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Una solución más rápida para los conflictos consorciales

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Sabemos que muchos conflictos consorciales generan angustia.

Muchas veces una caída de agua –o serias humedades- en techos y paredes arruina la paz hogareña: el departamento está inhabitable y desde la administración del consorcio, nadie responde ni se hace cargo.

Cartas documento sin respuesta o muchas veces no recibidas, llevan a iniciar procedimientos prejudiciales que –ante la falta de acuerdo- conducen a un juicio.

Es entonces cuando el problema se agiganta: hay que pagar de todas formas las expensas, acudir a abogado, pagar costos y seguir por mucho tiempo con el problema, hasta que un juez o la cámara de apelaciones resuelva en definitiva. Demoras de años.

Justicia tardía no es justicia.

¿Habría posibilidad de acceso a alguna salida que aporte celeridad a la solución del conflicto?

Creemos que sí.

Por un lado la posible instrumentación del arbitraje, previsto en el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y por otro los procesos de pequeñas causas previstos en el Código Procesal Civil Comercial y Tributario de la provincia de Mendoza.

Respecto del arbitraje

Respecto del arbitraje, hubo señalado el Dr Osvaldo Loisi, fundador de la LIGA, en su libro TODO SOBRE CONSORCIOS lo siguiente:

“…el pleito es diferente si se plantea entre personas a las que les interesa seguir manteniendo una relación, que si se mira desde los ojos de quienes no están interesadas en mantener relación ninguna.

Es en este punto donde surge evidente que para las cuestiones suscitadas dentro de la comunidad consorcial, es el arbitraje y no la jurisdicción regular la institución apropiada que debiera aplicarse. Démonos cuenta que tanto el tribunal jurisdiccional, como el personaje que es designado por las partes como Árbitro para juzgarlas, tienen la función de discernir quién de los contendientes tiene razón a la luz de lo que dice la ley. Pero en uno y otro caso las consecuencias sociales de su fallo son totalmente diferentes. Cuando un juez le da la razón a una parte y rechaza las demandas de la otra, la relación entre ambas termina lesionada en alguna medida, en todos los casos. En cambio, cuando es el juez designado por las propias partes en litigio quien ha arribado a idéntico fallo, es más probable que el enojo del que pierde, no sea tan hondo como para romper la relación futura entre ellos. Al final de cuentas, él intervino en su nombramiento.…… dijimos que el arbitraje es la posibilidad que tienen dos personas que mantienen una mutua desavenencia, de designar a una tercera como juez con capacidad suficiente para dirimir la cuestión. Dicho de forma más precisa, digamos que el arbitraje es un método a través del cual dos o más partes deciden solucionar un conflicto recurriendo a una o más personas -a las que se denominan árbitros-, en las cuales confían por su idoneidad en el tema en cuestión, su ética, independencia e imparcialidad. De esa forma, se otorga la potestad de juzgar, a personas diferentes de los jueces estatales. La sentencia que emite el Árbitro se llama "laudo". Podría agregarse que sería sumamente útil incluir, al redactar cualquier contrato, y además, en los Reglamentos de Copropiedad y Administración, una cláusula arbitral obligatoria, para que las partes, en caso de conflictos dentro de la comunidad consorcial, deban recurrir, en primer lugar, al juicio de árbitros designados de común acuerdo, dejando a salvo el derecho a apelar ante la Justicia.

Concluye en la necesidad de “desarrollar en la población la "cultura del arbitraje", centrada en la toma de conciencia de la potestad cierta que tiene el propio litigante, como un derecho natural, de designar a quien lo juzgue”.

En relación a los procesos de pequeñas causas

En relación a los procesos de pequeñas causas, observamos que la provincia de Mendoza, ha instrumentado legalmente (ver su texto procesal conforme ley 9001) en el título II como Procesos de Conocimiento Especiales, en el capítulo VII el proceso de pequeñas causas, que habría tenido singular éxito en la solución rápida de conflictos.

Leemos en el código procesal provincial un trámite básicamente oral y de plazos acotados, destacándose la gratuidad del procedimiento, que será aplicable a los siguientes supuestos:

a) Causas que versen sobre conflictos de derecho privado entre vecinos, originados exclusivamente en su carácter de tales, siempre que no encuadre en otra competencia por materia, con excepción a las causas relativas a derechos reales sobre inmuebles, delitos, contravenciones o faltas.

b) En las cuestiones derivadas de relaciones de consumo de menor cuantía en las que el valor económico del reclamo no supere el equivalente a tres (3) JUS (*), cuando la acción sea ejercida por el consumidor o usuario en forma individual. En los demás procesos por cuestiones derivadas de relaciones de consumo de menor cuantía, se aplicará el procedimiento de conocimiento previsto en los Arts. 204 y siguientes de este Código.

(*) en Mendoza un JUS para el año 2022 equivale a $45.556,37 (el 10% del sueldo básico de un juez de primera instancia)

Los problemas deben ser solucionados en forma rápida y eficaz.

La primera posibilidad ya existe y sólo requiere toma de conciencia de las partes, siendo un tema cultural, lamentablemente bastante ajeno a nuestra idiosincrasia.

La segunda requiere una reforma legislativa, que sería interesante instrumentarla en forma efectiva e innovadora en todas las jurisdicciones, como justicia de menor cuantía.

 

® Liga del Consorcista

Tags: De Interés General para la Familia Urbana, poder judicial, De Interés General para la Familia Urbana, consorcio,

Comentarios

publicado el 15-10-2022

Como se pide un arbitraje y donde. Gracias

publicado el 13-7-2022

en el caso de la viuda, vota con el 50%o 100%? si los herederos no figuran como propietarios?

publicado el 6-5-2022

Me parece que en este momento en la ciudad autónoma de Bs As está funcionando actualmente un sistema de arbitraje por medio del CGP pero no es con caracter obligatorio, o sea una de las partes puede no concurrir a la mediación, de momento es una vía válida , siempre y cuando haya buena voluntad de las partes.

publicado el 28-4-2022

Soy presidente de un consorcio, el mismo tiene 30 años los caños galvanizados de bajada de agua todos los departamento se pinchado por corrosión, los arreglos lo puedo pasar por el seguro del edificio?

publicado el 5-4-2022

Milva: Todo consorcio cuenta con un seguro de integral de consorcio, dentro del mismo, posee coberturas de RC consorcio, Daños por agua, RC comprensiva, robo etc. si los daños que usted detalla están dentro de la cobertura, lo pagaría la Cia. de seguro, de lo contrario el daño lo debería abonar el que le causó esos daños, espero haberle dado una idea.

publicado el 5-4-2022

tiene que intimarlos al arreglo o hacerlo y descontarlo de la expensa, es lo que yo haria...

publicado el 5-4-2022

Recuperar el -buen ser-, en la comunidad consorcial.

publicado el 25-3-2022

Hola! Yo alquilo un local que los dueños son el consorcio de propietarios de todo el edificio. Suelen haber filtraciones y en cada filtración inesperada el agua arruina muebles a medida y mercadería y artefactos de uso. Loa filtraciones suelen ser porque el edificio tiene muchos años y está muy abandonado. Ahora bien mi consulta es, en cada filtración tengo que pagar los daños Yo? Y si arreglan y rompen y tengo que llamar a alguien para que limpie lo tengo q abonar yo de mi bolsillo?

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