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QUI脡N RESPONDE POR LAS FILTRACIONES DE BALCONES EN LOS CONSORCIOS

 
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En cualquier ciudad argentina, los balcones de edificios suelen embellecer el entorno - generalmente severo - de las construcciones con sus dise帽os de flores y plantas. Alegran no s贸lo a quienes observan desde afuera sino a quienes han tenido en ellos un espacio de sosiego espiritual en las tristes cuarentenas obligatorias por la pandemia.

Pero tambi茅n los balcones pueden ser una fuente de conflictos y reclamos.

Ello ocurre cuando un propietario ve seriamente afectada su propiedad por humedades y ca铆das de agua provenientes de balcones situados m谩s arriba. Si el edificio est谩 construido con retiraci贸n de frente, es decir cuando los 煤ltimos pisos se observan como en escalera, o sea retirados de la l铆nea de edificaci贸n, las humedades o ca铆das de agua se sienten no s贸lo en los techos del balc贸n sino tambi茅n en los techos de habitaciones.

Entonces aparecen los reproches de quien se ve seriamente perjudicado en la habitabilidad de la unidad funcional, que reclama al consorcio y tambi茅n al propietario del piso superior. 驴Qui茅n tiene la responsabilidad de solucionar definitivamente el problema?

Para el C贸digo Civil y Comercial vigente desde agosto 2015, los balcones - cosa com煤n de uso exclusivo 鈥 pueden presentar problemas cuya responsabilidad es del propietario o del consorcio, dependiendo del caso.

En efecto, para la normativa de propiedad horizontal que rige para toda la Rep煤blica Argentina hay cosas o partes comunes (que repara la comunidad, es decir el consorcio) y cosas o partes propias (que repara el propietario), siendo esto plasmado por un lado en los art铆culos 2040, 2041 y 2042 y por el otro lado en el art铆culo 2043, respectivamente.

Enfoc谩ndonos espec铆ficamente en los balcones, estos presentan cosas y partes propias y cosas y partes comunes. Son propias 鈥渓os revestimientos, incluso de los balcones.鈥(art.2043) y son comunes 鈥 los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y dem谩s estructuras, incluso las de balcones鈥 (art. 2041).

Corresponde ineludiblemente sugerir al consorcio un informe t茅cnico de profesional competente (ingeniero, arquitecto, maestro mayor de obra) que con su experiencia y experticia tome vista tanto del balc贸n de donde provienen las ca铆das de agua cuanto de la unidad funcional damnificada, y disponga las verificaciones y pruebas que correspondan. Con su resultado elaborar谩 un informe indicando la o las causas puntuales que ha ocasionado el problema y qu茅 debe hacerse para reparar. Como agregado puede indicar valores estimados de materiales y de mano de obra.

Solo as铆 se sabr谩 qui茅n debe reparar el balc贸n y responder por los da帽os ocurridos en el piso inferior.

Si es un problema de mosaicos, baldosas o cer谩micas que revisten el balc贸n deber谩 responder el propietario que usa el balc贸n, dado que el revestimiento da帽ado tiene que ver con el uso. Si en cambio es un problema de estructura, losa, contrapiso, o ca帽er铆a de desag眉e, deber谩 responder el consorcio.

Eventualmente podr谩 tratarse de una responsabilidad concurrente.

En todos los casos es imperioso actuar con urgencia para impedir agravamiento de los da帽os y posible riesgo el茅ctrico ante ca铆da de agua.

® Liga del Consorcista

Tags: Cuestiones T茅cnicas y Estructurales (ascensores - balcones - medianer铆a), responsabilidad,

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