El consorcio de propietarios para lograr mantenerse requiere de forma ineludible del cumplimiento por parte de los consorcistas del pago de las expensas comunes, por ser primordial en la vida consorcial.
En relación a la enajenación de unidades funcionales deudoras de expensas comunes, los artículos 2049 y 1937 del CCC regulan la cuestión. En primer lugar, recordemos que el titular de una unidad funcional puede ejercer facultades jurídicas sobre su inmueble siempre, independientemente de la existencia o no de deudas por expensas comunes, pues el art. 2045 del CCC es claro y no establece limitaciones.
En consecuencia, el titular de unidad en propiedad horizontal está facultado para donar, vender, permutar, dar en pago, etc., su unidad funcional, aun cuando la misma deba expensas.
Empero, en caso de que la unidad funcional a enajenarse registre deuda por expensas, el transmitente continúa obligado, y se suma al adquirente con carácter de codeudor, en consonancia con el art 2049 CCC, que señala que “los propietarios no pueden liberarse, por enajenación voluntaria o forzosa…”.
El mismo artículo determina, también, como obligado al pago al adquirente: “Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición…”.
Por otro lado, el art. 1937 del CCC al regular los efectos de las relaciones de poder establece: “Transmisión de obligaciones al sucesor. El sucesor particular sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa; pero el sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor queda liberado, excepto estipulación o disposición legal”.
Así, del análisis armónico de ambos artículos queda en claro que, en materia de deuda por expensas comunes, el antecesor no se libera, porque expresamente el art. 2049 establece que los propietarios no se liberan por la enajenación voluntaria o forzosa, siendo dicho artículo la estipulación legal en contrario que exige el art. 1937.
El consorcio de propietarios, entonces, se ve beneficiado por la regulación de los arts. 2049 y 1937 del CCC, porque de esta forma, tiene la potestad de poder exigir el cobro de su crédito tanto al transmitente como al adquirente. Es decir, van a poder ser reclamados ambos. Quien adquiere un inmueble que registra deuda por expensas, pasa a ser deudor de la obligación de pago de ellas, sin perjuicio de la subsistencia de la obligación del titular dominial en lo que respecta a las devengadas durante el tiempo en que fuera propietario de la cosa.
De ello se deriva que el ente consorcial cuenta, respecto a determinados períodos, con dos deudores, sin que nada obste a que reclame el total al actual propietario. El monto de la deuda, claro está, es el mismo, es único. Además, cualquier convenio que haya celebrado el enajenante con el adquirente es ajeno al conjunto inmobiliario o al edificio, puesto que ello pertenece al campo de los derechos personales y son inoponibles al consorcio. Es necesario recordar que la obligación del pago de expensas comunes se encuentra prevista en una norma de orden público, porque los derechos reales son normas sustancialmente de orden público. Por ese motivo, ese pacto (entre vendedor y comprador) respecto de quien debe hacer frente a la deuda, queda entre ellos, es decir, no constituye una defensa válida frente a la ejecución que inicie el consorcio a través de su representante legal (el administrador, según lo establecido por el art. 2065).
Ahora bien, ¿cómo responden el enajenante (vendedor) y el adquiriente (comprador) respecto de dicha deuda?
En consonancia con el art 242 del CCC, el enajenante responde con el resto de su patrimonio, pues dicho artículo establece que “todos los bienes del deudor están afectados al cumplimiento de sus obligaciones y constituyen la garantía común de los acreedores…”.
Sin embargo, el adquirente de la unidad solamente responderá por esa deuda con la cosa (la unidad funcional), en virtud de lo impuesto por el ya aludido artículo 1937, pues dicho artículo taxativamente establece que “el sucesor particular sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa; pero el sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor queda liberado, excepto estipulación o disposición legal”.
En otras palabras, el transmitente (vendedor), como dijimos, sigue siendo deudor, y deberá responder con todo su patrimonio, en virtud de lo impuesto por el art. 242, dado que él garantizó, con todo su patrimonio la deuda que contrajo. Por supuesto, que no puede responder con la unidad funcional, porque ésta ya le pertenece al adquirente. La situación es análoga para el caso de una venta en subasta judicial, en tanto el art 2049 preve asimismo dicho supuesto.
Analicemos ahora qué sucede si el adquirente a su vez vende la propiedad que ya poseía deuda de expensas, sin haberla cancelado. La postura doctrinaria mayoritaria se inclina porque el nuevo enajenante se libera de dicha responsabilidad.
En conclusión, el nuevo enajenante no debe responder con todo su patrimonio (en concordancia con el art. 242), porque él no ocasionó la deuda, por ello no puede ser la garantía común de los acreedores, y no puede responder con la cosa (en concordancia con el art. 1937) porque ya no es más poseedor de la misma, puesto que la ha enajenado.
Es evidente que existe una situación muy distinta cuando él también generó nueva deuda durante su titularidad, que no pagó. Porque, en ese caso, por la deuda de dichas expensas comunes responderá con todo su patrimonio, en virtud del mencionado art. 242 del CCC.
Conclusión
Esta protección -tan evidente- que realiza el Código en favor del Consorcio de Propietarios, para tener éxito en la posibilidad del reclamo por expensas, se debe a que el consorcio requiere de las expensas para su subsistencia.
De esa manera el consorcio podrá lograr cobrar independientemente de los convenios que han efectuado la parte transmitente como adquirente, como así también cuando la enajenación es en una subasta judicial.