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Sobre la Ejecución de Expensas y sus Riesgos para el Propietario

 
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Ejecutar judicialmente la deuda por expensas del consorcista moroso, es imperativo para todo buen administrador.
No resulta justo ni equitativo que todos los otros propietarios contribuyan pagando las expensas del que no lo hace.
Las razones por las que no se paga pueden ser variadas, algunas comprensibles otras injustificables.
Para las primeras, el buen administrador intentará previamente formalizar un acuerdo de pago, que, en la medida que importe quita de capital o de intereses, deberá contar con aprobación asamblearia.
En caso de no quedar formalizado ningún acuerdo, o si se incumple el existente, no queda otra opción que iniciar juicio ejecutivo.

Convengamos que ejecutar expensas no es lo mismo que ejecutar un cheque o un pagaré.
En los últimos casos se ejecuta una obligación firmada por el propio moroso que decidió incumplir.
En cambio, ejecutar una deuda por expensas importa ejecutar a quien no firmó personalmente el instrumento que se ejecuta, sino que el mismo surge de una certificación expedida por un tercero: el administrador, que representa a la persona jurídica privada consorcio de propietarios.
Ni siquiera se acerca ese proceso ejecutivo a la ejecución fiscal o juicio de apremio, por cuanto el fisco ejecuta una obligación legal determinada y cierta que resulta incumplida, ya sea que ejecute por sí o por delegación.

Cuando el consorcio ejecuta expensas, al ejecutado le quedan pocas defensas procesales, (que son planteos de oposición a la ejecución, meramente formales), quien no puede discutir la causa de la obligación ni tampoco abrir a prueba el expediente.
Si hay inconsistencias deberá reclamar en juicio ordinario posterior.

Es aquí donde hay que prestar atención a la realidad de esos juicios ejecutivos.

A veces el ejecutado, al que por diversas razones se le ha negado recibir el pago de expensas en tiempo y forma, se ve atado a un juicio interminable donde paga reiteradamente - en el expediente - capital, intereses y gastos causídicos por expensas que se van devengando mes a mes, sin que pueda poner finiquito a un juicio que termina siendo injusto al prolongarse indefinidamente, cuando el ejecutado tiene voluntad de pago.

Al que quiere liquidación final para pagar y acabar con el pleito, se le dificulta.

Por qué ocurre esto??

Hay un déficit, un vacío o una imprecisión en la ley procesal, en el mismo procedimiento ejecutivo, que lleva a una solución inequitativa en algunos casos.
En efecto, en el Código Procesal Civil y Comercial (vigente para la ciudad de BS AS) se legisla sobre el CREDITO POR EXPENSAS COMUNES en el artículo 524 que establece: “Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal.
Con el escrito de promoción de la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad.
Si éste no los hubiere previsto deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces.

Salvo ese artículo, en todo lo demás, el procedimiento es común a todo juicio ejecutivo.

Este artículo 524 - a partir del 1-8-2015 - se deberá integrar con el artículo 2048 in fine del Código Civil y Comercial que dispone : “….El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones

El Código Procesal también establece lo siguiente : “LIMITES Y MODALIDADES DE LA EJECUCION Art.
558 BIS.
- Durante el curso del proceso de ejecución de créditos por expensas comunes , el juez, a pedido de la parte demandada, fijará UNA (1) audiencia para que comparezcan ejecutante y ejecutado con el objeto de establecer la forma más rápida y eficaz de satisfacer el crédito, procurando evitar perjuicios innecesarios.
A esta audiencia deberán comparecer ambas partes personalmente , y se celebrará con la que concurra.
No podrá señalarse UNA (1) nueva con el mismo objeto, ni tampoco podrá el ejecutado promover posteriormente incidentes por causas anteriores que no fueron invocadas en dicha audiencia
”.

Esta audiencia es facultativa del juez, el cual muchas veces por razones de tiempo y colapso tribunalicio, no la concede cuando el ejecutado la solicita.

La propiedad horizontal exige una mirada amplia y realista.

Por dicha razón, a fin de evitar inequidades, desde la Liga del Consorcista proponemos a los señores legisladores incorporar un artículo 558 ter que establezca lo siguiente: “Art.
558 TER.
- Durante el curso del proceso de ejecución del crédito por expensas comunes de la propiedad horizontal, el juez fijará UNA (1) audiencia de pago, para que comparezcan ejecutante y ejecutado con el objeto de establecer la forma más rápida y eficaz de satisfacer el crédito, procurando evitar perjuicios innecesarios.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, abuso, ejecuciones, expensas, justicia, trámite,

Comentarios

publicado el 1-2-2020

Hola Dra. mi consulta es la siguiente. Vivo en un Barrio Cerrado en zona Oeste. El mismo se compone de 100 propiedades y lamentablemente tenemos un 10% de morosos. Según el administrador por culpa de los morosos debemos pagar nuestras expensas con un valor más alto para llegar a cubrir los gastos existentes se Seguridad, limpieza, parque, etc. En el caso de realizar un cobro ejecutivo a los deudores, de qué manera retribuyen el excedente que abonamos durante años? Espero respuesta! Atte. Javier.

publicado el 8-10-2019

Buenas noches queria hacer la siguiente consulta tengo que iniciar una ejecucion de expensas y el reglamento fija el 10% de interes en caso de.mora. Que interes se aplican para Las ejecuciones de expensas???

publicado el 1-3-2018

Debe hacer un pago por consignacion judicial. es el medio para abonar una deuda cuando el acreedor (consorcio representado por el administrador) se niega a recibir el pago. y si ya le iniciaron juicio ejecutivo por expensas, presentese con patrocinio letrado en el expediente, pida q se abra una cuenta judicial, deposite el capital que le reclaman mas un 30% mas (aprox) para gastos y costas del juicio.

publicado el 1-3-2018

En nuestro Edificio existen 2 propietarios que hace 2 meses dejaron de pagar sus expensas, son propietarios con buen pasar Me podría indicar que pasos tenemos que seguir para normalizar el cobro de las mismas, ya que somos solo 8 propietarios en el edificio y no es justo que tengamos que solventar las expensas impagas de estos Muchas gracias

publicado el 20-2-2018

En las expensas se me cobra el agua, pero el administrador no lo paga. Yo tengo una fotocopia de los gastos de expensas que me firma el administrador cuando pago expensas. Me sirve de recibo de pago, si reclamn agua y yo pago en expensas estoy a salvaguarda o tendre problemas?

publicado el 14-1-2018

Un departamento en Buenos Aires estaba alquilado,se fueron los inquilinos dejando deuda .en ningún momento me enteré de cualquier notificación por parte consorcio,.vivi en una provincia y el admistrdor anterior tenía mis dato..me enteré de la deuda cuando se fueron sin ningún aviso los inquilinos.ys se había iniciado juicio por una suma muy elevada.nunca tubería ninguna comunicación solo cuando fui a Buenos Aires me enteré de la situación.El abogado del consorcio no dio ninguna alternativa solo pagar sus honorarios y la cuantiosa deuda .hicierion acuerdo y pague total más honorario 42000$ Y tengo pagar costas su criterio importante.para mí.

publicado el 22-12-2017

Le recomiendo que lea el reglamento. Por lo general, al tercer mes impago ya queda habilitado el administrador para ejecutarlo. Usted seguramente recibe una liquidación con una cuenta bancaria donde realizar los pagos, pues bien, transfiera/deposite en la cuenta el total de la deuda que aparece en la liquidación. Recuerde que no hay obligación de recibirle pago parciales. Transfiera el importe total y ya puede reclamar su recibo de pago.

publicado el 9-12-2017

Inquilino pagando deuda de otros propietarios Hola. Aprovecho este espacio para consultar si corresponde que un inquilino pague expensas cada vez más altas por grandes deudas de propietarios que se cargan a todo el edificio. Por un lado, en el contrato se estableció que las expensas son reponsabilidad del inquilino pero me parecen injustos estos cargos. Por otro, se trata de un edificio de sólo diez departamentos y muy antiguo. Agradeceré asesoramiento sobre este tema

publicado el 27-11-2017

lo mismo Jorge, hace siete meses quiero pagar mi expensa, La primer carta documento la envie yo solicitando me reciban el pago. La administradora me firmo dos notas expresando negación a recibir el dinero . recurri a una bogada hace dos meses, el abogado del consoricio no responde llamados, ha engrosado la deuda y sus honorarios, lo cual considero vergonzoso y otras. ha enviado dos liquidaciones con horrores de calculo e incluyendo expensas aún no vencidas para engrosar sus honorarios. Cual es mi defensa, y mis atrasos son por viajes, no existiendo cuenta bancaria del consorcio.

publicado el 12-6-2017

Segun mi administrador yo estoy en juicio me dio el telefono de la abogada y no me atiende el telefono hay un contestador, debo 6 meses y el admin me dijo que estoy en juicio, no me llego ningun documento de juicio, pregunto que recurso tengo para intimar , demostrar mi intención de pago aunque sea de algo de lo que debo , pues si la abogada no me atiende la deuda se me prolonga, que recurso tengo para evitar esto, pues a ellos les conviene que yo no pague para despues reclamar mas deuda o aumentar los honorarios del abogado, cosa que me parece una injusticia. Si le hago una transferencia un amigo abogado me dijo que no lo tomarian como pago.

publicado el 12-6-2017

Segun mi administrador yo estoy en juicio me dio el telefono de la abogada y no me atiende el telefono hay un contestador, debo 6 meses y el admin me dijo que estoy en juicio, no me llego ningun documento de juicio, pregunto que recurso tengo para intimar , demostrar mi intención de pago aunque sea de algo de lo que debo , pues si la abogada no me atiende la deuda se me prolonga, que recurso tengo para evitar esto, pues a ellos les conviene que yo no pague para despues reclamar mas deuda o aumentar los honorarios del abogado, cosa que me parece una injusticia. Si le hago una transferencia un amigo abogado me dijo que no lo tomarian como pago.

publicado el 11-3-2017

En una Asamblea se tomó alguna decisión?.Denuncia al administrador en el Gobierno de la Ciudad de Bs As por falencias administrativas .Omite actos en los cuales el consorcio efectivamente sea o pueda ser parte en un pleito judicial. No ejecuta las decisiones adoptadas por la asamblea del propietarios en los plazos de ejecución exigibles al administrador.

publicado el 5-3-2017

El escribano debería haber solicitado el libre deuda de expensas y retener el monto de la deuda para ser abonadas. En este caso en mi opinión lamentablemente las tendrá que abonar la nueva propietaria. De todos modos subsiste una obligación natural- no exigible judicialmente- parte del anterior propietario.

publicado el 15-11-2016

Cuando se vende un departamento se pide un libre deuda. Las anteriores a la venta la tiene que pagar el que vende. Más las moras

publicado el 14-11-2016

Hola consulta quise pagar las expensas y la administradora se niegan a recibir parte de la deuda, hace referencia que la deuda ya fue transferida, que se puede hacer , desde ya gracias

publicado el 3-9-2016

BurnS tardes vivo en un barrio cerrada en Saldan Córdoba, en mi barrio trnemos guardia privada las 24 h un encargado para jardineria y un administrador, esta constituifo desde el año 2.000 aprox. Nunca tuvimos personeria juridica, pero acrualmente hay mucha mora en el pago de expensas, hay opiniones encontrafas dada buestra situacion de no contar con personería jurídica, si un juicio sería factible. Es muy injusto que todos cuenten con los beneficios pero no cumplan con el pago de las expensas. Espero su ayuda y comentario. Atte

publicado el 1-9-2016

tengo 1 cochera y pago 1200$ de expensas no lo puedo vender por el costo de la expensa y me resulta lejos de mi casa pago alquiler por una y cambio la plata por la mia si dejo de pagar las expensas ,no me importa perder la propiedad que pasa?cuanto tiempo pasaria

publicado el 27-8-2016

Hola mi consulta es, en mi edificio el alquiles es de 2300 ahora pago 2580 x expensas, la cosa es q ni siquiera tenemos medidor de luz ni agua, esta todo clandestino me dijeron q iba a tener videocable e internet q para eso eran las expensas ahora resulta q no tengo nada y me siguen cobrando expensas, ni basureros tenemos, vivimos en la suciedad, puedo retener las expensas hasta q me solucionen mis problemas? En q ley puedo ampararme?

publicado el 20-8-2016

Vendí un departamento hace más de un año y ahora la nueva propietaria me reclama deuda de expensa anterior a quien le corresponde pagar .

publicado el 18-8-2016

Buenos días le consulto tengo un departamento en P BAJA con acceso directo el mismo tiene una deuda iniciada por no estar de acuerdo con una obra con METROGAS por cambio de instalación , desde ese momento no se pago mas las expensas , el consorcio decidio hacer la obra igual y comenzó a cargar cargos por instalacion de GAS ,la cual en esa unidad nunca instalaron , también la unidad tiene filtraciones provenientes de los fluviales inundando el mismo en muchas oportunidades ,con el perjuicio que genera el agua en ambiente bajo nivel tipo subsuelo . como también dejando de mantener decha unidad . ESPERO su OPINION GRACIAS

publicado el 9-8-2016

Hola! En mi edificio hay un propietario que debe expensas de dos dptos hace más de seis meses. Su táctica es refinanciar la deuda cuando llega a un tope de dinero a partir del que, según la administración, se le podría hacer una demanda. Paga la refinanciación pero sigue debiendo las expensas mensuales. Luego hace lo mismo. A partir de qué monto de dinero se puede intimar a un propietario a pagar?

publicado el 8-8-2016

lo legal, si se habla de intereses punitorios, es dividir el monto estipulado como mensual, por los días del mes en discusión y cobrar lo correspondiente a los días de atraso... sino en lugar de punitorios seria una multa, que de estar estipulada en el reglamento del consorcio, podría aplicarse por separado, pero calculo que no a la primera falta.

publicado el 8-8-2016

claramente no se puede separar, ni del consorcio ni de sus responsabilidades, aunque no ocupase ni por un día al mes el dpto, su deuda es por el solo hecho de tener un dpto en ese edificio... y lo que corresponde minimo es sumarle los punitorios correspondientes que hayan establecido mediante reglamento, estatuto o actas... y si en algún caso hubiesen contemplado multas también... ya por el tiempo de mora corresponde actuación judicial por embargo.mas costas y gastos (honorarios del abogado, cartas documento etc).

publicado el 1-8-2016

hablame al estudio 4371.6833 y 4374.6124

publicado el 1-8-2016

lo que no dice el artículo que según el nuevo Codigo se pueden reclamar dos años de expensas atrasadas, pero que en el caso que dse debieran mas con anterioridad a la vigncia del nuevo Código pueden reclamarse hasta cinco años

publicado el 1-8-2016

lo que no dice el artículo que según el nuevo Codigo se pueden reclamar dos años de expensas atrasadas, pero que en el caso que dse debieran mas con anterioridad a la vigncia del nuevo Código pueden reclamarse hasta cinco años

publicado el 13-7-2016

Buenas tardes, Si vendo mi departamento en Provincia de Buenos Aires, puedo reclamar mi parte del saldo positivo que que quedo en el mes hasta el que pago. Gracias, Saludos

publicado el 3-12-2015

RESPONDE ALGUIEN LAS CONSULTAS, O ES EL FORO DE LOS LAMENTOS?

publicado el 20-10-2015

En un consorcio hay dos copropietarios que hacen pagos parciales, cuidando no dejar más de dos meses de deuda, para que no les hagan juicio. Se puede de todos modos mandar Carta Documento e iniciar la ejecución.- Gracias

publicado el 20-10-2015

En un consorcio dos copropietarios hacen pagos parciales, cuidando no dejar dos meses de deuda, para que no se les pueda ejecutar, en este caso, se manda Carta Documento y se inicia el juicio. Gracias.

publicado el 16-8-2015

Soy propietario de un departamento que a la fecha adeuda alrededor de $13.000 en concepto de expensas. Lo acabo de alquilar, y en este momento no estoy en condiciones de saldar la deuda, ni de asumir ninguna obligación con plazo, pero es mi intención ir realizando pagos a cuenta para ir disminuyendo la deuda. ¿Puede el administrador tomarle el pago al locatario de las expensas que le correspondan mensualmente, como pago a cuenta, o puede negarse a aceptar el pago? ¿La aceptación de pagos a cuenta es facultad del administrador o hay legislación que permita los pagos a cuenta?

publicado el 11-8-2015

hola alquilo un dpto,donde el propietario no aparece y la chica que nos cobra es la hija, lo cual le reclame que me arregle cañerias donde se me inundo baño y demas nunca consegui respuesta,y recibo no es factura es un papel impreso y cobra pagare que no aparece en mi contrato, y lainmobiliaria es fantasma,le mande carta doc y su direc es falsa,no contestan y vienen afuera del edificio hacer barullo con los demas vecinos, la demanda le llegara el esto dias ojala juez vea que nos estan estafando.

publicado el 15-6-2015

Hola, soy abogada. El juicio ya esta la sentencia? O fueron las audiencias y se dilato? Si tenes el numero de expte, yo te lo puedo mirar y te digo que falta. Cualquier cosa escribime. Saludos.

publicado el 8-6-2015

hola, quisiera consultar lo siguiente: En mi consorcio, un propietario quiso separarse del consorcio. Es posible separase de un consorcio? Este propietario, no pago expensas del 2008 al 2013 ya que en teoría se iba a independizar. Finalmente dijo que no se puede independizar. Como se calcula la deuda? 1) Se toman las cuotas que debería haber pagado en ese momento y se le aplica el interés que dice el reglamento de copropiedad? 2) se toman las cuotas actuales y se multiplica por el número de meses? Gracias.

publicado el 20-5-2015

Soy propietario y desearia conocer ante la renuncia inesperada del administrador que documentacion del Edificio que administra desde hace muchos años se le debe requerir. Desde ya muchas gcias. atte. mario garcia-D.N.I. 7.657815

publicado el 19-5-2015

Necesito un abogado para poder cobrar las expensas de un departamento. Ya se agotaron todas las instancias de dialogo para que abonen y no lo consigo. Ya deben $11.000 y las expensas promedio son de $250.

publicado el 14-5-2015

Buenas tardes,la administracion del ph donde vivo entrega recibos que no son los adecuados,como debo notificarlos de manera formal para que quede asentado mi pedido?. Gracias

publicado el 2-5-2015

Si usted no recibe ningún tipo de remuneración (sea dinero ó descuento en el pago de expensas) no tiene necesidad de hacer el curso de Administrador y estar regulado por la RPA. Puede leer mas sobre ello en el anexo I de la ley 941 (particularmente el Art. 3)

publicado el 30-4-2015

Hola, quisiera saber si un edificio con mas de 35 unidades esta obligado a tomar un ayudante para el enciargado, ya que este lo solicita y la administradora dice que debemos cumplir la ley, a que ley se refiere? A penas podemos pagar el sueldo del encargado con vivienda, tenemos gran cantidad de morosos, y tomar a alguien mas sería un gastos extra para los que pagamos como corresponde.

publicado el 29-4-2015

Gabriela, la ley vigente de la ciudad de buenos aires permite que un copropietario ejerza la administración con el sólo requisito de que sea ad honorem. Deberán elegir a uno y que ése confeccione el certificado de deuda y así poder ejecutar al copropietario moroso

publicado el 21-4-2015

Dra. Rita. Ya perdí tres Unidades (cocheras) el año pasado. Es decir, tuve que regalarlas prácticamente por no poder cumplir con los Gastos Excesivos de Expensas y un Interés de 7 porciento. Envié una Carta Documento exigiendo liquidación clara ya que ABONO INTERÉS SOBRE INTERÉS por Saldos Anteriores Injustificados que se pasan de Administración en Administración. Son mas de 250 Unidades Funcionales parece una Municipalidad. A mi Intimación la responde un propietario devenido en abogado del Consorcio, gestor y patotero donde dice que ME INICIARAN JUICIO POR COBRO DE EXPENSAS. Gracias por sus opiniones y comentarios.

publicado el 17-4-2015

El Administrador cometió un error contable, y no tomo como pagadas las expensas de un mes y me las comenzó a exigir con intereses. Fui pagando todos los meses el importe de las expensas siguientes con puntualidad.Nunca corrigió el error y siguio exigiendo con intereses una deuda inexistente. Sumo mas tarde un importe como gasto personal d que nunca justifico con factura ni se de que se trata.Inicio juicio con remate. Ante la duda deposite un enorme importe al q se suma las expensas pagadas La jueza no leyo el escrito que envíe probando que todo fue un error contable y le envío el total al Adminis. No conseguí un abogado que me defienda

publicado el 15-4-2015

Hola, me gustaría saber como puedo actuar ante el siguiente caso. En mi edificio se venían cobrando expensas por el valor de $50.- ya que la administración estaba a cargo de uno de los propietarios que se hacía cargo voluntariamente de la limpieza y demás, no teníamos un administrador legal. Soy inquilina y de un mes a otro los propietarios deciden contratar un administrador y pasar a cobrar las expensas $796.- El valor es de expensas comunes por lo que me corresponde abonarlas a mi.Existe alguna legislación que regule el aumento que pueda hacerse de mes a mes o esto es algo totalmente legal. Espero su respuesta desde ya muchas gracias.

publicado el 14-4-2015

Estimados. En un consorcio se aplica el 3% de punitorios por pago después del 10 de cada mes, hasta el cierre del ejercicio que es el 25 de cada mes, una sola propietaria, divide el 3% por 30 y el resultado lo multiplica por los días de atraso. El consejo de Administración le explicó que es el 3% lo abone el dia 11 o el 24 de cada mes, a lo que amenazó que iría a la justicia si se lo cobran. ¿Qué es lo legal? Saludos. y excelentes las publicaciones.

publicado el 14-4-2015

Estimada Dra. Rita, agradezco enormente la presentación de este artículo, ya que es un tema recurrente y así facilitaría muchísimo el procedimiento. Muchas gracias,

publicado el 14-4-2015

Soy propietario de un Dpto. en un edificio de 8 unidades. Se me designo por asamblea como administrador voluntario, sin percibir remuneracion, trabajo en relacion de dependencia.Como seria mi figura legal. Tengo que hacer el curso de administrador e inscribirme?. Gracias por la respuesta.

publicado el 11-4-2015

Rendir cuentas documentada, no violar reglamento. Lo primero debe hacer un administrador, no tener un Consejo adicto, no realizar, ni contratar por cta.propietarios....no se puede hacer obras sin consentimiento de todos propietarios. Reunidos Asamblea y luego querer y pretender se cumpla con un imposible. Hipotecando la propiedad de persona alguna, además daña, discriminar, no presentarse mediaciones, no cumplir Reg.Leyes 13512...3254/710..... Cordialmente.

publicado el 10-4-2015

Hola en el caso de edificio no tenemos administrador legal por que somos 5 propietarios, con lo cual es muy dificil hacer un juicio ejecutivo por falta de pago a uno de los propietarios que debe expensas dese hace 12 años quisiera saber si igualmente podemos y como iniciarlo sin una figura legal que contenga edificios mas chicos y cuando uno de los vecinos se encarga de cobrar expensas para los gastos y sin percibir remuneracion solo por el hecho de liquidar gastos de luz, impuestos y algunas mejoras. del edificio que de hecho no se hacen por falta de presupuesto. gracias Gabriela

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