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Novedades para liquidar expensas en la Ciudad de Buenos Aires

 
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Oportunamente dimos a conocer la existencia de una Resolución en la Ciudad de Buenos Aires que determinaba un modelo de liquidación de expensas y, fundamentalmente, la digitalización de todos los comprobantes de gastos.

También dimos a conocer que ciertos administradores que se oponían a la digitalización de los comprobantes, iniciaron acciones judiciales contra dicha resolución.
Entre los argumentos por los que la cuestionaban, había razones de índole formal, y otras de fondo, muchas de ellas derivadas de la desafortunada redacción de dicha norma.

Posteriormente, informamos sobre la publicación de una nueva normativa de similares objetivos.

Nos referimos a la reciente Disposición 2450/2013 DGDYPC, la cual aún no ha sido puesta en vigencia por encontrarnos dentro del plazo de adecuación impuesto por la propia norma (publicada el 13-8-2013).

Veamos en qué consiste y hasta qué punto modificará la gestión de la administración y en qué medida beneficiará a los copropietarios.

Puntos principales de la norma

1. La liquidación de expensas deberá ser digitalizada, excepto que el propietario solicite el envío en formato papel.
La liquidación tradicional, en papel, es considerada meramente "complementaria".
La norma distingue entre el envío de la liquidación de expensas por email y la digitalización de los comprobantes, que podrá enviarse a los propietarios por cualquier medio electrónico.
De esta forma, la norma es más clara que la Res.
408/2012 SECGCYAC
puesto que deja en claro que no desaparecerá la liquidación en papel, y aquellos que no deseen recibir la liquidación digitalizada podrán continuar con su versión en formato papel.
En este punto la norma recepta nuestra interpretación expuesta en oportunidad de analizar la Res.
408
.

2. Las liquidaciones mensuales de expensas deberán contener la información indicada en los anexos de la norma, que es adicional -es decir, se suma- a lo ya establecido por el art.
10º de la ley 941 de Registro Público de Administradores.
La norma aclara que esa información adicional podrá adecuarse a la idiosincracia y circunstancias particulares de cada edificio.
En otras palabras, quedará a criterio de cada Consorcio adecuar sus expensas en todo o parte a lo indicado por la nueva normativa, aunque bajo ningún concepto se podrá consignar menos información que la ordenada por la ley 941 en su art.
10º.
Cabe agregar que la norma también determina los requisitos que deberán contener los recibos de expensas.

3. Tanto los ingresos cuanto los egresos del Consorcio deberán efectuarse en forma bancarizada, excepto respecto de aquellos Consorcios que hayan decidido por asamblea no tener cuenta bancaria.
En este punto la norma nuevamente recepta nuestra interpretación de la Res.
408
.

4. La nueva norma indica plazos (computables por días corridos) más extensos para adecuar la gestión de las administraciones a la misma, a saber:

Plazo Comienza en
Adecuar la información en las liquidaciones de expensas 120 días Diciembre 2013
Enviar las liquidaciones por email 120 días Diciembre 2013
Efectuar tanto los ingresos cuanto los egresos en forma bancarizada 180 días Febrero 2014
Digitalizar la documentación respaldatoria de los gastos 365 días Agosto 2014

Aclaraciones en la redacción que pueden inducir a error

Como consideración inicial, vale aclarar que valoramos positivamente toda norma que promueva la transparencia en el manejo de bienes de terceros (creemos que el Estado debiera dar el ejemplo digitalizando recibo por recibo todos los gastos públicos, como ya están haciendo en otras latitudes).

Pero, sin perjuicio de lo antedicho, es importante señalar lo siguiente:

1. Cuando se refiere a la liquidación de expensas, la norma la denomina "rendición de expensas".
Lejos de tratarse de una cuestión meramente gramatical, coadyuva a la equivocada idea de algunas administraciones de creer que las liquidaciones de expensas son rendiciones de cuentas, cuando ello no es así, conforme nuestra Jurisprudencia ha dicho reiteradamente.

2. Cuando la norma refiere a que las pautas o modelo dado "podrá adecuarse a las condiciones de cada consorcio" no especifica a criterio de quién será dicha adecuación.
Creemos que en principio el modelo debería respetarse excepto que una Asamblea apruebe un modelo distinto, presentado por la administración.
En otras palabras, es la Asamblea quien debe aceptar una liquidación de expensas distinta.

3. Los anexos de la norma indican la información que en principio deberá contener la liquidación, expuesta mediante los llamados "módulos" o bloques de contenido.
La norma aclara que hay módulos "obligatorios" y otros "optativos".
Llama la atención la necesidad de agregar módulos de carácter opcional, ya que, atento a que todo lo que no se encuentra prohibido está permitido (principio de libertad consagrado en nuestra Constitución Nacional) el administrador podrá agregar toda la información adicional que estime pertinente, se encuentre o no en estos "módulos opcionales".

4. Finalmente, y sin perjuicio de otras consideraciones de redacción, creemos que el anexo IV inc.
2 contiene un error que es necesario rectificar.
En efecto, el mismo indica que "Los archivos digitales de los comprobantes escaneados deberán estar disponibles como máximo dentro de los 30 días de la emisión de la liquidación a la que corresponda".
Aquí no se entiende si la norma refiere al tiempo a partir del cual deberán estar disponibles los archivos, o al tiempo total durante el cual éstos deberán estar disponibles.
Consideramos que una interpretación razonable de la norma es que los archivos deberán estar disponibles, durante treinta días contados a partir de la entrega de la liquidación.

Conclusiones

En principio, no tenemos mucho más que agregar a las conclusiones arribadas en nuestro anterior artículo, que analizaba la Res.
408
, de similar objetivo que la presente.

Podemos resaltar, sin embargo, 3 conclusiones a las que arribamos luego de leída la nueva normativa:

1. La Asamblea, en su carácter de órgano soberano, tiene autoridad para decidir qué elementos tiene que contener una liquidación.
Es decir, es la Asamblea quien debe aprobar el contenido de la liquidación.
Esta facultad -debemos aclararlo- no es nueva, y se encuentra dentro del derecho que los propietarios tienen de administrar su patrimonio como le parezca más conveniente.
Hay una generalizada -y equivocada- tendencia a considerar a la propiedad horizontal en forma ajena a la inviolabilidad de la propiedad garantizada por nuestra Constitución Nacional.

2. En caso que la Asamblea nada indique, el administrador deberá atenerse a las pautas determinadas por la Disp.
2450/2013 de la DGDYPC.
Ello a partir de la fecha de operatividad de la norma, conforme el cuadro calendario indicado más arriba.

3. El administrador deberá mantener digitalizada la liquidación de expensas y la documentación respaldatoria de los gastos del Consorcio, sin perjuicio que los propietarios individualmente considerados puedan optar por recibir el material en formato papel o así lo establezca la Asamblea.
Ello a partir de la fecha de operatividad de la norma, conforme el cuadro calendario arriba indicado.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, expensas, Nueva Cultura, Registro Público de Administradores, tecnología,

Comentarios

publicado el 19-10-2015

Valeria, yo tengo mas o menos el mismo dilema, nos cobran reparaciones y mantenimientos de ciertas cosas que son claramente extraordinarias y sin embargo nos dicen que todo es ordinario, vos pudiste resolverlo..? hay alguna ley que nos ampare como para iniciar alguna accion legal..? muchas gracias.

publicado el 3-8-2015

Buenas, quería saber si lo que en la liquidación de expensas me aparece como "expensas B" serian las expensas extraordinarias. ya que en ningún lado lo aclara. Aguardo respuesta. Gracias!

publicado el 20-5-2015

Estimados, la administradora ha incluido entre las expensas ordinarias los gastos por reparación de la terraza debido a filtraciones en el edificio y reparaciones en las unidades por el mismo motivo, esto duplicó el costo regular de las expensas. La llamé en varias ocasiones para pedirle que las discrimine dado que soy inquilina y necesito cobrárselas al dueño del departamento pero se niega a atenderme y por terceros me dice que todos los gastos son ordinarios. Necesito que me digan que leyes me amparan para enviarle una carta documento que la obligue a discriminarlas. Desde ya les agradezco su ayuda.

publicado el 20-2-2015

el programa de expensas claras conlleva una multa si no se liquida de esa forma?

publicado el 9-12-2014

En el nuevo formulario¿deben discriminarse expensas extraordinarias y fondo de reserva?acabo de recibirlo y no aparecen. Gracias.

publicado el 18-11-2014

Queria saber si aun se discriminan las expesas extraordinarias, ya que el administrador del consorcio de mi edificio no realiza dicha separacion, y soy inquilino y me veo perjudicado desde hace algunos meses, y por ejemplo ahora hay un juicio de un portero que no se hicieron los aports de parte de una administracion anterior, y mas me perjica. Queria saber si me podria informar del tema. Desde ya muchas gracias.

publicado el 3-10-2014

Cual es link para acceder al sistema online de expensas del gobierno de la ciudad!!!

publicado el 17-8-2014

pago mis expensas via CBU al Banco receptor. De acuerdo a las nuevas normas, como emitirà la Administraciòn el recibo del pago??.

publicado el 23-5-2014

Buenas Tardes. Por favor, deseo saber lo siguiente: Pago las expensas todos los meses en una cuenta bancaria y el administrador no me quiere dar el recibo oficial de pago con el detalle del mismo. ¿Que debo hacer? Desde ya muchas gracias. Saludos cordiales.

publicado el 17-2-2014

Pero si como dice no acumula deuda y esta todo en orden y simplemente no se le extiende los recibos, puede hacer su denuncia al 147 si vive en el GCBA o en Defensoria del Consumidor de su localidad si vive en el GBA o por internet: www.consumidor.gov.ar. Saludos

publicado el 17-2-2014

Mi estimada, el ticket no reemplza jamas al recibo, debe dirigirse a la oficina de la Administracion con todos ellos a fin de que le extienda los correspondientes recibos mensuales adeudados donde deben constar los datos de los gastos de expensas comunes (ordin. y extraordin. si los hay) más los intereses punitorios por pago fuera de termino más los gastos ocasionados al consorcio, si los hubiere... si usted NO ESTA PAGANDO o DEPOSITANDO los intereses o los gastos ocasionados (si los hubiese) esta perfecto que la Administracion no se los extienda por lo que debera finalizar con esa deuda lo antes posible afin de hacerse de la documentacion.

publicado el 17-2-2014

la administración no me entrega recibos por pago de expensas, argumenta que no pago en término (pago dentro del mes pero despues del vto.) Yo deposito en la cta bancaria del consorcio. este ticket reemplaza al recibo, tiene el mismo valor probatorio? le aclaro que en la liquidacion mensual no acumula deuda. Saludos Cordiales

publicado el 9-1-2014

Estimado Jorge, de acuerdo a lo informado por Ud. con respecto al Art 9º inc h) de la ley 941 y sus modificatorias, ha omitido mencionar el final del articulo que dice "salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios", por lo tanto si la Asamblea, que recordemos es SOBERANA decide NO BANCARIZAR, el Administrador no está obligado a hacerlo ni podrá realizar este tramite en la cuenta del Consorcio, y como la Sara no aportó en su pregunta mayor información concerniente al problema, recomiendo primeramente que se remita a las Actas fin de saber qué se dice sobre el tema, antes de accionar sobre el Administrador en el RPA. Saludos.

publicado el 8-1-2014

Excelente articulo! muy claro como las clases Dra.

publicado el 21-11-2013

Estimada Sara: Si usted viven el la CABA, según el art 9º inc h) de la ley 941, el administrador esta obligado a depositar los fondos utilizando una cuenta bancaria a nombre del consorcio. Le recomiendo obtener el resumen bancario del consorcio (según art 10º inc i) donde conste dichas transferencias y realizar la denuncia correspondiente ante el RPA (registro público de administradores). Aquí le incluyo un link para que sepa como hacerlo: http://www.buenosaires.gob.ar/areas/jef_gabinete/atencion_ciudadana/def_consumidor/cons_denuncias.php. Así mismo le recomiendo se asesore con un abogado ya que compartir firma en el banco es co-administrar.

publicado el 21-11-2013

Estimado Javier. No conozco su caso en detalle pero le recomiendo que se contacte con un abogado, preferentemente pero no necesariamente que sea especialista en consorcios, para darle curso a una mediación judicial. Es importante que esto lo inicie con un abogado ya que previo a la mediación usted debería notificar a la administración via carta documento y hay varios puntos a tener en cuenta en la confección de la misma para que luego no la declaren nula por pretender plazos y formas que son inamplicables para la administración. Las costas de la mediación judicial pueden ser acarreadas por el consorcio.

publicado el 21-11-2013

Estimada Norma. En la asamblea usted tiene el voto correspondiente al porcentual de todas las unidades funcionales que posea en el edificio, sin límites. Ahora bien, le sugiero leer su reglamento de copropiedad para saber la cantidad de poderes de propietarios que usted puede representar. Algunos reglamentos limitan a 3, otros a 5, otros no establece límites. Depende del reglamento de cada edificio. Espero que le haya sido de utilidad.

publicado el 21-11-2013

Estimado Jorge Pozas. El administrador tiene un mandato con el consorcio. Como tal, el mandatario no puede transferir gastos que no le correspondan al mandante. Si aplicáramos el concepto que usted aquí expresa, entonces los administradores podrían transferir otros gastos como ser electricidad, teléfono, internet, alquiler y sueldos de su personal, etc. La ley 941 intenta regular la actividad de los administradores, no del consorcio. Con lo cual, cualquier imposición sobre costo de renovación de matrícula o arancel por mantener dicha matrícula corre a cargo exclusivo del administrador y bajo ningún concepto se puede transferir al consorcio.

publicado el 19-11-2013

No estoy de acuerdo o al menos no me convence la explicación y mucho menos el ejemplo para justificar el cobrar la DDJJ en expensas. Primeramente lo que cobró fue la presentación por medio de un gestor, de un trabajo que es SU OBLIGACIÓN tenerlo al día en orden y completo (este trabajo ya se cobra en sus honorarios). La presentación la podría haber hecho él y no tenemos por qué pagar los Consorcista la comodidad del Administrador. Por otra parte, que sucede con los médicos? los abogados? los Contadores? etc a la hora de abonar sus matrículas? se la cobran a sus pacientes? uno por uno?.

publicado el 19-11-2013

Estimado, en principio, estas declaraciones juradas no son gastos. No es que el administrador paga algo que despues resuelve cobrar a los propietarios. Es un trabajo mas que exige el G.C.B.A.Pero para entender un poco mas el punto de por que un administrador cobra ese trabajo extra, supongamos que éste debiera pagar una x suma de dinero al g.c.b.a para renovar la matricula. Esa suma x, como en cualquier otro rubro, lamentablemente se trasladaria al consumidor final. Es mas trabajo para el administrador y por lo tanto debe trasladarlo a los consorcios. Y como es anual, no puede cobrarse dentro de los honorarios mensuales.Eso si estaria mal.

publicado el 6-11-2013

quisiera saber, si soy dueña de varias cocheras, ej. 8 cocheras, como se cuenta en la Asamblea ordinaria / extraordinaria. y a su vez a cúantos poderes de propietarios puedo representar. muy agradecia Norma ascaray

publicado el 31-10-2013

Buenas tardes, quería saber si existe algun ente regulador para las administraciones, tengo problemas en un 5to piso hace meses y la administración me da soluciones "provisorias", como ya me cansé de llamarlos, quiero ir un paso más arriba, a algun ente regulador o una "superintendencia", vivo en el GBA, gracias!

publicado el 31-10-2013

Muy bueno su comentario sobre la liquidación de expensas. Espero recibir comentario cada vez que se produzca alguna novedad. Muchas gracias por su aporte.

publicado el 23-10-2013

Hola tengo una consulta cuanto puede tardar en mandar a un plomero si hay una perdida de agua de un caño de bajante de agua y me esta produciendo daños en mi propiedad ,mande carta documento y no la contestan y con mas de 20 días todavía sigue la perdida y me dejaron sin luz ya que el agua cae en la linea eléctrica,mandan un plomero el cual no detiene la perdida y como tiene que reunir según ellos a varios propietarios sigue todo igual mi propiedad mojada y sin luz, que medidas se pueden tomar al respecto .gracias.

publicado el 17-10-2013

La cuenta bancaria del consorcio tenia firma del administrados y 2 propietarios los cuales solicitaron su baja por cuestiones personales y me designaron a mi como segunda firma en asamblea de nov/2012. Aun no pude lograr q realice los tramites en el banco. Para hacer los pagos en lugar de emitir cheques porq no tiene firma transfiere el dinero a su cuenta personal. Es esto legal?? Que medidas deberiamos tomar. Gracias. Saludoas

publicado el 17-10-2013

Gracias Jorge consultare al Administrador

publicado el 10-10-2013

Estimado: dentro de sus posibilidades me puede enviar por este mismo medio un listado "casi" completo de todos los gastos inherentes considerados bajo los dos términos: a) expensas ordinarias y b) expensas extraordinarias. Sigo sus noticias atte. Muchas gracias. humberto- 10.10.2013- 11,42 hs- (día nacional del Técnico)

publicado el 9-10-2013

Hola Daniel. Una vez que el administrador haya notificado con carta documento al empleado para que se jubile este tiene 1 año para hacer los trámites jubilatorios. En el caso de una recontratación el empleado empieza con antigüedad 0 como un empleado nuevo, sin ningún beneficio extra. Recomiendo hagan una asamblea para decidir que hacer, si recontratan o no porque el administrador puede tomar la decisión sin consultar a la asamblea, ya sea para recontratar o no y esta decisión puede que vaya en contra de los intereses del consorcio.

publicado el 9-10-2013

Hola Pedro. Si, se puede cambiar el recorrido de un daño de gas pero lo tiene que hacer un matriculado y hacer la presentación de los planos en la empresa de gas una vez finalizado el trabajo. En la CABA y algunos municipios el tema de pasar los caños de gas por patios y partes comunes los caños deben estar encajonados con material ignífugo. Esto no es requerido si va por el pulmón pero si para palier o si pasa por el patio de uso exclusivo de alguna unidad. Asegurense siempre de que el gasista este matriculado y siempre pídanle factura con detalle del trabajo realizado.

publicado el 8-10-2013

Se puede en un edificio cambiar el recorrido de la instalación de gas. Un vecino tiene que cambiar toda la cañería desde el zótano, y la quiere llevar por un pulmón de aire, aunque para eso tiene que pasar por el patio de un departamento en planta baja. Gracias.

publicado el 8-10-2013

Cumplida la edad jubilatoria de una encargada (60) cuanto tiempo más puede seguir en funciones con el consentimiento del consorcio, y como debe ser el salario. Gracias

publicado el 8-10-2013

Efectivamente Oscar, la digitalización es un proceso mucho más sencillo y barato de lo que se cree. Hemos publicado información sobre el tiempo que insume la digitalización y la forma de hacerlo gratuitamente en dos artículos: ¿QUÉ TIEMPO INSUME DIGITALIZAR LAS EXPENSAS? Resultados de la experiencia realizada ante Escribano Público desde la Liga del Consorcista (Parte I) DIGITALIZACION DE EXPENSAS PARTE II: Cómo hacerle llegar a los propietarios la documentación sin gastos adicionales

publicado el 8-10-2013

Hola Jorge. Gracias por la info pero creo que deberías hacer la denuncia ante el registro público de administradores para que según la gravedad de las infracciones a la ley 941 le revoquen la matrícula. Aquí te dejo un link para que veas que y como se puede denunciar a un administrador. Por cualquier otra irregularidad que no este contemplada ahí te recomiendo te contactes con un abogado especialista en consorcios. Saludos.

publicado el 8-10-2013

Hola cramer. El recibo es el comprobante de que pagaste las expensas. Imaginate que si el administrador se manda a mudar con la recaudación cómo probás que pagaste? Lo mismo puede pasar si le pagás al encargado y le roban la recaudación. Por eso siempre que pagás expensas tenés que tener algún comprobante. La ley 941 en su art 9 inc l) establece la información que deben contener los recibos de expensas.

publicado el 8-10-2013

Que la gente que lea esta nota por favor sepa que el hosting de los comprobantes digitalizados se puede hacer de forma muy sencilla utilizando un servicio de FTP (file transfer protocolo) o servicios gratuitos en la nube como dropbox o google drive. La disposición dice que los usuarios deben tener password para garantizar la privacidad de la información y estas tecnologías lo soportan. Por favor, no se dejen robar por sus respectivos administradores porque llegué a escuchar que quieren cobrar $20 por UF por un servicio de hosting cuando pueden llegar a pagar esa suma por todo el servicio para todos los edificios que administran.

publicado el 7-10-2013

Buenas noches y gracias por responder. Es lo que tenía entendido pero antes de comunicarselo por mail, ya que conmigo no quiere hablar, quería tener otra opinión. Nuevamente gracias.

publicado el 7-10-2013

la matricula del administrador es una cuestion personal entre el matriculado y el registro que de ninguna manera puede reclamarsele al consorcio siempre y cuando no lo hayan determinado asi (que no creo que sea su casa). Primero te sugeriria que lo hablaras con este señor que no corresponde abonar ese concepto por ser personal y en caso de que se niegue que te indique en que parte del reglamento indica que el consorcio debe hacerse cargo de los gastos del administrador con respecto a su matriculo. En caso de negativa te sugeriria que lo denuncies en el Registro Publico de Administradores.

publicado el 6-10-2013

Otra consulta que he visto en la liquidación del mes de Setiembre. Nos cobra 3 cuotas de $380 c/u por la DDJJ 2010.2011.2012, esto no es personal? por la renovación de la Matrícula de él? En caso q no corresponda abonar me podrías decir que pasos seguir? porque me parece descabellado. Y estuve leyendo en un Artículo publicado por Uds q también deben estar detallados los GASTOS BANCARIOS, es otra de las sumas descabelladas que nos ha liquidado este Sr.

publicado el 6-10-2013

Con respecto a los Recibos de pagos, son obligatorios la emisión de los mismos no? En el caso del Administrador de mi edificio se lo vengo pidiendo hace dos meses todos desde el inicio de su gestión y hace un años los del 2012 desglosadas las expensas ordinarias de las extraordinarias. Y no tuve respuesta JAMÁS, en estos casos me debo dirigir con CARTA DOCUMENTO?

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