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Puede el administrador pedir la nulidad de una Asamblea?

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El administrador de un consorcio no es un empleado del mismo, es el mandatario y representante legal. No es el due帽o del consorcio ni tiene potestades extraordinarias. El poder lo tienen los propietarios. Si el accionar del mandatario no fue transparente, si hubo corrupci贸n, sobreprecios, si la gesti贸n se alej贸 de los t茅rminos del mandato, si hubo hostigamientos, intimidaciones, situaciones injuriosas, o similares, el mandante tiene el derecho de revocar el mandato y de designar a otro administrador.

En efecto, si bien el administrador del consorcio puede ser removido sin expresi贸n de causa, es indudable la legitimidad de una revocaci贸n del mandato, cuando el mandante expone en asamblea motivaci贸n seria para remover al mandatario.

Si los propietarios -respetando el C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n y la manda estatutaria consorcial- convocan a asamblea y logran revocar el mandato de un administrador que ha presentado serias irregularidades de gesti贸n, no tiene legitimidad el mandatario para impugnar lo decidido por los propietarios.

Veamos el contrato de mandato para el C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n.

Lo define as铆: 鈥Hay contrato de mandato cuando una parte se obliga a realizar uno o m谩s actos jur铆dicos en inter茅s de otra鈥. Ello significa que el administrador del consorcio - como mandatario - act煤a en inter茅s del consorcio.

驴A qu茅 se obliga el administrador del consorcio en su car谩cter de mandatario?

a) cumplir los actos comprendidos en el mandato, conforme a las instrucciones dadas por el mandante y a la naturaleza del negocio que constituye su objeto, con el cuidado que pondr铆a en los asuntos propios o, en su caso, el exigido por las reglas de su profesi贸n, o por los usos del lugar de ejecuci贸n;

b) dar aviso inmediato al mandante de cualquier circunstancia sobreviniente que razonablemente aconseje apartarse de las instrucciones recibidas, requiriendo nuevas instrucciones o ratificaci贸n de las anteriores, y adoptar las medidas indispensables y urgentes;

c) informar sin demora al mandante de todo conflicto de intereses y de toda otra circunstancia que pueda motivar la modificaci贸n o la revocaci贸n del mandato;

d) mantener en reserva toda informaci贸n que adquiera con motivo del mandato que, por su naturaleza o circunstancias, no est谩 destinada a ser divulgada;

e) dar aviso al mandante de todo valor que haya recibido en raz贸n del mandato, y ponerlo a disposici贸n de aqu茅l;

f) rendir cuenta de su gesti贸n en las oportunidades convenidas o a la extinci贸n del mandato;

g) entregar al mandante las ganancias derivadas del negocio, con los intereses moratorios, de las sumas de dinero que haya utilizado en provecho propio;

h) informar en cualquier momento, a requerimiento del mandante, sobre la ejecuci贸n del mandato;

i) exhibir al mandante toda la documentaci贸n relacionada con la gesti贸n encomendada, y entregarle la que corresponde seg煤n las circunstancias.

Si el negocio encargado al mandatario fuese de los que, por su oficio o su modo de vivir, acepta 茅l regularmente, aun cuando se excuse del encargo, debe tomar las providencias conservatorias urgentes que requiera el negocio que se le encomienda.

驴A qu茅 se obliga el consorcio en su car谩cter de mandante?

a) suministrar al mandatario los medios necesarios para la ejecuci贸n del mandato y compensarle, en cualquier momento que le sea requerido, todo gasto razonable en que haya incurrido para ese fin;

b) indemnizar al mandatario los da帽os que sufra como consecuencia de la ejecuci贸n del mandato, no imputables al propio mandatario;

c) liberar al mandatario de las obligaciones asumidas con terceros, provey茅ndole de los medios necesarios para ello;

d) abonar al mandatario la retribuci贸n convenida. Si el mandato se extingue sin culpa del mandatario, debe la parte de la retribuci贸n proporcionada al servicio cumplido; pero si el mandatario ha recibido un adelanto mayor de lo que le corresponde, el mandante no puede exigir su restituci贸n.

驴Y si hubiere conflicto de intereses entre el mandante y el mandatario?

El mandatario debe posponer los suyos en la ejecuci贸n del mandato, o renunciar. La obtenci贸n, en el desempe帽o del cargo, de un beneficio no autorizado por el mandante, hace perder al mandatario su derecho a la retribuci贸n.

El mandato se extingue por revocaci贸n del mandante y el mandatario debe rendir cuentas, acompa帽ada de toda la documentaci贸n relativa a su gesti贸n.

Cualquier discrepancia que hubiere sobre una convocatoria, queda purgada por una asamblea ajustada a la legislaci贸n vigente y a la manda estatutaria.

Finalmente, doctrina y jurisprudencia niegan al administrador la legitimaci贸n para plantear la nulidad de las decisiones tomadas por los propietarios reunidos en asamblea (Propiedad Horizontal en el nuevo C贸digo Civil y Comercial鈥 autor Dr. Claudio Marcelo Kiper- destacado especialista en derechos reales y camarista de la C谩mara Nacional en lo Civil-sala H).-

® Liga del Consorcista

Tags: asambleas, nulidad, administrador, propiedad horizontal,

Comentarios

publicado el 1-6-2022

Muy buena explicacion

publicado el 31-5-2022

Si el administrador falseo titularidades de dominio para obtener su mandato, y no quiso entregar copia del acta a los presentes por meses y sin notificar a los ausentes acorde al art 2060, aludiendo siempre problemas, utilizando esa circunstancia para tomar desiciones y al detectar esa trampa ,los propietsrios se autoconvocan para revocar su mandato y no acepta lo resuelto ,reteniendo el libro de actas. Se considera dentro de la via penal ? Administracion fraudulenta.?

publicado el 31-5-2022

Tuvimos una autoconvocatoria la administradira la rechazo y no notifico a los demas propietarios. Se nego a llevar el libro de actas y ahora intima a que le entreguen el acta y da por nulo lo resuelto.

publicado el 30-5-2022

En el edificio donde estoy, los copropietarios eligen a quien le mandan las convocatorias de asambleas para cambiar mandatos. Lo hicieron el a帽o pasado y ahora este a帽o. Entonces eligen administrador unos pocos

publicado el 29-5-2022

El administrador puede ser presidente de una reuni贸n de consorcio ! Muchas gracias qued贸 a la espera !

publicado el 28-5-2022

Bernardo y Eduardo, S脥 S脥, tal cual.

publicado el 28-5-2022

Se帽or Bernardo Nespral, totalmente de 隆Acuerdo!

publicado el 26-5-2022

La asamblea es la reuni贸n de los propietarios. El administrador es un extra帽o en la asamblea, ni siquiera deber铆a asistir salvo para dar explicaciones sobre su administraci贸n. La asamblea debe tener un presidente y secretario de actas, que no deber铆a ser el mismo administrador (a veces lo es). Desc谩rtese por completo el planteo de nulidad. Eso s铆, deber铆a notificar a propietarios presentes y ausentes lo resuelto, para que sea viable la nulidad prevista en el c贸digo.

publicado el 26-5-2022

La asamblea es la reuni贸n de los propietarios. El administrador es un extra帽o en la asamblea, ni siquiera deber铆a asistir salvo para dar explicaciones sobre su administraci贸n. La asamblea debe tener un presidente y secretario de actas, que no deber铆a ser el mismo administrador (a veces lo es). Desc谩rtese por completo el planteo de nulidad. Eso s铆, deber铆a notificar a propietarios presentes y ausentes lo resuelto, para que sea viable la nulidad prevista en el c贸digo.

publicado el 26-5-2022

Aleluya por los consorcios que cuentan con administraciones que honran su m茅rito.

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