para evitar el sometimiento al régimen laboral vigente.

Tome el lector cualquier liquidación de expensas de cualquier edificio y podrá constatar inmediatamente la gravedad de la situación.
Al día de hoy, el rubro "sueldos de encargados y cargas sociales" constituye una pesada carga que deja a la mayoría de los consorcios sin dinero suficiente para mantenimiento y refacciones, en algunos casos, más que necesarias, como la conservación de muros y balcones, la renovación de los ascensores, o afrontar los conflictos con la red del gas.

Por efecto del perverso entramado leguleyo apuntado, la propiedad horizontal, prácticamente ha cambiado hoy de finalidad: Pasó de ser -según la intención de los legisladores que la crearon en 1948- la oportunidad de una nueva forma de vida para las familias argentinas, a lo que es hoy: una enorme "caja" al servicio de las corporaciones de quienes se encargan de la limpieza y de la administración de sus edificios.

La vida nos enseña que todo aquello que carece de límites termina siempre cayendo en los peores excesos.
Y este es un caso típico: Los Encargados tienen en la actualidad un sindicato que ya no sabe qué hacer con el dinero recaudado de aquella manera -que llega casi al 20% de los salarios de todos los Encargados del país- y hoy ha excedido sus finalidades protectoras del trabajador para extenderse hacia actividades lucrativas ajenas a su objeto propio.

Además, recientemente, han logrado en la Ciudad de Buenos Aires la sanción a libro cerrado de una ley, la 5464, que pone prácticamente el control de toda la Propiedad Horizontal en manos de la corporaciones que integran aquellas mesas paritarias.
Este lamentable engendro legal les otorga derecho a regular a placer la actividad de los administradores -y gravarla- naturalmente, como así también a crear toda suerte de nuevas cargas sobre las espaldas de los propietarios, como ser, gravámenes, listas únicas de proveedores, ingerencia en las asambleas, etc.
En resumen, un verdadero horizonte negativo que quita definitivamente a los propietarios la posibilidad de llegar a controlar las expensas de sus edificios.

DESDE LA LIGA DEL CONSORCISTA PROPONEMOS UNA POSIBLE SOLUCIÓN: PARITARIAS POR CONSORCIO

Por fortuna, el nuevo Código Civil y Comercial introduce una norma que permitiría corregir en alguna medida los excesos de la legislación anterior: El art.2067 inciso f) obliga al Administrador del consorcio a requerir la autorización de la asamblea de propietarios para contratar y despedir al personal de encargados.
Esto significa que se reconoce legalmente que quien contrata, es el consorcio y no el administrador.
Es decir, que el Código Civil reconoce que son los propietarios los genuinos empleadores.

De este modo, queda franca la puerta a la implementación de Paritarias por Consorcio, posibilidad, por otra parte, ya contemplada en la ley 14250 de Convenios Colectivos de Trabajo y en la Ley de Procedimiento para la Negociación Colectiva Nº 23.546, llamándola "convenios por empresa" (artículo16).

El consorcio, desde luego, no es una empresa, pero ciertamente es una persona jurídica según lo consagra expresamente el mismo Código en su art.148 inciso h) de modo que en su carácter de tal, no existe impedimento legal alguno en que sea sujeto de aquellas negociaciones.

Por otra parte, la idea no debiera extrañarnos demasiado: Es usual que cuando, por ejemplo, un Encargado demanda un ayudante y el consorcio se lo niega, o surjen conflictos por interpretación de la normativa legal, el sistema de paritaria por consorcio funciona perfectamente para resolver todo tipo de cuestiones (régimen además, previsto en el art.
21 de Convenio Colectivo de Trabajo Nro.
589/2010, según su texto actualmente vigente).

Debe, pues, desmontarse el perverso régimen actual de paritarias, reconociéndosele a cada Consorcio el derecho a negociar las condiciones de trabajo con su personal en forma individual, de acuerdo a las particularidades de trabajo que impone cada edificio y las necesidades de cada vecindario.
El sistema evitaría seguir quebrantando tan groseramente el espíritu y la letra de nuestro ordenamiento jurídico, a la vez que se adecuaría a normas elementales de justicia y sentido común.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, abuso, Qué es la Propiedad Horizontal,

Comentarios

publicado el 21-6-2017

Buen dia. Adhiero a lo de las paritarias. No se puede soportar mas los aumentos de los encargados sin participacion de los consorcios. y quisiera saber en el caso de tener que despedir a la encargada que mayoria se requiere, sin causa. Dado que las expensas son impagables. Gracias y saludos cordiales

publicado el 8-10-2016

Muy buen articulo,pero creo como dijo otra persona en otro comentario,que se debe pedir en forma urgente con los legisladores para que acompañen,porque por lo expuesto,estas personas en su mayoría deben vivir en casas,porque sino no se entiende que no comprendan esta problematica

publicado el 4-9-2016

La propuesta paritarias por consorcio es ideal pero en realidad no estamos preparados para esto. Se necesita una decisión política desde la legislatura, poner en situación de emergencia administrativa de consorcios y completar con legislación justa para implementar una fuerte campaña de información, centros de adiestramientos ciudadano con claros objetivos para la enseñanza comunitario. Monitoreo de este proyecto desde lo político, técnino educativo. Hacer foros de debate. Ampliación de contenidos para lograr la concientización ciudadana en lo que significa el consorcio de propiedad horizontal, en la ciudad. Porque no estamos preparados.

publicado el 21-8-2016

Estimado Sr. Puertas: Gracias pos su comentario. Desde hace tiempo venimos señalando que el Ministerio de Trabajo debe reglamentar la participación de la patronal en las Convenciones Colectivas de Trabajo. Se trata de un hueco legal que hay que cubrir de alguna manera. Entiendo que aquellos consorcios que no quieren asumir la responsabilidad de convenir libremente con su personal, deben ser penalizados con algún tipo de aforo para no desproteger al trabajador.

publicado el 21-8-2016

Dr. Loisi, su propuesta requeriría algún tipo de complementación regulatoria que la haga viable. A título de ejemplo, dos consorcios, uno de 20 propietarios y otro de 60. En el primero no se logra siquiera conformar un Consejo de Administración de 3 miembros, todos rehuyen el cargo. En el segundo, ocurre lo mismo y la mayoría de las unidades se encuentran arrendadadas, por lo que sus copropietarios menos asumen compromisos. Al margen sumémosle las pocas luces demostradas por algunos propietarios y la avanzada edad de otros, ambos impedimentos obvios. ¿Considerar instituir algún tipo de representación zonal electiva para varios edificios?

publicado el 25-7-2016

Usted debiera entender que en los consorcios es absolutamente necesario ejercer el arte de la convivencia. Aprender a reunirse, a conversar, a conciliar, como el único camino para lograr transparencia en las administraciones. Y, por supuesto, para dialogar libremente con el Encargado y su representante sindical cuando haya que enfrentar la negociación salarial. Porque es necesario que los copropietarios aprendan a comportarse como tales. Y cultivar el arte de lograr adhesiones para plantarse en una asamblea y poner al administrador en su lugar. Eso es esencial en la propiedad horizontal.

publicado el 25-7-2016

En las "paritarias s por consorcios" seguirán siendo los administradores, con el famoso “consejo de propietarios” y con la invalorable ayuda de los propios porteros, los que "harán las paritarias" y los demas consorcistas deberemos pagar ,como ahora, lo que decidan unos pocos, que se adjudicaran, como hacen muchos, el manejo de nuestros dineros, y agrego, de nuestras vidas, Basta habitar en un edificio en PH, para vivir la experiencia. Son varios los que aparecen con “ideas brillantes” sin reparar en los graves problemas que nos acarearan a los consorcistas, los que debemos estar alertas ante estos inconsultos llamados.AG-UCRA

publicado el 10-7-2016

Dr. Loisi: Su planteo es correctísimo y todos debemos apoyarlo. Pero es necesario que la Liga se conecte con algunos legisladores nacionales a fin de interesarlos en una nueva ley especial para los consorcios. Nuestras protestas y gritos algo pueden: lo demuestra el rechazo de esa ley 5464 nefasta; pero la herida quedará abierta hasta que por ley se ponga en su lugar a los caciques sindicales predadores y vividores y se restablezca el derecho, en particular, el derecho de propiedad. Un saludo cordial y mi agradecimiento por su larga y proficua labor.

publicado el 7-7-2016

Muy claro y bueno su articulo. Siendo hoy 7 de julio, debe estar derogada la ley 5464. Pero el tema de las expensas hay que solucionarlo lo antes posible.

publicado el 5-7-2016

Muy bueno su artículo Dr. Loisi. Pero la pregunta es qué podemos hacer para que en forma efectiva se modifiquen esas disposiciones que tanto nos perjudican a los propietarios y tanto favorecen al gremio y a sus integrantes? La descripción es muy buena, pero con eso no alcanza. Somos muchos los propietarios perjudicados por este estado de cosas, creo que si actuáramos en común podríamos obtener alguna consideración. Muchas gracias.

publicado el 4-7-2016

Dr.LOISI MUY INTERESANTE SU ARTICULO. SERÍA INTERESANTE TAMBIEN BUSCARLE UNA SOLUCIÓN A ESTO CUANTO ANTES. YO QUEDO A DISPOSICIÓN JUNTO CON EL RESTO DE LOS LECTORES QUE HAN DEJADO COMENTARIOS DE HACER LO QUE SEA NECESARIO PARA IMPEDIR QUE SALGA ESTA LEY. REUNIONES, CONVOCATORIAS, PETICIONES, REPITO, LO QUE SEA NECESARIO PARA PROTEJERNOS DE ESTA USURA. POR FAVOR QUE ESTE PROBLEMA NO MUERA EN ESTE ARTICULO Y SUS COMENTARIOS. SALUDOS

publicado el 1-7-2016

Hola q hacerles una consulta , corresponde pagar como gasto paticular una destapación de baño y cocina cuya factura dice bajada de columna o dicho gasto debiera pagado x el consorcio Por favor les pido si es posible me aclaren esta duda xq la Administración me comenta q el Consorcio se negó a pagarla y me la q cobrar a mi no lo entiendo ?? Esperó sus comentarios Muchas gracias

publicado el 28-6-2016

Esre espacio está destinado a comentarios, no a preguntas.

publicado el 27-6-2016

¿Dónde puedo ver las respuestas a todos quienes hicieron pregutas en esta página?

publicado el 26-6-2016

Sería una flagrante violación a la Constitución Nacional obligar a los consorcios a contratar determinada cantidad de empleados. Pero si deciden contratar, automáticamente la relación laboral queda sometida a los convenios colectivos.

publicado el 25-6-2016

a partir de que numero de unidades es obligatorio el tener un encargado con vivienda en el edificio?

publicado el 24-6-2016

El Jefe de Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, pasa los limites tomando a la ciudadanía pasible de un fuerte déficit intelectivo, pues en un medio donde lo ven miles de personas, manifestó que los consorcistas con una asociación que no recuerda el nombre firmaron el acuerdo paritario, tratando de ocultar el pacto espúreo que tejió a nuestras espaldas con el Suterh. No lo puede recordar, Sr Jefe de Gobierno, porque no existe esa asociación y como dice el común se mandó un BOLAZO y de los grandes. Queda claro que insulta el cociente intelectual promedio de la ciudadanía, transmitiendo una supina ignorancia

publicado el 23-6-2016

YA FIRMÉ los reclamos y las quejas ¿qué más quieren que hagamos? Saludos.

publicado el 23-6-2016

Hola Gente defensora de los derechos, hablando de derechos ¿se perdió la parte de la Constitución Nacional que habla de la "propiedad privada?, lo digo porque entiendo que el Estado más los Institutos como ser el gremio, Anses, Afip y otras yerbas están entrometiendose en el patrimonio de las personas físicas y jurídicas que estamos amparados por el paraguas de la Ley ¿y la ley Máxima que nos enseñaron no era la CN?. Entonces ¿cómo es que permitimos que se nos avasalle de esta manera tan vil? Hoy se hicieron algunas escaramuzas en la Legislatura pero parece que se nos están riendo en la cara, no debemos permitirles estas actitudes que mellan

publicado el 22-6-2016

Adhiero totalmente al amparo de los co-propietarios que, como jubilada debo hacer inmenso sacrificio para soportar los excesivos aumentos otorgados a los encargados por sus paritarias.Es imposible continuar en esta situación y menos aún pensando en que el Sindicato que los ampara tenga poder para dar pautas que nos corresponden legalmente a los propietarios.Se nos deja totalmente excluídos y no tenemos ninguna intervención para defendernos de tal ultraje

publicado el 22-6-2016

Es una sugerencia si juntamos firma para que se integre propietarios junto con los administradores mediante votación de todos los edificios de CABA y GBA, para la representación ante el sindicato, una forma de que se incluya en la Ley, pues algo tenemos que hacer para cambiar este atropello que venimos sufriendo durante años.

publicado el 22-6-2016

Considero que, ante la gravedad de la situación, sería bueno convocar a una marcha y cacerolazo de copropietarios a la brevedad posible. Creo que se trata de una de las pocas cosas a las cuales los gobiernos tienen miedo.

publicado el 22-6-2016

Buenas tardes, Tenemos que pelear por nuestros derechos ya que un consorcio no es una empresa que produce y vende.Los encargados quienes se llevan,en el caso de nuestro consorcio un 70% de los gastos.Creo que hay que cambiar esas viejas leyes o lo que sea por que lo unico que distingue el sueldo de un encargado es la categoria del edificio basada en la cantidad de servicios centrales.Hoy muchos edificios han bajado de categoria y los encargadaos siguen en la inicial.Pero peor aun es que no especifican en ninguna parte cuantas unidades funcionales conforman el edificio ni cuantos pisos tiene.Y peor aun,nadie controla su trabajo.

publicado el 22-6-2016

Hay que hacer pesar el peso electoral de los propietarios. Suponiendo la existencia de 100.000 consorcios en CABA y GBA; un promedio de 25 unidades por cada consorcio hablamos de 2.500.000 de viviendas. Si un promedio de 2 personas habitan cada una son 5.000.000 de persoonas. Suponiendo que votan el 30% son 1.500.000 de electores. Mejor que los políticos entiendan esto. Esta estrategia requiere informaciòn a los propietarios y estrategia común a los que los representan.

publicado el 22-6-2016

Beatriz. Por los pagos al SUSS tenés dos opciones: a) pedirle al administrador copia del F.931 con la constancia de pago y presentaciòn a la AFIP. Las fechas de vencimientos las podés sacar por internet (o pasame tu mail y te envío el archivo). b) Otra opciòn es pedirle al administrador que te imprima el listado del cuentas tributarias. Para las cargas sociales sindicales solicitale copia de las boletas con el sello de pagado.

publicado el 21-6-2016

Estimado doctor Loisi, comparto plenamente con usted todos los conceptos vertidos en su brillante artículo . Estoy a su disposición.

publicado el 21-6-2016

Creo que hay que plantear judicialmente la inconstitucionalidad de ese decreto reglamentario y la ley 14.095 (nacional) así como la de CABA nº 5464. La legislatura porteña no puede derogar una ley nacional, por lo que creo que la única y más rápida solución es el amparo.

publicado el 21-6-2016

Estimado creo realmente que todo lo que podamos hacer para evitar ser avasallados en nuestros derechos por los Administradores y los Porteros bienvenido sea. Creo que se puede convocar a una Reunion de Propietarios para intercambiar indeas para salir de esta verdadera trampa. Estoy dispuesto a colaborar en mi condicion de Contador Publico, en todo lo que sea oportuno. Es un verdadero desproposito toda esta situacion que nos "mete la mano en el bolsillo" usando una expresion popular, que grafica en muy buena forma este atropello.

publicado el 21-6-2016

Buenas tarde, una consulta para que me orienten ¿ en donde puedo entrar por internet o ir personalmente , para saber con la direccion de mi consorcio si le estan depositanto las cargas sociales y demas obligacones a mi encargado?, desde ya agradezco su respuesta, saludos Beatriz

publicado el 21-6-2016

Si, como se lo manifestara en el correo que le envié hace unos días, el hecho de que cada consorcio pueda decidir el aumento de sueldo de sus encargados, basándose en la eficacia de su trabajo, me parece que va a contribuir en mucho a bajar los costos de las expensas y la altanería de algunos encargados.

publicado el 21-6-2016

¿Que pasaría si los propietarios dejaran de pagar temporariamente las expensas y en consecuencia el sueldo del encargado? Este se tendría que dar por despedido e iniciar una demanda judicial. En nuestro país eso significa una demanda de largo tiempo sin ingresos para el encargado. ¿Qué pasaría con aquellos encargados con vviendas en el edificio? Se llegaría a un acuerdo en la reunión de conciliación. Este importe generalmente es muy inferior al monto de la demanda y se puede negociar un pago en cuotas. Tendrá otros recursos legales. pero si esto fuera masivo el gremio deberá frenar sus ambiciones ¿o no?

publicado el 21-6-2016

Estimados: estoy en un edificio de cuatro años de antiguedad, tenemos problemas con los administradores, es un complejo de dos torres sobre la avenida corrientes en caba. Dado que una empresa inversora se reservo los derechos para elegir administradores, estamos bajo una tirania, el estado del edificio es pesimo, un encargado no vive en la propiedad asignada, tiene varias llamadas de atencion y no responde; el otro esta con licencia por la ART, dice que se lastimo un musculo. Estamos en un estado de desesperacion total!!! Donde podemos ir por asesoramiento? Donde presentar un recurso??? Gracias

publicado el 21-6-2016

Tomás, evidentemente tu propuesta demuestra que SOS FALTO DE MUCHAS COSAS, para vos es muy fácil que cada consorcio tenga un co-propietario que oficie de administrador en forma ad-honorem.- No tenés idea de lo que decís, 1º) no vas a encontrar muchos propietarios que asuman esa función, 2º) por más que sean ad-honorem TIENEN TODAS LAS RESPONSABILIDADES LEGALES de los administradores profesionales,y 3º) proponés contratar a alguien que lo ayude en sus funciones administrativas, lo cual indica que debería ser un Contador, que facturaría al Consorcio una cifra nada despreciable.- Quedáte con el Administrador y CONTROLÁLO.-

publicado el 21-6-2016

Excelente idea la del amparo, hace mucho que lo comparto. Las expensas y demás cuestiones deshonestas avanzan porque los propietarios lo permitimos cuando no hacemos nada.

publicado el 21-6-2016

Hay obligación alguna por parte del consorcio de disponer de una unidad con fines de vivienda del encargado ?

publicado el 21-6-2016

Por lo que sé, las llaves d la sala d medidores, no las pueden tener todos. No debe haber acceso fácilmente. Ante una situación accidental o nó, el responsable ante las autoridades es el encargado. (Así me dijeron varios matriculados), por lo q consulté en los entes reguladores, y me lo confirmaron. Después q en horas d trabajo esté en el súper, tiene q actuar el administrador.

publicado el 21-6-2016

Estimado Guillermo Osvaldo: Ausentarse en horarios de trabajo es falta grave la cual conlleva sanción. S i sejuntan 3 en 6 meses es causal de despido justificado. Ahora las charlas con propietarios está en el edificio, es el propietario que le habla, ahi la percepción es subjetiva. Fuera de horario deberá atender en caso de emergencia, pero si el problema es exclusivamente del vecino, Ud mismo se queja de que atiende a propietarios, no corresponde. Saludos

publicado el 21-6-2016

La Ley 5464 avasalla los derechos de los propietarios. Es propia de Gobiernos populistas y generalmente es impulsada por un grupo de vagos autodenominados "Progresistas"," Delegados Sindicales", Representantes Gremiales",etc., cuya principal función es "vivir de arriba" generalmente a "expensas" de los "Consorcistas", que realmente son la máxima Autoridad, cuando constituyen el denominado "Consorcio de Propietarios". Defendamos la Ley 13512, para restablecerla en plenitud, y desoigamos estos falsos "cantos de Sirenas".

publicado el 21-6-2016

La Ley Nacional 13512 durante mas de 60 años ha regulado las relaciones entre los propietarios de las unidades de vivienda que dan origen al Consorcio de propietarios" y someten a los lineamientos de la Ley 13.512, las situaciones o controversias que se suscita entre los propietarios. En esta sabia Ley, los propietarios no renuncian, y mucho menos delegan la administración del Consorcio. La Ley 5464, es una flagrante violación al Derecho de Propiedad. Es un intolerable avance de los gobiernos Populistas que pretende arrasar con las garantías individuales que consagra nuestra Constitución Nacional.-

publicado el 21-6-2016

Existe la posibilidad de pedir un amparo ante la posibiulidad de que no se deogue?No esta viciada la representación de los consorcios? Es factible instrumentar la paritaria por consorcio ante la fuerza del sindicato?

publicado el 21-6-2016

Realmente debemos hacer algo. Las cosas suceden tal cual como lo mencionan. Hay alguna objecion juridica que se podria enfrentar por parte del encargado si el consorcio lo llama a paritarias puntuales con el consorcio, desconociendo el acuerdo de aumento automático? el acuerdo de aumento automático, fue homologado por Ministerio de Trabajo? Gracias1

publicado el 21-6-2016

Bien, es obvio adhiero. Tiro una idea, tendría que "eliminarse", la figura del administrador rentado,nombrar alguien "Ad honoren". De ser necesario "despedir al encargado" o si quiere seguir trabajando firme un algo de conformidad con lo que se negocia entre las dos partes. Y al administrador "que será un copropietario", entonces darle a él, asesoramiento legal y jurídico de "contratar" a alguien que lo ayude en sus funciones (administrativas) en sus horas libres. Pero esto se tendrá que hacer a nivel Metropolitano y de las ciudades del interior, esto terminaría con los "administradores" y sus agrupaciones.Se que soy falto de algunas cosas.

publicado el 20-6-2016

COMPRENDO TODO LO QUE VIENE SUCEDIENDO , PERO LO QUE NO ENTIENDO COMO ACTUAR CON EL PERSONAL QUE NO CUMPLE CON SUS TAREAS , HORARIOS , CONTROLES, ETC. COMO ES POSIBLE QUE EN HORARIOS DE TRABAJO SE ENCUENTREN COMPRANDO EN NEGOCIOS DE LA VECINDAD , QUE SE ENCUENTREN EN SUS DEPARTAMENTOS O BIEN DE LARGAS CHARLAS CON LOS PROPIETARIOS SIN CONTROLAR NADA . ES MAS EL ENCARGADO FUERA DE SU HORARIO Y SIENDO EL QUE TIENE LAS LLAVES DE LAS CAJAS DE LUCES , ANTE UN CORTOCICUITO , NO ATIENDA AL VECINO PARA SUBSANAR EL PROBLEMA . COMO SE ACTUA.????POR FAVOR ESPERO INDICACIONES . GRACIAS

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