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Gritos, ruidos, ladridos a toda hora... Qué hacer en propiedad horizontal

 
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El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación se refiere a estos suplicios que muchos consorcistas padecen a diario, en los artículos 1973, 2047 y 2069.
Como pauta general podemos decir que para que un sonido se transforme en ruido molesto debe superar la “normal tolerancia”.
Aunque ese concepto no está definido legalmente, siendo de resorte y valoración judicial, se puede evaluar como normalmente tolerable la molestia que no supera lo que es dable esperar y aceptar en un edificio compartido.
En particular ante la pobre estructura edilicia actual, con paredes levantadas con ladrillos huecos de canto.

El problema es básicamente de educación y es muy difícil incorporarla cuando no se la tiene.
No obstante, una primera aproximación verbal al causante del infortunio es aconsejable.
De continuar con la descomedida actitud, una carta documento es el paso siguiente y de allí a la mediación prejudicial obligatoria, la cual, de no arribarse a ningún acuerdo, habilita a iniciar un juicio.

Perturbar la tranquilidad ajena “sin perjuicio de las demás acciones que corresponden”, lleva a que el propietario afectado - o el consorcio en su caso- actúen judicialmente para hacer cesar la infracción, acción que “debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local.
Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser eventualmente desalojado en caso de producirse reiteración de infracciones”.
(conforme art 2069 CCC).

Con respecto a los animales domésticos – en particular los perros- hay que tomar en cuenta no sólo los ladridos sino también las deposiciones fisiológicas, que a veces se hacen en lugares comunes (ascensores o pasillos).
Asimismo cabe recordar que, de las unidades funcionales hacia el exterior, deben salir con traílla y bozal.

Sin perjuicio que existen animales domésticos que cumplen la función de verdaderos acompañantes terapéuticos, bajo ningún concepto deben admitirse en el consorcio perros potencialmente peligrosos.
La ley CABA 4078, la 14107 de la Provincia de Buenos Aires y la 9685 de la provincia de Córdoba establecen un listado de tales razas de canes en particular.

Ante cualquier queja de algún vecino por causa de ruidos molestos en general, es aconsejable que el administrador convoque a asamblea para dar a conocer las conductas ilegales, explicar sus consecuencias y proponer soluciones.

Si los ruidos molestos provienen de un local de comercio (ej.un bar o kiosco 24 hs con música y expendio de bebidas alcohólicas) puede tramitarse un amparo judicial ante la Justicia Contencioso Administrativa y Tributaria de la CABA.
Eventualmente existe una imposición de multas en caso de desobediencia, impuesta por el área de control ambiental de la CABA.
De persistir la desobediencia podría intervenir la Justicia Penal, Contravencional y de Faltas de la CABA.

Pero si agotadas las vías normales los ruidos molestos aún persisten, la asamblea cuenta en lo inmediato con un recurso extra para hacerlos cesar: Por el voto de los dos tercios de los integrantes del consorcio puede aplicar una multa al infractor por perturbar la convivencia, la que puede ascender a un porcentaje determinado del monto de la expensa mensual de la unidad a la que pertenece.

Por supuesto que dicha multa podrá ser cuestionada por éste posteriormente, mediante un juicio civil que deberá emprender luego contra el consorcio para que el juez revea en última instancia la medida.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, De Interés General para la Familia Urbana, ruido,

Comentarios

publicado el 13-11-2017

En el gcba, llame al 147

publicado el 31-10-2017

Tengo un criadero de perros alemanes a lado de mi casa y los perros ladran todo el día, madrugada siesta noche a la mañana y desde ya que tienen un ladrido fuerte,dónde se puede iniciar una demanda??

publicado el 13-11-2016

La. Lamentablemente este espacio está dedicado a comentarios y no a consultas. Puede usted consultar de lunes a viernes, de 8 a 11 horas, al celular que se indica en la pàgina web.

publicado el 12-11-2016

Estimado Sr. Loisi, vivo en un edificio de cuatro unidades y de 7 años de uso, en su momento la Escribana me nombró administrador en el Reglamento por ser una unidad de mi hija y otra mía, llevé en todo este tiempo la administración ad-honoren y pero sin libros ni inscripción como Administrador (no hay ascensor ni personal). En este momento una propietaria decide no pagar ni recarga de matafuegos, ni seguro, ni un trabajo de mantenimiento realizado y en unos días viene AySA. Mi duda es si mi designación sigue vigente, como actuar en ese caso y por último hacer que un 3° pagado realice la administración. Gracias

publicado el 24-9-2016

Van a poner un generador eléctrico en mi edificio justo en el sótano debajo de mi departamento, que puedo hacer para oponerme por los ruidos que va a generar? ya la bomba de agua que esta ahí se escucha mucho y vibran mis paredes, quiero hacer algo antes de que lo compren, muchas gracias

publicado el 19-9-2016

vivo en un ph del fondo en la ciudad de mar del plata, son tres casas y los vecinos del medio son insoportables, ahora quieren construir otro dpto en su patio y construir una puerta para la salida del mismo muy cerca de mi salida, pueden hacer eso???? es una invasion a mi espacio de salida, salir y practicamente chocarme con otra puerta!!!!, les pido por favor si alguien sabe en mar del plata de algun telefono al que pueda contactarme para que me informen, muchas gracias

publicado el 19-9-2016

vivo en un ph del fondo en la ciudad de mar del plata, son tres casas y los vecinos del medio son insoportables, ahora quieren construir otro dpto en su patio y construir una puerta para la salida del mismo muy cerca de mi salida, pueden hacer eso???? es una invasion a mi espacio de salida, salir y practicamente chocarme con otra puerta!!!!, les pido por favor si alguien sabe en mar del plata de algun telefono al que pueda contactarme para que me informen, muchas gracias

publicado el 16-9-2016

Es muy bueno el servicio que prestan. Un respetuoso saludo al Dr. Osvaldo Loisi y su equipo.

publicado el 16-9-2016

Estimados, somos rehenes de los oscuros administradores y los malos vecinos que nos perjudican con sus actitudes de indiferencia, el no te metas lamentablemente continúa existiendo ¿por qué será?, cuando llegará el día en que todos tomemos conciencia de que es mucho más sencillo hacer las cosas bien con criterio y buena fe, no con la operatividad maliciosa de ciertos personajes que se dicen administradores y transan a espaldas del consorcio, con conductas lamentables perjudicando al resto, inventando excesos como decir que el encargado roba los productos de limpieza y después resulta que se contradicen cuando se les pide las facturas. Saludos

publicado el 7-9-2016

Muy bien Dr. Loisi!!! Le comento que en nuestro consorcio se decidió por Asamblea Gral Ordinaria que en el caso de producirse RUIDOS MOLESTOS que afecten la normal convivencia, se llamará la atención al ocupante del inmueble (inquilino o propietario) y de persistir en esa conducta se aplicarán automáticamente MULTAS que van desde los $ 500 a los $ 4.000 (graduándose de acuerdo a la reiteración de las mismas). Un cordial saludo.

publicado el 1-8-2016

LO SIENTO, PERO ESTE ESPACIO ESTÁ RESERVADO A COMENTARIOS Y NO A CONSULTAS. SI SON BREVES Y PUNTUALES, PUEDEN HACERLAS DE LUNES A VIERNES DE 8 A 11 HORAS, AL CELULAR: 15-6452-9578 SI REQUIEREN MAYOR DETENIMIENTO, DEBEN SOLICITAR .ENTREVISTA PERSONAL DE 12 A 18 A LOS TELÉFONOS: 4816-5111 / 4811-9836

publicado el 1-8-2016

DR. LOISI Quisiera CONSULTAR si estos procedimientos y Ley se aplica: 1) EN PROVINCIA 2) Cuando perros orinan por el BALCON al Depto. de abajo y si le corresponde al DUEÑO DEL DEPARTAMENTO AFECTADO Ó al CONSORCIO las acciones. Muchas Gracias!!

publicado el 1-8-2016

Gracias por lo explicativo del comentario. En mi caso vivo en un edificio de 14 pisos, habito el último piso y debajo de la sala de máquinas de los ascensores. El edificio posee 3 ascensores, los que permanentemente están trabajando por llamado de los distintos pisos. Hace casi 3 años le he pedido a la Administración que por favor solicitara a la Empresa Encargada del mantenimiento que disponga de un sistema de llamada que oprimiendo los tres, uno sólo quede en la base de datos y acceda el más próximo al llamado. Nunca respondieron. Ahora desde cualquier lugar que se llama viene uno y siguen los otros el mismo destino. No soporto los ruidos.

publicado el 1-8-2016

Estimado Dr. Loisi, soy de Rosario y tengo inconvenientes desde largo tiempo con ruidos molestos y uso fuera de horarios en los espacios comunes, no encontrando respuesta acorde de parte del administrador. Sabes usted de algun estudio juridico en Rosario donde dirigirme a los fines de que tomen en caso?. Muchas Gracias

publicado el 1-8-2016

Estimada Glenda: Es un caso delicado. Aconsejo llamar a Asamblea y decidir, por mayoría absoluta, los pasos a seguir. Primero hay que deslindar si se trata de inconducta, o de un caso de demencia. En el primer caso, la asamblea puede imponer sanciones pecuniarias. En el segundo supuesto, correspondería adoptar medidas judiciales. Pero aquí sería conveniente primero citar a parientes, si los tiene. Para un asesoramiento más completo, puede Vd. llamar de lunes a viernes, de 12 a 18 y concertar una entrevista personal.

publicado el 1-8-2016

Estimado. Gracias por la nota. Respecto al tema tengo una duda, de haber una persona que acuse al encargado de electrocutarle la casa, no es broma, y por supuesto que no es así, y esta persona durante la noche se pasea, sube y baja por ascensores, esto durante la noche. Durante el día molesta a algunos vecinos, ha amenazado al encargado... El encargado hizo la denuncia en la fiscalía, tambien una vecina. Me he asesorado con un abogado penalista y la respuesta es que deben solucionarlo ellos. En cuanto a mi labor como administrador, que debería hacer? Debo involucrarme y hasta donde ...? Gracias por su respuesta.

publicado el 1-8-2016

Muy bueno el articulo, tengo problemas con un local de al lado que esta abierto las 24 hs.una pizzeria, la medianera del edificio esta pegado con la medianera del local, ya hice mil denuncias, en parte se soluciono ya que mudaron lo que era el lugar que los empleados se cambiaban por la cantidad de denuncias pero ahora, hay días que vuelven los ruidos, es muy dificil que se pueda comprobar los ruidos ya que son de noche, he ido a hablar con los responsables, que son dos, uno entiende la situacion e intenta que no sucede, el otro lo niega totalmente, Por mas denuncias que se hagan el problema continua,

publicado el 1-8-2016

Estimado Sr. Loisi, la nota es muy bueno desde el punto que se pueda resolver cada situación. Pero si el administrador no toma cartas en el asunto a pesar de hacer reiterados pedidos que hacer. Desde ya muy buena la pagina de la cual soy habitué desde hace muchos años. Saludos cordiales...

publicado el 31-7-2016

Excelente nota, super detallada para poner en practica en el PH en el que vivo. Muchas vece suele suceder que no toman en cuenta cuando encienden los tv o musica. La convivencia es dificil segun cada caso en particular y a lo que siempre vuelve en sus pasos cada vez que se toca el tema en el curso.

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