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QUI脡N RESPONDE POR LAS FILTRACIONES DE BALCONES EN LOS CONSORCIOS

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En cualquier ciudad argentina, los balcones de edificios suelen embellecer el entorno - generalmente severo - de las construcciones con sus dise帽os de flores y plantas. Alegran no s贸lo a quienes observan desde afuera sino a quienes han tenido en ellos un espacio de sosiego espiritual en las tristes cuarentenas obligatorias por la pandemia.

Pero tambi茅n los balcones pueden ser una fuente de conflictos y reclamos.

Ello ocurre cuando un propietario ve seriamente afectada su propiedad por humedades y ca铆das de agua provenientes de balcones situados m谩s arriba. Si el edificio est谩 construido con retiraci贸n de frente, es decir cuando los 煤ltimos pisos se observan como en escalera, o sea retirados de la l铆nea de edificaci贸n, las humedades o ca铆das de agua se sienten no s贸lo en los techos del balc贸n sino tambi茅n en los techos de habitaciones.

Entonces aparecen los reproches de quien se ve seriamente perjudicado en la habitabilidad de la unidad funcional, que reclama al consorcio y tambi茅n al propietario del piso superior. 驴Qui茅n tiene la responsabilidad de solucionar definitivamente el problema?

Para el C贸digo Civil y Comercial vigente desde agosto 2015, los balcones - cosa com煤n de uso exclusivo 鈥 pueden presentar problemas cuya responsabilidad es del propietario o del consorcio, dependiendo del caso.

En efecto, para la normativa de propiedad horizontal que rige para toda la Rep煤blica Argentina hay cosas o partes comunes (que repara la comunidad, es decir el consorcio) y cosas o partes propias (que repara el propietario), siendo esto plasmado por un lado en los art铆culos 2040, 2041 y 2042 y por el otro lado en el art铆culo 2043, respectivamente.

Enfoc谩ndonos espec铆ficamente en los balcones, estos presentan cosas y partes propias y cosas y partes comunes. Son propias 鈥渓os revestimientos, incluso de los balcones.鈥(art.2043) y son comunes 鈥 los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y dem谩s estructuras, incluso las de balcones鈥 (art. 2041).

Corresponde ineludiblemente sugerir al consorcio un informe t茅cnico de profesional competente (ingeniero, arquitecto, maestro mayor de obra) que con su experiencia y experticia tome vista tanto del balc贸n de donde provienen las ca铆das de agua cuanto de la unidad funcional damnificada, y disponga las verificaciones y pruebas que correspondan. Con su resultado elaborar谩 un informe indicando la o las causas puntuales que ha ocasionado el problema y qu茅 debe hacerse para reparar. Como agregado puede indicar valores estimados de materiales y de mano de obra.

Solo as铆 se sabr谩 qui茅n debe reparar el balc贸n y responder por los da帽os ocurridos en el piso inferior.

Si es un problema de mosaicos, baldosas o cer谩micas que revisten el balc贸n deber谩 responder el propietario que usa el balc贸n, dado que el revestimiento da帽ado tiene que ver con el uso. Si en cambio es un problema de estructura, losa, contrapiso, o ca帽er铆a de desag眉e, deber谩 responder el consorcio.

Eventualmente podr谩 tratarse de una responsabilidad concurrente.

En todos los casos es imperioso actuar con urgencia para impedir agravamiento de los da帽os y posible riesgo el茅ctrico ante ca铆da de agua.

® Liga del Consorcista

Tags: Cuestiones T茅cnicas y Estructurales (ascensores - balcones - medianer铆a), responsabilidad,

Comentarios

publicado el 16-4-2022

Es correcto el colgar ropa en los balcones ? Vivo en complejo de torres y se esta dando la costumbre de colgar ropa Todos los dpto. cuentan con lavadero y lugar para colgar

publicado el 16-4-2022

Es correcto el colgar ropa en los balcones ? Vivo en complejo de torres y se esta dando la costumbre de colgar ropa Todos los dptos cuentan con lavadero y lugar para colgar

publicado el 30-3-2022

Cuando hay filtraci贸n de agua por medio de los marcos de las ventanas, habr铆a que sellarlas del lado de afuera, el administrador no me lo repara, en cada lluvia se me llena todo de agua el patio.

publicado el 25-3-2022

Estimada Patricia Cattaneo,
Como se indica en el formulario de comentarios, este espacio no est谩 destinado a consultas sino a comentarios y opiniones de los lectores.
Para consultas, s铆rvase ingresar aqu铆.

Saludos cordiales.

publicado el 22-3-2022

De nada sirve la cantidad de consultas,si la Letrada no d谩 respuestas a las mismas.Muchas Gracias.

publicado el 6-3-2022

El 31/12/21 a las 17.30 hs. se tapa una ca帽eria de un dto. y la vecina del piso inferior es qui茅n avisa ya que le cae agua desde el techo. Se llama al consorcio y no hay respuesta. Dada lo agudo del problema, el encargado estaba de vacaciones (vive en el edificio) y no hab铆a qui茅n cierre la llave de paso de la columna, entonces se llama al primero que responde el tel茅fono. Vinieron destaparon. Trabajaron 50 minutos y pasaron m谩s de 20 metros de cable. Cobraron $100.000al due帽o. qui茅n paga?

publicado el 4-3-2022

Hola. muy bueno el articulo. define claramente los limites. pero me queda una zona gris que me gustaria consultar, si el material de frente del balcon esta suelto y corre riesgo a caer al piso, a quien le corresponde reparar?. gracias

publicado el 3-3-2022

Que pasa con las barandas de hierro , madera , de los balcones? A quien le corresponde , ya que no es un revestimiento ni es una losa

publicado el 2-3-2022

muy interesantes los comentarios. Me gustaria ver las respuestas a cada problema. Para ver soluciones de casos reales, mas alla de lo que dicta el codigo. Saludos!

publicado el 2-3-2022

Gracias Dra. Sessa la Ley est谩... La incumplen desde jueces hasta funcionarios municipales y la gente comun poco honesta que no acepta el ROMPE 隆paga!

publicado el 2-3-2022

[email protected] Hay algo que no tengo claro:Las barandas netalicas que protegen el balc贸n son comunes ?

publicado el 2-3-2022

Vivo en un 1er piso. Tengo un vecino que techo su patio con ca铆da a mi patio. El cu谩l us贸 mi espacio a茅reo para dicho teco. Luego tengo una puerta corrediza que da a 茅ste patio que todas las unidades tienen la misma ventana. Se oxida por la 暮uvia y por plantas que se riegan de arriba de otro piso. A quien le corresponde el arreglo de la puerta y c贸mo hago para que saquen el techo con ca铆da a mi patio. Ya les dije a los vecinos del techo del patio pero han hecho caso omiso. Muchas gracias,

publicado el 2-3-2022

Interesante nota, lamentablemente se corre con el gasto tambi茅n del informe del experto. Habr铆a que ver de buscar una soluci贸n concensuada.

publicado el 2-3-2022

EN DESACUERDO. Si hablamos de filtraciones (caida de agua hacia el piso de abajo). es por que tambien esta fallando la impermeabilizacion del balcon/balcon terraza. poco tiene que ver los revestiientos. si bien son partes comunes de uso exclusivo, las filtraciones tienen que ver con falta de mantenimiento, o bien rajaduras por movimientos o vibraciones del edificio. en ambos casos el consorcio debe asumir ese gasto.

publicado el 2-3-2022

Muy claro el art铆culo, entiendo que las plantas, cer谩micos u otro agregado del propietario, es gasto y responsabilidad particular. Lo del consorcio es lo de construcci贸n b谩sica.

publicado el 2-3-2022

A mi me pasa desde hace 5 a帽os. Vinieron dos veces del gcba. Dejaron nota a la adm de turno y nada. Encima la UF del balc贸n es una clinica trucha. Es un edificio de uso exclusivo de viviendas. Arregla con agc y gcba. Injusticia real. Me filtra por sus pisos cuando llueve y se abre la puerta. Le faltan partes de madera. Un horror.

publicado el 2-3-2022

Muy buena la nota. En el caso de que haya una filtraci贸n del balc贸n hacia el piso de abajo y, despu茅s de meses, el consorcio haya llamado a un contratista, pero no revele los resultados del informe, 驴qu茅 acciones se pueden emprender?

publicado el 27-2-2022

Dra. En el balc贸n de mi departamento que da al frente sale el ca帽o de ventilaci贸n que proviene del departamento que da al contrafrente , desconozco si es del ba帽o o cocina, pero el olor es nauseabundo. Este ca帽o sale al ras de la pared interna de mi balc贸n, precisamente la que lo separa de la habitaci贸n, digo esto para que se comprenda que ventila dentro del mismo balc贸n. Cumple con las leyes de construcci贸n vigentes esto? Es en gran bs. as. Lanus. Gracias.

publicado el 27-2-2022

Dra. En el balc贸n de mi departamento que da al frente sale el ca帽o de ventilaci贸n que proviene del departamento que da al contrafrente , desconozco si es del ba帽o o cocina, pero el olor es nauseabundo. Este ca帽o sale al ras de la pared interna de mi balc贸n, precisamente la que lo separa de la habitaci贸n, digo esto para que se comprenda que ventila dentro del mismo balc贸n. Cumple con las leyes de construcci贸n vigentes esto? Es en gran bs. as. Lanus. Gracias.

publicado el 14-2-2022

Si nos basamos en cosas y partes propias, las protecciones de balcones, rejas, barandas etc, es responsable el propietario quien usa el balc贸n, esto es as铆?.

publicado el 10-2-2022

Es interesante el tema y tambi茅n genera en muchos casos distintos puntos de vista. Por ejemplo, como tomar铆an el caso de las barandas o, caso distinto, cuando el deterioro de las barandas repercuten en el estado de la mamposter铆a (apoyos/encastres al piso oxidados provocan ingreso de humedad)

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