El régimen de protección de vivienda o afectación del inmueble –antes reconocido como bien de familia- es una herramienta clave a la hora de proteger la propiedad ante eventuales embargos. Si bien resulta muy eficaz a la hora de proteger una vivienda cuando el propietario pierde el empleo, por ejemplo, no se trata de un blindaje a prueba de todo.
Por eso los especialistas advierten algunas cuestiones a tener en cuenta. “Si yo afecté mi vivienda al régimen de protección el 1 de diciembre de 2021 pero tenía iniciado un proceso judicial o se iniciará el mismo por causas preexistentes al momento de la constitución, quien resultara acreedor a cualquier título legítimo, podrá trabar embargo u otra medida cautelar contra mi vivienda”explicó el escribano Martín Gutman a La Nación, “Por el contrario –sigue el especialista- si la causa fuera posterior a la afectación, como puede ser por ejemplo un accidente de tránsito, ya la vivienda quedará protegida frente a ese acreedor”.
El trámite es gratuito si se realiza en el Registro de la Propiedad Inmueble, previa solicitud de turno a esos efectos. “En el Colegio de Escribanos hacemos dos veces al año jornadas especiales en el marco de nuestra campaña “Cuidá lo tuyo” y allí también se puede hacer gratuitamente”, indicó Bernardo Mihura de Estrada, Secretario del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
En tanto, si la afectación se realiza por escritura en una escribanía, el costo es muy reducido porque está asociado al valor fiscal del inmueble y según el Código Civil en su art. 252 “los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación, están exentos de impuestos y tasas” y en art.254 “los honorarios no pueden exceder en conjunto el uno por ciento de la valuación fiscal”.
Otros puntos a tener en cuenta es que el dueño mantiene la titularidad de la propiedad, es decir “no se desprende”. Tampoco se modifica el derecho hereditario. Si el titular de la propiedad resuelve hacer un testamento y disponer de sus bienes tras su muerte, el inmueble objeto de la protección de vivienda, no puede ser legado a personas que no sean beneficiarios de la protección.
Una pregunta habitual de quienes deciden avanzar en el proceso es si funciona como el seguro de un auto. La respuesta es no, porque con la contratación de una póliza se cubre los siniestros del mismo y los daños que pudieran provocarse a terceros.
La protección de vivienda, no cubre los daños del inmueble ni afronta los gastos por los daños que pudieran sufrir terceros. “El seguro del auto no impide su embargo y su subasta si el titular debe impuestos o tiene acreedores por cualquier causa: en cambio la protección de vivienda sí lo impide, siempre que se trate de la efectiva vivienda de alguno de los beneficiarios de la protección y que no se trate de deudas directamente vinculadas con el inmueble y que la causa de estas deudas sea posterior a la afectación” profundizó Gutman.
Por otra parte la hipoteca y la protección de vivienda pueden “convivir”; lo que sucede es que en caso de falta de pago del crédito garantizado con hipoteca, esa protección no impedirá el embargo del bien y su posterior ejecución. “Si un acreedor tiene un crédito con garantía hipotecaria sobre el inmueble, sabe que podrá ejecutarlo en caso de incumplimiento, y que estando en primer lugar y grado de privilegio, le resultará mucho más sencilla la ejecución, si otros eventuales procesos judiciales contra el deudor, chocaran con la anotación registral del inmueble bajo la protección de vivienda” señaló Gutman.
Por último, la subrogación real permite que la antigüedad que tenga la constitución del régimen de protección de vivienda, se mantenga y no sea interrumpida por un cambio de vivienda. En otras palabras, la afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada.