Largo se ha discutido tanto doctrinaria como jurisprudencialmente la posibilidad de que los Consorcios de Propiedad Horizontal puedan ser parte de los sujetos de derecho pasibles de ser sometidos a procesos falenciales, regulados por la ley 24522. El nuevo Código Civil y Comercial, en lectura armónica con la mentada ley, da una respuesta al asunto armoniosa con el resto del ordenamiento jurídico y a beneficio del Consorcio mismo, o, en última instancia, de los acreedores del mismo, sin menoscabar los derechos de los propietarios.
En primer lugar, es menester recordar que, en virtud de los arts.2044 y 148 del Código Civil y Comercial de la Nación, ya no queda lugar a dudas que el Consorcio es una persona jurídica privada, por lo que es un centro de imputación de normas con aptitud de poseer derechos y contraer obligaciones para el cumplimiento de su objeto y los fines de su creación (art. 141). Además, de acuerdo a los artículos subsiguientes posee todos los atributos generales de las personas jurídicas, un nombre, un domicilio, un patrimonio, una duración y un objeto preciso y determinado (art 156). Importante es memorar que, en el caso del Consorcio, la duración es ilimitada (art. 155), el domicilio es donde se encuentra el inmueble, y el objeto se encuentra delimitado en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
Por otro lado, en virtud de los artículos 2 y 5 de la Ley de Concursos y Quiebras, las personas jurídicas privadas pueden ser declaradas en concurso, por lo que, no habiendo ley especial que regule a los Consorcios de Propiedad Horizontal (art 2 in fine), quedan indudablemente comprendidos en las generales de dicha ley.
Ello quiere decir que, a partir de la vigencia del Código Civil y Comercial, si el Consorcio de Propiedad Horizontal, persona jurídica privada distinta de los propietarios que lo componen, se encuentra en un estado de cesación de pagos, puede promover y procurar obtener un acuerdo preventivo extrajudicial, en los términos de los arts. 69 y siguientes de la ley 24.522 celebrando libremente un acuerdo privado con una comunidad significativa de sus acreedores en orden a permitirle superar la crisis que atraviesa; acuerdo éste que si finalmente consigue la homologación por parte del tribunal competente, adquirirá los efectos de un acuerdo preventivo judicial homologado, imponiéndose forzosamente a todos los acreedores de causa o título anterior a dicho acuerdo, hayan o no participado del mismo, novando la totalidad de esas obligaciones.
Por otro lado, también puede solicitar la apertura de su concurso preventivo de acreedores, recurriendo al juez de su domicilio con el objeto de que, continuando al frente de la administración de su patrimonio bajo un régimen de desapoderamiento atenuado y desarrollando su actividad habitual, se le brinde la oportunidad de que pueda arribar en un plazo determinado a un acuerdo con sus acreedores, que le permita revertir la situación de crisis por la que atraviesa. Si el acuerdo finalmente es homologado judicialmente, las obligaciones de causa o título anterior a la presentación en concurso quedarán novadas totalmente.
Finalmente, si se encuentra enfrentando un estado de cesación de pagos y estima que la situación no podrá ser revertida en razón de que, por diversas circunstancias, no se advierte que los copropietarios puedan efectivamente contribuir a permitirle superar dicho estado de cesación de pagos, puede pedir su propia declaración en quiebra ante el juez de su domicilio.
Asimismo, nada obsta a que cualquier acreedor que considere que el consorcio se encuentra efectivamente en cesación de pagos, e invoque la existencia de actos reveladores de la mencionada situación, podrá pedir su declaración en quiebra (quiebra directa) cuyo trámite podrá devenir en concurso preventivo si se recurriera temporáneamente al instituto de la conversión del trámite. (* ver al pie)
Imperativo es aclarar que el patrimonio del Consorcio, que será atacado pars conditio creditorum por todos los acreedores que concurran al proceso falencial, de ningún modo son los bienes denominados “comunes” (pasillos, ascensores, muros exteriores, tanques de agua, calderas, etc.), debido a que dichos bienes son propiedad, en partes indivisas, por los propietarios, en la medida en que el derecho real autónomo de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, y la propiedad de la unidad funcional comprende, también, la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla (art. 2039). Los bienes del consorcio, que conforman su patrimonio, estará determinado por lo que el Reglamento de Propiedad Horizontal señale (art 2056), el cual se limitará, en general, al fondo de reserva (art. 2046, inc. d), el dinero existente en caja y bancos, y los derechos de cobro de las expensas comunes respecto de los copropietarios y otros obligados al pago (art. 2051), además de otras obligaciones que terceros pudieran tener respecto de la persona jurídica "Consorcio", amén de otros bienes que el Consorcio pudiera ser titular por sí mismo, como algunas unidades funcionales.
Para finalizar, en relación a la posibilidad de la disolución del Consorcio como persona jurídica privada por sentencia de quiebra, debemos destacar que, habiendo concluido que la ley 24522 es de plena operatividad en los Consorcios, nada obsta a su disolución. En efecto, el art. 2044 dispone que la personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario. Esto se refiere a la finalización de su carácter de persona jurídica privada. Asimismo, el art. 163 inc. e) del código señala la persona jurídica se disuelve por la declaración de quiebra. También contempla que la disolución queda sin efecto si la quiebra concluye por avenimiento o se dispone la conversión del trámite en concurso preventivo, o si la ley especial prevé un régimen distinto.
Conclusión
Al no haber aquí una ley especial para los Consorcios, se colige que dichos artículos, adunados a la ley 24522, tienen plena aplicación. De allí que, luego de la declaración judicial de quiebra, produciendo la disolución de dicho consorcio como persona jurídica privada, y colocando al mismo en estado de liquidación, dicho ente conservará su personalidad jurídica durante el proceso liquidatorio, debiendo adicionar a su denominación social (nombre) la expresión "en liquidación".
Así, la liquidación coactiva derivada del proceso de quiebra, si se lleva efectivamente a cabo (porque la quiebra puede concluir por otros medios tales como el avenimiento o la conversión en concurso preventivo que no importan la disolución del consorcio y, por lo tanto, no conllevan a la liquidación del mismo), importará, como paso final, la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, derivando el régimen de propiedad del edificio a un condominio entre todos los titulares de unidades funcionales, en proporción a su participación.
[* Nota]: Concursabilidad e insolvencia del consorcio de propiedad horizontal y responsabilidad de los propietarios - la ley 11/07/2016, 1 - TR LALEY AR/DOC/2001/2016