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REVOCAR EL MANDATO A UN ADMINISTRADOR: ¿MODIFICAR EL REGLAMENTO?

 
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Hay una realidad (que es la única verdad) en la propiedad horizontal regulada por la ley 13512: los administradores son designados por las constructoras de edificios en los Reglamentos, reglamentos que ellas mismas redactan, en forma muchas veces abusiva y con cláusulas leoninas y así son inscriptos en los Registros de la Propiedad Inmueble.

Por qué ocurre esto???

Por la sencilla razón que el decreto reglamentario 18734/1949 ha alterado el texto legal y con ello ha incumplido el Poder Ejecutivo el articulo 99 de la Constitución Nacional en cuanto dispone: “El Presidente de la Nación tiene las siguientes atribuciones:
1.
Es el jefe supremo de la Nación, jefe del gobierno y responsable político de la administración general del país.
2.
Expide las instrucciones y reglamentos que sean necesarios para la ejecución de las leyes de la Nación, cuidando de no alterar su espíritu con excepciones reglamentarias….”.
.

En realidad la ley 13512 establece en su Artículo 9° lo siguiente: “Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad [...]es decir el consorcio de propietarios ha de redactar el Reglamento, acta fundacional del mismo.

En forma sugestiva, la reglamentación de la ley señala en su artículo 1º: “Sin perjuicio de la obligación de redactar e inscribir un Reglamento de Copropiedad y Administración , impuesta al consorcio de propietarios por el art.
9º de la ley 13512, dicho reglamento podrá también ser redactado e inscripto en los registros públicos por toda persona, física o ideal, que se disponga a dividir horizontalmente en propiedad –conforme al régimen de la ley 13512– un edificio existente o a construir y que acredite ser titular del dominio del inmueble con respecto al cual solicite la inscripción del referido reglamento.
En la práctica los reglamentos lo redactan siempre las constructoras, que son quienes designan a los administradores.

De tal suerte, algunos reglamentos los consideran casi vitalicios porque estatuyen que podrán ser removidos con la unanimidad de propietarios.
Otros le fijan término al mandato (cinco, diez , quince años …).

Hay otros reglamentos que son más transparentes y estatuyen que los administradores podrán ser removidos por simple mayoría de los presentes en asamblea, habiendo quorum, que suelen fijarlo en el 50% de los votos computables.

La ley 13512 establece en su artículo.
9° - seguidamente a lo ya analizado -lo siguiente:: “[…] Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios.
Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin.
Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; […]

El Decreto 18734/1949 –respecto de la designación de administrador– señala lo siguiente en su artìculo 3º: “El Reglamento de Copropiedad y Administración deberá proveer sobre las siguientes materias:……… designación de representante o administrador; retribución y forma de remoción; facultades y obligaciones..”;

Es decir para remover al administrador –según ley 13512– no se precisa reunir dos tercios de votos computables, pues su remoción no implica una modificación estatutaria, dado que el reglamento puede estatuir otra forma de removerlo, es decir con otra mayoría, que puede ser menor a los dos tercios.

La normativa de la ciudad (ley CABA 941 texto vigente y decreto Nº 551/10), aún cuando pueda cuestionarse, ha pretendido –mirando la realidad– reglamentar las normas de propiedad horizontal con el fin de paliar el drama de muchos propietarios, verdaderos rehenes de administraciones ineficaces y en algunas ocasiones con ejercicio de conductas delictivas.

Para concluir hay que recordar que el administrador es un mandatario y la asamblea de propietarios es soberana.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, administrador, Ley de Propiedad Horizontal, Qué es la Propiedad Horizontal, reglamentos,

Comentarios

publicado el 15-3-2018

BUENAS TARDES... SOY MARTILLERO PCO Y CORREDOR DE COMERCIO Y REALICE EL CURSO DE ADM DE CONSOCIO, RADICO EN EL PARTIDO DE PINAMAR ( CON OFICINA A LA CALLE COMO INMOBILIARIA) DEBO INSCRIBIRME EN ALGUN LADO COMO ADMINISTRADORA DE CONSORCIOS?

publicado el 26-9-2016

Necesito saber cuáles son los requisitos para remover al administrador, si se necesita una mayoría determinada o cuáles son las normas que rigen para estos casos, reglamente de Adm? Ley 13512 o Código Civil. Gracias

publicado el 14-9-2016

Hola , mi consulta es si es legal que una administradora despida a una encargada con 17 años de servicio solo con la aprobación de 4 consorciadas de los 13 que existen sin haberlo incluido en la ultima asamblea ordinaria y según ella por haberlo decido en una asamblea autoconvocada, pero no notificada al resto de los copropietarios, solamente a esos 4 que firmaron y aprobaron.

publicado el 8-4-2016

no hay que recurrir a ningún lugar, deben reunirse en asamblea solicitar el libro de actas al administrador, si no se los diera hacer un acta volante juntando la mayoría de los 2/3 del total de los propietarios. Y comunicarle la decisión tomada, a través del consejo de propietarios por ejemplo o por CD intimandolo a devolver la documentación del consorcio tal lo establece el nuevo el Cod. Civil 15 dias.

publicado el 8-4-2016

Actualmente se puede dar de baja el mandato de un administrador con la petición y comunicación de común acuerdo con los 2/3 del total de los propietarios no hace falta razón alguna y el código dice que por tal no puede hacer juicio alguno. PERO habría que ver bien los números del consorcio. Muchos ponen dinero de su bolsillo ( cosa que no deberían hacer) para apalear el déficit del consorcio y así cumplir con ciertas obligaciones por ello a veces reclaman pero no es a lugar pues no es su obligación proceder de tal manera.

publicado el 8-4-2016

Las asambleas deben ser solicitadas al consejo de porpietarios. Puede ser en simple nota de ser posible firmada por los 2/3 del total de los pro´pietarios o de lo contrario la mayor cantidad posible. A SU VEZ el consejo deberá pedírsela al administrador. Las cartas documentos deberian ser firmada por la mayor cantidad de propietarios. Pero solo sera enviada con un solo nombre de remitente. Seria bueno expresara porque piden la asamblea para poder guiarla7o mejor.

publicado el 7-4-2016

En caso se solcitar por medio de CD para que se convoque a una asamblea, la misma tiene que estar firmada por varios propietarios o con que la envie un propietario es suficiente? muchas gracias

publicado el 16-7-2015

Buenas noches, el administrador del edificio donde vivo fue renovado en diciembre del 2014 por un año, lo queremos remover ya que no está cumpliendo con sus obligaciones, lo podemos remover a los 6 meses de su contratación? puede demandarnos? o simplemente se le notifica en una asamblea ordinaria. Gracias.

publicado el 16-7-2015

Buenas noches, el administrador del edificio donde vivo fue renovado en diciembre del 2014 por un año, lo queremos remover ya que no está cumpliendo con sus obligaciones, lo podemos remover a los 6 meses de su contratación? puede demandarnos? o simplemente se le notifica en una asamblea ordinaria. Gracias.

publicado el 2-7-2015

donde acudir para realizar los tramites para revocar al administrador de nuestro edificio ya que no cumple ningun requicito.

publicado el 3-10-2014

bueno a ver? si el consorcio radica en la Ciudad Autonoma de Buenos Aires hay que basarse en los terminos que incluye la ley 3254/3291 en cuanto al punto termino del mandato del administrador, remocion o nuevo nombramiento. para que se entienda con claridad, le transcribo el artículo de la Ley que habla sobre el mandato: Artículo 13.- Duración. El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencion

publicado el 30-9-2014

¿Existe una resolución por la cual el administrador a quien no se le renueva el mandato cumplido el período, perciba un resarcimiento por cada año de su administración? No se le renovó el mandato a la administradora y ella exige que se le pague un resarcimiento de $930 por cada año de administración, en caso contrario no entregaría la documentación al nuevo administrador desigado por asamblea. Aduce que hay un artículo que asi lo indica. Gracias

publicado el 27-12-2013

Margot que piensan tus vecinos respecto de tu comentario? estan desididos a autoconvocarse o a intimar al adminsitrador a que convoque asamblea a travez de una CD el administrador esta inscrito? en el RPA. Como quedo designado hace 8 años? en fin si me contas un poco mas te podria orientar.

publicado el 27-12-2013

Ana MARIA para que no cometan losmismos errores lo mas adecuado es que las actas se labren en vivio y en el momento se firmen y se cierren con el horario de culminacion. Ojo si en la convocatoria se coloco el horario de finalizacion y esta se extendio sin ser aclarado ello en el acta. Lo que vos relatas suele suceder cuando el acta luego se traspasa por otro lado como hicieron para firmar la misma el presidente y propietarios elegidos para ello?quien figuro como que hizo de secretario. Te dio una copia? . Incluso es bueno contar con una impresora al momento de la asamble para fotocopiar directamente desde el original y repartir .

publicado el 12-12-2013

hola Margot, te ofrezco mi servicio como administrador , podès chequearme en el registro Pùblico de Administradores o consultar en AIERH

publicado el 6-11-2013

Hola:Deseo saber que realizar ya que mi administrador hace 8(ocho!!)años que no llama a asamblea ni presenta BALANCE y nadie hace nada yo como consorcista propietaria puedo exigirle la presentacion de los balances??.Creo segun ley 13512 que si.Por favor espero una pronta respuesta GRACIAS!!

publicado el 26-8-2013

Mi consulta es sobre la la renovacion del mandato del Administrador, pues el administrador que tenemos en el edificio entro como tal entre los ultimos dias del año 2011 y los primeros del 2012 siendo, como no teniamos el libro de actas tuvimos que hacerlo aparte y luego lealizarlo por escribano. Desde esa oportunidad no realizo ninguna Asamblea Ordinaria, Si realizo asambleas extraordinarias (5 o 6) Mi pregunta es: Si esta maneja los fdos , ctas,cobro expen y demas cuestiones financieras del Consorc ,y aun mas puede firmar cheques de la cuenta del consorcio y ahora necesitaria alg. persona para firmar cheques y hay probl. Esto es legal....?

publicado el 24-7-2013

quisiera saber si es legal que una asamblea de copropietarios pueda revocar la desicion de una asamblea anterior respecto al horario del portero o debe haber una asamblea extraordinaria

publicado el 4-7-2013

quiero saber cuanto paga un apartamento de 120 metros de alministracion y como rebocar un alministrador que solo esta los sabados

publicado el 4-7-2013

hola quisiera saber cuanto paga un apartamento de 120 metros de alministracion y como hacer para rebocar un alministrador que nunca esta en el conjunto viene solo los sabados y el conjunto no esta muy limpio

publicado el 29-4-2013

El proceso a llevar para que legalmente se posesione un administrador nuevo es? A donde se dirige? Con que papelería necesaria? ¿que acta o que documento se redactaría para su debido proceso?

publicado el 26-5-2012

HACE UN TIEMPO COMPRE UN TERRENO QUE SE RIGE POR LA LEY 13512 PH, EN LA PCIA DE BS AS Y CUANDO ESTABA POR INICIAR LA OBRA SE ME PRESENTO UNOS DE LOS VECINOS DICIENDO QUE NO ESTABA DE ACUERSO EN QUE MI PROYECTO SE REALICE EN DOS PLANTAS, POR UNA CUESTION DE INTIMIDAD, QUIERO SABER SI ESTO ES UN IMPEDIMENTO SIENDO QUE LOS TERRENOS FUERON SIBDIVIDIDOS Y NO COMPARTEN ESPACIOS EN COMUN, SINO QUE ES UN LOTE DIVIDO EN TRES. HACE REFERENCIA AL CONTRATO DE COOPROPIEDAD DONDE SOLO HABLA DE LA COMUNICACION A LOS VECINOS DEL INICIO DE OBRA , PARA LO CUAL ESTE VECINO NO ME DA LA CONFORMIDAD. ¿QUE PUEDO HACER? GRACIAS

publicado el 23-3-2012

en mi consorcio el administrador aumento por su cuenta el monto de las xpensas consultado que ley o mnadato le daba la facultadad para realizar dichos aumento me dijo que la nueva ley quisiera saber que numero de ley y si puede manejarse de esta forma gracias por responderme

publicado el 8-11-2011

He leido todas las consultas de copropietarios publicadas, mas la informacion de la Liga, me parece mucho mas que importante ya que la mayoria de los edificios tienen problemas con los administradores incluyendo donde vivo. Creo que por lo leido somos muchos los que estamos muy preocupados por los mismos problemas edilicios en los que terminamos por la ineficacia de los administradores. Las preguntas que pudieran hacerse van a ser respondidas?. Cordialmente Irma Álvarez

publicado el 8-11-2011

Veo y leo muchas consultas interesantes sobre el tema que me interesa como futura Administradora, aunque en los cursos que he realizado se habla también de diferentes casos y se conoce los conceptos originales,las funciones del Administrador y otros temas. Me gustaría saber quién responde a estas consultas o si se les ha hecho la devolución en forma personal a cada persona que participó. Un saludo para todos, espero que se resuelvan los problemas, que haya soluciones prácticas, y, éxitos para todos. Saludo nuevamente, Sra. Susana

publicado el 5-11-2011

Mi consulta es la siguiente : Quisiera saber si en un edificio yo tengo el 63 % de la propiedad y esta figura como una sola unidad funcional,y si los pagos de expensas e inmobiliario es acorde a este porcentaje, los votos de asamblea como se cuenta como uno solo o ya tengo la mayoria, en tal caso como se tiene en cuenta la mayoria (es decir si somos 10 propietarios con distintos porcentajes de dicha propiedad, cuantos de estos tienen que estar de acuerdo para lograr mayoria) Desde ya, muchas gracias

publicado el 4-11-2011

Hola, necesitaría saber si los aportes para el fondo de reserva deben ser cobrados según el coeficiente (de cada unidad funcional)aplicado al pago de expensas, o en partes iguales. Gracias

publicado el 27-10-2011

vivo en un consorcio de varias torres distintas (unas con ascensor otras de dos pisos sin ascensor). Tuvimos una administracion que no relaizò las correspondiente controles de mantenimiento para los ascensores. El Costo de actualizar eso, se pago con el fondo de reserva y se proorrateo injustamente en todas las torres (las que tienen y las que no ascensotçr) No había consejo de propietarios por lo tanto nunca controlaron al administrador. Se puede gestionar via legal la responsabilidad de ese administrador? Por otra parte despues de aquel administrador se propuso otro en asamblea y empezo a trabajar hasta que un dia trato de mala manera a un reclamante , los demas por temor a quedarse otra vez son adm. no dieron importancia al hecho. No obstante , marcaron la consigna de que no se los moleste. El caso que se va esta nueva administracion en noviembre , mientras tanto nada se hizo nuevamente. O sea de Guatemala a Guatepeor. que se puede hacer para exigir que se trabaje hasta el ultimo dia atendiendo las necesidades cotidianas de los consorcistas , ante este tipo de administraciones? Gracias Nelson

publicado el 10-10-2011

Hola: Yo soy miembro del Consejo de mi edificio, en el Consejo de propietarios somos dos personas solamente para lidiar con la administracion ya que nadie quiere integrar la misma. En el edificio hay mas inquilinos en este momento que propietarios, son cuatro deptos. x piso en doce, como hacemos para remover al administrador. desde ya muchas gracias

publicado el 9-10-2011

Buenas tardes , mi consulta es quien desdempata cuando en 2 ocasiones, asamblea ordinaria y extraordinaria la renovacion de mandato igualo en votos, a favor y en contra y el reglamento no establece el modo de hacerlo. Es correcto que solo voten los que esten al dia?? o por mayoria de superficies?? Muchas gracias

publicado el 6-10-2011

PUEDE SER UN ADMINISTRADOR REMOVIDO POR LOS MISMOS PROPIETARIOS EN ASAMBLEA EXTRAORDINARIA ANTE INCUMPLIMIENTOS GRAVES Y REITERADOS, FALTA DE RENDICION DE CUENTAS, CONVOCATORIA A ASAMBLEAS, ETC AUN EN EL CASO QUE EL REGLAMENTO DISPONGA SU REMOCION JUDICIAL POR JUSTA CAUSA. ES DECIR ANTE ESTA SITUACION PODRIAN LOS COPROPIETARIOS DECIDIR EN ASAMBLEA LA REMOCION OBVIANDO LO DISPUESTO EN EL REGLAMENTO DE REMOCION JUDICIAL? MUCHAS GRACIAS

publicado el 5-10-2011

Hola buenas tardes, mi consulta es la siguiente: Nos vinieron a pedir un grupo de propietarios a nuestra administracion, que no querían mas que administre su edificio el actual administrador, como deben hacer para remover a este administrador y nombrarnos a nosotros como nueva administración del edificio...

publicado el 1-10-2011

Hola, quería consultar que requisitos de estudio se debe tener para ser administrador de consorcios. Puede ser un Administrador de Empresas o Contador Pùblico Nacional? De ser consorcios con domicilio en el norte del pais, Salta o Tucumán, hay alguna inscripción o requisitos legales a cumplir o título a tener? Quedo a la espera de una pronta respuesta por la aflixion de solucionar el consorcio donde vivo, Saludos y gracias por la información que exponen en página, es de gran utilidad.

publicado el 1-10-2011

Llegago el mes de Octubre ,como lo dice nuestro Reglamento y que se viene realizando hace 40 años ,la administracion que fue reelecta el 31/3/11 ,sin la autorizacion de nadie ,ya que el libro se lo llevo y trajo una copia para mi miembro del consejo , no me habia percatado que cambio la fecha de la rendicion de cuentas y aprobacion del balance , negandose a realizarla Octubre 2011 aduciendo que fue votado por unanimidad de asamblea , ya que nunca el libro lo escribio en el edificio .Lo termio en su oficina agregando cosas que no estaban en la citacion para su renovacion. Hoy despues de 6 mese leo detenidamente lo redactado a maquina y pegado al libro descubro que es todo lo contrario al reglamento ASAMBLEA ORDINARIA ANUAL Y RENDICION DE CUENTA SE HACE EN OCTUBRE . cOMO HAGO PARA IMPUGNAR ESTA asamblea O LA PROXIMA A REALIZAR EL 15/4/2012 PUES LE AGREGO 15 DIAS A SU MANDATO

publicado el 23-9-2011

Evidentemente que no es constitucional el reglamento de la ley 13512 de PH,se deberia reconsiderar el tema,ya que la ultima reforma de la Constitucion, nos dio el poder de replantiar las leyes, hagamoslo.De esta forma tambien se le daria oportunidad a nuevos Administradores a realizar el trabajo y no tener a una PH presa de una persona o un grupo que se dedica a tener un puesto de por vida,con lo que ello implica.La confeccion del Reglamento se deberia realizar,cuando se vende el 50% de las U.F y como lo que se encuentra en el Registro de la Propiedad es un proyecto del Reglamento,bien se puede reformar.

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