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CÓMO BAJAR LAS EXPENSAS: Sugerencias concretas de la Liga del Consorcista

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Cuando hablamos de los aumentos de expensas, nos sentimos escuchando la misma canción una y otra vez: los aumentos a los encargados son los directos responsables de la parte del león en los aumentos de las expensas.

 

En este 2022 los aumentos a los encargados se han dado prácticamente todos los meses.

 

Un encargado permanente con vivienda, en un edificio de cuarta categoría (sin servicios centrales), en enero de 2022 cobraba un básico de $55.359, y en octubre $97.920. A esto habrá que ampliar con todo lo que se arbitró en las tres paritarias que el gremio de encargados concertó y homologó en este año.

Para el inicio del próximo año el aumento a los encargados habrá superado con creces la inflación, en más del 100% conforme análisis realizado en varios medios periodísticos.

 

Es perfectamente entendible el enojo de muchos propietarios de unidades funcionales, empleados, jubilados y pensionados que no reciben aumentos similares, y tienen a su vez que pagar estos aumentos porque viven en propiedad horizontal, lo que nos lleva a repensar la metodología de las paritarias en general.

 

Qué se puede hacer para bajar las expensas

 

El propietario común, el que paga sus impuestos, paga sus expensas, mantiene su economía familiar con su trabajo, y en algunos casos le ha costado sangre, sudor y lágrimas comprarse la propiedad, a veces siente que no tiene escapatoria. Que la única salida es mudarse a una casa y que si no puede hacerlo padecerá hasta el fin de sus días una política laboral histórica que es injusta, que ha minado la posibilidad de tener pleno empleo en el país, y que atenta, mes a mes, contra la previsibilidad de sus gastos, y con ello, con su tranquilidad.

 

No podemos negar que mucha gente se siente de esta forma, y tampoco resulta posible brindar una solución mágica a la imprevisibilidad de nuestra economía en general, producto de los históricos desaciertos y corrupciones de nuestros gobiernos (adviértase el plural), admitido expresamente por algún sindicalista y por algún ministro.

 

Lo que sí podemos hacer es dar sugerencias concretas para bajar las expensas, que pueden colaborar en la economía consorcial. Veamos:

 


 

Alquilar la Portería

 

Si el consorcio tiene una portería vacía, puede perfectamente alquilarla a terceros.

No se necesitan mayorías especiales, sólo la decisión de los propietarios en asamblea.

Hay que tener en cuenta que si hay personal en el edificio se necesitará un sanitario adecuado.

 

Eliminar las horas extra

 

Sí, las horas extra pueden quitarse.

No, no son derecho adquirido, para la mayoría de la doctrina y la jurisprudencia.

Esto ya lo explicamos en más de una oportunidad (dejo aquí el video donde aclaramos el tema con detalle).

 

Eliminar gastos no obligatorios, como por ejemplo…

 

El abono mensual a la “Medicina Laboral” no es obligatorio. Cuando un empleado se enferma, el empleador puede enviarle un médico para corroborar sus dichos. En el caso de empresas con una plantilla grande de trabajadores, tener un médico abonado tiene sentido, pero en el caso de edificios con 1 ó 2 trabajadores, es un gasto que -si el consorcio tiene que ajustarse el cinturón- carece de razonabilidad. Cuando el empleado tiene un problema de salud, nada impide que el Consorcio contrate un médico especialista para esa ocasión.

 

Hay otros abonos que tampoco son obligatorios y que el Consorcio deberá decidir en cada caso si decide mantenerlo o no, como el abono de control de porteros eléctricos.

 

Estos servicios son convenientes en muchísimos casos, pero no son obligatorios y los propietarios deben saber que es su decisión, en Asamblea, suspenderlos o no.

 

Optimizar el uso de electricidad

 

He advertido en muchos edificios que no todos los interruptores de la luz están programados con un corte automático luego de un determinado tiempo. Y siempre hay algún ocupante del edificio que deja alguna luz encendida, en especial en los sectores comunes de depósito de la basura existentes en los pasillos.

 

Con el aumento de tarifas y la exclusión de los Consorcios en los subsidios, ahorrar energía es aún más necesario que antes.

 

Optimizar el uso del ascensor

 

En los edificios con más de un ascensor, se pueden programar para que solamente uno -el que está más cerca- se mueva y concurra al piso desde donde fue llamado. Esto también ahorra energía.

 

Los propietarios pueden retirar la basura a la calle por su cuenta

 

Si bien esta sugerencia no es popular entre los propietarios, no es menos cierto que si el Consorcio está en una situación económica lindante con la desesperación, nada impide que los propietarios retiren sus residuos directamente a la calle, y se eliminen los adicionales por retiro y separación de residuos del personal que lo esté haciendo. Debe surgir de una decisión asamblearia.

 

El elefante en la habitación del que tampoco se habla: Controlar los presupuestos y los trabajos

 

La inflación constante nos expone a sutiles cambios de conducta que, a lo largo del tiempo, se van acendrado, como ser que cada vez que el rubro laboral aumenta -un ejemplo- 20%, muchos administradores aumentan un porcentaje similar las expensas, lo cual no corresponde. La excusa es que “todo aumenta”, o que con la inflación hay que “tener un colchón”.

 

Nada de esto es cierto, ni necesario.

 

La Asamblea puede establecer un monto mensual máximo para poner al cobro, y superado el mismo el administrador debe necesariamente convocar a Asamblea. Esto está siendo aplicado en consorcios reales, donde los propietarios controlan las expensas con ojos de águila.

 

Cuando se convoca a Asamblea, no debiera solamente contarse con el presupuesto presentado por el administrador para realizar un trabajo, ya que es un lamentable secreto a voces que muchos administradores (no todos, por supuesto!), cobran un diezmo a los proveedores (diez por ciento con suerte, a veces es más).

 

La forma de evitar esta corruptela no es quejarse en asamblea o apuntar con el dedo, es ocuparse: Buscar otros presupuestos, exigir un mejor precio. Esto puede hacerlo cualquier propietario, no es necesario ser miembro del Consejo. No hay excusas.

 

El problema resulta ser que es más fácil quejarse que ocuparse. La economía bien entendida, empieza por casa.

 

® Liga del Consorcista

Tags: expensas,

Comentarios

publicado el 14-12-2022

Los contínuos aumentos se deben no solo a los gastos por el encargado , servicios, o mantenimientos varios. El SUTHER avanza continuamente sobre emprendimientos fuera de sus límites y para eso necesitan dinero. Ellos producen series para dsitintas plataformas, compran Canales de t.v., diarios, radios, teatros y otros medios, todos para hacer procelitismo, y eso lo pagamos nosotros a través de las expensas. Es una verguenza que no se los controle, y qué estemos indefensos ante este atropello.

publicado el 10-12-2022

Leyendo el artículo de la Dra. Veo en los comentarios solo la bronca hacia la figura del Encargado, siendo este último el que soluciona juntamente con el administrador cualquier inconveniente en el edificio. Pretenden algunos usar el sueldo como variable de ajuste. Y el sueldo es una contraprestación y tiene carácter alimenticio. Lo que tendríamos que hacer es aprender a exigirle a quien nos gobierna que actúe acorde a la necesidad....hoy suprimen la figura del encargado...porque es " caro".... Mañana que más van a suprimir?? El seguro? El servicio de mantenimiento de ascensores? El de matafuegos?. Saludos soy Juan.

publicado el 10-12-2022

DIJE 73 UNIDADES SETENTA Y TRES ,sino para que diria que trabajo solo ,

publicado el 6-12-2022

Gracias por el articulo. Saludos a todo el equipo Liga del Consorcista

publicado el 6-12-2022

Comentó Daniel Puiggros "Para mí tomar una señora tres veces por semana dos horas por día es suficiente para mantener la higiene de un edificio de 10 pisos, nada de encargados, personal doméstico blanqueado es más que suficiente para estás tareas." Daniel debes asesorarte bien ya que eso que propones no es posible. Por otra parte un edificio de 10 pisos requiere atender urgencias ej se rompe un caño ¿quién cierra la llave de paso en la terraza? ¿quién controla la caldera? etc etc

publicado el 5-12-2022

Excelente artículo.-

publicado el 5-12-2022

vivo en una propiedad horizontal, el administrador cobra alquiler de publicidades que están en las paredes. no hay rendición de cuentas hacer 5 años. nadie lo pide ya que ña mayoria son inquilinos. quien administra es una propietaria y la encargada de limpieza es propietaria de 2 dptos. en las expensas viene como gastos el pago de una contadora. y la cuenta bancaria la manejo la administradora y la encargada ya que es también propietaria. es normal esto? que se puede hacer?

publicado el 4-12-2022

soy encargado de edificio ,13 unidades y hace 17 años que trabajo solo ,y quiero seguir así ,porque no miran lo que les roba el gobierno y sindicato ,nosotros tambien quisieramos renunciar a tantos descuentos ,pero no podemos ,el sueldo que me pagan me lo gano ,estoy disponible las 24 hs ,solo cobro hs extras los fines de semana y feriados ,los servicios los pago yo

publicado el 4-12-2022

La ayudante de portero despues parece se entero seria despedida aunque eso seria lejano decidio pedir con certificado medico licencia por tratamiento siquiatrico que se puede hacer ya se tomo 30 dias de este mes.

publicado el 4-12-2022

El honorario del administrador deberia incluir, el procesamiento de expensas, liquidacion de sueldo y cobro de expensas, de lo contrario elevan 100 0/0 el gasto liquidado.

publicado el 4-12-2022

Los contínuos aumentos se deben no solo a los gastos por el encargado , servicios, o mantenimientos varios. El SUTHER avanza continuamente sobre emprendimientos fuera de sus límites y para eso necesitan dinero. Ellos producen series para dsitintas plataformas, compran Canales de t.v., diarios, radios, teatros y otros medios, todos para hacer procelitismo, y eso lo pagamos nosotros a través de las expensas. Es una verguenza que no se los controle, y qué estemos indefensos ante este atropello.

publicado el 3-12-2022

Gracias por los consejos,para bajar los gastos, PORTERO NUNCA MAS , donde vivo al portero le llegó la edad de jubilarse y asi lo hizo, contratamos empresa de limpieza 2 horas x día , algo asi como $50.000 x mes en noviembre 2022. Los administradores se suben el honorario sin consulta con la excusa de "todo aumenta", y otra cuestión es que a las asambleas no concurren todos, ni siquiera la mayor´´ia , en 2 oportunidades se declaró "desierta la asamblea" es otro problema argentino .

publicado el 2-12-2022

Hola , cuanto se habla de las expensas, y mucho sin conosimiento , el articulo no esta mal, pero no da una solucion a lo complejo que es mantener la limpieza , orden, buena convivencia , cuando son edificios de 150 y más unidades,donde se tienen que tener un encargado y ayudantes, donde ademas hay gente que no sabe convivir , y le gusta ensuciar para darle trabajo a los encargados, quien lamentablemente vive en edificio por que , no a todos les alcanza comprar una casa, y vivir como quiera!

publicado el 2-12-2022

Estimada Dra Victoria Loisi, el articulo es *excelente*, y es de suma utilidad para Todos los Consorcistas que estamos dispuestos a hacer nuestra parte, para que las cosas cambien!!!!

publicado el 2-12-2022

nunca pero nunca nos van a proteger. Estaremos en anarquía [...¿?]

publicado el 2-12-2022

De acuerdo Dra. Gracias por las sugerencias. Saludos.

publicado el 2-12-2022

El tema es que sobrevaluan descaradamente los gastos. Xq hay toda una mafia detras cuyo único fin es quedarse con las propiedades. Suben las expensas al punto que x ej 1 jubilado no pueda pagar las expensas. Luego vecinos inescrupulosos (tenemos acá 1 tal Diana Ferman que tiene la costumbre de hacerse de esta forma de propiedades ajenas. Vieja mafiosa si las hay!) llevan a juicio esos departamentos, los rematan por 2 pesos y se hacen de un departamento que vale 100 mil dólares. NO A LOS REMATES

publicado el 2-12-2022

Hola tema deudores , aca en mi edificio el reglamento estipula 90 dias e intimar y tenemos una sra q no paga hace 5 meses y encima esta en la comision y no se va . Como podemos hacer ?

publicado el 1-12-2022

En mi edificio, si se alquila la portería hay que construir un sanitario adecuado. El problema es que al Consorcio le cuesta conservar las cosas en buen estado. Tardaron 10 años en reparar una terraza y lo hicieron recién cuando llovió dentro de mi depto. Imagínese si construyen un baño en la terraza arriba del living del último piso. ¡Ya me veo con pérdidas de fluidos dentro del living! ¿Una construcción nueva en la terraza es una modificación sustancial? Gracias.

publicado el 1-12-2022

Excelente artículo, lastima las mafias y arreglos de algunos administradores entongados con buenos vecinos .

publicado el 1-12-2022

Consejos bastante escuetos, conocidos y obvios, falta creatividad. Santa Marina en Qatar y nosotros cortando un ascensor para pagar menos expensas (..) es una lógica de rehenes de un sistema sindicalista corrupto y mafioso que han llegado a donde están porque este país permite que vote cualquier persona. Al portero hay que tenerlo cortito, sancionarlo cuando no cumple su horario y despedirlo. Mientras no lo hagan Santa María será Presidente.

publicado el 1-12-2022

Lo que se está imponiendo en los consorcios, es la participación real y necesaria de los consorcistas como Administrador Ad-honoren,junto con el consejo de administración,contemplado en la legislación vigente ,que debe ser propietario y vivir en la unidad.El curso de Administrador de esta Liga del Consorcista es muy oportuno.

publicado el 1-12-2022

Muy tibia la nota en los abusos de los administradores, responsables principales de la manipulación en los consorcios que marchan a tercerizar limpieza y mantener elevadas las expensas. He vivido toda mi vida en propiedad horizontal y nunca produjo un desfalco un encargado. En cambio estafaron nuestras arcas varios administradores no haciendo los aportes jubilatorios en su beneficio, del empleado por ejemplo. Creo que los sectores medios en nuestro pais no tienen idea de quien es el enemigo

publicado el 1-12-2022

La consulta es la siguiente ! Porque le encargados de servicio pasan a ser monotributista ,brindar un servicio y facturan por el mismo y la expensas se reducir en un 50% por eso mismo debe haber voluntad pero como el gremio no lo va aceptar presentar un proyecto para eliminar el encargado de edificio con recibo de sueldo y también se dejará de pagar a los sindicatos la cuota mensual !

publicado el 1-12-2022

Muchas gracias Dra. Excelente artículo. Seguimos sus consejos

publicado el 1-12-2022

SE PUEDE CONTRATAR UN MONOTRIBUTISTA PARA LIMPIEZA , DE UN EDIFICIO?

publicado el 1-12-2022

SE PUEDE CONTRATAR UN MONOTRIBUTISTA PARA LIMPIEZA , DE UN EDIFICIO?

publicado el 1-12-2022

Se debería trabajar e una ley para el cobro de los deudores consuetudiarios de expensas. Los juicios no sirven, tardan eternidades y en el mientras tanto qué? Se necesita urgente sobre este tema una nueva legislación adaptada a los tiempos. De lo contrario los consorcios tal como se confifuran no sirven esto es mas allá de la situación económica que vivimos. Como se puede obligar a pagar expensas fácil, rápido y que sirva, los que no pagan las expensas son ***** s de quienes las pagan.

publicado el 1-12-2022

Muy bueno el Artículo Dra. Mi inquietud es, la representación en paritarias no está de los propietarios, ya que si se toma en la persona del administrador el tampoco pone de su bolsillo para los gastos. A lo que apunto es tener representación directa de propietarios, el sueldo nuestro no aumenta como aumenta la de los encargados. Es una inquietud Gracias

publicado el 1-12-2022

Excelente artículo Dra. Loisi, muchas gracias! En nuestro edificio quitamos todas las horas extra que eran muchas y se sintió inmediatamente en la liquidación. El portero fue al suter, pero nos mantuvimos firmes en que el Consorcio no podía pagarlas y que era decisión nuestra mantenerlas o no... y asi quedo: sin horas extra y calladito. No pudo hacer nada.

publicado el 1-12-2022

En mi caso lo no puedo bajar no tengo nada de lo que dicen que puedo bajar. Lo que aumentan en mi caso es mantenimiento de ascensor, luz, 1 ascensor, abl. y aumentó el seguro. Otras opciones. Yo no aumento honorarios.

publicado el 1-12-2022

Buenos Dias. No se puede presentar algun proyecto para los que actuan en las PARITARIAS, obviamente por el lado del consorcistas, actuen en conjunto con representantes de los mismos. Gracias,

publicado el 1-12-2022

Dicen que el administrador y sus secuaces van a desaparecer en su propia ley RIP

publicado el 1-12-2022

La pregunta es que si se hace la limpieza con personal doméstico ¿hay que hacer igual los aportes al Suterh? Gracias

publicado el 1-12-2022

Podrian indicarme las resoluciones judiciales favorables al consorcio en el caso de sacar horas extras a los empleados

publicado el 1-12-2022

Los contínuos aumentos se deben no solo a los gastos por el encargado , servicios, o mantenimientos varios. El SUTHER avanza continuamente sobre emprendimientos fuera de sus límites y para eso necesitan dinero. Ellos producen series para dsitintas plataformas, compran Canales de t.v., diarios, radios, teatros y otros medios, todos para hacer procelitismo, y eso lo pagamos nosotros a través de las expensas. Es una verguenza que no se los controle, y qué estemos indefensos ante este atropello.

publicado el 1-12-2022

En nuestro consorcio todos los meses el administrador se aumenta sus honorarios sin acuerdo y ademas nos genera gestiones con costo como la renovacion de su matricula anual, la comunicacion de datos del encargado al GCBA y ahora la comunicacion de gestion de residuos, es esto licito ?

publicado el 1-12-2022

PERO LO DE L RETIRO DE RESIDUOS. NO ES UN DERECHO ADQUIRIDO?POR EJEMPLO. EN UN EDIFICIO LE PAGABAN APARTE EL LAVADO DE VIDRIOS , SON VENTANAS QUE NO PUEDEN SACAR EL CUERPO . SINO EL BRAZO. Y CUANDO SE LO QUISE SACAR ME DIJO QUE ERA UN DERECHO ADQUIRID.POR EJEMPLO EN OTRO TENGO UNA ENCARGADA CON 68 AÑOS Y DICE QUE NO SE VA A JUBILAR HASTA LOS 70. Y EL SUTERH LE DIO UN PAPEL QUE DICE QUE SI QUIERE SE PUEDE QUEDAR HASTA LOS 70. Y NO HACE SU TRABAJO PORQUE NO QUIERE. Y ENCIMA TIENE VIVIENDA Y LOS S

publicado el 1-12-2022

La administradora cobra las asambleas extraordinarias $7600 es correcto eso

publicado el 1-12-2022

Sumaria tambien dejar de fumigar con frecuencia

publicado el 1-12-2022

Es excelente el comentario y esclarecedor para estos tiempos , economicos y sociales complejos.gracias.

publicado el 1-12-2022

Hola, por favor doctora está bien que las expensas suban el 20 por ciento cada 3 meses a partir del 1 de diciembre muchas gracias.

publicado el 1-12-2022

Connivencia de Administradores-Proveedores y Sindicato . Titanes contra los Propietarios

publicado el 1-12-2022

Administradores y Sindicato-Gremio; son autores responsables del daño.

publicado el 1-12-2022

Excelente análisis y sugerencias Victoria, da gusto saber que como propietarios alguien cuida nuestros bolsillos. Soy Administradora gracias a ustedes, cariños a la familia. Lo que me llama la atención es que haya consorcios que no quieren armar un CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, en mi opinión esto favorece al chusmerio y pérdida de tiempo, y siempre a detracción del Administración jajajajjajaja. En fin todo lo que has sugerido es mucho más importante que esto.

publicado el 1-12-2022

El resto de las opciones enumeradas, son muy casuales como una portería vacía. Los ahorros propuestos, aplicándolos todos, llegaran a un 15% del total. Que no se cree una psicosis.

publicado el 1-12-2022

Me pareció interesante la nota, sin embargo no estoy del todo de acuerdo. Y tampoco estoy tan seguro que las horas extras no sean un derecho adquirido. Y en caso que sí lo fueran, y que una asamblea decida dejar de pagarlas, es llevar a un consorcio a un litigio, largo gracias a nuestra justicia, donde seguramente, gracias otra vez a nuestra justicia, seguramente lo perderemos por la presunción del más débil. El amperímetro lo mueven los sueldos de los encargados, el resto no.

publicado el 1-12-2022

Si el encargado es con vivienda, se lo puede pasar a categoria sin vivienda para poder alquilar la porteria?

publicado el 1-12-2022

Buenos Días, aqui nadie esta diciendo que el tema de consorcio es solidariamente responsable y ademas el hecho de no tener encargado en la practica en el caso de las URGENCIAS es el que se ocupa ya que a veces la ADMINISTRACION ni los telefonos atienden!!!!!!!

publicado el 30-11-2022

Por estos motivos hoy es mejor contratar una empresa de limpieza según la necesidad real. Muy buen artículo.

publicado el 30-11-2022

Muy buen artículo, interesante la información...

publicado el 30-11-2022

Cuando se levanta el piso en planta baja, por caños que pasan a 0,80cm a 1,00mts,es conveniente que se deribe un caño con su canilla de corte al sotano, así se pueden purgar los mismos. {sino cada 5 años , hay que levantar el piso nuevamente, porque se oxidan...los costos se hacen elevadisimos, y en 20 años tuvieron que gastar un dineral por no poder purgarlos normalmente}.

publicado el 30-11-2022

muy interesante el articulo realmente. gracias

publicado el 30-11-2022

Doc, al encargado q hace retiro de residuos, es posible sacarle esa tarea y descontarle el adicional? Pensé q era como bajarle el sueldo y x lo tanto no era posible...

publicado el 30-11-2022

Para mí tomar una señora tres veces por semana dos horas por día es suficiente para mantener la higiene de un edificio de 10 pisos, nada de encargados, personal doméstico blanqueado es más que suficiente para estás tareas.

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