Ejecutar judicialmente la deuda por expensas del consorcista moroso, es imperativo para todo buen administrador.
No resulta justo ni equitativo que todos los otros propietarios contribuyan pagando las expensas del que no lo hace.
Las razones por las que no se paga pueden ser variadas, algunas comprensibles otras injustificables.
Para las primeras, el buen administrador intentará previamente formalizar un acuerdo de pago, que, en la medida que importe quita de capital o de intereses, deberá contar con aprobación asamblearia.
En caso de no quedar formalizado ningún acuerdo, o si se incumple el existente, no queda otra opción que iniciar juicio ejecutivo.
Convengamos que ejecutar expensas no es lo mismo que ejecutar un cheque o un pagaré.
En los últimos casos se ejecuta una obligación firmada por el propio moroso que decidió incumplir.
En cambio, ejecutar una deuda por expensas importa ejecutar a quien no firmó personalmente el instrumento que se ejecuta, sino que el mismo surge de una certificación expedida por un tercero: el administrador, que representa a la persona jurídica privada consorcio de propietarios.
Ni siquiera se acerca ese proceso ejecutivo a la ejecución fiscal o juicio de apremio, por cuanto el fisco ejecuta una obligación legal determinada y cierta que resulta incumplida, ya sea que ejecute por sí o por delegación.
Cuando el consorcio ejecuta expensas, al ejecutado le quedan pocas defensas procesales, (que son planteos de oposición a la ejecución, meramente formales), quien no puede discutir la causa de la obligación ni tampoco abrir a prueba el expediente.
Si hay inconsistencias deberá reclamar en juicio ordinario posterior.
Es aquí donde hay que prestar atención a la realidad de esos juicios ejecutivos.
A veces el ejecutado, al que por diversas razones se le ha negado recibir el pago de expensas en tiempo y forma, se ve atado a un juicio interminable donde paga reiteradamente - en el expediente - capital, intereses y gastos causídicos por expensas que se van devengando mes a mes, sin que pueda poner finiquito a un juicio que termina siendo injusto al prolongarse indefinidamente, cuando el ejecutado tiene voluntad de pago.
Al que quiere liquidación final para pagar y acabar con el pleito, se le dificulta.
Por qué ocurre esto??
Hay un déficit, un vacío o una imprecisión en la ley procesal, en el mismo procedimiento ejecutivo, que lleva a una solución inequitativa en algunos casos.
En efecto, en el Código Procesal Civil y Comercial (vigente para la ciudad de BS AS) se legisla sobre el CREDITO POR EXPENSAS COMUNES en el artículo 524 que establece: “Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal.
Con el escrito de promoción de la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad.
Si éste no los hubiere previsto deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces.”
Salvo ese artículo, en todo lo demás, el procedimiento es común a todo juicio ejecutivo.
Este artículo 524 - a partir del 1-8-2015 - se deberá integrar con el artículo 2048 in fine del Código Civil y Comercial que dispone : “….El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones”
El Código Procesal también establece lo siguiente : “LIMITES Y MODALIDADES DE LA EJECUCION Art.
558 BIS.
- Durante el curso del proceso de ejecución de créditos por expensas comunes , el juez, a pedido de la parte demandada, fijará UNA (1) audiencia para que comparezcan ejecutante y ejecutado con el objeto de establecer la forma más rápida y eficaz de satisfacer el crédito, procurando evitar perjuicios innecesarios.
A esta audiencia deberán comparecer ambas partes personalmente , y se celebrará con la que concurra.
No podrá señalarse UNA (1) nueva con el mismo objeto, ni tampoco podrá el ejecutado promover posteriormente incidentes por causas anteriores que no fueron invocadas en dicha audiencia”.
Esta audiencia es facultativa del juez, el cual muchas veces por razones de tiempo y colapso tribunalicio, no la concede cuando el ejecutado la solicita.
La propiedad horizontal exige una mirada amplia y realista.
Por dicha razón, a fin de evitar inequidades, desde la Liga del Consorcista proponemos a los señores legisladores incorporar un artículo 558 ter que establezca lo siguiente: “Art.
558 TER.
- Durante el curso del proceso de ejecución del crédito por expensas comunes de la propiedad horizontal, el juez fijará UNA (1) audiencia de pago, para que comparezcan ejecutante y ejecutado con el objeto de establecer la forma más rápida y eficaz de satisfacer el crédito, procurando evitar perjuicios innecesarios.”