La actora apela contra la sentencia de primera instancia que rechazó la demanda de cumplimiento del Reglamento de Administración del edificio sito en la calle ..., CABA. Pide se haga lugar a su pretensión, tanto respecto del cumplimiento del Reglamento como del daño moral invocado. Sostiene que se encuentra probado que la demandada como titular de la unidad funcional N° 2 hizo construcciones antirreglamentarias en el inmueble y sin autorización consorcial. Que los cambios y modificaciones en la unidad funcional demandada la perjudicaron al tener su unidad funcional N° 1 menos luz y entrada de cantidad de aire. Que los cambios efectuados en el departamento de la accionada modificaron las disposiciones contenidas en el Reglamento, en especial la superficie de la unidad funcional y su relación con las partes comunes.
SALA
La actora, en su calidad de propietaria de la unidad funcional N° 1, pide el restablecimiento al estado original de las construcciones hechas en la unidad funcional N° 2 de la accionada, por cuanto no fueron autorizadas por el consorcio y además la perjudican.
Es sabido que la vida consorcial transcurre sobre un gran entramado de derechos y obligaciones entre el consorcio y los consorcistas sometidos al Reglamento de Copropiedad y la ley que regula este derecho real (v.gr. ley 13.512 de aplicación al caso conforme art. 7°, Cód. Civ. y Com.).
Las restricciones y límites al dominio y a la propiedad horizontal —ahora bajo la nueva legislación denominados simplemente como “Límites”, arts. 1970 y ss. Cód. Civ. y Com.— son múltiples y conforman los confines normales dentro de los que puede ejercerse el derecho respectivo.
De esta manera el Reglamento de Administración es el cuerpo normativo que regula directamente las relaciones entre los copropietarios del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, y constituye una verdadera ley para aquéllos a la cual deben sujetar sus derechos y sus obligaciones.
El Reglamento fija cuáles son las partes comunes y las partes privativas, y el destino de ellas, como su superficie cubierta, semidescubierta y descubierta. Esas normas al constituir cláusulas estatutarias hacen que no pueden ser cambiadas, y, por ende, tampoco el sustento fáctico que les dio origen, salvo unanimidad de los consorcistas.
El Reglamento de Copropiedad conjuntamente con la escritura traslativa de dominio componen un título complejo, que delinean el contorno y contenido del derecho real de propiedad horizontal, y no contienen sencillamente obligaciones contractuales que pueden ser incumplidos, como un simple contrato; o, que el transcurso del tiempo legitima su violación amparada por el instituto de la prescripción liberatoria, como si fuera un derecho personal. Estamos frente a un derecho real….
En idéntico sentido el Cód. Civ. y Com. vigente desde agosto de 2015, lapidariamente indica que “El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional” (conf. art. 2038 in fine).
N o hay duda de que es el administrador del consorcio es quien debe velar por el cumplimiento del Reglamento, pero lo cierto es que la norma también legitima el accionar del consorcista damnificado.
Un aspecto que falta desarrollar en la sentencia de grado es establecer si también se encuentra legitimado para pedir el cumplimiento del Reglamento un copropietario que no es damnificado en forma “directa” en su unidad funcional, pero sí lo es en relación a las partes o cosas comunes.
Alguna doctrina y jurisprudencia —no uniforme— admite la legitimación de uno o algunos de los propietarios considerados individualmente, ya no solo para actuar en defensa de sus intereses personales, sino también cuando la actividad antifuncional afecta sus prerrogativas comunitarias.
Aquí se trata de obras nuevas, que implicaron avanzar sobre partes comunes.
El dictamen pericial, efectuado por el arquitecto M., da cuenta de los graves desarreglos realizados por los propietarios de las tres unidades funcionales que componen este pequeño consorcio. Nadie respetó nada; o sea, cada uno de los consorcistas, construyeron, modificaron y transformaron partes descubiertas en cubiertas, con verdadera incidencia en porcentuales de titularidad de cada uno de los copropietarios, además de avanzar sobre el espacio aéreo común —v.gr. techado parcial en dos partes de un pasillo común y construcciones en azotea—.
En la unidad funcional N° 1 de la actora también se encuentran flagrantes violaciones del Reglamento, al observarse la construcción de un quincho en la azotea y de otro salón denominado SUM, más el cierre del espacio aéreo correspondiente al aire y luz del edificio (techado de un pasillo común), quedando incorporado al departamento.
Pareciera que todos los propietarios tenían un “bill de indemnidad”, por el que podían modificar y ampliar sus departamentos, y tomar partes comunes, invadiendo inclusive el espacio aéreo de pasillos comunes y azoteas, sin necesidad de tener la autorización consorcial.
De este modo caótico se desenvolvieron los tres consorcistas sobre un edificio antiguo de 75 años, edificado bajo lo que se llama en la jerga inmobiliaria como PH, todos dentro de una línea, con un pasillo común lateral al que desembocan las puertas de los departamentos 2 y 3, mientras que el 1 tiene su ingreso independiente por el frente del edificio.
Así las cosas, ….resulta un verdadero abuso de derecho pretender hacer cumplir el Reglamento al propietario de la unidad 2, cuando la accionante dueña de la unidad 1 incurrió en mayores violaciones, mientras que el de la unidad 3 hizo lo mismo y ni siquiera participa tampoco de este conflicto judicial. Es innegable que las partes a esta altura, luego de 10 años de juicio, y cuando se ve en las fotografías de la pericia el estado de los departamentos —de lo que se deduce razonablemente que muchas mejoras seguramente se hicieron por la antigüedad del edificio— que resulta disvalioso volver las cosas al estado original.
Es cierto que las anteriores violaciones al Reglamento de Administración no convierten a la aquí analizada en legítima, ni son compensables con las de los otros; pero considerando el estado del edificio, la existencia de únicamente tres unidades funcionales y que todas ellas se “permitieron” realizar reformas, resolver lo contrario implicaría destruir medio edificio, con las posibles consecuencias nefastas que provocaría en este caso volver las cosas al estado original, que dista mucho del estado actual.
EL TRIBUNAL decide: .......... Rechazar la demanda por cuanto resulta en este especial caso un abuso de derecho por parte de la accionante (conf. art. 1071, Cód. Civil, que tiene su correlato en la nueva legislación, art. 10, Cód. Civ. y Com. de la Nación), cuando pretende hacer cumplir un Reglamento que ella no cumple, al igual que el restante consorcista.