Registro Público de Administradores de Provincia de Buenos Aires (RPAC): Lo que tenés que saber

Después de mucho tiempo durmiendo en algún cajón burocrático, el Registro Público de Administradores de Provincia de Buenos Aires (RPAC) entró en actividad. Primeramente la Ley 14701 se reglamentó por Decreto 1734/2022 y recientemente se emitió la Disposición 27/2023 que podemos decir que es el puntapié inicial para que el registro entre en actividad, ya que establece las normas de funcionamiento del mismo.

Veamos los puntos principales a tener en cuenta desde una mirada práctica.

Cuándo entra en vigencia el registro y la consiguiente necesidad de inscribirse?

Ello dependerá del Partido, y la implementación es escalonada. (ver al pie el listado por orden alfabético)

Quiénes tienen que inscribirse?

Todos los que administren construcciones sometidas al régimen de Propiedad Horizontal. Ahora bien, el Registro -al igual que su par de la Ciudad de Buenos Aires- distingue entre administraciones gratuitas y onerosas.

Los administradores gratuitos, a diferencia de los onerosos, no tienen obligación de hacer un curso en administración de consorcios.

Incorpora una clasificación adicional, la de las “administraciones familiares”, donde un miembro de la familia propietaria administra un único Consorcio que es un predio familiar. En este caso los requisitos para inscribirse son asemejados a las administraciones gratuitas.

La matrícula tiene una vigencia de un año, excepto para las administraciones familiares, que es de 5 años.

Dónde hay que inscribirse? / Dónde se puede denunciar a una administración?

El RPAC tiene previsto que todos los trámites se hagan por internet, digitalmente. Sólo en casos de excepción por razones de necesidad y urgencia o probadas fallas en el sistema está previsto que se pueda acudir personalmente a la Sede Central de la Dirección Provincial de Personas Jurídicas o sus delegaciones regionales.

La página web del Registro, cuando esté en funcionamiento pleno, será: https://www.gba.gob.ar/dppj/administracion-consorcios  (está algo demorada la implementación del sitio web).

Qué requisitos necesitan para inscribirse (y en su caso para renovar anualmente) los administradores?

• DNI,teléfono, email y domicilio en la provincia.

• Constancia de inscripción en AFIP (CUIT) y en ARBA.

• Si la inscripción la realiza una persona jurídica debe presentar un certificado de vigencia y un responsable técnico por cada 20 consorcios administrados (este responsable técnico debe cumplir los requisitos de un administrador oneroso).

• Aprobar un curso en Administración de Consorcios habilitado por la Provincia.

• Listado de consorcios actualmente administrados

• Certificado de antecedentes penales
  

• Certificado de antecedentes personales
  

• Informe de Juicios Universales
  

• Certificado de libre deuda del Registro de Deudores alimentarios morosos
  

Las administraciones gratuitas sólo deben presentar el acta de designación, DNI, teléfono, email y domicilio.

Si se puede acreditar que se ha desempeñado como administrador en la Provincia a título oneroso, durante al menos 5 años, quedan eximidos de acreditar el curso de capacitación.

Hay también cursos obligatorios de Seguridad e Higiene para el personal del edificio?

Sí, al igual que en la Ciudad de Buenos Aires, estos cursos son obligatorios y por el momento solamente pueden ser dictados por FATERYH y SERACARH.

Cuáles son las obligaciones del administrador que pueden denunciarse?

La norma establece que “Los administradores se encuentran sujetos a las obligaciones determinadas en el Artículo 8 de la Ley N° 14.701, a las que se adicionan todas aquellas que surjan de la misma ley y del resto del marco jurídico aplicable (leyes nacionales, provinciales, ordenanzas municipales, disposiciones regulatorias, entre otras) y en particular a las órdenes impartidas por la Asamblea, ya sea en reuniones ordinarias o extraordinarias.”

Agrega que “[...] se liberarán de toda responsabilidad si pudieran acreditar por medios escritos que han seguido todas las instrucciones y conductas exigidas por la normativa aplicable, sea general o particular”.

Es por ello que pareciera que esta norma es más amplia que la normativa de la Ciudad de Buenos Aires en cuanto a los actos u omisiones denunciables.

Comunicaciones electrónicas

Asimismo incorpora que el medio oficial de comunicación será el correo electrónico en todos los casos, excepto que el Consorcio en Asamblea establezca otro, por ejemplo redes sociales o whatsapp, incluyendo el envío de liquidaciones de expensas (excepto que un propietario no tenga email).

Rúbrica de Libros

Los libros deben rubricarse por ante escribano público, quien será quien, además, tramite la notificación al RPAC del libro rubricado.

Declaración jurada anual

Al igual que en la Ciudad de Buenos Aires, los administradores onerosos deben presentar anualmente un formulario con detalles de los consorcios administrados, que tiene carácter de declaración jurada.

Si bien se establece el 31 de marzo como fecha límite para su presentación, la misma puede modificarse por la autoridad de aplicación.

Pagos electrónicos

Una novedad es que la norma establece que todos los pagos deben realizarse por transferencia bancaria a la cuenta del titular respectivo. En otras palabras, los propietarios deberán pagar sus expensas por transferencia bancaria a la cuenta del Consorcio, y la administración sólo podrá percibir sus honorarios mediante transferencia bancaria a su cuenta personal, no de terceros.

La norma agrega que “cuando le fuera solicitado” el administrador debe emitir recibos del pago de expensas y en su caso un libre deuda. Ambos elementos pueden enviarse por correo electrónico.

Presupuestos

Otra novedad es que los presupuestos deben ser guardados por 3 años por la administración. Es decir, se debe guardar no sólo la documentación respaldatoria de gastos, como sino también los “otros presupuestos considerados” y descartados en su momento.

Se obliga a la administración, además, a informar expresamente el criterio adoptado en cada contratación, es decir por qué eligió un presupuesto y no otro, especialmente si el elegido no es el más barato. A mayor abundamiento, la norma aclara que, a menos que se apruebe por asamblea, los administradores son los únicos responsables por las contrataciones.

Criterio sobre las Reparaciones

Las reparaciones requieren la convocatoria a Asamblea para que se tome la decisión allí. Si las mismas son urgentes, el administrador debe informar expresamente por email los detalles de la misma y las razones de la urgencia (no alcanza con informar el pago en las expensas).

Si se requiere utilizar el fondo de reserva, ello debe estar aprobado -si existe- por el Consejo de Propietarios.

Denuncias

Es interesante que, sin perjuicio que la denuncia podrá realizarse por medios electrónicos, al igual que en la Ciudad de Buenos Aires, se establece una instancia especial en caso que se trate de la primera denuncia de un administrador en los últimos 12 meses, para un Consorcio dado. Durante esta instancia especial se le permitirá al administrador enmendar la conducta y se archivarán las actuaciones sin sanciones.

Concretamente, la norma establece que “En materia de infracciones, regirá el principio general de reparación inmediata, procurando otorgar al Administrador/a la oportunidad de acreditar la corrección de la conducta endilgada y solicitar el archivo de las actuaciones. El RPAC habilitará esta instancia por única vez dentro de un mismo período de 12 meses, por administrador y por consorcio. No se habilitará esta instancia en caso de advertirse incumplimientos concurrentes de otras normativas”.

Es interesante aclarar que el denunciante deberá acreditar “el agotamiento de la vía interna institucional o que la misma no le hubiera resultado habilitada”. En otras palabras, deberá acreditar que se trató de resolver el tema en Asamblea o que en su caso intentó, pero no logró que el tema se resuelva por dicho medio.

La norma también agrega que las partes (denunciante y denunciado) pueden solicitar la apertura de una instancia de conciliación, es decir, la misma no se abriría automáticamente ante la denuncia como ocurre en la Ciudad de Buenos Aires, sino que requeriría que ambas partes lo requieran, o en su caso que se trate de la primera infracción en los últimos 12 meses.

Conclusiones

El Registro Público de Administradores de la Provincia de Buenos Aires es una institución

reciente, que nace con una norma que simplemente copia la ley 941 de la Ciudad de Buenos

Aires, adecuándola y modificándola en algunos aspectos.

Con la reciente Disposición 27/2023 que comentamos a lo largo de este análisis, el Registro va cobrando entidad propia, agregando características únicas en función de la diferente idiosincrasia de la Provincia.

Un comentario más detallado podrá hacerse en cuanto el Registro esté en funcionamiento.

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