El administrador de un consorcio no es un empleado del mismo, es el mandatario y representante legal. No es el dueño del consorcio ni tiene potestades extraordinarias. El poder lo tienen los propietarios. Si el accionar del mandatario no fue transparente, si hubo corrupción, sobreprecios, si la gestión se alejó de los términos del mandato, si hubo hostigamientos, intimidaciones, situaciones injuriosas, o similares, el mandante tiene el derecho de revocar el mandato y de designar a otro administrador.
En efecto, si bien el administrador del consorcio puede ser removido sin expresión de causa, es indudable la legitimidad de una revocación del mandato, cuando el mandante expone en asamblea motivación seria para remover al mandatario.
Si los propietarios -respetando el Código Civil y Comercial de la Nación y la manda estatutaria consorcial- convocan a asamblea y logran revocar el mandato de un administrador que ha presentado serias irregularidades de gestión, no tiene legitimidad el mandatario para impugnar lo decidido por los propietarios.
Veamos el contrato de mandato para el Código Civil y Comercial de la Nación.
Lo define así: “Hay contrato de mandato cuando una parte se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en interés de otra”. Ello significa que el administrador del consorcio - como mandatario - actúa en interés del consorcio.
¿A qué se obliga el administrador del consorcio en su carácter de mandatario?
a) cumplir los actos comprendidos en el mandato, conforme a las instrucciones dadas por el mandante y a la naturaleza del negocio que constituye su objeto, con el cuidado que pondría en los asuntos propios o, en su caso, el exigido por las reglas de su profesión, o por los usos del lugar de ejecución;
b) dar aviso inmediato al mandante de cualquier circunstancia sobreviniente que razonablemente aconseje apartarse de las instrucciones recibidas, requiriendo nuevas instrucciones o ratificación de las anteriores, y adoptar las medidas indispensables y urgentes;
c) informar sin demora al mandante de todo conflicto de intereses y de toda otra circunstancia que pueda motivar la modificación o la revocación del mandato;
d) mantener en reserva toda información que adquiera con motivo del mandato que, por su naturaleza o circunstancias, no está destinada a ser divulgada;
e) dar aviso al mandante de todo valor que haya recibido en razón del mandato, y ponerlo a disposición de aquél;
f) rendir cuenta de su gestión en las oportunidades convenidas o a la extinción del mandato;
g) entregar al mandante las ganancias derivadas del negocio, con los intereses moratorios, de las sumas de dinero que haya utilizado en provecho propio;
h) informar en cualquier momento, a requerimiento del mandante, sobre la ejecución del mandato;
i) exhibir al mandante toda la documentación relacionada con la gestión encomendada, y entregarle la que corresponde según las circunstancias.
Si el negocio encargado al mandatario fuese de los que, por su oficio o su modo de vivir, acepta él regularmente, aun cuando se excuse del encargo, debe tomar las providencias conservatorias urgentes que requiera el negocio que se le encomienda.
¿A qué se obliga el consorcio en su carácter de mandante?
a) suministrar al mandatario los medios necesarios para la ejecución del mandato y compensarle, en cualquier momento que le sea requerido, todo gasto razonable en que haya incurrido para ese fin;
b) indemnizar al mandatario los daños que sufra como consecuencia de la ejecución del mandato, no imputables al propio mandatario;
c) liberar al mandatario de las obligaciones asumidas con terceros, proveyéndole de los medios necesarios para ello;
d) abonar al mandatario la retribución convenida. Si el mandato se extingue sin culpa del mandatario, debe la parte de la retribución proporcionada al servicio cumplido; pero si el mandatario ha recibido un adelanto mayor de lo que le corresponde, el mandante no puede exigir su restitución.
¿Y si hubiere conflicto de intereses entre el mandante y el mandatario?
El mandatario debe posponer los suyos en la ejecución del mandato, o renunciar. La obtención, en el desempeño del cargo, de un beneficio no autorizado por el mandante, hace perder al mandatario su derecho a la retribución.
El mandato se extingue por revocación del mandante y el mandatario debe rendir cuentas, acompañada de toda la documentación relativa a su gestión.
Cualquier discrepancia que hubiere sobre una convocatoria, queda purgada por una asamblea ajustada a la legislación vigente y a la manda estatutaria.
Finalmente, doctrina y jurisprudencia niegan al administrador la legitimación para plantear la nulidad de las decisiones tomadas por los propietarios reunidos en asamblea (“Propiedad Horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial” autor Dr. Claudio Marcelo Kiper- destacado especialista en derechos reales y camarista de la Cámara Nacional en lo Civil-sala H).-