En cualquier ciudad argentina, los balcones de edificios suelen embellecer el entorno - generalmente severo - de las construcciones con sus diseños de flores y plantas. Alegran no sólo a quienes observan desde afuera sino a quienes han tenido en ellos un espacio de sosiego espiritual en las tristes cuarentenas obligatorias por la pandemia.
Pero también los balcones pueden ser una fuente de conflictos y reclamos.
Ello ocurre cuando un propietario ve seriamente afectada su propiedad por humedades y caídas de agua provenientes de balcones situados más arriba. Si el edificio está construido con retiración de frente, es decir cuando los últimos pisos se observan como en escalera, o sea retirados de la línea de edificación, las humedades o caídas de agua se sienten no sólo en los techos del balcón sino también en los techos de habitaciones.
Entonces aparecen los reproches de quien se ve seriamente perjudicado en la habitabilidad de la unidad funcional, que reclama al consorcio y también al propietario del piso superior. ¿Quién tiene la responsabilidad de solucionar definitivamente el problema?
Para el Código Civil y Comercial vigente desde agosto 2015, los balcones - cosa común de uso exclusivo – pueden presentar problemas cuya responsabilidad es del propietario o del consorcio, dependiendo del caso.
En efecto, para la normativa de propiedad horizontal que rige para toda la República Argentina hay cosas o partes comunes (que repara la comunidad, es decir el consorcio) y cosas o partes propias (que repara el propietario), siendo esto plasmado por un lado en los artículos 2040, 2041 y 2042 y por el otro lado en el artículo 2043, respectivamente.
Enfocándonos específicamente en los balcones, estos presentan cosas y partes propias y cosas y partes comunes. Son propias “los revestimientos, incluso de los balcones.”(art.2043) y son comunes “ los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones” (art. 2041).
Corresponde ineludiblemente sugerir al consorcio un informe técnico de profesional competente (ingeniero, arquitecto, maestro mayor de obra) que con su experiencia y experticia tome vista tanto del balcón de donde provienen las caídas de agua cuanto de la unidad funcional damnificada, y disponga las verificaciones y pruebas que correspondan. Con su resultado elaborará un informe indicando la o las causas puntuales que ha ocasionado el problema y qué debe hacerse para reparar. Como agregado puede indicar valores estimados de materiales y de mano de obra.
Solo así se sabrá quién debe reparar el balcón y responder por los daños ocurridos en el piso inferior.
Si es un problema de mosaicos, baldosas o cerámicas que revisten el balcón deberá responder el propietario que usa el balcón, dado que el revestimiento dañado tiene que ver con el uso. Si en cambio es un problema de estructura, losa, contrapiso, o cañería de desagüe, deberá responder el consorcio.
Eventualmente podrá tratarse de una responsabilidad concurrente.
En todos los casos es imperioso actuar con urgencia para impedir agravamiento de los daños y posible riesgo eléctrico ante caída de agua.
