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RENOVACIÓN DE MANDATO Y FALTA DE QUORUM: Qué pasa si, en la Asamblea, para tratar la renovación del mandato del administrador, no hay quorum suficiente?

 
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Recientemente fue noticia una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de Buenos Aires, que declaró inconstitucional una norma emitida por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor.
Concretamente se trata de la Disposición 1000/DGDYPC/2012 que establecía la renovación automática de la Administración de un Consorcio de propietarios en caso de no existir quorum en la Asamblea convocada a los efectos de la renovación de su mandato.

¿Cómo queda entonces el Consorcio, cuando falta quorum en la Asamblea donde se trata la renovación del mandato de su administrador? Éste queda automáticamente desplazado de su cargo, o se mantiene como administrador?

Antes de referirnos a los términos de la sentencia del Supremo Tribunal, quiero adelantar nuestra conclusión: En ese caso, la administración deberá continuar al frente del Consorcio normalmente, hasta que una nueva Asamblea trate el tema y decida expresamente su remoción.

Examen de los puntos relevantes del Fallo

Los actores requieren se declare la inconstitucionalidad de varias normas:
- Disp.
3570/11 DGDYPC
(que establece el quorum que debe tener la Asamblea que tratará la renovación del mandato de la administración)
- Disp.
1000/12 DGDYPC
(renovación tácita del mandato del administrador si no hay quorum)
- Disp.
1698/12 DGDYPC
(cursos del SERACARH)
- Disp.
1001/12 DGDYPC
(la asamblea puede disponer por simple mayoría que el administrador sea el único habilitado en la cuenta)
- Res.
408/12 SECGCyAC
(Secretaría de Gestión Comunal y Atención Ciudadana - que impone por primera vez la obligación de transparentar las expensas obligando a los administradores a enviar en formato digital la documentación respaldatoria de los gastos mensuales).

De las cinco normas, el Tribunal mantiene el amparo solamente respecto de la Disposición 1000.
El resto es desestimado por distintas razones.

Por dicho motivo suponemos que se decidió que las costas del proceso fueran “por su orden”, es decir, que cada parte se debía hacer cargo de sus propios gastos procesales, sin condenar a la Ciudad de Buenos Aires a que pague todas las costas.

Si bien los miembros del Tribunal se expiden en el sentido de considerar inconstitucional la norma, es interesante el voto en disidencia del Dr.
Lozano
, quien, a diferencia del resto, opina que la norma impugnada es constitucional y la misma se encuentra dentro de las facultades de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor.

El argumento central del actor sostiene que la renovación tácita prevista en la Disposición 1000 constituye un exceso reglamentario porque “impone a los consorcistas un nuevo año de administrador que no estaba previsto en la ley” y “además de un exceso reglamentario, resulta contrario al espíritu de la ley, que fue evitar la perpetuación del administrador”.

Por su parte, los argumentos de los Jueces que deciden a favor de la inconstitucionalidad de la norma, pueden resumirse en que “la ley n° 941 establece que el mandato del administrador tiene un límite temporal (que puede surgir del reglamento de copropiedad o de la ley en caso de silencio de éste), que una vez cumplido el plazo aquél concluye y que aunque puede ser renovado, la decisión debe ser tomada por la asamblea de copropietarios.
No surge, de la ley ni de su reglamentación, que la renovación pueda ser ficta o tácita
”.

Por su parte, el voto en disidencia se sustenta en una interpretación global del régimen de la Propiedad Horizontal, indicando que “ni la ley 941 ni el decreto reglamentario dan una solución expresa acerca de qué corresponde si, convocada asamblea para resolver acerca de la renovación del mandato del administrador, no se llegare a reunir las mayorías correspondientes”, agregando que la ley 13.512 impone “que los consorcios cuenten con un representante legal [...], mientras que si prosperase la inconstitucionalidad planteada, y se derogase la disposición [1000], se supondría posible un escenario regulado por la ley local inconsistente con las previsiones que [...] dictó el legislador nacional.
En efecto, en un escenario en que existen la ley 941 y su decreto reglamentario, la renovación tácita del mandato permite que, al menos, si no se reuniese la mayoría suficiente para decidir la renovación, remoción o designación de un administrador, el consorcio [...] no quede desprovisto de alguno [...]
”.

Entonces, cómo queda el tema de la falta de quorum?

La Disposición 1000, que ha sido declarada inconstitucional, establecía una extensión automática por un año en caso que no se consiguiera quorum en la Asamblea convocada a los fines de la renovación del mandato del administrador.
Lo que excedía las facultades de Defensa del Consumidor era la determinación de un nuevo plazo, so pretexto de aclarar la situación ante la inexistencia de quorum en la Asamblea.

Qué ocurre entonces en un Consorcio donde se convoca a Asamblea para tratar la renovación del mandato y no se consigue el quorum necesario para poder sesionar? Pongamos un ejemplo extremo: nadie concurre a la Asamblea.

En ese caso, la administración continúa al frente del Consorcio, liquidando expensas, pagando sueldos y contestando eventuales demandas o planteos judiciales contra el Consorcio hasta que una nueva Asamblea trate el tema y decida expresamente.

En otras palabras: mientras pase el tiempo y no se vuelva a tratar el tema de la renovación del mandato en una Asamblea (convocada a tal efecto por el Administrador o por los mismos propietarios), el Administrador seguirá ejerciendo su calidad de tal al frente del edificio, con todas las responsabilidades que ello conlleva.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, asambleas, consumidor, Registro Público de Administradores,

Comentarios

publicado el 31-5-2017

Estamos por realizar la primer Asamblea. Mi duda es que el Constructor tiene muchas unidades del edificio sin vender. Por estas unidades no pagan expensas y tampoco los gastos comunes. Que participación puede tener el contructor a la hora de votar en la asamblea? Es considerado un propietario mas?

publicado el 9-12-2016

hola escribime a [email protected] o marcame al 1137870771 o 113781489

publicado el 14-5-2016

El administrador fue puesto por el contructor y jamás intimó para que arregle balcones terraza. No hay libro de asensores no consejo, ni libro de firmas lo qus dificulta las autorizaciones para votar, hace 3 años no llama a asamblea. No se presenta a mediaciones. Va a vecer la responsabilidad del constructor, cómo podemos sacarlo. Lo auditamos y no puede justificar 20 pesos de 2015. No tiene libro de contratados, no se lo puede sacr sin los 2/3 por ilegalidades y mal desempeño? Robaron y no arregla cerradura pero pasa el gasto por arreglo pasa horas extra que jamas hace el portefo. 40 al mes! no responde mails y contan el telefono

publicado el 24-11-2015

Buenos dias mi consulta es saber si es valida una asamblea que se voto renovar el mandato al administrador con 8 votos positivos 2 abstenciones y 4 negativos, no habiendo quorum suficiente, si se puede anular y como hay que hacer

publicado el 23-9-2015

Podés denunciar a la Administración al Gobierno de la Ciudad...y por hacer eso, me llegó una carta documento redactada el mismo dia de la conciliacion en la comuna, donde exigen mi desalojo en 10 dias. Represalias??? Inmunidad diría yo, se creen los dueños de los edificios y cuando los ponen en su lugar, hacen ésto. Administración Ma g nani... dejan mucho que desear, como trabajadores y como seres humanos. Parece que no son "empleados" del consorcio, sino "dueños" del edificio. Lamentable!!!

publicado el 24-4-2015

Edward Tasayco: por favor me podrías enviar por email tus datos. Quiero solicitar referencias, modo de trabajar, antecedentes de tu Administración en forma de presupuesto para Consorcio de CABA. Si bien Marcxelo involucra a todos, lamentablemente, tengo administradores desde hace muchos años, pero, en los tiempos últimos de 3, me he visto en la obligación de denunciar jurídicamente a 3. Lo cual, aunque el número sea bajo,en nuestro caso, implica un 100 %. Yo creo que tiene que ver con: !) Honorarios bajos. 2) Falta de formación. 3) Falta de los Copropietarios en denunciarlos al RPA.Yno tengo más espacio para escribir,pero sería en síntesis.

publicado el 6-1-2015

He leído alguno de los comentarios, la verdad que mi experiencia es muy desfavorable con el administrador. Pago expensas muy altas y solo se ven arreglos en sectores determinados del edificio, los lugares donde están amistades del mismo. Mientras tanto el resto continúa sin reparación hace mucho tiempo, sectores que incluso afectan nuestra seguridad personal, he hecho denuncias hasta en el centro de gestión de mi barrio donde lo citaron y jamás se presentó. He pagado consulta con abogados pero x lo que me dicen todo está a favor para que el administrador haga lo que quiera. La verdad es q la única forma q todo cambie es si pasa una desgracia.

publicado el 2-1-2015

Necesito me asesoren respecto al administrador , al cuál le tendríamos que volver a elegir en unos días..y saber como actuar o que pedirle ya que nos ha involucrado en un juicio que le ganó una propietaria y ahora tenemos que pagarle el triple ya que el juicio se hizo contra el consorcio según el administrador Hector J.Groisman..Le he pedido una copia del juicio para saber a que apelar o si corresponde lo que nos pide y dice que todavía no contesto defensa del consumidor , dónde Teresa Oliva radicó la denuncia y ganó el juicio...Yo soy jubilada y discapacitada .. Es abogado conocedor de leyes, par mí le cabe el Art.173, inc 7 del codigo penal

publicado el 28-12-2014

Lamentablemente como puede seguir el Administrador si no esta nombrado por escritura publica avanzando con las gestiones judiciales, cartas documentos, todo requiere que no este vencido su mandato. A mi me gustaría que alguna vez, no solo hablaran del Administrador, que tiene que soportar insultos, violencia, maltrato, por querer hacer cumplir el reglamento interno, y en donde algunos propietarios están fuera de orbita. El administrador hoy en dia esta expuesto a todo esto y mas, además estamos muy mal pagos por todo el trabajo que nos implica mantener edificios que tienen cientos de personas todos con problemas diferentes.

publicado el 20-12-2014

El Administrador es un mandatario de los copropietarios. En el acta de nombramiento generalmente se coloca el tiempo por el cuál se eligió. Vencido dicho término, sin su renovación puede ser cuestionado dicho mandato ante tramites en Afip, Bancos, Sindicatos, Juzgados etc. Independientemente de esto, es la administración del edificio, que no puede quedar acéfala, debiendo ejercerla hasta la entrega a otra persona o entidad. Pero la representación del Consorcio ante terceros, es cuestionable

publicado el 14-12-2014

hola Marcxelo entiendo tu descontento con tu actual administrador pero no podes catalogarnos a todos por igual deberias cruzar la linea y ponerte del otro lado y te señalen a vos como un delincuente sin serlos solo porque unos cuantos lo son no todos somos iguales, algunos trabajamos con honestidad y te invito a que pruebes mis servicios quedo a tu disposicion saludos cordiales

publicado el 14-12-2014

hola andrea tendrias que asesorarte hay formas de realizar el cambio de administracion es una falta grave del administrador no convocar a las asambleas ordinarias podes denunciarlo ante el gobierno de la ciudad cualquier cosa podes contactarte tambien soy administrador y no podemos quedar mal vistos todos por algunos que no cumplen con sus funciones como deberia ser suerte y cualquier cosa estoy a tu disposicion

publicado el 7-12-2014

duda Quisiera saber, que dispone el gob.de la ciudad, con respecto a la la limpieza de tanques, : es obligatorio hacerlo todos los años??? Muchas gracias

publicado el 24-11-2014

hola! soy nueva en todo esto! yo estoy agarrando la administracion de un edificio y quisiera saber como se la de entidad juridica al consorcio?? mediante que tramite? quien lo hace?? toda la info que me puedan dar se los agradezco gracias

publicado el 23-11-2014

Sucede que muchas veces que el ambiente interno de un consorcio se puede tornar muy adverso tanto para el Administrador como para los propietarios. Hay propietarios que no tienen ningun problema con la Administración, pero no quieren ir a las reuniones a discutir y pasar malos momentos con otros propietarios provocadores. Esto es advertido por los propietarios opositores y procuran ese desaliento, en renuniones y radio pasillo etc. Por ello estaría bueno que el traspaso pudiera darse a falta de quorum ante un propietario. ¿Quien sería? Justamente en cabeza del lider opositor. Ello podrá alentar a los demás propietarios asistir.

publicado el 23-11-2014

Si el Administrador convocó a una asamblea donde resulta no haber quórum entonces la convocó mal. Convocar a Asamblea no es solo enviar una circular. Por otra parte los propietarios que cuestionan al Administrador, sin excepción, asisten a todas las asambleas asi esten en absoluta minoría. Entonces, si asisten los opositores pero no asisten quienes no lo serían, lo mejor es que el Administrador renuncie. Lamentablemente no puede tampoco poner en cabeza de un propietario el traspaso. Lo cual estaría bueno, porque podría alentar a los otros propietarios a asisitir a la asamblea para evitar la posibilidad de que el Administrador haga ello.

publicado el 20-11-2014

Yo vivo en un consorcio donde hay 18 monoblocks y cada uno de ellos tiene un delegado para las reuniones con el Administrador. Ahora bien hace 2 años que el Administrador no llama a reunión de delegados ni tampoco llama a elección para renovar o no su mandato. Qué se puede hacer en ese caso? Como podemos pedir la renuncia de este Administrador?

publicado el 10-11-2014

Dra Victoria Loisi , veo que maneja computación a la perfección...si se anima cíteme para una entrevista...un abogado necesita un buen procurador....caso contrario no hay juicio??? UN SEGURO SERVIDOR. O.P.P.

publicado el 10-11-2014

EL ADMINISTRADOR ES CONTRATADO INDEPENDIENTEMENTE POR UNA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS Y DEBE PRESENTAR UN BALANCE ANUAL DEL CONSORCIO...!!!, POR ASAMBLEA SE DEBEN ARROBAR LOS TRABAJOS DE MONTO Y COMPRAS ...Y SE DEBE DEJAR ACLARADO ...QUE EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN ...SOLO CUMPLE LAS FUNCIONES DE CONTROL Y ENLACE CON LOS COPROPIETARIOS...NO APROBAR TRABAJOS... DEBEMOS CONOCER EL MOVIMIENTO DE CAJA DEL MISMO... POR ESE MOTIVO COBRA HONORARIOS Y PAGA I.V.A. Y LO DEBE DEMOSTRAR CON LOS LIBROS Y COMPROBANTES...Y TODO CON LO QUE SE RELACIONE A UNA NO ADMINISTRACIÓN INFIEL Y CON LAS REGLAS DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. E INTERNO DEL CONSORCIO.

publicado el 10-11-2014

EL ADMINISTRADOR ES CONTRATADO INDEPENDIENTEMENTE POR UNA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS Y DEBE PRESENTAR UN BALANCE ANUAL DEL CONSORCIO...!!!, POR ASAMBLEA SE DEBEN ARROBAR LOS TRABAJOS DE MONTO Y COMPRAS ...Y SE DEBE DEJAR ACLARADO ...QUE EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN ...SOLO CUMPLE LAS FUNCIONES DE CONTROL Y ENLACE CON LOS COPROPIETARIOS...NO APROBAR TRABAJOS... DEBEMOS CONOCER EL MOVIMIENTO DE CAJA DEL MISMO... POR ESE MOTIVO COBRA HONORARIOS Y PAGA I.V.A. Y LO DEBE DEMOSTRAR CON LOS LIBROS Y COMPROBANTES...Y TODO CON LO QUE SE RELACIONE A UNA NO ADMINISTRACIÓN INFIEL Y CON LAS REGLAS DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. E INTERNO DEL CONSORCIO.

publicado el 7-11-2014

Inés no soy abogado pero consulta a un profesional. Te puedo decir dos cosas. 1 una nota a la administración y q te la firma de recibí en la administración o carta documento. 2 el tema de las amenazas si tenes testigos de ese hecho. Y tenes ganas de denunciar ese momento malo sucedido hacelo. Al procesar al portero por amenazas es un despido con causa. Sin mas un saludo

publicado el 7-11-2014

Familia disculpame q te diga todos los administradores son unos chorros así no más te sigo! No se tu caso! Lo q ocurre q los Consorcista están cansados de pagar expensas altas para ninguna mejoría tanto del edificio. Como en general de los servicios del inmueble. Sin mas un saludo

publicado el 5-11-2014

Un consorcio es un pequeño pais. Y yo creo en la exaltacin de la democracia. Democracia es participacion y compromiso, en un pais o en un consorcio, donde hay todo tipo de personas, desde comprometidas hasta indiferentes. El exceso de formalismo o de rigurosidad (como por ejemplo el tema del quorum) termina conspirando con la democracia directa de los que mas se comprometen con las situaciones a resolver. En ultima instancia deciden y votan los que desean hacerlo, y que los apaticos y desinteresados se hagan cargo de su desinteres.

publicado el 5-11-2014

Señores lo más importante son las leyes nacionales 13.512, y por otro lado veo que no tienen en cuenta el Reglamento de Propiedad que tiene cada edificio. Sin importar las disposiciones y leyes de capital federal deben tener en cuenta el Reglamento, en mi caso deben tener la votación del 66.66% de lo copropietarios para sacar al administrador, no de los presentes en asamblea. Por otro lado veo de parte de algunos copropietarios el ensañamiento que tienen con los administradores, Por ejemplo he tenido tres auditoria todas arrojaron un resultado positivo y así mismo no aprobaron los balances. ¿Quién protege al administrador?

publicado el 5-11-2014

UN HORROR!!!!! lo suyo, NO es empleado, es un mandatario del consorcio, cobra honorarios, NO sueldo.Lea la ley 13512, la 941-3254 y el código civil - mandato.

publicado el 5-11-2014

Caballero lea la Ley 941 con su modificatoria 3254, art. 13 y obtendrá la respuesta a su inquietud, autoconvocatoria con minimno quorum y el adm. a la calle......

publicado el 4-11-2014

El Administrador no puede negarse a realizar una Asamblea por pedido de los consorcistas. Si la Asamblea para tratar dicho tema, no da quórum y no puede ser tratado, se dá por entendido que nadie quiere o le interesa dicho cambio. ¿?

publicado el 4-11-2014

Pero sea Noemí o Ana, etc, luego de esa reunión (Asamblea sin quórum), quién queda administrando el consorcio???, normalmente desde afuera se percibe, erroneamente ovbio, que la mera actividad del Administrador se limita a atender el teléfono y "bicicletear", pero realmente NO es así. Las funciones que ejerce el Administrador, son extremadamente valiosas e indispensables para el correcto funcionamiento del Consorcio. El Administrador es un profesional que es elegido por el Consorcio por las estudiadas virtudes y recomendaciones que tienen de él. Se tiene que entender las consecuencias de dejar acéfalo a un consorcio.

publicado el 4-11-2014

Que se puede hacer cuando en la porteria de un edificio la luz la sacan de la calle y el administrador lo sabe y no hace nada.Si yo hago la denuncia el portero me amenazó y el adm. se hace el tonto. No quieren ponerle el medidor a la portería. Que puede pasar si alguien hace la denuncia??

publicado el 4-11-2014

Tengo entendido que el Administrador NO es un empleado del consorcio. Es un profesional independiente y cobra honorarios por un contrato firmado entre las partes.

publicado el 4-11-2014

Es bastante razonable, ya que el problema es que la norma que se derogó imponia un año mas porque se le ocurrió a defensa del consumidor! El administrador queda "vencido" hasta que los vecinos nos juntemos y lo saquemos con mínimo quórum. Y si no nos juntamos por lo que sea ,no puede ser que quede "sin administrador el edificio", ya que en ese caso quién paga al portero, los seguros, los abonos, etc? Si no nos juntamos es otro problema, y eso es culpa de los propietarios. En mi consorcio bajamos muy pocos, siempre los mismos, y después hay que escuchar a los vecinos criticando las decisiones... hubieran bajado a la asamblea!

publicado el 4-11-2014

Por mi parte siempre convocamos en primera y segunda, cuestion de que lo que se apruebe se hace con la mayoria de los presentes en segunda convocatoria. Si la asamblea fue convocada en los terminos de ley con la debida anticipacion, si se sometio a aprobacion las cuentas de la gestion, si se respeto el temario del Orden del Dia, lo decidido en segunda convocatoria es valido para el 100 % de los miembros del consorcio.

publicado el 4-11-2014

Me parece muy bien que se haya declarado como inconstitucional la continuidad del administrador si no asiste la mayoría de los propietarios a la asamblea. Fue elegido para un mandato, punto. El problema de la falta de participación de los propietarios, la falta de compromiso, es un reflejo de esta sociedad. El Administrador que tome el cargo tiene que saber que es parte de su trabajo la convivencia con ciudadanos poco participativos (lo digo en respuesta a la administradora Noemí) . Y todos los propietarios tendríamos que aprender que si no participamos y luchamos por nuestros derechos .... terminamos como estamos.

publicado el 3-11-2014

Estoy de acuerdo con la baja participación de los propietarios, pero no es una falta de respeto, ni tampoco ea tiempo perdido por el administrador, para eso pagamos honorarios!! Entiendo que las administraciones son necesarias, por no llamarlas ub mal necesario, son nichos de corrupción, arreglos y cuentas poco claras (en la mayoría de los casos) Debería ser obligatoria la renovación explicita del administrador, sino ppr falta de participación o de mayoría se perpetuan en el cargo y se transforma en una especie de BECA hasta poder sacarlos. Saludos

publicado el 3-11-2014

Soy administradora ,muchas veces pasa o me paso que bajan muy pocos a las asambleas en mi caso espero media hora y hago la segunda convocatoria porque se que la próxima ocurre lo mismo,es como que muestran desinterés por lo que ocurre con su propio patrimonio,y ademas faltan el respeto al tiempo que hacen perder por como dije antes es como que a nadie le importa nada,es muy difícil este tema de asambleas,debería haber un sistema que también este a favor del administrador cuando este cumple en tiempo y forma y se encuentra con estas conductas de los consorcistas,gracias

publicado el 3-11-2014

MI ADMINISTRADOR HACE DOS AÑOS QUE NO ME ENVIA LA COPIA DEL RESUMEN DE LA CUENTA CORRIENTE DEL BANCO , YA LA PEDI PERSONALMENTE Y VIA MAIL ...¿Que debo hacer ..? ¿ Reclamo en el BANCO ? gracias..

publicado el 3-11-2014

AL SER EL ADMINISTRADOR , UN EMPLEADO DEL CONSORCIO , ES JUSTO QUE TENGA PODER ABSOLUTO EN LAS DECISIONES SOBRE LOS GASTOS DEL EDIFICIO ?, CUANDO NO SE CONSIGUE QUORUM EN UNA REUNIÓN CONSORSISTA.

publicado el 3-11-2014

Como toda ley se puede leer de varias maneras ( además de su promulgación donde, en Argentina sobre todo, se hace la ley para hacer mejor la trampa). Me parece que en un caso así quienes pretenden no renovarle el contrato al administrador deberán justificar su decisión. Si es un consorcio mayoritariamente indiferente y el administrador cuenta con eso pospondrá indefinidamente la Asamblea y, aún cuando lo obliguen a hacerla, nuevamente puede no haber quorum. De modo que deberá verse que hacer en cada caso con los pro y los contras de quienes lo quieran remover y la administración misma.

publicado el 3-11-2014

Como toda ley se puede leer de varias maneras ( además de su promulgación donde, en Argentina sobre todo, se hace la ley para hacer mejor la trampa). Me parece que en un caso así quienes pretenden no renovarle el contrato al administrador deberán justificar su decisión. Si es un consorcio mayoritariamente indiferente y el administrador cuenta con eso pospondrá indefinidamente la Asamblea y, aún cuando lo obliguen a hacerla, nuevamente puede no haber quorum. De modo que deberá verse que hacer en cada caso con los pro y los contras de quienes lo quieran remover y la administración misma.

publicado el 3-11-2014

"En otras palabras: mientras pase el tiempo y no se vuelva a tratar el tema de la renovación del mandato en una Asamblea (convocada a tal efecto por el Administrador o los mismos propietarios), el Administrador seguirá ejerciendo su calidad de tal al frente del edificio, con todas las responsabilidades que ello conlleva." Hipotéticamente si en 5 años no se trata ese tema, seguirá 5 años más como administrador? Es de suponer que al ser administrador puede negarse a llamar a una asamblea parea tratar ese tema cuando lo disponen algunos vecinos que pueden estar en contra de que siga administrando. Cómo resolverlo en tal caso?

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