Es de público conocimiento que hoy en día es sumamente complicado alquilar una vivienda.
Hay pocas propiedades disponibles para alquilar y -justamente por esa escasez- son caras.
Si tomamos como ejemplo uno de los portales inmobiliarios más conocidos, advertimos que, al día de hoy, en todo el barrio de Floresta, en la ciudad de Buenos Aires, hay solamente 12 departamentos en alquiler, y en Parque Patricios hay 16. Por tomar sólo dos ejemplos al azar.
Vemos alquileres de 190 mil pesos, con expensas de 40 mil, cuando el salario mínimo, vital y móvil no llega a 113 mil pesos. Clickeamos en un anuncio cualquiera y, con casi 1500 visualizaciones y habiendo sido publicado hace 9 días aparece ya “reservado”.
Es cierto que la imprevisibilidad generada por la consuetudinaria inflación, impide hacer una previsión más o menos razonable del gasto que implicará alquilar una vivienda, pero esa -en nuestra opinión- no es la principal causa de la crisis habitacional.
La principal causa es la mano del Estado, que impone restricciones a la libertad de negociación.
El Estado quiere decidir cuánto, cómo y cuándo el propietario va a poder hacer uso de su patrimonio.
Y esto genera miedo en los propietarios que han invertido su sangre, sudor y lágrimas en la compra de un inmueble. Conocemos también otros casos, pero nos enfocamos en el que compró en épocas de bonanza económica, con el fin de ayudarse con un canon locativo en su vejez.
Como el miedo paraliza, los propietarios, ante el fantasma de un congelamiento de alquileres, o alguna otra imposición, deciden simplemente no alquilar.
Otros propietarios prefieren alquilar a turistas, por poco tiempo y en moneda extranjera y se olvidan de tener que lidiar con las limitaciones impuestas por la reciente reforma a la ley de alquileres. Y otros aprovechan la desesperación para ofrecer sus propiedades a precios inaccesibles.
Si bien analizar quién tiene la culpa no soluciona nada, entender el origen del problema es el primer paso para poder solucionarlo. Nuestros legisladores no preguntan a las partes involucradas antes de sancionar las leyes, no analizan cómo se ha resuelto el problema habitacional en otras latitudes, ni analizan datos históricos, en otras palabras, no estudian los problemas. Nuestra clase política parece que siempre está en otras cuestiones.
Hay solución?
En nuestra opinión, el primer paso inmediato para descomprimir la situación es derogar la reforma del año 2020. Simplemente derogarla y volver al sistema anterior, que no era bueno, pero era mejor que el actual. Esto daría tiempo para que puedan estudiar el tema con seriedad y profundidad y ofrecer una alternativa viable que no implique cercenar derechos de protección constitucional a una parte para beneficiar a otra (art.14 CN “usar y disponer de su propiedad” y 14 bis CN “acceso a una vivienda digna”).
El Estado debe dejar de jugar con el dinero de sus ciudadanos, porque esto ha probado ser ineficiente y termina siendo algo donde pierden todos los involucrados.
Qué otras soluciones existen?
La inventiva y creatividad humana para resolver problemas es muy amplia, y el problema habitacional no es nuevo. Si bien en lo inmediato una derogación sería útil, a largo plazo hay que encontrar una solución al problema. Una solución que no incluya beneficiar a unos perjudicando a otros, ya que esto jamás puede ser considerado una verdadera solución.
En Europa el problema se ha resuelto en muchas jurisdicciones.
Por ejemplo Escocia (son varios los casos que podrían comentarse, pero pongo Escocia como ejemplo ya que la conozco y he analizado ejemplos concretos de personas reales).
Como parte del Reino Unido, Escocia es un ejemplo donde el alquiler privado y el alquiler social coexisten sin inconveniente alguno.
Los alquileres privados son similares a nuestra modalidad de alquiler: se trata de propietarios que alquilan su propiedad a quien quieran. Siempre que cumplan con los requisitos locales, según lo dicte la autoridad local, son libres de alquilar a cualquier persona y poner libremente el precio que les parezca adecuado.
El alquiler social de viviendas está controlado y gestionado por ONGs (Asociaciones de Vivienda) o por la autoridad local (el municipio) y está estrictamente controlado por el gobierno.
Quienes no puedan alquilar de forma privada pueden solicitar a estas asociaciones o autoridades ser alojados en viviendas sociales.
Se envía una solicitud y, a su vez, se analiza según un conjunto estricto de criterios para determinar la elegibilidad. Esto incluye, entre otros, la situación laboral y el nivel de ingresos, discapacidades, si la familia tiene criaturas de corta edad o si se trata de ancianos con una magra jubilación.
A continuación, se proporciona a los candidatos seleccionados una vivienda adecuada a sus necesidades. A cambio, el inquilino paga un precio mensual fijo, que incluye los gastos de mantenimiento del edificio (es decir, el alquiler incluye las expensas) y en algunos casos, además, el Gobierno paga parte del alquiler, según las circunstancias del caso.
Mientras se mantenga la elegibilidad del inquilino (generalmente se hacen evaluaciones anuales que analizan si las circunstancias se mantienen o han cambiado), al pagar el monto acordado, las familias tienen la tranquilidad de que no serán desalojadas.
Si hay un aumento en el importe a pagar, esto lo controla la autoridad local de modo que el aumento porcentual no sea irrazonable.
Las personas mayores, jubilados o pensionados de muy bajos ingresos, en muchos casos (y dependiendo de la evaluación que se hace sobre cada caso específico), reciben un gran descuento en el canon, que puede llevar a que el pago que realizan sea casi simbólico.
Pero, quién construye este tipo de viviendas sociales?
Durante muchos años fue la autoridad local la que se encargó de la construcción, sin embargo, hoy en día son más los casos de ONGs (las premencionadas Asociaciones de Vivienda) las que construyen las propiedades (a veces en colaboración con la autoridad local).
Estas ONGs o los municipios pierden dinero debido a que construyen viviendas con alquileres magros?
La respuesta es un contundente NO.
Antes de que comiencen las obras de construcción, se lleva a cabo un análisis de costos para determinar el período de "recuperación" y otros factores económicos y, con el tiempo y una moneda estable, los costos involucrados en la construcción generalmente se recuperan en un período más que razonable.
Casi que imagino a quien está leyendo estas líneas, negando con la cabeza, pensando que eso está muy bien para Europa, pero en Argentina eso es imposible.
Cuando Argentina tenía una moneda fuerte, y no tenía inflación, hubo varios planes exitosos donde se construyeron casas baratas para obreros, y donde por el precio de un alquiler bajo, se compraban a crédito por 20 años. Ejemplos de ello, han sido el llamado “Barrio Cafferata” en Parque Chacabuco, Ciudad de Buenos Aires, o el “Barrio Nuevo” en Banfield, Provincia de Buenos Aires, entre muchos otros ejemplos.
Qué nos pasó? Nos quedamos sin ideas? Nos quedamos sin dinero? Y qué pasó con el dinero, si los impuestos son mucho más altos hoy, en proporción, que cien años atrás?
O es que acaso nos quedamos sin representantes estudiosos y honestos?
Nuestros políticos quieren hacernos creer que quitándole a unos para darle a otros, dictan leyes justas, cuando en realidad crean confusión y efectos justamente opuestos a los buscados.
Hay que cambiar la mentalidad de creer que la única forma de mejorar el mercado inmobiliario, para que todos puedan acceder a una vivienda, es perjudicando a aquellos que ya tienen una, porque eso, como vemos, no es verdad y se termina perjudicando a todos, a los que la tienen y a los que se ven obligados a alquilar porque no pueden adquirir una propiedad.
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Nota: Más información sobre el sistema de viviendas sociales mencionado clickeando aquí.
